某某与某某案外人执行异议之诉二审判决书

辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽03民终2717号 上诉人（原审被告）：***，男，1973年2月4日出生，汉族，住辽宁省庄河市。 委托诉讼代理人：**，辽宁斐然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，男，1993年2月24日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 委托诉讼代理人：***，男，1959年1月10日出生，汉族。住辽宁省海城市。 委托诉讼代理人：***，辽宁明***事务所律师。 原审第三人：海城兴海住宅开发有限公司，住所地辽宁省海城市兴海管理区铁西街铁南委兴海大街17-S13号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原审第三人：海城市**建筑工程有限公司，住所地辽宁省海城市兴海管理区铁西街铁西委C02-3-27。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁佑辰律师事务所律师。 原审第三人：贾淼，男，1970年1月1日出生，汉族，住辽宁省海城市。 委托诉讼代理人：***，辽宁佑辰律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人**，原审第三人海城兴海住宅开发有限公司（以下简称：兴海公司）、海城市**建筑工程有限公司（以下简称：**公司）、贾淼案外人执行异议之诉纠纷一案，不服海城市人民法院（2021）辽0381民初10846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉称：1、依法撤销海城市人民法院(2021)辽0381民初10846号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人并未与开发商(原审第三人)海城兴海住宅开发有限公司签订《商品房买卖合同》。其一审中提供的《商品房认购协议》，甲方签章为海城市山水****项目专用章，该印章为建设工程用章，并非开发商海城兴海住宅开发有限公司的公章或者是合同章，该认购协议不能认定为《商品房买卖合同》。2、第三人兴海公司给第三人贾淼的授权书中，明确贾淼是山水****工程的项目负责人，“在山水****工程的设计使用年限内对工程承担全面责任”，授权范围仅限于工程建设，并未授权贾淼销售房屋，贾淼无权销售房屋，其利用手里掌握的山水****项目专用章这一工程用章，加盖在所谓的认购协议上，不能被认定为《商品房买卖合同》。3、被上诉人并未合法占有案涉房屋。其一审中提交的供暖费、电费、水费票据案涉房号不一致，其真实性不予认可。该房屋为76号案件审理过程中，鞍山市中级人民法院依法查封，在查封时，该房屋为清水状态，并未由被上诉人实际占有，被上诉人于查封之后，装修房屋，为违法行为，应承担相应的法律责任。四、被上诉人并未支付房屋价款。一审出示的借据仅表明案外人***与原审第三人贾淼之间的民间借贷关系。借款人是贾淼，不是开发商兴海公司，应由贾淼还款，而不应该用兴海公司的房屋去抵顶贾淼的个人债务。**若购买房屋，应向兴海公司支付房款，而不能用贾淼个人欠***的借款本息抹账。因此，不能认定被上诉人向原审第三人海城兴海住宅开发有限公司支付了房屋价款。综上所述，被上诉人的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此不能解除查封，排除本次执行。一审法院认定事实错误，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院查明本案事实，依法改判。 兴海公司书面答辩称：1、同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。 **答辩称：服从原审判决。 **公司、贾淼述称：服从原审判决，兴海是开发公司，**是建筑公司，贾淼是挂靠在兴海公司名下。 **向一审法院起诉称：1、请求确认位于海城市“山水·****小区”5号楼1**102号门市房（C02-2-LA5-0002）产权归原告所有，并终止执行涉案门市房；2、诉讼费用由被告承担。 原审法院审理查明：2019年1月15日鞍山市中级人民法院在审理***诉海城兴海住宅开发有限公司、海城市**建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，做出（2018）辽03民初76号裁定书，查封海城兴海住宅开发有限公司名下房产，其中就包括案涉房屋即位于海城市山水•****小区5号楼1**102号门点一处。2019年6月25日鞍山市中级人民法院做出（2018）辽03民初76号民事判决书。2019年11月19日，辽宁省高级人民法院做出（2019）辽民终1502号民事判决书。2020年5月鞍山市中级人民法院做出（2020）辽03执恢10号执行裁定书，2020年5月25日本院受理***与海城兴海住宅开发公司、海城市**建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，执行案号为（2020）辽0381执1981号，案外人**向本院提出书面异议，本院于2020年11月25日做出（2020）辽0381执异244号执行裁定书，**不服，诉至本院。 另查：第三人兴海公司开发海城市“****”小区，第三人贾淼挂靠该公司进行开发。 再查：2014年1月23日，原告父亲***向兴海公司分别汇入40万元、60万元，第三人贾淼认可系其向***借款共计100万元，当时约定按月息3分5计算。2016年1月23日，第三人贾淼给***出具借据一份，载明：今有贾淼向***借人民币180万元整（利息按三分五计算）。贾淼与***协商用其开发的房屋抵顶欠款，2016年1月31日，原告与海城市山水·****项目部就案涉房屋签订《“山水·****”商品房认购协议书》一份，总房款150万元。亦于同日海城市山水·****项目部为原告出具收到购房款150万元的专用收款收据一张。原告于2018年3月31日缴纳物业费，入住该房屋，装修居住至今。 原审法院认为：本案的争议焦点为：一、原告与第三人兴海公司所签订的商品房认购协议能否认定为商品房买卖合同；二、本案案涉房屋未办理过户登记的过错方是原告还是第三人兴海公司；三、原告与贾淼之间是否存在高于利息保护上限的高利贷充抵购房款的现象。关于本案案涉商品房认购协议是否能认定为商品房买卖合同这一争议焦点，该协议加盖的系项目部公章。贾淼系山水•****项目的实际开发人，挂靠于第三人兴海公司。结合第三人兴海公司对第三人贾淼的授权、贾淼的声明书、借条及购房收据一系列证据，本院认定该认购协议为有效协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原审法院认定原告与第三人兴海公司所签的认购协议系商品房买卖合同。关于原告未办理房屋过户登记是否具有过错，实际开发人贾淼承认是由于其原因导致该房屋未能过户，故原审法院认定案涉房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。关于原告与贾淼之间的抵账行为是否存在高于利息保护上限的现象，2014年1月23日原告父亲***分两次借给第三人贾淼共计100万元，2016年1月23日之日，贾淼给原告出具的借据中载明借款为180万元，月息为3.5分，但利息总额按借条计算为84万元，本金为100万元，合计为180万元。但2016年1月31日签订认购协议时抵顶房屋的价款为150万元，实际月利息约为0.2%，顶账结算的利息并无高于利息保护上限的现象，故原审法院认定该抵账价格为合理价格。原告在法院查封之前与海城市山水•****项目部签订了实际上的房屋买卖合同、支付了价款（借款转化为购房款）、合法占有该房屋、并非原告自身原因未办理过户，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告提供的证据能够证明其对案涉房屋具有排除执行的权利，故对原告要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，原审法院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：不得对坐落于海城市山水•****小区1号楼5**102号房屋执行，海城市人民法院（2020）辽0381执异44号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费18300元，由第三人兴海公司、**公司承担，于本判决生效之日起七日内，向辽宁省海城市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担0元，应予退还18300元。 二审期间，各方当事人未举出新的证据。 本院认为，本案的争议焦点为**是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述条件成立的基础应当是买受人与被执行人在涉案不动产查封之前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同，已经支付了全部价款，并实际占有不动产。 具体到本案：首先，关于案涉2016年1月31日签订的商品房认购协议，该协议系由**与海城市山水****项目部签订，而根据兴海公司的陈述及贾淼一审提供的授权书，贾淼作为海城市山水****项目的负责人，兴海公司仅对其授权履行承担该项目建设相关责任，并未授权其销售商品房的权利，贾淼无权以海城市山水****项目部名义对外出售商品房。故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第一项情形。 其次，**主张其已实际装修并占有案涉商品房，但对于装修期间仅缴纳100元电费等现象未能作出合理解释，无法让合议庭形成**对于案涉商品房在法院查封之前已实际占有的内心确认。故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第二项情形。 第三，**在本案中主张以贾淼欠其父亲***借款抵顶了案涉房屋价款。海城市山水****项目部于2016年1月31日向**出具了案涉房屋150万元的专用收款收据，但如前所述，案涉房屋的开发商兴海公司并未授权贾淼及其项目部除项目建设以外的其他权利，贾淼及其项目部无权对外出售商品房，亦无权以商品房抵顶欠款。因此，**已支付案涉房屋全部价款的证据不足。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，**所举证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第三项情形。 第四，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。案涉房屋登记在兴海公司名下，贾淼作为挂靠人，对该房屋并无所有权，其以项目部名义出售房屋、收取房款均属无权处分行为。**以贾淼欠付其父亲借款抵顶房屋价款，与项目部签订商品房认购协议，不能直接对兴海公司产生效力。且案涉商品房所在小区2017年以后既能办理产权证，***解释因与兴海公司对于价款未能达成合意，兴海公司未为其办理产权证，上述解释亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第四项情形。 第五，贾淼的委托诉讼代理人在二审中的陈述及自认由于贾淼的原因没有办理房照，说明贾淼需要在得到兴海公司认可的情况下才能够办理相关房屋过户登记手续。而兴海公司对于本案案涉房屋的出售并不认可，**亦未能办理案涉房屋过户登记，进一步印证了贾淼对案涉房屋并不具有相关权利。 关于贾淼主张其系案涉房屋的实际开发者，相关项目的全部费用均由贾淼垫付一节。贾淼与兴海公司之间在建设工程施工过程中是否存在争议，与本案并无关联，贾淼的相关诉求应另行向兴海公司主张解决。**父亲***与贾淼之间的民间借贷纠纷，在没有充分证据证明有兴海公司参与的情况下，不宜用兴海公司名下房屋进行抵顶。***有权向贾淼另行主张相关权利。 综上所述，**不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，即对案涉商品房享有的权利不足以排除强制执行，原审判决对此认定不当，本院予以纠正。故***的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海城市人民法院（2021）辽0381民初10846号民事判决； 二、驳回**的诉讼请求。 一审案件受理费18300元，二审案件受理费18300元，均由**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　朱　安 审 判 员　　于　淼 审 判 员　　*** 二〇二三年一月二十九日 法官助理　　*** 书 记 员　　张小婵