某某与某某、海城兴海住宅开发有限公司等案外人执行异议之诉二审判决书

辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽03民终2932号 上诉人（原审被告）：***，男，1973年2月4日出生，汉族，住辽宁省庄河市。 委托诉讼代理人：**，辽宁斐然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，女，1963年4月29日出生，回族，住辽宁省海城市。 委托诉讼代理人：**，辽宁海清律师事务所律师。 原审被告：海城兴海住宅开发有限公司，住所地辽宁省海城市兴海管理区铁西街铁南委兴海大街17-S13号称。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原审被告：海城市景盛建筑工程有限公司，住所地辽宁省海城市兴海管理区铁西街铁西委C02-3-27。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁佑辰律师事务所律师。 原审第三人：贾淼，男，1970年1月1日出生，汉族，住辽宁省海城市。 委托诉讼代理人：***，辽宁佑辰律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人**、原审被告海城兴海住宅开发有限公司（以下简称兴海公司）、海城市景盛建筑工程有限公司（以下简称景盛公司）、原审第三人贾淼案外人执行异议之诉一案，不服海城市人民法院（2022）辽0381民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、撤销海城市人民法院（2022）辽0381民初328号民事判决书第一项“不得对坐落于海城市××小区××号楼××**××号房屋强制执行”，改判驳回**的诉讼请求；二、本案二审诉讼费由**承担。事实和理由：一、**并未与兴海公司签订《商品房买卖合同》。其一审中提供的仅是《商品房认购协议》，甲方签章为海城市三水****项目专用章，该印章并非开发商兴海公司的公章或者是合同章，该认购协议不能认定为《商品房买卖合同》。二、一审中，兴海公司给贾淼的授权书中，明确贾淼是三水****工程的项目负责人，“在三水****工程的设计使用年限内对工程承担全面责任”，授权范围仅限于工程建设，并未授权贾淼销售房屋，贾淼无权销售房屋，其利用手里掌握的三水****项目专用章这一工程用章，加盖在所谓的认购协议上，不能被认定为《商品房买卖合同》。三、**并未合法占有案涉房屋。其一审中提交的物业费收据，签章为海城市三水****项目专用章，并非物业公司印章，且并未开具发票；两份供暖报停协议书均没有房号，不能证明是案涉房屋；电力缴费凭条为复印件，其真实性不予认可。四、**并未支付房屋价款。一审出示的借据只能证明**与贾淼之间的民间借贷关系，借款人为贾淼，并非兴海公司，应由贾淼还款。而案涉房屋登记在兴海公司名下，**与贾淼之间的债务，不能以兴海公司的房屋进行抵顶，因此不能说明**向兴海公司支付了房屋价款。补充上诉理由：一、贾淼并非****小区的实际开发人，兴海公司是小区的开发商，贾淼是项目负责人。该事实已经由鞍山市中级人民法院（2018）辽03民初76号民事判决书确认。一审中，贾淼出示了授权书，该授权书明确授权范围仅为工程建设，不包括销售，所有的销售行为都需要得到开发商兴海公司的认可，所以贾淼物权对外销售房屋。二、1、贾淼、***向***和**借款，**只提供了200万元的汇款凭证，45万元的农行转账凭证，还有20万元的借款转款凭证，全部凭证加在一起是265万元，而当庭出示两张借据的金额是300万元，借据于交付的钱款金额不符。2、借据表明的借贷关系一方是贾淼和***，另一方是***和**。借款人是贾淼和***，不是兴海公司，应该由贾淼和***还款，该借款与兴海公司无关。也不能用兴海公司的房屋去抵顶贾淼和***的个人债务。借款和抵顶房屋之间没有关联性。实际上，开发商兴海公司没有收到房款，不能够认定**支付了房款。3、借款双方没有合法有效的抵顶协议。一审中**仅出具一张声明，想要证明用三个门点和四套房屋抵顶债务，该声明是**和***单方面作出的，不具备抵顶协议的形式和内容，并且无法说明265万元的债务与七套房屋在价值上的对应性。声明上加盖了一个项目专用章，依据授权只能处理工程建设，不可用于销售，也无权用于借款。贾淼利用其掌握的项目专用章，分别盖在认购协议、证明、房款收据和物业费收据上，这些行为均超越了开发商兴海公司的授权。星海公司对此明确不予认可。贾淼与**恶意串通伪造证据损害了***的合法权益。4、2019年1月15日，鞍山市中级人民法院依法查封了案涉房屋，当时案涉房屋是无人使用状态，法院在查封时已经逐一核实。一审中**提供了供暖报停协议，该协议约定的是2019年到2020年度和2020到2021年度，该事实均发生在法院查封房屋之后。**提供的电力缴费凭条是复印件，并且缴费的时间是2020年3月19日，也是发生在法院查封房屋之后。**没有证据证明其在法院查封之前就已经实际占有了房屋。相反**在查封后擅自处置法院已经查封的房产，违法行为应当追究法律责任。 **辩称：同意原审判决。一、贾淼作为挂靠开发人，实际支出了开发中的所有钱款，兴海公司没有支付任何款项，包括土地出让金的第一笔100万是贾淼向***出借由***直接汇入兴海管理区账号。二、***、**、贾淼之间所借资金均用于案涉小区的建设和手续办理工作，因双方已结清账款，且所付资金不完全是通过银行转账进行，所以提供的银行流水已足以证明双方借贷关系的存在。三、本案房屋已在查封之前交付了**。一审提供的物业费收据交费时间在人民法院查封之前。供暖费手续和电费手续是证明**在接收房屋后一直占有使用。故原审认定的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 兴海公司述称：一、同意***的上诉请求。二、二审诉讼费由**承担。事实及理由：一审认定事实错误。贾淼并非三水****小区的实际开发人，兴海公司为该公司的开发商，贾淼仅为项目负责人，该事实由鞍山市中级人民法院（2018）辽03民初76号民事判决书确认。一审中，贾淼出示的授权书为我公司对贾淼的授权，该授权书明确贾淼为三水****项目负责人，对工程质量承担终身责任，其授权范围仅为工程建设，并不包括销售。贾淼无权对外销售房屋，任何销售行为均需要我公司的认可才有效。**提供的商品房认购协议甲方处签章为项目专用章，并非我公司公章或合同章，不具备合法的效力。项目专用章仅能用于工程建设，根据授权书，贾淼并无销售房屋的权利，该认购协议为贾淼与**伪造，我公司对此明确表示不认可，因此不能被认定为房屋销售合同。本案中，贾淼、***与***、**之间的借贷关系与我公司无关。首先，贾淼作为项目负责人，授权范围仅为项目建设，未授权其可以代表我公司对外借款，借款行为是贾淼的个人行为，借款人是贾淼和***，不是我公司，应由贾淼和***还款，不应用我公司的房屋去抵顶贾淼和***的个人债务。如果**购买房屋，应由**向我公司支付房款，而不能用贾淼、***个人欠***、**的借款本息抹账。**向法院提交的房款收据只有项目专用章，没有我公司的财务章或公章，项目专用章是建设用章，没有收款权限，我公司实际上也没有收到房款，不能认定**支付了房款。借款双方没有合法有效的抵顶协议，一个项目章到处乱盖。一审中，**仅出具了声明一张证明用三个门点和四套房屋抵顶全部债务，该证据的形式为**与***单方面作出的声明，不具备抵顶协议的形式和基本内容，无法说明全部债务265万元与七套房屋在价值上的对应性。另外，加盖的印章仅为除工程建设外没有其他授权的项目专用章，没有我公司的公章或者合同章，我公司对此表示不予认可。贾淼利用其掌握的项目专用章分别加盖在认购协议、商品房款收据、物业费收据上，均超越了我公司的授权，损害了我公司的合法权益。我公司为案涉小区的开发商，该小区房屋于2017年就可以办理房产证，我公司对所有的购房者均一视同仁，也从来没有拒绝任何购房者办理产权证的要求。**如果是真实的购房者，随时都可以办理产权证。**因何原因未办理产权证与我公司无关，我公司对此无任何过错。综上所述，**的情形不符合法律规定，因此不能解除查封排除本次执行。 景盛公司述称：服从一审判决，驳回***的上诉请求。 贾淼述称：服从一审判决。贾淼从**夫妇处借款318万元，有200万元直接汇入到海城兴海管理区拆迁中心账号。贾淼事实上是案涉小区的实际开发人，挂靠在兴海公司名下进行开发，开发小区的全部费用都是由贾淼垫付支付而非兴海公司支付。 **向一审法院起诉请求：一、对海城市××小区××号楼××**××号房屋予以解除查封，排除执行；二、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年1月15日辽宁省鞍山市中级人民法院在审理***诉兴海公司、景盛公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2018）辽03民初76号民事裁定书，查封兴海公司名下的房产，其中就包括案涉房屋即位于海城市××小区××号楼××**××号房屋一处。2019年6月25日辽宁省鞍山市中级人民法院作出（2018）辽03民初76号民事判决书。2019年11月19日，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民终1502号民事判决书。2020年5月辽宁省鞍山市中级人民法院作出（2020）辽03执恢10号执行裁定书。2020年5月25日该院受理（2020）辽0381执1981号***与兴海公司、景盛公司建设工程施工合同纠纷执行一案。案外人**向该院提出书面异议，该院于2020年11月25日作出（2020）辽0381执异255号执行裁定书，裁定：驳回**的异议请求。**不服，遂诉至该院。另查，贾淼挂靠在兴海公司开发建设海城市“三水****”小区，2013年5月24日、2014年3月21日，***与贾淼分别向***、**夫妇借款，本金合计318万元，约定2013年5月24日的借款本金218万元，利息2.5分；2014年3月21日的借款本金100万元，利息3分。2016年4月13日***、**做出声明一份，内容为：三水****小区4号楼5号门点、9号门点、10号门点、3**301室；1号楼2**001室、2**101室、3**302室，以上门点及住宅归***、**所有，贾淼与***、**之间所有债务本息等今日全部结清。声明人***、**签名，加盖海城市山水****项目专用章。同日，**与海城市三水****项目部就案涉房屋签订《“三水****”商品房认购协议书》1份，总房款480000元。同日海城市三水****项目部为**出具收到购房款480000元的专用收款收据1张。**于2018年2月向海城市三水****项目部缴纳了2018年—2020年的物业费3968元，并办理了入住手续，装修居住至今。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、**签订的商品房认购协议权利是否符合物权期待权的构成要件；二、案涉房屋未办理过户登记，**是否存在过错；三、**与贾淼之间是否存在高于利息保护上限的高利贷充抵购房款的情形。关于案涉商品房认购协议加盖项目部公章，是否能认定为商品房买卖合同的问题。因贾淼系海城市三水****建设项目的实际开发人，挂靠于兴海公司。**以加盖该项目部公章的三处门点认购协议已经在兴海公司处开具了辽宁省增值税普通发票，证明兴海公司实际默认了该项目专用章的效力。结合兴海公司对贾淼的授权、声明书、借条及专用收款收据等证据，应认定该认购协议为有效协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应认定**订立的认购协议系商品房买卖合同。关于**未办理房屋过户登记是否存在过错的问题。因在原一审庭审中，兴海公司及实际开发人贾淼均承认是由于兴海公司的原因导致该房屋未能过户。因**持有的专用收款收据注明其购房款价格系含税价格，未交纳增值税、未开具发票并非**的过错，故应认定案涉房屋非因买受人**的原因未办理过户登记。关于**与贾淼之间的抵账行为是否存在高于利息保护上限的高利贷充抵购房款的情形。因三笔借款的利息计算至2016年4月13日抵账之日，以7处顶账房屋合计价值为375.5万元，实际收取利息总额为57.5万元，其余利息已经放弃，并无高于利息保护上限的情形，故该抵顶房屋的价格不违反法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，因**在法院查封之前与海城市三水****项目部签订了房屋买卖合同、支付了价款（借款转化为购房款）、合法占有案涉房屋及非**自身原因未办理过户，故**对案涉房屋享有足以排除执行的权利。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决：不得对坐落于海城市××小区××号楼××**××号房屋强制执行，（2020）辽0381执异255号执行裁定书于判决生效时自动失效。案件受理费8500元，由海城兴海住宅开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司各自承担4250元。此款**已垫付，二被告在履行判决时给付**。 二审期间，**向本院提交海城市不动产登记查询结果证明，拟证明**及***在海城市范围内没有不动产登记信息。本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是**对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。**主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定房屋归其所有，应解除查封，排除执行。《最高人民法院关于适用的解释（2022年修正）》第三百一十条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 基于以房抵债物权期待权提起的执行异议之诉，不论当事人之间的基础交易关系如何，最终都落脚到以房抵债上。本案贾淼与***、**之间原有的民间借贷法律关系，因在2016年4月13日的声明中载明：以上门点及住宅归***、**所有。贾淼与***、**之间的所有债务本息等今日全部结清。该约定是当事人明确消灭旧债的合意，构成债的更改，是当事人为债务履行所作的安排，原有的借贷法律关系转变为房屋买卖关系，如无其他导致合同无效的法定情形，应认定其法律效力，可比照房屋买卖的规则予以处理。案外人与被执行人签订表明债的更改的以房抵债协议，但没有办理房屋所有权变更登记的应认定双方成立了房屋买卖协议，案外人是否享有排除执行的民事权益，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。 关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。**提供了其与海城市三水**华铭项目部签订的商品房认购协议，该商品房认购协议虽然没有加盖兴海公司公章，但加盖了海城市三水****项目专用章。因贾淼系海城市三水****建设项目的实际开发人，与兴海公司合作开发。2016年4月13日声明中所指的三处门点认购协议也均是加盖该项目部公章，**以加盖该项目部公章的三处门点认购协议已经在兴海公司开具了辽宁省增值税普通发票，办理了房屋所有权登记，表明兴海公司实际认可该项目专用章的效力，再结合兴海公司对贾淼的授权声明书，亦表明兴海公司认可了贾淼的销售行为。案涉商品房认购协议，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第五条的规定，可以认定为商品房买卖合同，合法有效。 关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。**于2018年2月向海城市三水****项目部缴纳了2018-2020年的物业费3968元，接手了案涉争议房屋。**向法庭提供了2018年2月18日的物业费收据以及取暖费、配套费、改造费等专用收款收据，以及之后的供暖费和电费收据，能够证明**在接收房屋后一直占有该不动产。前述三处门点也均是在2018年交付**并开出辽宁增值税普通发票并办理房屋登记，进一步证明2018年**合法占有以物抵债的案涉房屋。 关于是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。贾淼、***与***、**之间分别在2013年、2014年、2015年形成三笔共计318万元的借款，利息计算至2016年4月13日抵账之日，抵账房屋合计价值为375.5万元，实际收取利息总额为57.5万元，其余利息已经放弃。虽然在双方的借据上约定利息三分或二分五厘，但在实际签订和履行以房抵债过程中，并未超过利息保护上限。即便本金不是按照借据数额318万元计算而是按照**所能提供的转账凭证借款269.9万元计算，以月利率1.5分为标准，截止2016年4月13日抵账之日本息之和也高于375.5万元，所以该抵顶房屋的价格并不违反法律规定，**已经以物抵债的方式就案涉争议房屋支付了房款。 关于是否因买受人自身原因未办理过户登记。在原一审（2020）辽0381民初8216号案件庭审中，兴海公司及贾淼均承认是由于兴海公司的原因导致案涉房屋未能办理房照。因贾淼未向兴海公司交纳增值税。兴海公司便未开具发票导致未能办理房屋权登记，可以认定案涉房屋非因**的原因未办理过户登记。 综上，**提供的证据能够证明其对案涉房屋具有排除执行的权利。***提出的案涉商品房认购协议不能认定为商品房买卖合同，**亦未合法占有案涉房屋，未支付房屋价款等上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8500元，由海城兴海住宅开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司各自负担4250元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　朱　安 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年十二月二十六日 法官助理　　郑熙哲 书 记 员　　张小婵