某某众鑫食品有限公司、湖南金叶众望科技股份有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省**市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)湘06民终192号

上诉人（原审原告）：**众鑫食品有限公司，住所地**市**楼区枫桥湖路新胜小区1栋301号。

法定代表人：李培军，该公司经理。

委托诉讼代理人：曹乔华，湖南湘智律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湖南金叶众望科技股份有限公司，住所地湖南省临湘市长安街道办事处集庄社区上伍组。

法定代表人：张振宇，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。

原审第三人：**田里人农业科技有限公司，住所地**市**楼区站前路图书城4区1046号。

法定代表人：黄普选，该公司总经理。

上诉人**众鑫食品有限公司（以下简称众鑫公司）因与被上诉人**市**楼区金叶公司（以下简称金叶公司）、原审第三人**田里人农业科技有限公司（以下简称田里人公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省**市**楼区人民法院（2020）湘0602民初9826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

众鑫公司上诉请求：1、撤销原审判决。2、判决被上诉人赔偿上诉人各项损失5469851.98元。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人的转租期限超过原审第三人承租期限的约定无效，系适用法律错误。上诉人从原审第三人处转租冷饮车间及相关设施，租赁期限为2016年1月10日至2021年1月9日，被上诉人一开始知道转租事实，但六个月内未提异议，故转租应有效。在原审第三人租赁期限届满后，被上诉人承继该合同的权利义务，且一审适用法律错误。二、一审法院不顾上诉人诸多履行行为而否定其与上诉人的租赁关系，系认定事实错误。1、被上诉人与原审第三人就2017年12月31日不再续租达成一致后，双方就上诉人承租冷饮车间及相应设施的移交没有异议，被上诉人取得了与上诉人的租赁合同法律关系的承租人的地位。2、自2017年底到2018年8月的半年多时间，被上诉人从未对上诉人作出终止租赁合同的意思表示。双方已形成了新的租赁合同关系。另2018年6月16日，**市安监局向上诉人下达责令限期整改指令书，被上诉人对冷饮车间采取贴封条等形式要求上诉人整改，这是被上诉人要求上诉人继续履行租赁合同的明确意思表示。3、一审法院忽略上诉人提交的《通知》等证据，错误否定被上诉人于2017年10月20日出具的证明是上诉人支付第二年度租金的凭证，错误否定了上诉人与被上诉人的租赁合同关系。三、被上诉人自2018年1月1日起不履行租赁合同，应当承担相应的赔偿责任。案涉出租物的维护管理义务依法由被上诉人承担。被上诉人于2018年8月1日后采取堆砂石等手段破坏上诉人的生产秩序，致使上诉人的生产经营产生严重影响，后被上诉人强行终止合同，迫使上诉人全面停产。

金叶公司辩称，1、上诉人与原审第三人之间的转租期限因超过上诉人与原审第三人签订的租赁期限部分无效。出租人与次承租人之间没有租赁合同关系，在原租赁合同终止后，次承租人对出租房屋的占用变成无权占用。2、上诉人与被上诉人之间未形成租赁合同关系，上诉人已经丧失对涉案租赁物的租赁权。被上诉人有权依据法律规定收回租赁场地及资产，不存在承担侵权赔偿责任。3、双猫月台2号仓库的租赁协议系上诉人与李文，且该合同于2017年10月19日到期，上诉人不承担该合同的义务，合同终止后被上诉人也不承担对该仓库的管理维护义务。

田里人公司未陈述意见。

众鑫公司向一审法院起诉请求：被告赔偿原告各项侵权损失5,469,851.98元。

一审法院认定事实：2007年10月2日，第三人田里人公司从**肉类联合加工厂租赁冷库库房、结冻间、机房、库房月台、库房旁两层办公室、配电房、冷饮厂现有厂房、设备、设施、仓库、食堂，租赁期限至2017年12月31日，租赁物由第三人负责维修保养。在第三人承租期间，被告于2011年10月28日通过拍卖购买了**肉类联合加工厂所有的资产。

2016年1月30日，原告众鑫公司（乙方）与第三人田里人公司（甲方）签订《租赁协议》一份，双方主要约定如下:1、甲方为乙方提供冰淇淋厂房、设施设备等。2、租赁期限为5年，即自2016年1月10日至2021年1月9日。签订协议后，原告承租了上述租赁场所。

被告金叶公司与第三人田里人公司于2017年12月31日前均同意不再续租，但第三人及原告在租赁期限届满后未搬离租赁场所，第三人及原告也未支付租金及占用费。为此，金叶公司向本院提起诉讼，要求田里人公司、众鑫公司清空搬离租赁场所并支付租金、占有费等。本院做出的（2020）湘0602民初1605号民事判决书中查明金叶公司与田里人公司已于2017年12月31日双方租赁合同关系终止。

另查明，2016年1月22日，被告金叶公司与李文签订《仓库临时租赁协议》，双方约定被告金叶公司将双猫月台仓库2号仓库租赁给李文，租赁期限为2016年2月1日起至2016年8月31日止。签订协议后，李文向被告支付了租金15,000元并将该租赁物交原告使用。2016年10月20日，被告金叶公司（甲方、出租方）又与李文（乙方、承租方）签订《仓库租赁协议》，双方约定如下主要内容:1、甲方将双猫月台仓库2号仓库租赁给乙方；2、租赁期限为2016年10月20日起至2017年10月19日止。若乙方继续承租，应在承租期满前两个月书面告知甲方；甲方如继续出租在同等条件下优先乙方，逾期告知视为放弃；3、租金为2万元，签订合同后一次付清全年租金；4、甲方按仓库现状出租，乙方负责仓库承租期间的日常管理与维护并承担费用；5、本合同解除或终止时，乙方应在五日内交还该仓库，并将存放的自有财产物资及时处置，逾期不及处置的财产物资，视为乙方放弃并同意甲方处置，甲方并不需要承担任何经济损失。当日，被告收取租金2万元。双猫月台仓库2号仓库继续由原告使用。

2018年8月3日，被告向李文送达告知函，要求原告在8月20日之前自行搬离清空租赁场地资产和库存。8月17日，被告委托湖南昌言律师事务所向原告送达了律师函，要求原告在2018年8月20日前退场，向被告交还租赁场地，逾期采取强制措施收回。

2019年4月16日，被告金叶公司对租赁场所进行控制，原告及第三人未将其所有的物品未搬走。

一审法院认为，双方当事人的争议的焦点为：原、被告之间是否存在租赁关系；被告是否有违约行为。

对于租赁关系的认定。1、关于原告与第三人于2016年1月30日签订的冰淇淋厂房、设施设备租赁合同。

在被告与第三人之间的租赁期限届满前，被告并未提出异议或请求解除合同，确认在被告与第三人之间的租赁期限届满前原告与第三人的租赁合同合法有效。被告与第三人在双方的租赁期限届满前同意不再续租，故被告主张原告的转租期限超过第三人承租期限的约定无效，符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院审理的（2020）湘0602民初1605号案件中确认被告与第三人于2017年12月31日租赁合同关系已终止。原告及第三人在租赁期限届满后也未支付租金，原、被告自2018年1月1日之后就冰淇淋厂房、设施设备未形成事实租赁关系。故对于原告就冰淇淋厂房、设施设备主张被告存在违约，一审法院不予支持。

2、原告就双猫月台2号仓库是否与被告形成租赁关系。

原告主张李文系其工作人员与被告签订的关于双猫月台2号仓库的租赁合同并由其使用租赁物，且交纳至2018年10月20日的租金。被告对于李文承租双猫月台2号仓库的事实无异议，但租赁期限至2017年10月20日，对于原告主张的被告出具的证明不能认定为原告向被告交纳了至2018年10月20日的租金，原告仅交纳一次2万元的租金，该证明系原告遗失了发票后要求被告出具的。

原告提供的被告出具的证明内容为“今收到李文交来租金贰万元整”，该证明系打印的并加盖了被告项目部的公章，没有记载出具日期，而在印章位置的右边手写“2017年10月20日交款”。对于该证明的认定。结合原告的陈述及其他证据材料，可以认定李文代表原告与被告签订租赁合同，但该证明不能达到原告主张租赁期限至2018年10月20日的证明目的，如下理由：1、原告应当由被告出具租金收条，而不是证明；2、此证明内容不能证明原告于2017年10月20日支付了租金2万元，被告出具的证明内容均系打印，而手写部分没有加盖被告的公章，也没有经办人员的签名；3、原告主张2017年10月20日交款也无其他证据相互印证。综上，一审法院确认原、被告就仓库租赁期限于2017年10月20日届满后，双方未再签订书面的合同，形成不定期租赁关系。就原告从第三人田里人公司处承租的租赁物，原告与被告之间不存在租赁合同关系，故被告不存在违约行为；对于双猫月台2号仓库，被告不承担租赁期限内的日常管理、维护，综上，对于原告主张被告承担维护管理出租物的义务没有合法依据。

在第三人田里人公司承租期限届满后，被告金叶公司与第三人田里人公司的租赁合同关系已终止，故原告众鑫公司无权占有被告金叶公司所有的租赁场所。被告金叶公司书面向原告催告搬离清空场所后，双方已不存在租赁合同关系，原告无权占有被告的租赁场所。原告主张被告违约要求赔偿其的损失，没有合法依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：驳回原告**众鑫食品有限公司的诉讼请求。案件受理费50,088元，由原告**众鑫食品有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：被上诉人提交了**市中级人民法院(2021)湘06民终1434号民事判决书一份，拟证明众鑫公司与田里人公司约定的租赁期限超出了田里人公司作为承租人的承租期限，超出部分无效。且金叶公司与众鑫公司不存在租赁合同关系。本院认为，该判决书系生效法律文书，与本案有关，本院予以采信。

二审法院查明的事实与一审法院一致。

本院认为，本案二审争议焦点为金叶公司是否应当承担赔偿责任的问题。

本案系众鑫公司认为其与金叶公司形成租赁合同关系所引起的纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十五条，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。根据本案查明事实，金叶公司与田里人公司之间的租赁合同关系已于2017年12月31日届满终止，且金叶公司与田里人公司亦无另外约定，故对众鑫公司与田里人公司约定的转租期限超出了田里人公司剩余承租期限的，该超出部分约定无效。即使上诉人金叶公司知道田里人公司转租而未提异议，该转租合同期限也应仅在田里人公司的剩余租赁合同期限内有效。对众鑫公司上诉提出其与田里人公司签订的租赁协议有效并取得租赁权的主张，本院不予支持。

关于众鑫公司提出其与金叶公司形成了事实上的租赁合同关系的主张。金叶公司自始至终并未就诉争的冰淇淋厂房及相关设备设施向众鑫公司收取过租金，众鑫公司并无履行租赁合同主要义务的行为，双方也无口头或书面租赁合同之约定，且金叶公司亦不认可双方存在租赁合同关系。至于金叶公司在租赁期间到期后的半年多时间未积极要求众鑫公司退出租赁场地及众鑫公司落实整改措施均不必然能反推出双方形成了事实上的租赁合同关系。另众鑫公司主张其租赁双猫月台2号仓库至2018年10月20日并交纳租金2万元，但从常理推断，若收取租金应是开具收条或相关发票凭证而不是出具证明，故不能证明双方就双猫月台2号仓库在租赁合同到期后进行了续租，且按照合同约定，金叶公司亦不对仓库承租期间的日常管理与维护负责。故对众鑫公司上诉提出其与金叶公司在2017年12月31日后形成了事实上租赁合同关系的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上可知因众鑫公司与金叶公司之间并未形成租赁合同关系，众鑫公司在转租期限届满之后系无权占有涉案租赁场地，其应在期限届满后积极搬离返还场地，金叶公司没有租赁合同上的义务，故对众鑫公司主张金叶公司不履行租赁合同义务应承担赔偿责任的主张，本院不予支持。

综上所述，众鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50088元，由**市众鑫食品有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　程　鹏

审判员　赵顺容

审判员　袁学良

二〇二二年三月二十三日

书记员　李伟丽