某某和地产集团有限公司与沧州市运河区某某*租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初3811号 原告（反诉被告）：***和地产集团有限公司（原名沧州市天成房地产开发有限公司），住所地：河北省沧州市运河区迎宾大道天成首府**楼104铺。 统一社会信用代码：91130900754010483P。 法定代表人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：***、***，河北八观律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沧州市运河区*****，住所地：河北省沧州市运河区**领域小区**楼。 统一社会信用代码：52130903MJ07272331。 法定代表人：刘中队。 委托诉讼代理人：***，河北铭鉴律师事务所律师。 原告（反诉被告）***和地产集团有限公司（以下简称天成公司）与被告（反诉原告）沧州市运河区*****（以下简称*****）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天成公司的委托诉讼代理人***、***，被告*****的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 —2— 天成公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与被告2014年8月11日签订的《租赁协议》已经于2016年4月26日解除；2.依法判决解除原告与被告之间的不定期租赁，并判令被告于2021年2月10日前将以《租赁协议》承租的房屋和场地腾退完毕交付给原告。3.依法判令被告给付原告人民币暂计41万元（最终数额自2020年4月11日起至被告腾退完毕承租的房屋和场地并交付给原告之日止按照第四年到第八年每年82万元、第九年到第十三年每年90万元计算）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月11日原告与被告签订《租赁协议》，被告承租原告位于沧州市运河区；建筑面积2903.77平方米；租赁期限为20年；第一年到第三年租**85万元／年，第四年到第八年租金82万元／年，第九年到第十八年租**90万元／年，第十九年到第二十年租**77.5万元／年；第二年到第二十年租赁期间，被告按合同年度开始前15日一次性交清当年度租金，先付后用；被告承诺严格按照合同相应条款缴纳租金，如遇特殊情况，交纳租金的宽限期不超过十个工作日（宽限期限自当年度房屋租赁开始之日始），超过宽限期后本合同解除。按照《租赁协议》约定，被告应于2016年3月27日前向原告交纳第二年租金82万元，宽限期不超过2016年4月26日，但被告却于2017年6月21日向原告支付第二年租金，故依据《租赁协议》第9.3条约定，该《租赁协议》已经于2016年4月26 —3— 日解除。之后，原告与被告之间形成不定期租赁，原告依法诉请解除该不定期租赁。鉴于***已经开园，2021年2月10日为今年除夕前一日，被告在该日期前腾退房屋和场地完毕并交付给原告较为适宜。被告应当按照《租赁协议》约定的租赁费数额向原告支付相应的租金；如逾期，被告还应按照《租赁协议》约定的数额向原告支付占用房屋和场地期间的租金。请人民法院依法公断。 *****辩称，原告诉求没有任何依据。1、双方租赁合同一直存续没有解除，原告从未依照租赁协议第九条第三款特别约定承诺内容向被告提出过解除合同的意思表示，反而是一直依照租赁合同向被告收取租金，以实际行动充分表示了履行合同的真实意愿。2、双方不成立无固定期限租赁合同关系，根据合同第十二条第十四条第四款约定双方在履行合同过程中需要变更或者有未尽事宜，须签订补充协议并书面通知对方，而至今原告没有向被告提出过任何变更或者解除合同通知，而且根据《城市房地产管理法》第五十四条规定，城镇房屋的租赁应当采取书面的方式。所以，因为原告没有提出过解除合同的意思表示，双方均认可2014年签订的租赁合同而不是存在不定期租赁合同关系。3、对于原告请求给付41万元租金是因为原告至今没有履行合同义务，未能提供被告申请办理***办学许可证的相关证据材料。被告基于不安抗辩权，有权利在原告完全履行合同义务之前拒付租金。在原告依约履行合同义务 —4— 后，我方可以及时交付租金。综上，原告诉求缺乏依据，请求人民法院依法驳回原告诉求。 *****向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人依照租赁合同的约定，履行合同义务，就租赁物即天成郡府***建筑及场地向反诉人提供办理***办园许可证所需的相关文件资料；2.诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人天成公司于2014年8月11日签订了租期为20年的建筑物及场地租赁协议，约定反诉人租赁被反诉人开发的天成郡府相关建筑物开设***、被反诉人保证反诉人提供办理***办园许可证所需的租赁物相关资料，且自2015年开始就因被反诉人未能及时办理消防验收合格证、无法与教育部门核实租赁物是否属于小区配建的规划问题等原因导致反诉人不能完成办园申报手续并多次接到主管部门的停办通知，给反诉人造成了很大的困扰和损失。2020年9月新学期开学，反诉人再次接教育主管部门通知办理办园许可证，需要被反诉人提供合同项下租赁物的产权证书等相关文件资料，虽经多次联系，被反诉人仍未予以配合，已严重违反了租赁合同的约定。综上所述，为了维护被反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，判令被反诉人履行租赁合同义务。 天成公司辩称，1、反诉人反诉请求不具体，根据民诉法第119条规定，应当驳回反诉。2、反诉人要求继续履行的租赁协议是已经按照合同约定解除了的协议，所以反诉人的主张明显 —5— 不成立。3、反诉人诉请继续履行合同的事由竟然是被反诉人严重违约，该事由是解除合同的事由而不是继续履行的事由，反诉人的诉讼逻辑混乱，其反诉不成立。综上所述，请求驳回反诉人反诉或者反诉请求。 原告提交证据如下:1、原被告双方在2014年8月11日签订的租赁协议原件，证实双方的权利义务关系。其中协议第四条约定了租金数额和缴纳方式，被告在该协议签订当日向原告支付了10万元押金和合同年度第一次租金85万元，双方在合同的第六条约定了租赁物的交付，租赁物出租时是毛坯房，并且尚未将房屋产权证等证件办理完毕，被告对此明知，所以在租赁协议中约定了租赁物的额交付及相关手续证件，但没有约定具体的交付证件的具体时间，因为证件办理是需要政府相关部门发放，双方当事人均无法控制行政部门的办理进度，所以租赁协议将租金缴纳时间和租赁物的交付分开进行了约定，租赁协议第九条第三项明确约定被告自应当缴费时逾期可以宽限10个工作日，超过宽限期后租赁协议解除，该约定不是对单方解除权的约定而是属于合同法第45条规定的附解除条件的约定条款，也符合民法总则第158条规定，不是合同法第93条至94条规定的单方解除，所以被告缴纳租金逾期10个工作日合同解除的条件生效，合同就已经解除了。被告第二次缴纳租金时间是2017年6月21日，金额是170万元，该数额是第二次和第三次两次租金，此时距第一次缴费时间间隔三年，严重违 —6— 反了租赁协议第4.2条约定的每年支付一次租金的约定，所以合同已经解除。合同解除之后，被告在2018年7月5日向原告缴纳了租金82万元，在2020年4月16日向原告缴纳租金82万元，依据合同法第215条规定，租赁期限6个月以上的应当采用书面形式，未采用的视为不定期租赁，双方2014年的租赁协议解除后并没有重新签订协议，所以应当为不定期租赁。按照被告答辩所称被告一直在向原告缴纳租金在双方的租赁协议解除后双方没有签订新协议，没有对租赁期限作出新的约定，依据合同法第232条规定，仍然视为不定期租赁。2、原告向被告开具的2017年6月21日收款收据170万元原件一份、2018年7月5日收款收据82万元原件一份、2020年4月30日原告开具的增值税发票82万元原件一份。在两份收款收据中载明了所交款项对应的租赁期间为每年度的4月11日至下一年度的4月11日。3、补充协议复印件一份。证据2和3共同证实在租赁协议第三条约定的租期延续180天后开始计算，变更为租期延续240天后开始计算。双方租赁协议签订于2014年8月11日，延续180天应当开始于2015年2月11日。补充协议后又增加了60天，即为2015年4月11日。双方在协议履行以及协议解除后均将4月11日作为交款对应的租赁期限，所以原告主张双方租赁协议已经于2016年4月26日解除，26日是因为向后宽限了10个工作日。被告在明知道租赁协议将缴费期限和租赁期限分开约定的情况下，以及明知相关手续需要行政相关部 —7— 门控制办理的情况下，在租赁协议并没有明确约定相关证件具体提供时间的情况下，长达三年拒绝向原告交纳租金。4、《沧州市人民政府关于印发沧州市城镇小区配套***专项治理实施方案的通知》复印件一份。5、《运河区城镇小区配套***专项治理工作领导小组办公室关于天成郡府西区***项目相关情况的复函》复印件一份，2020年9月24日作出，原件在不动产登记中心卷宗中。6、案涉房屋原告于2020年9月28日取得的冀（2020）沧州市不动产权第××号不动产权证书原件一份。证据4至证据6共同证实原告对自有房屋一直在办理相关证件，由于政府的治理方案等原因，所以一直到2020年9月份才取得不动产权证书，该事实并不违反租赁协议的约定，被告以原告不提供证件为由拒缴租金是不合理的。证据6还证实该证件记载房屋用途为***，从而证实了案涉租赁物符合作为***的一切要求，否则不会通过各个验收环节，最终发放产权证书。被告在签订租赁协议后，就对租赁房屋和场地进行了使用并开园办学，没有与租赁协议有关所谓损失，完全不符合合同法第68条关于不安抗辩权的适用条件。7、2020年10月9日原告用手机对被告***开园录制的八段视频，录制了六天，证实***能够正常开园，从而证实被告不按期交纳租金，违反租赁协议的约定，原始载体已提交法庭。 被告提交证据如下：1、租赁协议原件一份，该协议能够证实双方对于案涉租赁物的租赁权利义务进行了约定。该协议 —8— 7.1条原告对于租赁取得合法出租权以及向被告提供办理***办园许可证所需的租赁物相关文件资料作出了保证。原告应当依照约定履行该义务。该约定内容明确具体具有可操作性。2、设立盈利性民办***所需材料清单。清单中明确了办学场所证明。结合两份证据，反诉原告的诉求内容明确具体，且系双方合同明确约定，反诉被告应当依约履行。3、《建设工程消防意见书》一份，证实案涉房屋于2017年3月29日才获得消防验收合格。所以在原告向被告提供该合法证明之后，被告再支付租金合理合法。4、催租函一份，2019年12月11日原告向被告送达的，该函关于催缴租金数额期间以及依据均依据双方签订的租赁合同。结合之前原告并未依据租赁协议9.3条提出过解除合同的意思表示，合同第12条、第14.4条约定双方在履行合同过程中需要变更或未尽事宜须签订补充协议并书面通知对方。结合以上客观事实和约定，原告一直在依据2014年的租赁协议与被告进行沟通主张权利。所以，双方的租赁协议一直存续。根据《城市房地产管理法》第54条规定，房屋租赁应当采取书面形式，该条款相对于合同法有关规定属于特别法，应优先适用，而且合同法倡导的超过六个月以上的租赁也是采取书面形式，后面但书的内容只是对于没有采用书面合同的一种补充说明，不是规定可以同时或者优先确定不定期租赁关系。 本院经审理认定事实如下：2014年8月11日，天成公司 —9— （甲方）与*****（乙方）签订《租赁协议》，主要约定：甲乙双方经过友好协商，就乙方租赁甲方开发的建筑物（以下简称“租赁物”）开设***一事达成一致。1、租赁物位置：沧州市运河区天成郡府西区西门南侧；出租范围和状况：包括租赁物、附属设施和毛坯装修在内，具体以双方签署的移交确认书为准。2、租赁物的用途：租赁物用于乙方开办*****，包括开设早教、才艺及其他有关的教育培训。3、租赁期限：租赁物租赁期限为20年，总租金额为壹仟柒佰贰拾万元整人民币（17200000元），自租赁物建筑安装工程竣工，经甲乙双方验收合格且签署移交确认书之日起180天后的次日起开始连续计算，开始计算租赁期的第一天为“起租日”。4、租金支付方式租**第一年到第三年：￥85万/年，第四年到第八年：￥82万/年......；第一年到第三年租赁期间，乙方每年支付一次租金，其中第一次租金于签字生效后15日内交清，资金到位后交钥匙先付后用；第二年到第二十年租赁期间，乙方按照合同年度开始前15日一次性交清当年度租金，先付后用；乙方于本协议签署当日，向甲方交付租赁押金人民币壹拾万元整（￥10万元整），该租赁押金不计利息。甲方在双方协议解除或者期满终止时，乙方按移交确认书描述交还租赁物后的十日内返还乙方。......6、租赁物的交付状况：毛坯交房，其中电接入租赁房屋内配电箱，水接入租赁房屋总表，，地暖工程竣工验收合格燃气通至租赁房屋楼底、预留接口；甲方租赁物 —10— 的建筑安装工程，必须符合国家及沧州市相关规划建设、抗震、环保、防疫、消防、教育等部门对***规划建设的标准要求，并由甲方负责通过相关部门验收和备案。乙方自行装饰装修的部分，所涉及的相关部门验收和备案等，由乙方负责，甲方予以协助......7、租赁物的使用：甲方保证在租赁期内，对租赁物拥有合法出租权（提供有法律效力的证明文件），以保证乙方具有合法的承租权，不因为建筑合法出租权证明，而影响***的登记注册手续，同时甲方保证向乙方提供其办理***办园许可证所需的租赁物相关文件资料，若因此而发生纠纷，由甲方负责解决并承担全部责任以及乙方的损失......9、特别约定：甲方承诺甲方已合法取得租赁物的合法出租权，并提供相关证明；乙方承诺严格按照合同相应条款缴纳租金，如遇特殊情况，交纳租金的宽限期不超过十个工作日（宽限期限自当年度房屋租赁开始之日始），超过宽限期后本合同解除。10、协议的终止：乙方严重违反本协议条款，导致本协议无法继续履行的，甲方应书面通知乙方，要求其在合理时间内予以改正，如乙方未做改正的，甲方有权提前终止本协议。本协议终止的书面通知到达之时本协议终止。乙方应于接到甲方通知后40日内，按照《移交确认书》交回租赁物。乙方收回开办***所投入的财产、物品并恢复租赁物原状，甲方已收租金不予退还。乙方在40日内仍然未能履行返还租赁物义务的，由此给甲方造成的损失以及实际发生的费用由乙方承担；甲方严重 —11— 违反本协议条款，导致本协议无法继续履行的，乙方应书面通知乙方，要求其在合理时间内予以改正，如甲方未做改正的，乙方有权提前终止本协议。本协议终止的书面通知到达之时本协议终止。甲方应于接到乙方通知后40日内，退还乙方未承租时间的相应租金，乙方收回开办***所投入的财产、物品。甲方在本协议终止之日起40日内仍然未能履行退还乙方未承租时间的相应租金之义务的，由此给乙方造成的损失以及实际发生的费用由甲方承担......。因案涉租赁物存在严重漏水现象，天成公司于2016年2月2日出具《补充协议》，协议将《租赁协议》第3条更改为“经甲、乙双方验收合格且签署移交确认书之日起240天后的次日起开始连续计算，开始计算租赁期的第一天为“起租日”。《租赁协议》签订当日，*****向天成公司缴纳租赁押金10万元和第一年的租赁费85万元。天成公司与*****均认可第一年度交纳租金的起算时间为2015年4月11日。后天成公司将案涉房屋以毛坯状态交付给*****，*****对其进行了装修并投入使用。*****于2017年6月21日交纳了2016年4月11日至2018年4月11日期间两个年度的租赁费170万元；于2018年7月5日交纳了2018年4月11日至2019年4月11日的一年度的租赁费82万元。2019年12月11日，天成公司向*****发出《催租函》，主要写明：“贵园与我司就天成郡府西区西门南侧商铺（沧州市运河区开元大道与双经路交叉口东北角）签 —12— 订租赁合同，根据合同约定贵园应于2019年4月11日前交纳2019年4月11日至2020年4月10日期间的租金820000元（大写：捌拾贰万元整）。到期后我司工作人员曾多次催告贵园依约交纳租金，但时至今日贵园仍未向我司交纳租金，违反了合同约定属于违约行为，对此我司按照合同约定除要求贵园交纳租金、承担违约责任外，还有权解除合同、要求贵园赔偿损失等。请贵园在收到此函后5天内付清全部应付的款项，如贵园未在规定的时间内付清全部款项，我司将采取法律手段追究贵园的法律责任，届时贵园不仅要全额付清租金、支付违约金、赔偿损失等，还要承担本案的诉讼费、律师费及一切与此相关的费用都一并承担，请您慎重对待以上函告内容，以免诉累”。2020年4月份，*****交纳了该年度的租赁费82万元，天成公司于2020年4月30日向*****开具了820000元的增值税发票。 另查明，2020年9月28日，天成公司取得案涉房屋的不动产权证书，产权证号为冀（2020）沧州市不动产权第××号，权利人为天成公司，用途为商服用地／***，面积为房屋建筑面积2903.77平方米，使用期限为2009年11月30日起2049年11月29日止。 又查明，2018年1月26日，天成公司由沧州市天成房地产开发有限公司变更为***和地产集团有限公司。另，*****的登记证书显示其企业性质为民办非企业单位。 —13— 本院认为，原告与被告签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定。 本案主要的争议焦点为原告与被告签订的案涉《租赁协议》是否达到解除条件。原告主张被告未按照《租赁协议》约定的时间交纳租金，其《租赁协议》已经于2016年4月26日解除。之后，原告与被告之间形成不定期租赁，原告依法诉请解除该不定期租赁；被告辩称其迟延交付租金系因为原告未能提供被告申请办理***办学许可证的相关证据材料，被告基于不安抗辩权，有权利在原告完全履行合同义务之前拒付租金。对此，本院认为，合同的解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始至终消灭或未来消灭的行为。实践中，行使解除权的关键在于解除权人是否向对方当事人传达了解除合同的意思表示。只要解除权人通过一定的形式向对方当事人表达了解除合同的意思且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力，并不一定非要采取书面文字通知的方式，更不需要被通知人的同意。本案中，原告与被告签订的《租赁协议》中第9.2约定“乙方承诺严格按照合同相应条款缴纳租金，如遇特殊情况，交纳租金的宽限期不超过十个工作日（宽限期限自当年度房屋租赁开始之日始），超过宽限期后本合同解除”；第10.2条同时约定“乙方严重违反本协议条款，导致本协议无法继续 —14— 履行的，甲方应书面通知乙方，要求其在合理时间内予以改正，如乙方未做改正的，甲方有权提前终止本协议。本协议终止的书面通知到达之时本协议终止”。原告与被告均认可交纳租金的起算点为4月11日。原告已按照协议约定向被告交付了租赁物，履行了相应的义务。被告按照协议约定的时间交纳了10万元押金和2015年4月11日至2016年4月10日的租金85万元，第二年度、第三度、第四年度的租金交纳时间均超过了宽限期，但原告接受并收取了，未向被告发出书面通知，所以原告主张的协议解除时间为2016年4月26日不成立。后第五年度（2019年4月11日至2020年4月10日）的租金被告再次出现逾期，原告于2019年12月11日正式向被告发出书面的《催租函》，明确告知被告在收到此函后5天内付清租金，否则要承担违约责任，原告还有权解除合同、要求贵园赔偿损失等。但被告在收到该函之后于2020年4月才交纳该年度的租金，远远超过了《催租函》告知被告交纳租金的时间，已严重违反了协议约定。***告于2020年10月20日正式向本院提起诉讼，要求解除其与被告之间的《租赁协议》，被告已收到诉状且应诉，表明被告已知悉原告解除合同的意思表示，故本案《租赁协议》已达到解除条件，解除时间为本判决生效之日。关于被告辩称迟延交付租金系因为原告未能提供被告申请办理***办学许可证的相关证据材料，基于不安抗辩权，才会拒付租金。本院认为，原告将案涉房屋交付给被告，被告进行装 —15— **正常开园并一直使用中，未影响其开办并经营***；且原告已于2020年9月28日取得了案涉房屋的不动产权证书，被告仍然未交纳该年度的租金。综上，被告的辩称，本院不予支持。 关于被告腾退案涉房屋的时间。根据《租赁协议》第10.2条约定“乙方接到通知后的40日内，乙方应于接到甲方通知后40日内，按照《移交确认书》交回租赁物。乙方收回开办***所投入的财产、物品并恢复租赁物原状，甲方已收租金不予退还”，故本院认为被告于本判决生效后的40日内腾退案涉房屋，收回其开办***所投入的财产、物品并恢复租赁物原状。 关于被告应给付原告的租金数额。被告租金已给付至2020年4月10日，自2020年4月11日起至今的租金被告未给付。根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，因受疫情影响可以减少租金。结合2020年1月25日沧州市人民政府《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》和2020年3月24日河北省委办公厅、省政府办公厅联合印发的《关于全面恢复正常生产生活秩序和医疗秩序统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的通知》，原被告约定2020年4月11日至2021年4月10日期间的租**82万元，故本院酌情减免该年度的租金数额10万元，故截止至2020年11月10日被告应给付原告的租 —16— **42万元[（82万元-10万元）÷12个月×7个月]，以后租金或房屋占用费自2020年11月11日至2021年4月10日按照年租金72万元计算，之后的房屋占用费参照《租赁协议》第4.1条约定的租金金额支付至被告实际腾退案涉房屋之日止。另，根据《租赁协议》第4.4条约定原告在按移交确认书描述交还租赁物后的十日内将10万元押金返还被告，故本院认定原告在收到租赁物后的十日内返还被告租金10万元。关于被告的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法 〉的解释》 第九十条 的规定，判决如下： 一、解除原告***和地产集团有限公司与被告沧州市运河区*****于2014年8月11日签订的《租赁协议》； 二、被告沧州市运河区*****于本判决生效后的40日内腾退案涉房屋，收回其开办***所投入的财产、物品并恢复租赁物原状； 三、被告沧州市运河区*****给付原告的租**42万元（租金已计算至2020年11月10日），以后租金或房屋占用费自2020年11月11日至2021年4月10日按照年租金72万元计算，之后的房屋占用费参照《租赁协议》约定的租金金额计算至被告实际腾退案涉房屋之日止； 四、原告在收到租赁物后的十日内返还被告租金10万元； —17— 五、驳回原告的其他诉讼请求以及被告的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3725元，反诉费50元，由原告***和地产集团有限公司负担1150元，由被告沧州市运河区*****负担2625元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员　代　丽 二〇二〇年十二月三十一日 书记员　***