兴城市东福房地产开发有限公司与某某、辽宁奥林体育建筑工程有限公司等商品房预售合同纠纷再审审查民事裁定书

辽宁省葫芦岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2022）辽14民申115号 再审申请人（案外人）：兴城市东福房地产开发有限公司，住所地：辽宁省兴城市钓鱼台办事处钓鱼台路11号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，辽宁斯特律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：***，女，1970年10月23日出生，满族，群众，住辽宁省兴城市。 被申请人（原审被告）：辽宁奥林体育建筑工程有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区十四纬路3号。 法定代表人：***，该公司董事长。 被申请人（原审被告）：***，男，1966年3月18日出生，汉族，个体，现住辽宁省兴城市。 被申请人***与被申请人辽宁奥林体育建筑工程有限公司（以下简称奥林建筑公司）、***商品房预售合同纠纷一案，兴城市人民法院于2020年12月7日作出（2020）辽1481民初3337号民事判决，已经发生法律效力并强制执行。兴城市东福房地产开发有限公司（以下简称东福地产公司）提出执行异议，兴城市人民法院于2021年5月28日作出（2021）辽1481执异79号执行裁定，驳回其异议。东福地产公司对异议不服，认为原判决错误，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 东福地产公司申请再审称，原判决第一项缺乏事实及法律依据，严重侵害了东福地产公司的合法权益，本案应予再审。一、原判决认定“乙方（***）预定甲方（奥林建筑公司）开发建设的位于兴城市金色假日楼盘……”错误，奥林建筑公司只是案涉小区的施工单位，开发企业应为东福地产公司，能够与客户签订买卖合同的主体只能是东福地产公司。奥林建筑公司可以出售房产的前提是其与东福地产公司就案涉房产达成抵顶工程款的合意并履行房产抵顶工程款手续。手续履行完毕后，经奥林建筑公司引荐，客户与东福地产公司签订《商品房买卖合同》。而本案中，东福地产公司与奥林建筑公司从未就案涉房产达成过房产抵顶工程款合意，奥林建筑公司更未履行以房抵债手续。原判决所载明的奥林建筑公司提交的证据“东福地产公司与奥林建筑公司签订的《协议书》”，东福地产公司因无权查阅卷宗无法核实其内容及真实性，但东福地产公司从未将案涉房产抵账给奥林建筑公司，亦未向其出具过案涉房产抵顶工程款的收据。因此，奥林建筑公司无权以自己的名义出售东福地产公司名下的房产并收取购房款。二、原判决认定“东福地产公司所购楼房由东福地产公司开发建设，因其下欠奥林建筑公司工程款，故其与奥林建筑公司达成销售房产抵顶欠款的协议”属认定事实不清，证据不足。东福地产公司从未与奥林建筑公司就案涉房产签订过房产抵顶工程款协议。原判决仅凭奥林建筑公司出具的未经协议相对人（即东福地产公司）质证的《协议书》就认定案涉房产归奥林建筑公司所有不符合法律规定。退一步讲，假设东福地产公司与奥林建筑公司签订了顶账协议，但在办理产权转移登记之前，奥林建筑公司也未取得房产所有权，无权以自己的名义对外出售该房产。事实上，案涉房产目前仍登记在东福地产公司名下。《协议书》仅仅是一种意向，若最终达成以楼房抵顶工程款的合意，还需奥林建筑公司到东福地产公司处针对每一户房产签订《商品房认购协议书》，同时东福地产公司向其出具加***地产公司财务章的收款收据。至此，房产抵顶工程款手续履行完毕，奥林建筑公司可以出售房产，之后买受人与东福地产公司签订商品房买卖合同。奥林建筑公司在原审中并未提交其与东福地产公司关于案涉房产签订的《商品房认购书》及东福地产公司为其出具的收款收据。显然，仅凭一份《协议书》，不能据此认定奥林建筑公司已经取得案涉房产的所有权并有权出售房产。 ***辩称，东福地产公司的再审申请超过法定期限且缺乏事实和法律依据。一、东福地产公司认为奥林建筑公司不具备签订合同的主体资格是错误的。***购买该房时，奥林建筑公司向***出示了2014年6月11日东福地产公司与奥林建筑公司签订的《协议书》，该《协议书》第一条明确规定甲方（东福地产公司）同意施工单位（奥林建筑公司）进行出售在建6号楼。该协议甲、乙双方均签订并加盖公章，这份《协议书》充分表明并让***相信奥林建筑公司有权按规定出售该楼房。东福地产公司所称“从未与奥林建筑公司就涉案房屋签订过房屋抵债协议”，又称“《协议书》仅仅一种意向”，其所述不实。二、***具有案涉房产的所有权。退一步讲，即便奥林建筑公司是无权出售，那么作为善意取得房屋的***也应当具有该房产的所有权，此情形符合《中华人民共和国民法典》第三百一十一条有关善意取得的规定，奥林建筑公司应当向侵权人主张赔偿。 本院经审查认为，东福地产公司对原审定案证据《协议书》不予认可，认为其从未签订过该份《协议书》，同时，结合原审中***并未提供《协议书》原件以及奥林建筑公司对该份《协议书》也不予认可，根据上述情形，东福地产公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项的规定。关于***提出的东福地产公司申请再审超期限问题，东福地产公司于2021年10月8日向本院提交申请再审材料，符合案外人可以自执行异议裁定送达之日起六个月内申请再审的期间规定，故东福地产公司不存在超期申请再审问题。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条、第二百一十三条、第二百三十四条规定，裁定如下： 一、本案由本院提审； 二、再审期间，中止原判决的执行。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　薛　丽 二〇二二年九月十三日 法官助理　刘　祺 书 记 员　徐　悦 本裁定书援引的相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第二百零六条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 第二百一十三条按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚养费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。