李X与辽宁X建筑工程有限公司、汤X商品房销售合同纠纷一审民事判决书

兴城市人民法院 民事判决书 （2023）辽1481民初3497号 原告：李X，男，汉族，住兴城市。 被告：辽宁X建筑工程有限公司，住所地沈阳市和平区。 统一社会信用代码：912XXX。 法定代表人：韩X，该公司董事长。 被告：***，男，汉族，住兴城市。 公民身份号码：23232519********。 原告李X与被告辽宁X建筑工程有限公司、***商品房销售合同纠纷一案，本院于2023年9月21日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李X到庭参加诉讼，被告辽宁X建筑工程有限公司经本院传票传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李X向本院提出诉请：一、依法确认买卖合同有效；二、依法将兴城市X房屋交付原告；三、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2020年1月20日，被告将兴城市X室卖给原告，总房款为250000.00元，双方于当天签署房屋买卖合同，并约定2020年12月份交房。可被告至今未将房屋交付给原告，已经造成违约。综上，原告只好向人民法院诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。 被告辽宁X建筑工程有限公司、***经本院传票传唤未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2020年1月20日，原告李X（乙方）与被告辽宁X建筑工程有限公司兴城X项目部（甲方）签订《“X假日”商品房认购协议书》，李X认购位于兴城市X号房屋，协议第三条第一款约定“房屋交付时间约为2020年5月10日，遇到不可抗力因素交付时间顺延”。第四条第二款约定“甲方按照本协议约定的期限向乙方交付楼房，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方将完全履行本认购协议第二条约定的条款，如甲方违反上述约定，或逾期不能向乙方交付房屋，应按所收取的认购款的同期银行存款利息作为违约金，同时本协议自动失效。”双方另就其他事项作为约定。在协议书尾部甲方处加盖有辽宁X建筑工程有限公司兴城X项目部印章，委托代表人处有***签名；乙方处有李X签名。同日，X公司兴城X项目部向原告出具一张收款收据确认原告支付认购款250000元，***在收款人处签名。后因被告X公司未如约交付房屋，原告诉至本院。 另查明，原告李X为证明自己的主张提供了《协议书》、《证明书》、《“X假日”商品房认购协议书》三份证据。《协议书》载明：“甲、乙双方协商，乙方购买甲方兴城市X房地产开发有限公司X号楼层已达成认购合同一致。X假日X号楼由甲方辽宁X建筑工程有限公司***承建，以工程验收合格生效。开发商统一办理房照，所发生的费用及税金由乙方负责。甲方：辽宁X建筑工程有限公司X项目部委托人签字：***乙方：李X2020年1月20日”。《证明书》载明：“我***在2014年4月1日承包兴城X假日X号楼。由辽宁X建筑工程有限公司总承包我***是实际施工人，甲方用X假日以楼抵工程款，因我***2020年1月20日出售给***一套房屋X号楼，总价款25万元整，已形成认购买卖合同，经我***与李X协商，承诺（***）交付李X。以上承诺，我***愿意承担一切法律责任。特此承诺承诺人签字：***（加盖被告辽宁X建筑工程有限公司兴城X项目部印章）证明人签字：曹X2022年12月5日”。《“X假日”商品房认购协议书》因证据原件存在烧毁导致字迹缺失的情况，属于瑕疵证据，该协议书于2014年7月签订，载明的大致内容如下：“二、兴城市X房地产开发有限公司作为甲方，被告辽宁X建筑工程有限公司作为乙方，双方签订《“X假日”商品房认购协议书》，乙方预定甲方开发建设的位于兴城市X路的“X假日”楼X号房屋，建筑总面积4519.94平方米（含公摊面积），单价3800平方米。交付标准为毛坯房（注：面积以房地产部门最后核定的面积为准，总价款根据最后核定面积增减。）三、1、甲方按本认购协议书第一条所列联系方式向乙方发出签署《商品房买卖（预售）合同》通知，该通知自发出之日起七日内，即视为已送达乙方，并承诺为乙方所预定房屋留至甲方通知乙方签订《商品房买卖（预售）合同》之日起10日内。甲乙双方约定房屋交付时间约为2015年11月30日，遇到不可抗力因素交付时间顺延。2、本协议签订时，乙方向甲方支付预约购房的认购款人民币（小写）15902754元（大写）壹仟伍佰玖拾万零贰仟柒佰伍拾肆。” 以上事实，有原告提交的《“X假日”商品房认购协议书》、收款收据、《协议书》、《证明书》、《“X假日”商品房认购协议书》以及原告陈述等证据附卷佐证，予以认定。 本院认为，被告辽宁X建筑工程有限公司与兴城市X房地产开发有限公司关于包括案涉房屋在内的兴城市X路“金色假日”X号楼是否抵顶工程款存在争议，且未经生效法律文书确认，故对于案涉房屋的所有权确认不属于本案审查范围。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”原告李X与被告辽宁X建筑工程有限公司于2020年1月20日签订的《“X假日”商品房认购协议书》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，不违背公序良俗，该商品房认购协议书合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，且当事人没有另外约定，该协议书对原告李X与被告辽宁X建筑工程有限公司发生法律效力。故对于原告李X主张确认其与被告辽宁X建筑工程有限公司于2020年1月20日签订的《“X假日”商品房认购协议书》有效的诉讼请求予以支持。 对于原告李X要求被告交付房屋的诉讼请求，在原告如约履行支付认购款后，被告负有按约定期限交付房屋的义务，在未如约履行时已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告双方签订的《“X假日”商品房认购协议书》约定“被告逾期不能交付房屋，本协议自动失效”，该约定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定的附解除条件的合同：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”该商品房认购协议书因被告的履行不能，解除条件已经成就，在约定的解除条件成立后，商品房认购协议书所确定的权利义务应立即终止，不再发生效力。故原告李X应向被告辽宁X建筑工程有限公司主张解除合同、承担违约责任、赔偿损失以维护自己的合法权利，而不应要求被告继续履行合同、交付房屋。因此，对于原告李X要求被告交付房屋的诉讼请求依法不予支持。原告李X可另行诉讼主张权利要求合同当事人解除合同、赔偿损失、承担违约责任。 被告辽宁X建筑工程有限公司、***经本院传票传唤未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，系其自愿放弃法律赋予的抗辩权，对于原告李X提供证据的真伪性及因不参加庭审引起的不利法律后果，由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十八条、第五百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七规定，判决如下: 一、依法确认原告李X与被告辽宁X建筑工程有限公司于2020年1月20日签订的《“X假日”商品房认购协议书》有效； 二、驳回原告李X的其他诉讼请求。 案件受理费（已减半收取）2525元，原告李X已预缴，由被告辽宁X建筑工程有限公司负担1262.5元，于本判决生效之日起七日内向兴城市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告李X负担1262.5元，应予退还1262.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员王X 二〇二三年十一月三日 法官助理任X 书记员刘X