昭通弘泽实业有限公司
某某、昭通某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2022）云06民终1748号
上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，生于1972年6月2日，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住昭阳区。
委托诉讼代理人：罗银彦，云南滇东北（大关）律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：昭通**实业有限公司
统一社会信用代码：91530600797203752U。
住所地：云南省昭通市昭阳区太平社区石渣河2组。
负责人：李朝阳。
委托诉讼代理人：王海星，云南意衡律师事务所律师，特别授权。
上诉人***因与被上诉人昭通**实业有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2021）云0602民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
***上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持***一审全部诉讼请求；本案一审、二审全部诉讼费用由**公司承担。事实和理由如下：原审认定事实不清，适用法律错误，枉法裁判。1、2018年12月1日**公司与***签订的房屋租赁合同1份，证明2018年12月1日**公司与***签订《房屋租赁合同》，约定期限为5年（自2018年12月1日至2023年12月1日），房屋出租费按年支付，每年6万元的事实。2、云南省昭通市昭阳区人民法院云06**民初5383号民事判决书1份，证明昭阳区人民法院云06**民初5383号民事判决书，判决***与**公司于2018年12月1日签订的《10心线路运维部租赁合同》有效。该判决已发生法律效力至今的事实**公司与***于2018年12月1日签订的房屋租赁合同，***将位于昭阳区××镇××村七社的房屋出租给**公司使用，约定租赁期限为5年，自2018年12月1日至2023年12月1日，房屋出租费按年支付，每年60000元，在每年3月1日前由**公司付给***。乙方（**公司）不按合同约定支付合同价款的，每逾期一日，应按合同约定总价款5%向甲方（***）支付违约金。***收到**公司支付的第一年的租金60000元后，2019年3月1日昭阳区税务局向***开具了发票。**公司于2018年12月1日使用***的房屋至今，第二年的房屋出租费6万元（自2019年12月1日至2020年12月1日）一直未支付，经***多次催收未果。***于2020年8月18日向昭阳区人民法院起诉，昭阳区人民法院于2020年11月2日作出云06**民初5383号民事判决：***与**公司于2018年12月1日签订的《10ＫＶ线路运维部租赁合同》有效。该判决已发生法律效力，**公司有能力履行该义务，仍然拒不履行。
被上诉人**公司在法定期限内未作二审答辩。
***向一审起诉请求：一、依法判决**公司立即支付***2019年12月1日至2020年12月1日的房屋出租费60,000元；二、依法判决**公司赔偿***2019年12月1日至2020年12月1日的违约金3000元，上述两项合计人民币63,000元；三、依法判决**公司按年支付***房屋出租费即自2020年12月1日至2023年12月1日每年60,000元，即每年12月1日前支付60,000元；四、案件全部诉讼费用由**公司承担。
一审法院确认的法律事实：2018年12月1日，***与**公司签订《10ＫＶ线路运维部租赁合同》，约定***将位于昭阳区××镇××村七社的自家住房一栋租赁给**公司使用，租赁期限为2018年12月1日至2023年12月1日，房屋的租金按年支付，每年的租金为人民币60000元，交付房屋时间为2018年12月1日前。合同签订后，***向**公司交付了房屋，**公司于2019年3月1日向***支付了2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租赁费人民币60000元。后因**公司管理需要，需撤除原设立的运维驻点，**公司与***协商解除双方于2018年12月1日签订的《10ＫＶ线路运维部租赁合同》，但***不同意。遂***于2020年8月18日以房屋租赁合同为由向一审法院提起诉讼，请求：一、依法确认**公司与***于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》有效；二、依法判决**公司继续履行与***于2018年12月1日签订的房屋租赁合同，期限自2018年12月1日至2023年12月1日；三、依法判决**公司立即支付***2019年12月1日至2020年12月1日的房屋出租费6万元；四、依法判决**公司赔偿***违约金3000元；五、案件全部诉讼费用由被告承担。2020年9月23日**公司作出昭通**实业有限公司昭阳区配网指挥部文件—昭配指［2020］26号《关于撤除10ｋｖ运维驻点及供电服务所岗位组聘的通知》，将原来成立的运维驻点撤销，运维驻点工作人员分配到各供电服务所。2020年11月2日，一审法院作出（2020）云0602民初5383号《民事判决书》，判决：“一、***与昭通**实业有限公司于2018年12月1日签订的《10ＫＶ线路运维部租赁合同》有效。二、驳回***的其他诉讼请求。”
裁判后，***与**公司就《10KV线路运维部租赁合同》的履行仍旧存在争议。2021年2月26日，***再次以房屋租赁合同纠纷为由起诉至一审法院，请求：一、依法判决**公司立即支付***2019年12月1日至2020年12月1日的房屋出租费60,000元；二、依法判决**公司赔偿***2019年12月1日至2020年12月1日的违约金3000元，上述两项合计人民币63,000元；三、依法判决**公司按年支付***房屋出租费即自2020年12月1日至2023年12月1日每年60,000元，即每年12月1日前支付60,000元；四、案件全部诉讼费用由**公司承担。
2021年4月2日，**公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《10KV线路运维部租赁合同》；2.反诉诉讼费由被反诉人承担。
一审法院审理认为，***、**公司双方签订的合同虽合法有效，但在《10KV线路运维部租赁合同》签订后，经**公司和昭阳供电局研究决定，撤除相应村点的运维驻点。该决定并非**公司单方面作出，系因上级主管部门的管理政策发生改变而多方研究决定。若继续履行合同，对**公司显失公平，因此***与**公司签订的《10KV线路运维部租赁合同》，应予解除。同时，**公司虽因上级主管部门的管理政策发生改变而无法继续履行合同，但**公司与***协商解除合同事宜未达成一致协议后，其是在2020年9月23日才做出《关于撤除10kv运维驻点及供电服务所岗位组聘的通知》，在合同履行的过程中存在过错。而***在明知**公司因上级主管部门的管理政策发生改变而无法继续履行合同的情况下，仍未积极协商处理案涉房屋的租赁事宜，仍旧空置案涉房屋，其对于损失的扩大，亦存在过错。因此，综合审理情况，对于***主张的案涉房屋租金及违约金，酌情予以支持房屋租金90,000元及违约定金3000元。
同时，本案双方虽于《中华人民共和国民法典》实施前签订《10KV线路运维部租赁合同》，但因合同的履行产生的纠纷持续到施行后故应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。综上所述，依照最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（五）项、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第七十八条第一款、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、解除***与昭通**实业有限公司于2018年12月1日签订的《10KV线路运维部租赁合同》。二、由昭通**实业有限公司与本判决生效之日起15日内向***支付租金90,000元、违约金3000元，共计93,000元。三、驳回***的其他本诉诉讼请求。四、昭通**实业有限公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费1375元，由***负担687.5元，由昭通**实业有限公司负担687.5元；反诉案件受理费687.5元，由***负担343.75元，由昭通**实业有限公司负担343.75元。
在二审中，上诉人除对一审未支持其诉讼请求有异议外，对一审认定的其余事实，双方当事人未提出实质性异议，本院对无异议的部分，依法予以确认。
归纳双方的诉辨主张，本案争议焦点为：1、一审判决解除案涉租赁合同是否恰当。2、判决**公司支付***93,000元是否恰当。
针对争议焦点，分别评判如下：
（一）关于一审判决解除案涉租赁合同是否恰当的问题。
本院经审查认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（五）项关于合同解除的规定，本案中，根据一审查明事实可知，对于案涉房屋租赁合同的有效性，上诉人***、被上诉人**公司均无异议，且经人民法院生效的裁判文书（2020）云0602民初5383号判决予以确认。对于**公司不再租赁案涉房屋的原因，结合一审庭审上诉人***陈述**公司向其告知过及**公司提交的证据《昭通**实业有限公司昭阳区配网指挥部文件》，可以认定是因**公司上级管理部门决定撤销原来的运维驻点，**公司租赁案涉房屋用于运维驻点的合同目的失去事实基础不能实现。在此情形下，审查重点在于案涉租赁合同是应当继续履行或者解除的问题。一审中***要求继续履行案涉租赁合同，**公司提出反诉请求解除案涉租赁合同并无不当，法律并无强制性规定提起解除案涉租赁合同反诉请求的时间必须在***第一次向法院请求确认案涉租赁合同有效时提出。在已经查明被上诉人**公司继续租赁案涉房屋已无现实基础，案涉房屋现处于空置状态，继续履行案涉租赁合同对**公司显失公平。因此，一审判决解除案涉租赁合同并无不当。
（二）关于判决**公司支付***93,000元是否恰当的问题。
本院认为，案涉房屋租赁合同的解除，是因**公司上级管理部门撤销运维驻点，因此，虽然2020年9月23日**公司做出了撤销案涉运维驻点，不再需要继续使用案涉租赁房屋，但一审根据双方解除合同的过错责任，认为房屋租赁合同解除的过错主要在于**公司，***在**公司不支付2020年租金告知其不愿意继续履行案涉房屋租赁的情况下，不愿解除租赁空置案涉房屋，对于损失的扩大有一定过错，据此，判决**公司支付租金90,000元，承担违约金3000元并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1375元，由上诉人***负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 马 春
审 判 员 王正云
审 判 员 王荣祥
二〇二二年八月十六日
法官助理 蔡国灯
书 记 员 霍晨宇
