清远市源河房地产开发有限公司
清远市源河房地产开发有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤18民终1275号
上诉人（原审被告）：清远市源河房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区连江路五十五号城市花园办公楼7层全层。
法定代表人：张国培。
委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：***，女，1969年12月9日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县。
委托诉讼代理人：潘志彬，男，1964年7月9日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县，是被上诉人***的丈夫。
上诉人清远市源河房地产开发有限公司因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初895号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人清远市源河房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》是双方真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，对当事人具有法律约束力。根据《补充协议》第四条、第二十五条，双方已经约定将涉案商品房交付条件由“竣工验收备案”变更为“符合投入使用条件”。涉案房屋所在的29号楼经验收取得《住宅质量分户验收表》（取得时间是2016年12月份），该验收表显示对涉案房屋的观感质量和使用功能验收合格，依据住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质【2019】291号）第一条的规定，分户验收符合标准的，即证明该房屋符合投入标准。且上诉人提供的《牡丹苑29号楼1梯2017年9月份收楼装修汇总表》记载了506号、603号等14户业主在2017年4月、5月、7月、8月29日前收楼的情况，也足以佐证涉案房屋符合投入使用条件，符合合同约定的交楼条件。另外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，强制性规定是指效力性强制性规定，不能包括管理性强制性规定。而“商品房通过竣工验收才能交付”属于管理性强制性规定，相关法律和司法解释将未取得商品房预售许可证或建设工程规划许可证作为合同无效的原因，从未将一审判决认定的交房法定标准作为合同无效理由，足以证双方约定的以“房屋投入使用”作为房屋交付证明没有违反法律的强制性规定，不属于依法无效的范围，更不属于不合理减轻或免除出卖人已经承担的责任，一审判决认定补充协议条款中约定的相关内容无效，没有依据。二、《补充协议》第四条约定，如因政府原因或非归责于上诉人原因而导致逾期交楼的，上诉人不承担逾期交付房屋的责任。上诉人与清城区供电局就城市花园中心开关配电工程所签订施工合同，约定施工日期是在2017年6月30日前施工完毕，清远市清城区城市综合管理局就该施工予以颁发《改变绿化规划、绿化用地的使用性质许可证》（施工期限：2017年4月24日至2017年6月30日）。在施工过程中，清城区洲心街道党政办公室于2017年6月22日对清城区供电局下达《关于要求配合做好创文迎检工作的函》（洲心党政办函【2017】4号），导致清城区供电局停止施工。最终，城市花园中心开关配电工程迟至2017年9月25日完工，清城区供电局完成中心配电房工程（小区永久用电条件基本具备）后，上诉人立即进行消防验收，2017年11月30日取得《清远市公安消防局建设工程消防验收意见书》，于2017年12月11日完成竣工验收，并在法定15日内提交《工程验收报告》等17份文件在清远市住建局备案，上诉人已经以最大诚信履行了合同义务，并未延误时间。因此，由于政府和其他有关单位原因导致上诉人就涉案房屋延迟至2018年1月17日才完成竣工验收备案，属于法定或约定的免责事由，上诉人无需承担延期交楼的责任。
被上诉人***辩称，一、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条规定已经明确了商品房等建筑工程交付使用的法定标准是“竣工验收合格”，属于强制性规定，与该规定相抵触的其他规定、约定均无效。涉案合同《补充协议》第四条中关于将房屋交付条件由“竣工验收备案”变更为“符合使用条件”的约定，明显违反了上述规定，该约定条款无效。且该约定条款明显不合理地减轻或免除了上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的应由出卖人承担的房屋交付责任，违反双方签订的涉案合同第二十八条的约定，因此，涉案房屋交付使用标准仍应当以《商品房买卖合同》第九条的约定为准，《补充协议》第四条将交付使用标准由“竣工验收备案”变更为“符合投入使用条件”的约定，对当事人没有约束力。而被上诉人非房地产专业人员，签订涉案《补充协议》时并不了解商品房“竣工验收备案”与“符合投入使用条件”的真实含义，故该《补充协议》的约定并非被上诉人的真实意思表示。二、上诉人关于因政府创文原因致使延迟验收备案，其不承担逾期交付房屋的责任的上诉意见，理由不足，不应当支持。一审法院已经两次向供电部门进行调查，并未发现上诉人所称的政府创文行为导致停工的情况。房地产开发是以盈利为目的活动，不能因上诉人与供电企业双方的合同履行问题而由被上诉人承担后果，上诉人所列项目也是因其达不到政府要求导致的逾期，相应的责任应由上诉人承担。
一审法院经审理，于2020年7月20日作出广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初895号民事判决：一、清远市源河房地产开发有限公司应当在判决生效之日起七日内向***支付逾期交房违约金42243.31元，二、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费1237元，由***负担720元，由清远市源河房地产开发有限公司负担517元。
一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。
本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方在二审中的争议焦点为：上诉人是否存在逾期交房的违约行为。对于其他双方没有争议的事项，本院对此予以确认。
关于上诉人是否存在逾期交房的违约行为的问题。一方面，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。上诉人虽认为双方已经通过签订合同附件十一《补充协议》第四条，将原合同第九条“商品房交付条件”修改为该商品房符合投入使用（条件）即可办理收楼手续。但该约定修改后的交付标准明显低于涉案《商品房买卖合同（预售）》约定需取得竣工验收备案文件的标准，故依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，涉案商品房的交付标准应当以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。上诉人未能在合同约定的交付期限内取得竣工验收备案文件达到交付标准并向被上诉人交付涉案房屋，已经构成逾期交房。另一方面，上诉人作为合同当事人，理应及时履行合同义务，确保涉案商品房能够准时、顺利交付。而广东电网有限责任公司清远清城供电局在《关于的复函》已经明确，对于上诉人提到2016年6月21日签订的供电方案问题，其与上诉人并无约定于2017年6月30日前送电，且上诉人于2017年6月28日向清城供电局提出申请撤销供电方案，此明显与上诉人的上诉意见不相符。另由上诉人提供的《关于要求配合做好创文迎检工作的函》可见，清城区洲心街道党政办公室向清城供电局发函仅要求就城市花园项目工程进行整改，并无法证明政府创文行为导致其工程停工的情形。因此，上诉人关于涉案商品房是因政府原因导致施工延期，其无需承担违约责任的主张，依据不足，本院不予支持。一审判决依据双方约定确认上诉人需向被上诉人支付逾期交房违约金42243.31元，认定正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人清远市源河房地产开发有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2474元，由上诉人清远市源河房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 曾文东
审 判 员 禹 莉
二〇二一年四月二十六日
法官助理 彭凤平
书 记 员 朱丽飘
广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤18民终1275号
上诉人（原审被告）：清远市源河房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区连江路五十五号城市花园办公楼7层全层。
法定代表人：张国培。
委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：***，女，1969年12月9日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县。
委托诉讼代理人：潘志彬，男，1964年7月9日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县，是被上诉人***的丈夫。
上诉人清远市源河房地产开发有限公司因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初895号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人清远市源河房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》是双方真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，对当事人具有法律约束力。根据《补充协议》第四条、第二十五条，双方已经约定将涉案商品房交付条件由“竣工验收备案”变更为“符合投入使用条件”。涉案房屋所在的29号楼经验收取得《住宅质量分户验收表》（取得时间是2016年12月份），该验收表显示对涉案房屋的观感质量和使用功能验收合格，依据住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质【2019】291号）第一条的规定，分户验收符合标准的，即证明该房屋符合投入标准。且上诉人提供的《牡丹苑29号楼1梯2017年9月份收楼装修汇总表》记载了506号、603号等14户业主在2017年4月、5月、7月、8月29日前收楼的情况，也足以佐证涉案房屋符合投入使用条件，符合合同约定的交楼条件。另外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，强制性规定是指效力性强制性规定，不能包括管理性强制性规定。而“商品房通过竣工验收才能交付”属于管理性强制性规定，相关法律和司法解释将未取得商品房预售许可证或建设工程规划许可证作为合同无效的原因，从未将一审判决认定的交房法定标准作为合同无效理由，足以证双方约定的以“房屋投入使用”作为房屋交付证明没有违反法律的强制性规定，不属于依法无效的范围，更不属于不合理减轻或免除出卖人已经承担的责任，一审判决认定补充协议条款中约定的相关内容无效，没有依据。二、《补充协议》第四条约定，如因政府原因或非归责于上诉人原因而导致逾期交楼的，上诉人不承担逾期交付房屋的责任。上诉人与清城区供电局就城市花园中心开关配电工程所签订施工合同，约定施工日期是在2017年6月30日前施工完毕，清远市清城区城市综合管理局就该施工予以颁发《改变绿化规划、绿化用地的使用性质许可证》（施工期限：2017年4月24日至2017年6月30日）。在施工过程中，清城区洲心街道党政办公室于2017年6月22日对清城区供电局下达《关于要求配合做好创文迎检工作的函》（洲心党政办函【2017】4号），导致清城区供电局停止施工。最终，城市花园中心开关配电工程迟至2017年9月25日完工，清城区供电局完成中心配电房工程（小区永久用电条件基本具备）后，上诉人立即进行消防验收，2017年11月30日取得《清远市公安消防局建设工程消防验收意见书》，于2017年12月11日完成竣工验收，并在法定15日内提交《工程验收报告》等17份文件在清远市住建局备案，上诉人已经以最大诚信履行了合同义务，并未延误时间。因此，由于政府和其他有关单位原因导致上诉人就涉案房屋延迟至2018年1月17日才完成竣工验收备案，属于法定或约定的免责事由，上诉人无需承担延期交楼的责任。
被上诉人***辩称，一、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条规定已经明确了商品房等建筑工程交付使用的法定标准是“竣工验收合格”，属于强制性规定，与该规定相抵触的其他规定、约定均无效。涉案合同《补充协议》第四条中关于将房屋交付条件由“竣工验收备案”变更为“符合使用条件”的约定，明显违反了上述规定，该约定条款无效。且该约定条款明显不合理地减轻或免除了上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的应由出卖人承担的房屋交付责任，违反双方签订的涉案合同第二十八条的约定，因此，涉案房屋交付使用标准仍应当以《商品房买卖合同》第九条的约定为准，《补充协议》第四条将交付使用标准由“竣工验收备案”变更为“符合投入使用条件”的约定，对当事人没有约束力。而被上诉人非房地产专业人员，签订涉案《补充协议》时并不了解商品房“竣工验收备案”与“符合投入使用条件”的真实含义，故该《补充协议》的约定并非被上诉人的真实意思表示。二、上诉人关于因政府创文原因致使延迟验收备案，其不承担逾期交付房屋的责任的上诉意见，理由不足，不应当支持。一审法院已经两次向供电部门进行调查，并未发现上诉人所称的政府创文行为导致停工的情况。房地产开发是以盈利为目的活动，不能因上诉人与供电企业双方的合同履行问题而由被上诉人承担后果，上诉人所列项目也是因其达不到政府要求导致的逾期，相应的责任应由上诉人承担。
一审法院经审理，于2020年7月20日作出广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初895号民事判决：一、清远市源河房地产开发有限公司应当在判决生效之日起七日内向***支付逾期交房违约金42243.31元，二、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费1237元，由***负担720元，由清远市源河房地产开发有限公司负担517元。
一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。
本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方在二审中的争议焦点为：上诉人是否存在逾期交房的违约行为。对于其他双方没有争议的事项，本院对此予以确认。
关于上诉人是否存在逾期交房的违约行为的问题。一方面，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。上诉人虽认为双方已经通过签订合同附件十一《补充协议》第四条，将原合同第九条“商品房交付条件”修改为该商品房符合投入使用（条件）即可办理收楼手续。但该约定修改后的交付标准明显低于涉案《商品房买卖合同（预售）》约定需取得竣工验收备案文件的标准，故依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，涉案商品房的交付标准应当以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。上诉人未能在合同约定的交付期限内取得竣工验收备案文件达到交付标准并向被上诉人交付涉案房屋，已经构成逾期交房。另一方面，上诉人作为合同当事人，理应及时履行合同义务，确保涉案商品房能够准时、顺利交付。而广东电网有限责任公司清远清城供电局在《关于的复函》已经明确，对于上诉人提到2016年6月21日签订的供电方案问题，其与上诉人并无约定于2017年6月30日前送电，且上诉人于2017年6月28日向清城供电局提出申请撤销供电方案，此明显与上诉人的上诉意见不相符。另由上诉人提供的《关于要求配合做好创文迎检工作的函》可见，清城区洲心街道党政办公室向清城供电局发函仅要求就城市花园项目工程进行整改，并无法证明政府创文行为导致其工程停工的情形。因此，上诉人关于涉案商品房是因政府原因导致施工延期，其无需承担违约责任的主张，依据不足，本院不予支持。一审判决依据双方约定确认上诉人需向被上诉人支付逾期交房违约金42243.31元，认定正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人清远市源河房地产开发有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2474元，由上诉人清远市源河房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 曾文东
审 判 员 禹 莉
二〇二一年四月二十六日
法官助理 彭凤平
书 记 员 朱丽飘
民 事 判 决 书
（2021）粤18民终1275号
上诉人（原审被告）：清远市源河房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区连江路五十五号城市花园办公楼7层全层。
法定代表人：张国培。
委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：***，女，1969年12月9日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县。
委托诉讼代理人：潘志彬，男，1964年7月9日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县，是被上诉人***的丈夫。
上诉人清远市源河房地产开发有限公司因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初895号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人清远市源河房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》是双方真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，对当事人具有法律约束力。根据《补充协议》第四条、第二十五条，双方已经约定将涉案商品房交付条件由“竣工验收备案”变更为“符合投入使用条件”。涉案房屋所在的29号楼经验收取得《住宅质量分户验收表》（取得时间是2016年12月份），该验收表显示对涉案房屋的观感质量和使用功能验收合格，依据住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质【2019】291号）第一条的规定，分户验收符合标准的，即证明该房屋符合投入标准。且上诉人提供的《牡丹苑29号楼1梯2017年9月份收楼装修汇总表》记载了506号、603号等14户业主在2017年4月、5月、7月、8月29日前收楼的情况，也足以佐证涉案房屋符合投入使用条件，符合合同约定的交楼条件。另外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，强制性规定是指效力性强制性规定，不能包括管理性强制性规定。而“商品房通过竣工验收才能交付”属于管理性强制性规定，相关法律和司法解释将未取得商品房预售许可证或建设工程规划许可证作为合同无效的原因，从未将一审判决认定的交房法定标准作为合同无效理由，足以证双方约定的以“房屋投入使用”作为房屋交付证明没有违反法律的强制性规定，不属于依法无效的范围，更不属于不合理减轻或免除出卖人已经承担的责任，一审判决认定补充协议条款中约定的相关内容无效，没有依据。二、《补充协议》第四条约定，如因政府原因或非归责于上诉人原因而导致逾期交楼的，上诉人不承担逾期交付房屋的责任。上诉人与清城区供电局就城市花园中心开关配电工程所签订施工合同，约定施工日期是在2017年6月30日前施工完毕，清远市清城区城市综合管理局就该施工予以颁发《改变绿化规划、绿化用地的使用性质许可证》（施工期限：2017年4月24日至2017年6月30日）。在施工过程中，清城区洲心街道党政办公室于2017年6月22日对清城区供电局下达《关于要求配合做好创文迎检工作的函》（洲心党政办函【2017】4号），导致清城区供电局停止施工。最终，城市花园中心开关配电工程迟至2017年9月25日完工，清城区供电局完成中心配电房工程（小区永久用电条件基本具备）后，上诉人立即进行消防验收，2017年11月30日取得《清远市公安消防局建设工程消防验收意见书》，于2017年12月11日完成竣工验收，并在法定15日内提交《工程验收报告》等17份文件在清远市住建局备案，上诉人已经以最大诚信履行了合同义务，并未延误时间。因此，由于政府和其他有关单位原因导致上诉人就涉案房屋延迟至2018年1月17日才完成竣工验收备案，属于法定或约定的免责事由，上诉人无需承担延期交楼的责任。
被上诉人***辩称，一、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条规定已经明确了商品房等建筑工程交付使用的法定标准是“竣工验收合格”，属于强制性规定，与该规定相抵触的其他规定、约定均无效。涉案合同《补充协议》第四条中关于将房屋交付条件由“竣工验收备案”变更为“符合使用条件”的约定，明显违反了上述规定，该约定条款无效。且该约定条款明显不合理地减轻或免除了上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的应由出卖人承担的房屋交付责任，违反双方签订的涉案合同第二十八条的约定，因此，涉案房屋交付使用标准仍应当以《商品房买卖合同》第九条的约定为准，《补充协议》第四条将交付使用标准由“竣工验收备案”变更为“符合投入使用条件”的约定，对当事人没有约束力。而被上诉人非房地产专业人员，签订涉案《补充协议》时并不了解商品房“竣工验收备案”与“符合投入使用条件”的真实含义，故该《补充协议》的约定并非被上诉人的真实意思表示。二、上诉人关于因政府创文原因致使延迟验收备案，其不承担逾期交付房屋的责任的上诉意见，理由不足，不应当支持。一审法院已经两次向供电部门进行调查，并未发现上诉人所称的政府创文行为导致停工的情况。房地产开发是以盈利为目的活动，不能因上诉人与供电企业双方的合同履行问题而由被上诉人承担后果，上诉人所列项目也是因其达不到政府要求导致的逾期，相应的责任应由上诉人承担。
一审法院经审理，于2020年7月20日作出广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初895号民事判决：一、清远市源河房地产开发有限公司应当在判决生效之日起七日内向***支付逾期交房违约金42243.31元，二、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费1237元，由***负担720元，由清远市源河房地产开发有限公司负担517元。
一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。
本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方在二审中的争议焦点为：上诉人是否存在逾期交房的违约行为。对于其他双方没有争议的事项，本院对此予以确认。
关于上诉人是否存在逾期交房的违约行为的问题。一方面，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。上诉人虽认为双方已经通过签订合同附件十一《补充协议》第四条，将原合同第九条“商品房交付条件”修改为该商品房符合投入使用（条件）即可办理收楼手续。但该约定修改后的交付标准明显低于涉案《商品房买卖合同（预售）》约定需取得竣工验收备案文件的标准，故依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，涉案商品房的交付标准应当以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。上诉人未能在合同约定的交付期限内取得竣工验收备案文件达到交付标准并向被上诉人交付涉案房屋，已经构成逾期交房。另一方面，上诉人作为合同当事人，理应及时履行合同义务，确保涉案商品房能够准时、顺利交付。而广东电网有限责任公司清远清城供电局在《关于的复函》已经明确，对于上诉人提到2016年6月21日签订的供电方案问题，其与上诉人并无约定于2017年6月30日前送电，且上诉人于2017年6月28日向清城供电局提出申请撤销供电方案，此明显与上诉人的上诉意见不相符。另由上诉人提供的《关于要求配合做好创文迎检工作的函》可见，清城区洲心街道党政办公室向清城供电局发函仅要求就城市花园项目工程进行整改，并无法证明政府创文行为导致其工程停工的情形。因此，上诉人关于涉案商品房是因政府原因导致施工延期，其无需承担违约责任的主张，依据不足，本院不予支持。一审判决依据双方约定确认上诉人需向被上诉人支付逾期交房违约金42243.31元，认定正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人清远市源河房地产开发有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2474元，由上诉人清远市源河房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 曾文东
审 判 员 禹 莉
二〇二一年四月二十六日
法官助理 彭凤平
书 记 员 朱丽飘
广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤18民终1275号
上诉人（原审被告）：清远市源河房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区连江路五十五号城市花园办公楼7层全层。
法定代表人：张国培。
委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：***，女，1969年12月9日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县。
委托诉讼代理人：潘志彬，男，1964年7月9日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县，是被上诉人***的丈夫。
上诉人清远市源河房地产开发有限公司因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初895号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人清远市源河房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》是双方真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，对当事人具有法律约束力。根据《补充协议》第四条、第二十五条，双方已经约定将涉案商品房交付条件由“竣工验收备案”变更为“符合投入使用条件”。涉案房屋所在的29号楼经验收取得《住宅质量分户验收表》（取得时间是2016年12月份），该验收表显示对涉案房屋的观感质量和使用功能验收合格，依据住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质【2019】291号）第一条的规定，分户验收符合标准的，即证明该房屋符合投入标准。且上诉人提供的《牡丹苑29号楼1梯2017年9月份收楼装修汇总表》记载了506号、603号等14户业主在2017年4月、5月、7月、8月29日前收楼的情况，也足以佐证涉案房屋符合投入使用条件，符合合同约定的交楼条件。另外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，强制性规定是指效力性强制性规定，不能包括管理性强制性规定。而“商品房通过竣工验收才能交付”属于管理性强制性规定，相关法律和司法解释将未取得商品房预售许可证或建设工程规划许可证作为合同无效的原因，从未将一审判决认定的交房法定标准作为合同无效理由，足以证双方约定的以“房屋投入使用”作为房屋交付证明没有违反法律的强制性规定，不属于依法无效的范围，更不属于不合理减轻或免除出卖人已经承担的责任，一审判决认定补充协议条款中约定的相关内容无效，没有依据。二、《补充协议》第四条约定，如因政府原因或非归责于上诉人原因而导致逾期交楼的，上诉人不承担逾期交付房屋的责任。上诉人与清城区供电局就城市花园中心开关配电工程所签订施工合同，约定施工日期是在2017年6月30日前施工完毕，清远市清城区城市综合管理局就该施工予以颁发《改变绿化规划、绿化用地的使用性质许可证》（施工期限：2017年4月24日至2017年6月30日）。在施工过程中，清城区洲心街道党政办公室于2017年6月22日对清城区供电局下达《关于要求配合做好创文迎检工作的函》（洲心党政办函【2017】4号），导致清城区供电局停止施工。最终，城市花园中心开关配电工程迟至2017年9月25日完工，清城区供电局完成中心配电房工程（小区永久用电条件基本具备）后，上诉人立即进行消防验收，2017年11月30日取得《清远市公安消防局建设工程消防验收意见书》，于2017年12月11日完成竣工验收，并在法定15日内提交《工程验收报告》等17份文件在清远市住建局备案，上诉人已经以最大诚信履行了合同义务，并未延误时间。因此，由于政府和其他有关单位原因导致上诉人就涉案房屋延迟至2018年1月17日才完成竣工验收备案，属于法定或约定的免责事由，上诉人无需承担延期交楼的责任。
被上诉人***辩称，一、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条规定已经明确了商品房等建筑工程交付使用的法定标准是“竣工验收合格”，属于强制性规定，与该规定相抵触的其他规定、约定均无效。涉案合同《补充协议》第四条中关于将房屋交付条件由“竣工验收备案”变更为“符合使用条件”的约定，明显违反了上述规定，该约定条款无效。且该约定条款明显不合理地减轻或免除了上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的应由出卖人承担的房屋交付责任，违反双方签订的涉案合同第二十八条的约定，因此，涉案房屋交付使用标准仍应当以《商品房买卖合同》第九条的约定为准，《补充协议》第四条将交付使用标准由“竣工验收备案”变更为“符合投入使用条件”的约定，对当事人没有约束力。而被上诉人非房地产专业人员，签订涉案《补充协议》时并不了解商品房“竣工验收备案”与“符合投入使用条件”的真实含义，故该《补充协议》的约定并非被上诉人的真实意思表示。二、上诉人关于因政府创文原因致使延迟验收备案，其不承担逾期交付房屋的责任的上诉意见，理由不足，不应当支持。一审法院已经两次向供电部门进行调查，并未发现上诉人所称的政府创文行为导致停工的情况。房地产开发是以盈利为目的活动，不能因上诉人与供电企业双方的合同履行问题而由被上诉人承担后果，上诉人所列项目也是因其达不到政府要求导致的逾期，相应的责任应由上诉人承担。
一审法院经审理，于2020年7月20日作出广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初895号民事判决：一、清远市源河房地产开发有限公司应当在判决生效之日起七日内向***支付逾期交房违约金42243.31元，二、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费1237元，由***负担720元，由清远市源河房地产开发有限公司负担517元。
一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。
本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方在二审中的争议焦点为：上诉人是否存在逾期交房的违约行为。对于其他双方没有争议的事项，本院对此予以确认。
关于上诉人是否存在逾期交房的违约行为的问题。一方面，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。上诉人虽认为双方已经通过签订合同附件十一《补充协议》第四条，将原合同第九条“商品房交付条件”修改为该商品房符合投入使用（条件）即可办理收楼手续。但该约定修改后的交付标准明显低于涉案《商品房买卖合同（预售）》约定需取得竣工验收备案文件的标准，故依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，涉案商品房的交付标准应当以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。上诉人未能在合同约定的交付期限内取得竣工验收备案文件达到交付标准并向被上诉人交付涉案房屋，已经构成逾期交房。另一方面，上诉人作为合同当事人，理应及时履行合同义务，确保涉案商品房能够准时、顺利交付。而广东电网有限责任公司清远清城供电局在《关于的复函》已经明确，对于上诉人提到2016年6月21日签订的供电方案问题，其与上诉人并无约定于2017年6月30日前送电，且上诉人于2017年6月28日向清城供电局提出申请撤销供电方案，此明显与上诉人的上诉意见不相符。另由上诉人提供的《关于要求配合做好创文迎检工作的函》可见，清城区洲心街道党政办公室向清城供电局发函仅要求就城市花园项目工程进行整改，并无法证明政府创文行为导致其工程停工的情形。因此，上诉人关于涉案商品房是因政府原因导致施工延期，其无需承担违约责任的主张，依据不足，本院不予支持。一审判决依据双方约定确认上诉人需向被上诉人支付逾期交房违约金42243.31元，认定正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人清远市源河房地产开发有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2474元，由上诉人清远市源河房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 曾文东
审 判 员 禹 莉
二〇二一年四月二十六日
法官助理 彭凤平
书 记 员 朱丽飘
