清远市源河房地产开发有限公司与某某房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书

广东省清远市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤18民终215号

上诉人（原审被告）：清远市源河房地产开发有限公司，地址：清远市清城区×××××××城市花园办公楼7层全层号。

法定代表人：张某1。

委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1972年4月25日出生，住清远市连南瑶族自治县××××××××××××××。

委托诉讼代理人：陈志红，女，汉族，1969年12月9日出生，住清远市连南瑶族自治县××××××××××鹿鸣楼301，系***的姐姐。

上诉人清远市源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

源河公司的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回***的全部诉讼请求。事实与理由：一、《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》是当事人真实的意思表示，并不违反法律强制性规定，因此对当事人具有约束力，故案涉商品房交付条件由“竣工验收备案”变更为“符合投入使用条件”。原审法院认定源河公司通过补充协议降低房屋交付标准为不合理减轻源河公司的交付房屋的义务是错误的。理由如下：（一）案涉商品房交付条件的变更没有违反法律的强制性规定。买受人同意建设工程竣工验收备案证明文件或房屋测绘报告不作为所购商品房的交付条件，只要该商品房符合投入使用，亦可办理或者提前办理收楼手续（包括查验房屋程序）《补充协议》第二十五条约定，说明***一致确认，对本补充协议的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。（二）住宅工程经分户验收即证明住房符合投入使用标准，既有法律依据，又有司法案例作证判断是否符合“投入使用”的标准是案涉房屋所在的32号楼经验收取得《住宅质量分户验收表》，该验收表显示对案涉房屋的观感质量和使用功能验收合格。因此原审认为补充协议条款中约定的相关内容无效没有依据以及“商品房通过竣工验收是房屋的法定标准”本身值得商榷，双方达成补充协议的约定是意思自治的范畴，应当尊重双方当事人的意思表示，即《补充协议》关于商品房交付条件的变更有效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，强制性规定只能是效力性强制性规定，不能包括管理性强制性规定。而《建筑法》第六十一条之规定的“房屋交付的须经过建设竣工验收备案的”规定属于管理性强制性规定，参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审对所《补充协议》内容不予以采纳没有依据。

二、依据《补充协议》第四条关于政府行为致使逾期交楼免除违约责任的约定，因政府创文原因致使延迟验收备案，不可归责于源河公司，源河公司不承担逾期交付房屋的责任。源河公司与清城区供电局就城市花园中心开关配电工程所签订施工合同，约定施工期限是在2017年6月30日前施工完毕。在施工过程中，2017年6月22日，清城区洲心街道党政办公室对清城供电局下达《关于要求配合做好创文迎检工作的函》，据此，使城市花园中心开关配电工程迟至2017年9月25日完工。清城区供电局完成中心配电房工程（小区永久用电条件基本具备）完成后，源河公司立即进行消防验收应当说源河公司没有延误时间且以最大诚信履行了合同义务，一分一秒也没有耽误。源河公司已经尽到了举证责任，原审称没有发现源河公司所称的创文创卫致使停工的行为没有依据。因此，源河公司不承担延期交楼的责任。恳请法院参照实际情况，依法判决，且支持源河公司的上诉请求。

***答辩称：一、源河公司第一项上诉理由，是不符合法律规定的，是错误的，不应当支持。理由是：1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定，明确了商品房等建筑工程的交付使用的法定标准是竣工验收合格，属于强行性规定，与这条规定相抵触的其他规定、约定均无效。2、《补充协议》第四条中关于将房屋交付条件由“竣工验收备案”变更为“符合使用条件”的约定，明显违反了《建筑法》第六十一条及《消防法》第十三条规定，该约定条款无效，因此涉案商品房仍应当以“竣工验收备案”为交付标准。3、《补充协议》第四条中关于将房屋交付条件由“竣工验收备案”变更为“符合投入使用条件”的约定，明显不合理地减轻或免除了源河公司与答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条约定应当由出卖人承担的涉案房屋的交付责任，违反了源河公司与答辩人签订的《商品房买卖合同》第二十八条的约定，对当事人没有约束力。4、答辩人非专业的房地产专业人员，签订《补充协议》时，根本不理解涉案商品房“竣工验收备案”与“符合使用条件”的真实含义，参加本案一审法院开庭审理，才知道什么叫“竣工验收备案”与“符合投入使用条件”，因此，《补充协议》的约定，非答辩人的其实意思表示。二、源河公司上诉认为“依据《补充协议》第四条关于政府行为致使逾期交楼免除违约的约定，因政府创文原因致使延迟验收备案，不可归责于源河公司，源河公司不承担逾期交付房屋的责任”。经一审法院查明，未发现源河公司所称的政府创文行为导致停工的情况，故源河公司的上诉意见没有证据，理由不足，不应当支持。

***向原审法院起诉请求：1、判令源河公司因逾期交房而向***支付违约金108029元；计至收楼之日2018年10月4日止。2、本案诉讼费用由源河公司承担。

原审法院认为：本案争议的问题为对于逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》（预售）九条“商品房交付条件应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件即商品房已取得房屋测绘报告”的约定，源河公司向***交付房屋应当符合上述条件，而涉案房屋在2017年8月31日的约定交付时间前未取得建设工程竣工验收备案证明，直至2018年1月17日才取得建设工程竣工验收备案证明。根据《商品房买卖合同》（预售）第十一条“出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房，并在交付日届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点书面通知买受人”的约定，源河公司应当书面通知***收楼，但源河公司并未履行书面通知义务，而改为公告通知（2018年1月18日公告通知业主收楼）。原审法院认为源河公司的该通知行为亦起到通知的效果，但也应按照合同的约定，给予15天的查验时间，故认定***的实际收楼日期为2018年2月2日。综上所述，源河公司应当向***支付155天的逾期交房违约金41965.78元。

对于源河公司认为双方之间的附加合同已变更交房的条件为符合“投入使用”即可的答辩意见，原审法院认为商品房通过竣工验收是房屋交付的法定标准，且双方签订的《商品房买卖合同》（预售）二十八条“补充协议中含有不合理减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任内容的，仍以本合同为准”也对补充协议的内容进行了限定，故源河公司无权通过补充协议的形式降低房屋交付标准，为此对于源河公司的该项答辩意见，不予采纳。

对于源河公司认为涉案房屋是因为政府创文行为导致的答辩意见，原审法院先后两次向供电部门进行调查，未发现源河公司所称的政府创文行为导致停工的情况，为此对于源河公司的该项答辩意见，不予采纳。

对于***所称涉案房屋存在质量问题逾期交房违约金应当计算至2018年10月4日的诉讼请求，原审法院认为涉案房屋已于2018年1月17日取得建设工程竣工验收备案证明后已符合交付条件，此时买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担违约责任的，买受人就应当就该房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题进行举证，本案中***提供了清远市住房和城乡建设管理局《关于城市花园牡丹苑32栋1梯502房内墙抹灰修补施工进度拖延的质量投诉复函》等资料作为证据证明其主张，但上述证据仅能证明涉案房屋的客厅抹灰层存在挂落的情况，尚未能证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题。在***未能提供如《房屋质量鉴定报告》等进一步的证据证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，***应当承担举证不能的法律后果，为此对于***的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、清远市源河房地产开发有限公司应当在判决生效之日起七日内向***支付逾期交房违约金41965.78元；二、驳回***的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，由***负担752元，由清远市源河房地产开发有限公司负担478元。

本院二审期间，双方没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。

另查明，***于2016年10月21日与源河公司签订商品房买卖合同，购买源河公司所开发的位于清远市清城区×××××××城市花园楼盘的第三十二号楼5层一梯XX房，购房金额为541494元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，源河公司应于2017年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付***使用。同时根据双方签订合同第十二条规定，逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至交付使用商品房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款每日万分之五支付违约金，合同继续履行。截至2018年1月17日，源河公司才到清远市住房和城乡建设管理局办理房屋竣工验收备案，因房屋质量问题经过快一年的交涉返修，***投诉到住建部门，经住建部门出面监督，2018年7月31日源河公司才把因质量问题的房子返修好，经过了养护期后，***于2018年10月4日收楼。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合源河公司的上诉请求与***的抗辩意见，归纳本案争议焦点：源河公司是否存在逾期交房的情形。

本院注意到，本案中，源河公司向本院提出的上诉请求及事实和理由与其在一审时提出的答辩意见一致，一审法院对此已作出了详尽的阐述，现源河公司并未提出新的事实和理由，亦未提交新的证据以证明其主张的事实，故本院对一审法院认定的事实及说理予以确认，不再赘述。源河公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。

综上所述，源河公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费956元，由清远市源河房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　文

审 判 员　　肖惠文

审 判 员　　何　燕

二〇二一年四月七日

法官助理　　吴　骁

书 记 员　　范小婷

附相关法律条文：

1、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。