烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行、烟台平和置业有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

烟台市牟平区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁0612执异13号

案外人：烟台山峰防水保温工程有限公司，住所地烟台开发区珠江路32号。

法定代表人：赵小凤，经理。

委托代理人：曲绵堂。山东昆嵛律师事务所律师。

申请执行人：烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行，住所地烟台市牟平区正阳路383号。

法定代表人：林新腾，行长。

委托代理人：孔岳东，山东鲁信律师事务所律师。

被执行人：烟台平和置业有限公司，住所地烟台市牟平区西关路400号附2号。

法定代表人：周巾程，经理。

本院在执行申请执行人烟台农村商业银行股份有限公司牟平支行（以下简称农商行牟平支行）与被执行人烟台平和置业有限公司（以下简称平和置业）金融借款合同纠纷一案中，依法查封牟平区、附××4号（证号为烟房权证牟字第0××2号的房产）及相应的土地使用权（证号为烟国用（2014）第42489号）。为此，案外人提出执行异议，请求裁定不得执行位于烟台市牟平区附3号房产，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人称，2008年，被执行人在开发案涉楼盘及馨和苑等工程时，案外人为其进行了防水保温施工工程，工程款为170万余元，因被执行人无力偿付工程款，便于2012年7月30日与案外人签订了《门市房抵顶工程款协议书》将案涉的位于烟台市牟平区抵顶给案外人作为所欠工程款，该协议书签订后，被执行人交付了案涉房屋钥匙，案外人进行了实际经营和管理，2014年8月11日、9月1日，被执行人私自将案涉房产证及土地证办理在自己公司名下，且于同年10月28日为烟台东来工贸有限公司在申请执行人处的贷款提供了担保，案外人认为，按照《合同法》286条及最高院的相关解释，该抵押担保是无效的，故提出执行异议，请求不得执行位于烟台市牟平区。

为此，案外人向本院提供证据如下：1、案外人《营业执照》；2、《结算说明书》；3、《工程造价结算定案表》；4、《烟台平和置业防水、涂料等零星建筑工程竣工结算审核报告书》；5、《馨和苑小区沙河崖地块工程结算编制报告书》；6、《烟台平和置业内外墙乳胶漆及屋面防水竣工结算审核报告书》；7、《工程签证单》；8、《门市房抵顶工程款协议书》；9、《工商服务业统一收款收据》；10、烟台福禄物业管理有限公司；11、牟平区郝掌柜焖锅店；12、李宗阳通过微信缴纳电费单据。

本院查明，申请执行人农商行牟平支行与被执行人平和置业金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月4日以（2017）鲁0612民初46号民事裁定，保全查封被执行人烟台平和置业有限公司名下的位于牟平区、附××4号房产（证号为烟房权证牟字第0××2号）及相应的土地使用权（证号为烟国用（2014）第42489号）。2017年2月24日，本院作出（2017）鲁0612民初46号民事调解书，“三、原告烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行对被告烟台平和置业有限公司抵押的烟房权证牟字第0××2号房屋及烟国用（2014）第42489号项下的土地使用权在拍卖或者变卖后的价款享有优先受偿权。”上述调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院立案为（2017）鲁0612执676号。

另查明，2012年7月30日，甲方（烟台市山峰防水保温工程有限公司）与乙方（平和置业）签订《门市房抵顶工程款协议书》，约定，甲方为乙方开发房地产施工，双方经核实截止2012年7月30日乙方欠甲方的工程款377万元，乙方用其所有的位于牟平区和附××4号的二栋二层的门市房抵顶给甲方，作为乙方支付给甲方的工程款，该门市房抵顶后，双方的债权债务清结。

上述事实有（2017）鲁0612民初46号民事调解书、（2017）鲁0612执676号执行裁定书，当事人提供的证据材料等在卷佐证，应予认定。

本院认为，本案中，据以执行的（2017）鲁0612民初46号民事调解书已经确认，农商行牟平支行对烟台平和置业有限公司抵押的烟房权证牟字第0××2号项下的房屋及烟国用（2014）第42489号项下的土地使用权在拍卖或者变卖后的价款享有优先受偿权。即申请执行人农商行牟平支行对涉案的位于牟平区依法享有对抗案外人的担保物权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该但书条款系为保护房屋消费者生存权而做出的例外规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条规定，房屋消费者物权期待权的保护需要符合以下条件，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。很显然，本案中，案外人与平和置业签订的《门市房抵顶工程款协议书》，其主要目的是为了消灭双方的金钱债务。且该房产为商业用房，案外人更非为生存居住的房产消费者，因此，案外人对涉案房产享有的权利不能对抗抵押权，更不能排除本案对房产的强制执行。综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：

驳回案外人烟台山峰防水保温工程有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　汝明钰

审判员　　贺加贝

审判员　　李海涛

二〇二二年一月十四日

书记员　　于　婧