某某、菏泽亿安建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省菏泽市定陶区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁1703民初2810号

原告（案外人）：***，男，汉族，1982年10月3日出生，住菏泽市定陶区。

委托诉讼代理人：孙忠信，山东天昶律师事务所律师。

被告（申请执行人）：菏泽亿安建筑工程有限公司，住所地：菏泽市牡丹区曹州西路199号。

法定代表人：李现华，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：李斌，该公司员工。

被告（被执行人）：定陶安泰置业有限公司，住所地：菏泽市定陶区建华路与陶驿路路口西100米。

法定代表人：秦振鑫，执行董事兼经理。

原告***与被告菏泽亿安建筑工程有限公司、定陶安泰置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年9月14日立案后，依法适用普通程序，分别于2021年10月9日、2021年11月11日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人孙忠信，被告菏泽亿安建筑工程有限公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼，被告定陶安泰置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、确认名都雅苑小区2号楼商业用房3一107房屋(购价962010元)归原告所有；2、依法解除对名都雅苑小区2号楼商业用房3一107房屋的查封，中止对涉案房产的执行；3、涉案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，***撤回第一项诉讼请求，并要求保留诉权。事实和理由：一、案涉房产系***出资购买、合法占有使用的财产，具有法定的排除执行的情形。2015年10月10日***与定陶安泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，定陶安泰置业有限公司将其开发建设的名都雅苑小区2号楼商业用房3一107房屋以962010元的价格销售给***，签订《商品房买卖合同》时，***结清了全部房款，定陶安泰置业有限公司于2017年5月份将房屋交付给原告，但因定陶安泰置业有限公司的原因，一直未办理产权转移登记手续。所以，***实质上已合法占有涉案房屋，即已排除了定陶安泰置业有限公司对该房屋的所有权。二、定陶安泰置业有限公司未在《商品房买卖合同》约定的时间内给***办理过户登记，未办理过户登记非***自身原因造成，而是因定陶安泰置业有限公司违约造成的。所以，(2021)鲁1727执异64号执行裁定书以***未提交证据证明非其自身原因未办理过户登记为由，裁定驳回***的异议请求，属认定事实不清。

综上，(2021)鲁1727执异64号执行裁定书，裁定驳回案外人***的异议请求，裁定错误，原告为维护合法权益，故依法提起执行异议之诉。请支持原告的诉讼请求。

被告菏泽亿安建筑工程有限公司辩称：根据民事诉讼法解释第三百一十一条的规定，原告作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，承担举证证明责任，原告的诉请不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条、第二十九条，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应当判决驳回原告的诉请。

被告定陶安泰置业有限公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审理，本院认定事实如下：案外人史某某在生前向***借款，在史某某去世后，史某某的儿子史国良、史若龙、女儿史婷婷共同委托其母亲戚祥菊与原告***、被告定陶安泰置业有限公司的法定代表人秦振鑫协商，原告以其对案外人史某某享有的债权抵顶了购房款，被告定陶安泰置业有限公司同意原告以该方式支付房款，并与原告***在2015年10月10日签订《商品房买卖合同》，同日被告定陶安泰置业有限公司为原告出具收到购房款962010元的收据一份。其合同主要约定：定陶安泰置业有限公司为出卖人，***为买受人；定陶安泰置业有限公司将其开发的位于定陶县××路××路××座××单元××号商业房出售给***，该商品房建筑面积共计137.43平方米，单价每平方米7000元，总房款962010元；付款方式为一次性付清；商品房交付期限在2016年12月30日前，……双方还就其他有关事项进行了约定。其购房款收据主要记载内容为“收据2015年10月10日交款单位***人民币（大写）玖拾陆万贰仟零壹拾元整￥962010.00收款事由商业门市137.43㎡刘华加盖定陶安泰置业有限公司财务专用章”。原告***与定陶安泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，原告***要求定陶安泰置业有限公司为其办理相关网签手续，但因定陶安泰置业有限公司未交清相关税费，案涉商品房未能办理产权登记手续。2017年5月份，定陶安泰置业有限公司将案涉商品房交付给原告***，现原告***占用并使用该商品房。

另查明，2015年8月20日，定陶县房地产管理局为定陶安泰置业有限公司开发的名都雅苑颁发（定2015）房售证第015号菏泽市商品房预售许可证。

再查明，因菏泽亿安建筑工程有限公司与定陶安泰置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2017年7月7日，本院以（2016）鲁1727民初2305号民事裁定书查封了定陶安泰置业有限公司包括本案涉案房屋在内的房屋一宗。2020年7月1日，本院以（2019）鲁1727执1359号执行裁定对上述涉案商品房进行续封。2021年8月17日，***向定陶区人民法院提起执行异议，定陶区人民法院于2021年9月1日作出(2021)鲁1727执异64号执行裁定，驳回了其异议请求，***于2021年9月14日向本院提起案外人执行异议之诉。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告的诉讼目的在于通过诉讼阻止人民法院对特定标的物的执行，直接产生对抗执行行为的法律效力，故本案争执的焦点为原告***对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，根据上述规定，***的权益能否排除强制执行取决于是否完全满足上述规定。本案中，一、关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题。原告***与定陶安泰置业有限公司的法定代表人秦振鑫及案外人戚祥菊协商，原告以其对案外人史某某享有的债权抵顶了购房款，被告定陶安泰置业有限公司同意原告以该方式支付房款，并与原告***在2015年10月10日签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效；二、关于原告***是否付清房款的问题。被告定陶安泰置业有限公司向原告出具购房全款收据，即证明定陶安泰置业有限公司同意原告以其对案外人史某某享有的债权抵顶了购房款，案涉房款应认定原告已全部付清；三、关于原告***是否合法占有房屋的问题。被告定陶安泰置业有限公司在2017年5月份将案涉房屋交付给原告***，且原告提供物证、证言及对案涉房屋占用、使用的相关照片等予以佐证，故本院应认定原告***在定陶区人民法院查封之前（2017年7月7查封）合法占有该房屋；四、关于案涉房屋未办理过户登记的过错问题。案涉房屋不能办理过户登记的原因是因定陶安泰置业有限公司未交清相关税费所致，并非原告***的原因未办理过户手续，故本院应认定案涉房屋未办理过户登记手续原告***对此没有过错。综上，***在法院查封涉案房屋前已签订书面买卖合同、付清全部购房款并实际占有该房屋，且非因买受人***原因导致未办理过户登记，完全满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，故***对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求解除对案涉房产的查封并中止对涉案房产的执行的诉讼请求，本院予以支持；原告***在诉讼过程中撤回第一项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。

综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：

中止菏泽市定陶区人民法院基于（2016）鲁1727民初2305号、（2019）鲁1727执1359号案件对定陶安泰置业有限公司名下位于定陶县××路××路××座××单元××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。

案件受理费13420元，由被告菏泽亿安建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。

本院(2021)鲁1727执异64号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审　判　长　　刘寅辉

人民陪审员　　姚树青

人民陪审员　　张艳云

二〇二一年十一月二十三日

法官　助理　　潘经昌

书　记　员　　吴鑫仪