河南中州电气设备有限公司与登封绿地置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

河南省登封市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0185民初1673号

原告：河南中州电气设备有限公司，住所地:河南省郑州市郑东新区平安大道197号永和龙子湖中央广场A座32层3206室，统一社会信用代码：91410100740734130E。

法定代表人：王建欧，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：孙延俊、卢航航（实习），河南继春律师事务所律师。

被告：登封绿地置业有限公司，住所地：登封市少林办事处少林小区永泰路南六巷1号，统一社会信用代码：91410185MA446KGK08。

法定代表人：方东兴，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：王高应、刘宁芳，上海建纬（郑州）律师事务所律师。

原告河南中州电气设备有限公司与被告登封绿地置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南中州电气设备有限公司的委托诉讼代理人孙延俊，被告登封绿地置业有限公司的委托诉讼代理人王高应、刘宁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河南中州电气设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告双倍返还原告定金210万元；2、本案保全费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年原告到被告处购买房屋，双方签订合同后原告根据被告的指示将购房定金支付给被告，原告支付购房定金后发现购买的房屋根本没有取得房屋预售许可证，原告多次要求被告返还支付的购房定金，被告总以各种理由推脱不还，无奈诉至法院请依法支持原告的诉求。

被告登封绿地置业有限公司辩称，一、合同具有相对性，原告并非本案《认购协议书》的合同主体，其作为原告起诉属于主体不适格，应当驳回其起诉。二、《认购协议书》作为预约合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。三、被告与张卓签署的涉案5份《认购协议书》，约定的定金共计为84.8万元，原告诉称的双倍定金210万元无事实依据。《认购协议书》合法有效，并且被告在履行涉案认购协议的过程中不存在过错，张卓逾期支付首付款、维修基金等，构成违约，应当承担违约责任，事实上，张卓至今未实际向被告支付购房款，原告诉请退还双倍定金无事实和法律依据。四、涉案项目已取得《预售许可证》，张卓按《认购协议书》约定交清首付款、维修基金等贷款钱的所有费用后，被告可立即与认购人张卓签署正式《商品房买卖合同》。张卓逾期付款，并拒绝与被告签署《商品房买卖合同》，构成严重违约，被告保留追究张卓违约责任的权利。

原告河南中州电气设备有限公司针对诉讼请求向本院提交证据：第一组，授权委托书和情况说明，证明认购协议的乙方系原告公司员工，购房行为是原被告之间所产生的；第二组，转款凭证、收据及认购协议，证明原告已经按照认购协议的要求将全部定金缴纳给被告。

被告登封绿地置业有限公司的质证意见：第一组证据的真实性有异议，证明目的有异议，授权委托书和情况说明中张卓的签字是否是本人所签，被告无法核实，即便是张卓本人所签，但并不能证明张卓系原告公司员工，原告并未提供相关的劳动合同、社保缴纳证明其系公司员工的证据材料；第二组证据中对认购协议购买方是张卓并不是原告，中州电气不是合同相对方，无权突破合同相对性，认购协议第2条约定乙方应在签订合同前向甲方缴清贷款前的所有费用，张卓至今未支付，对转账凭证真实性待核实，转账凭证中转款用途是代付款，可以看出中州对被告支付的该笔款项并非是用于自己向被告用于购房的意图，二笔转账金额是1216000元和1144000元，对收据真实性无异议，收据的开具日期与原告提供的转账凭证日期不一致，且付款人是张卓，不是原告。

被告登封绿地置业有限公司向本院提交证据：第一组《认购协议书》（编号：0000581、587、588、589、590）五份，证明2019年6月24日，登封绿地置业有限公司与张卓签署5份《认购协议书》，约定张卓认购绿地公司开发的熹和府2号楼、3号楼、6号楼共计5套房源，张卓应在签订正式《商品房买卖合同》之前向绿地公司交清贷款前的所有费用。第二组，《郑州市商品房预售许可证》（2019）郑房预字第DF19016号、（2019）郑房预字第DF19032号两份，证明绿地公司已分别于2019年3月25日、2019年8月16日取得涉案楼栋的预售许可证，具备签署正式《商品房买卖合同》的资格，在涉案《认购协议书》履行过程中不存在过错。

原告针对被告提交证据的质证意见：对预售许可证真实性有异议，系复印件，对证明目的有异议，被告是否取得预售许可证无法核实。

本院对当事人无异议的证据予以认定，对于有异议的证据本院结合证据的真实性、关联性和合法性确认其证明力。

经审理查明：2019年6月24日，原告河南中州电气设备有限公司委托该公司职工张卓与被告登封绿地置业有限公司签订了《认购协议书》五份（编号：0001781、0000587、0000588、0000589、0000590），协议书约定：由乙方张卓认购甲方登封绿地置业有限公司开发的绿地嵩山小镇项目熹和府6号楼1单元105户、2号楼1单元104户、3号楼1单元101户、3号楼2单元403户、2号楼1单元103户，共计五套房屋，共需缴纳定金84.8万元。协议中还约定乙方应在签订正式《商品房买卖合同》之前向甲方交清贷款前的所有费用，包括但不限于前期首付款，支付时间和金额未除0001781号认购协议约定7日内交齐首付款22.2万元外，其余四份协议未具体约定金额和支付时间。被告于2019年3月25日、2019年8月16日取得涉案楼栋的预售许可证，分别为《郑州市商品房预售许可证》（2019）郑房预字第DF19016号、（2019）郑房预字第DF19032号。

另查明：2019年6月21日、6月25日河南中州电气设备有限公司通过银行转账的方式向登封绿地置业有限公司转款121.6万元、114.4万元，共计转款236万元，转款用途显示为：代付款，退回131万元，余款105万元。被告登封绿地置业有限公司2019年6月26日向张卓出具了三份收据，付款内容为认筹金，金额为65.9万元；7月5日向张卓出具了两份收据，付款内容为首付款，金额为39.1万元。

本院认为，原、被告之间签订的认购协议书作为预约合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。商品房买卖预约合同是为将来订立正式的商品房买卖合同而签订的合同，合同标的是双方共同签订本约的行为，而非房屋买卖关系，签订正式商品房买卖合同需要合同双方对具体条款共同磋商、达成一致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（【法释（2003）7号】第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原被告在认购协议书中明确约定签订正式商品房买卖合同之前乙方向甲方交清贷款前的所有费用，包括但不限于前期首付款，支付时间和金额除0001781号认购协议约定7日内交齐首付款22.2万元外，其余四份协议未具体约定金额和支付时间。该认购协议书还约定签订正式的商品房买卖合同时间以甲方通知为准，但被告无证据证明其已经通知原告签订合同，因此签订正式商品房买卖合同的时间处于不确定状态。导致未能签订本约，并非任何一方当事人的违约行为所致，原告诉请双倍返还定金不符合法律规定。但考虑到原告支付的105万元时间较长，在预期的合理期限内未能签订商品房买卖合同而被告占有原告资金，被告应将该款退还原告并支付相应利息。依照《最高人民法院关于适用时间效力若干问题的规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（【法释（2003）7号】第四条规定，判决如下：

一、被告登封绿地置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告河南中州电气设备有限公司105万元，并支付利息（其中65.9万元自2019年6月27日起、39.1万元自2019年7月6日起至2019年8月19日止，按照银行同期贷款利息计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算）；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费47200元，减半收取23600元，由原告河南中州电气设备有限公司、被告登封绿地置业有限公司个负担11800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判员　　李西乾

二〇二一年六月一日

书记员　　王宜乐