**与浙江义乌龙祥机械设备有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

浙江省金华市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浙金民终字第211号

上诉人（原审被告）：浙江义乌龙祥机械设备有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道望道路316号。

法定代表人：何东，董事长。

委托代理人：骆忠红，浙江振进律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**。

委托代理人：孙丽巧，浙江福田律师事务所律师。

上诉人浙江义乌龙祥机械设备有限公司（以下简称义乌龙祥公司）因与被上诉人**房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义民初字第1175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人法定代表人何东及委托代理人骆忠红、被上诉人**及委托代理人孙丽巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审原告**诉称：2001年前后，义乌市石油化工配件厂取得义乌市北苑街道丹溪三区丹桂苑21间配套住宅用房的土地使用权，因缺资金，该厂将部分配套用房交由原告等员工建造。双方约定，原告等员工作为建房人，承担土地出让金、房屋造价等一切费用，房屋所有权归原告等建房人。原告为建造丹溪三区丹桂苑25幢2单元302室（含车库），于2003年3月4日支付了配套住宅土地出让金45831.7元，于2004年12月7日补交了配套住宅土地款93160.4元，并交纳了全部建房款。2005年，房屋建成后，原告花费约6万元对房屋进行装潢，并入住至今。2005年，义乌市石油化工配件厂被改制为义乌龙祥公司。2009年3月27日，被告出具《证明》一份，确认涉案房屋涉及的一切费用都是原告支付的，房产所有权属于原告，并承诺如果二年内未过户到原告名下，被告按最后一年市场价赔偿给原告。2009年12月，被告取得涉案房屋的房产证和土地使用权证，之后根据义乌市相关规定可以办理房屋过户手续，但被告均以各种理由推诿。2011年6月21日，被告将该房屋恶意转卖给了何志刚、费翔华，并办理了房屋产权过户登记，权证号码为：义乌房权证北苑字第c00095874号及c00095875号，被告又将原告拥有一半所有权的107室过户登记给陈光甲、朱美玲，权证号码为：义乌房权证北苑字第c00095872号及c00095873号，被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益。原告于2011年10月20日向义乌市人民法院因该案起诉过被告，开庭审理时，被告提出的一份证据名为《义乌市石油化工配件厂关于北苑二期配套住房的若干规定》，文件上印着的时间是2004年11月20日。该文件系被告为本次诉讼事后伪造的一份假文件，该假文件连公章都没有，而且假文件的内容也与2009年3月27日被告出具给原告的承诺证明内容相矛盾，无任何真实性可言。综上所述，依据被告2009年3月27日出具的《证明》及案涉房屋现已过户给他人的侵权事实，足可以确认被告严重违约。原告为维护自身的合法权益，特提出诉讼，要求：1、判令被告按义乌市丹溪三区丹桂苑25幢2单元302室（含车库）2011年市场价，赔偿原告200万元人民币；2、判令被告赔偿原告案涉房屋的装修费6万元。

原审被告义乌龙祥公司辩称：1、本案争议房屋所在的土地是当时经过义乌市建设局批准，并且由符合条件的包括被告企业在内的单位取得了企业配套住宅用房的建设用地，当时被告取得该建设用地后为了稳定企业职工采取了向部分职工以集资的方式将审批所得的配套用房建成之后使用权给予了包括原告在内的部分职工。根据被告当时的规定，该用房按照实际的成本，包括出让金、建房款由职工负责交纳，房屋建成之后由出资的职工使用，并且规定该配套住宅用房使用权的职工如果离开了被告单位，由被告收回，所交的款项如数退还。原告诉状中所讲当时交纳了相关款项是事实的，房屋建成之后一直由原告在使用至今也是事实。该配套住宅用房在2010年8月份之前，市政府都规定这些配套住宅用房不允许分割转让，被告也从来没有答应过要将房屋的产权过户给原告方。原告诉状中提到的2009年3月27日的证明是原告利用其担任出纳期间有接触被告单位公章以及法定代表人私章的便利伪造了该份证明，该份证明不是被告的真实意思表示。2011年3月份原告提出离职，根据被告的规定，原告的住宅用房是应该收回的，但是当时为了考虑到妥善解决住宅用房的问题，被告也作出了让步，要求原告按照当时国家规定补交出让金，并且按照市政府规定的时间统一分割办理产权证。被告是同意将房屋产权分割、过户到原告名下，但是原告当时明确表示不要该房屋的产权，也不同意配合被告交纳土地出让金，拒绝配合被告进行分割做证。无奈之下，为了当时整个住宅用房整体分割并且做证的需要，被告方只好将原告使用的房屋产权证做在他人名下。综上，被告认为由于原告自身的原因导致现在房屋产权做在他人名下，是原告所造成的，并非被告的恶意行为，现在被告也同意将房屋过户给原告，相关的缴纳出让金以及现在过户所产生的费用由原告承担。现在却诉请要求赔偿，是没有道理的。2、原告诉请要求赔偿200万元损失和装修费的依据是不足的，恳求法庭驳回原告的诉请。

针对原审被告的答辩，原审原告补充陈述：1、根据原、被告双方的约定，原告在承担土地出让金、建房款等一些费用之后，案涉房屋的所有权归属原告，而非使用权。此外双方也没有所谓职工离职后企业收回房屋的约定。2、被告始终声称2009年3月27日的证明是原告伪造的，但是到目前为止被告从未申请司法鉴定，验明该证明的真伪，被告的说法不攻自破。3、被告从未通知原告补缴出让金、税费等费用，也没有向原告出示过相关的政府文件。4、之所以原告诉请要求被告赔偿损失，其依据是被告于2009年3月27日出具的证明。

原审法院审理查明：2001年前后，义乌市石油化工配件厂经有关单位审批取得企业配套住宅用房的建设用地。2003年3月4日，义乌市石油化工配件厂出具给原告的收款收据中载明：交款单位**，名称配套住宅土地出让金，数量102平方米，金额45831.70元，备注2002年集资建房款收条作废。2004年12月7日，义乌市石油化工配件厂出具给原告的收款收据中载明：交款单位**，名称补交配套住宅土地款，金额93160.40元。涉案房屋建成之后由原告装修并管理使用至今。另查明，义乌市石油化工配件厂于2005年10月24日改制为浙江义乌龙祥机械设备有限公司。原告于1999年下半年到被告单位担任出纳，于2011年3月份离职。2007年1月30日，义乌市人民政府办公室下文：北苑企业配套住宅不得分割和进入二级市场。2008年11月10日，义乌市人民政府办公室再次下文：配套住宅不能分割转让。2010年8月10日，义乌市人民政府办公室下文：允许北苑街道一、二期企业的配套住宅分割转让，但对要求转让的企业收取土地出让金，调整出让金时点为实际办理时点，并办理土地使用权转让相关手续。被告于2011年5月9日向义乌市房地产管理处提交房产分割转让申请表。盖有“浙江义乌龙祥机械设备有限公司”公章及其法定代表人“何东”私章的证明中载明：“兹我公司有义乌市丹溪三区丹桂苑25幢2单元302室（包括一楼配有的车库半间），房屋从开始交的土地，土地出让金，建房所需的造价验收费用等都是由本公司员工**支付，房产所有权属于**所有，如二年内不过户到**，公司按最后一年市场价赔偿给**。特此证明！浙江义乌龙祥机械设备有限公司2009年3月27日”。2011年6月10日，本案所涉房屋的车库登记在陈光甲、朱美玲名下。2011年6月21日，本案所涉房屋即义乌市丹溪三区丹桂苑25幢2单元302室登记在何志刚、费翔华名下。2011年10月28日，原告向原审法院提出诉讼，要求被告赔偿原告房屋折价款150万元及装潢损失6万元。2012年12月21日，原告撤回起诉，原审法院裁定予以准许。2013年5月21日，原告诉来法院，要求被告赔偿原告房屋折价款200万元及装潢损失6万元。因原告申请对涉案房屋的价格进行鉴定，原审法院委托杭州永正房地产土地评估有限公司义乌分公司评估，结论：2011年10月28日的市场价值人民币188万元（其中302室房地产市场价值163万元［已包含装修价值］，车库使用权价值25万元）。原告为此评估交纳评估费5700元。因被告申请对原告提供的证据七的打印文字的形成时间、印文与打印文字形成的先后顺序进行鉴定。西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书载明：《证明》原件落款处所盖“浙江义乌龙祥机械设备有限公司”印文形成于同部位打印文字之前；不能确定送检《证明》打印文字的形成时间。被告为此鉴定交纳鉴定费2200元。

原审法院审理认为：本案争议的焦点系盖有被告单位公章及法定代表人私章、落款日期为2009年3月27日证明的真实性。原告认为该证明系被告的法定代表人何东给的，是真实的。被告认为该证明系原告伪造的。原审法院认为，虽然鉴定意见认为该《证明》中所盖“浙江义乌龙祥机械设备有限公司”印文形成于同部位打印文字之前；但被告并不否认该《证明》中公章及私章的真实性，故原审法院确认该《证明》真实。本案所涉房屋现已登记在案外人名下，被告虽主张愿意协助过户，但其并未提供能协助将涉案房屋过户至原告名下的证据，故被告应按《证明》约定赔偿。本案所涉房屋经评估价值为188万元，但该188万元包含被告在做分割转让时补交的土地出让金等费用，该费用被告可另行向原告主张。现该房屋由原告管理使用，被告可另行要求原告退出房屋。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告浙江义乌龙祥机械设备有限公司于该判决生效之日起十五日内支付原告**房屋（义乌市丹溪三区丹桂苑25幢2单元302室及车库，已含装修价值）赔偿款188万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23280元，由原告负担1560元，由被告负担21720元；鉴定评估费7900元，由原告负担2900元，由被告负担5000元。

宣判后，原审被告义乌龙祥公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定落款为2009年3月27日的《证明》是真实的，该认定有误。《证明》的公章及法定代表人私章虽然是真实的，但我方对内容不认可。内容系在公章盖了之后再打印上去，如果是我方提供给**，没有必要先盖章再打印文字，打印机也非我公司所用的喷墨打印机。显然，该证明系**利用职务便利，事先在空白纸上盖好章，以备需要时使用。当时，义乌市政府明确下文企业配套住宅不允许分割转让，双方都明知诉争房屋**只享有使用权，不能取得所有权，也根本办理不了过户，我公司不可能出具承诺给**。二、本案案由系房屋买卖合同纠纷，但**并没有提供房屋买卖合同，也没有明确房屋买卖合同的具体内容及条款，也未提供证据证实房屋买卖合同的存在。所以一审的判决并没有事实和法律的根据。三、诉争房屋**未能取得所有权，并非我公司违约，**请求赔偿没有法律依据。2011年3月，**离职，2011年4月义乌市政府允许企业配套住宅用房分割转让。我公司在分割转让申报前曾征求过**的意见，**明确表示不要过户做证，已作出放弃取得房屋所有权的意思表示。我公司只能返还房款，诉请赔偿于法无据。四、一审法院应该在要求我公司转户无果的情况下，才能作出赔偿判决，直接作出赔偿的判决没有事实与法律依据，并且赔偿数额过高。本案为房屋买卖合同纠纷，先应该将房屋买卖合同解除再谈赔偿。我公司为配合整体分割做证将本案诉争房屋暂做在他人名下，是当时形式所迫。现在，我公司愿意与**协商达成买卖协议，根据协议将诉争房屋过户到**名下。**应该在要求我公司转户无果的情况下，才能主张赔偿。一审采纳的评估报告以2011年10月份作为评估的基准日，我方认为就算2009年3月份这份证明属实的话，评估的基准日应该是2011年3月27日。我方要求重新评估房屋的市场价值。另外，评估报告中的188万元包含了2011年在办理产权证中应补交的土地出让金等各项费用，该费用**并未支付，该笔费用应予扣除。退一步讲，即使《证明》系真实合法的，该证明也不能证明我公司将房屋卖给**，也无法证明我公司应无条件过户。综上，请求二审法院撤销原判、依法改判。

被上诉人**辩称：一、对于2009年3月27日的《证明》，我方认为一审法院认定正确，该证明是真实有效的。至于《证明》上的公章印文形成于文字之前，我方具体也不知是何原因。**虽然有机会接触公章，但不能就此推断出该证明是**伪造的。并且，义乌龙祥公司也没有任何证据证明是**伪造的。在房屋集资建造报名的时候，义乌龙祥公司给集资建房的职工承诺该房屋是可以过户的。义乌龙祥公司给**出具了这份在两年内过户的承诺，也是符合当时的情况的。打印机的问题我们认为跟本案无关，义乌龙祥公司没有提供证据证明当时公司所用的打打印机是哪种，仅凭打印机的类型来判断这份证明的真伪也是没有说服力的。二、关于本案的法律关系，虽然**与义乌龙祥公司之间没有书面的房屋买卖合同，但是根据当时的政策，**实际上购买了义乌龙祥公司的集资建房的房屋，对这一点，义乌龙祥公司也没有任何异议。因此，我们认为法律关系是准确的。三、关于赔偿的问题，**要求义乌龙祥公司赔偿是有事实及法律依据的。义乌龙祥公司根据当时的政策集资建造了本案讼争房屋，虽然没有产权证书，但是根据其建造房屋的事实，已成为该集资房屋的所有权人。在政策允许分割过户的情况下，义乌龙祥公司应该将该房屋过户给**。由于义乌龙祥公司要求额外加价方才配合过户，**不同意加价，义乌龙祥公司就将**所有的房屋转卖给他人。现已过户至他人名下，严重侵害了**的财产权利，理应赔偿。且根据义乌龙祥公司给**的承诺，在两年内不过户的话，按最后一年的市场价赔偿。关于评估价格，一审从鉴定出来到开庭，义乌龙祥公司对房屋评估价188万没有提任何异议，在二审阶段要求重新评估，不应支持。在一审进行鉴定的时候，义乌龙祥公司对评估的基准日没有提出异议鉴定完以后仍然没有提出异议，质证时都是认可评估报告的鉴定时间。包括印文形成时间，在一审的时候，义乌龙祥公司已经对印文及文字的形成先后提出鉴定，当时对印文形成时间不提出鉴定，而在二审提出这样的要求，这显然是浪费司法资源，拖延时间。我们认为不应该准许其请求。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。

二审中，**未提供证据，义乌龙祥公司提供以下证据：

1、义乌市房地产管理处房产档案证明复印件一份，证明义乌龙祥公司于2009年10月30日取得包括涉案房屋在内的配套住宅房屋所有权证。

2、土地使用权证复印件一份，证明义乌龙祥公司于2009年12月22日才取得包括涉案房屋在内的配套住宅土地使用权证。

3、房产证、土地使用证复印件各一份，证明涉案房屋房产证及土地使用证做在何志刚名下。

被上诉人**质证认为，对这3份证据无异议。

上述证据，**质证均无异议，本院予以认定。

经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。

本院认为，一、义乌龙祥公司取得企业配套住宅用房的建设用地，**等职工交纳了配套住宅土地出让金、集资建房款等款项。房屋建成后，由集资建房职工装修、管理使用至今。义乌市政府允许配套住宅分割转让后，集资建房职工均已办理房屋分割转让过户手续。因此，义乌龙祥公司将诉争房屋转让给**，双方之间可以认定为房屋买卖法律关系。二、《证明》的真实性问题，义乌龙祥公司认可《证明》上加盖的公章及法定代表人的私章均为真实，现无证据证明为内部员工利用职务便利违法制作，其效力应予认定。再者，从内容看，义乌龙祥公司对于土地出让金、集资建房款等由**支付并无异议，也愿意协助办理转让过户手续。义乌龙祥公司只是对“如二年内不过户到**，公司按最后一年市场价赔偿给**”有异议。现诉争房屋、车库已经分别过户至他人名下，即使义乌龙祥公司愿意转让过户给**，也存在过户困难。义乌龙祥公司无法将房屋过户给**，应承担违约责任。该《证明》以市场价赔偿，比较合理，一审认定其真实性，并无不当。三、房屋评估基准日的问题，《证明》中所写最后一年即2011年，具体日期并没有明确约定，一审法院以**第一次起诉之日2011年10月28日为基准日，是合理的。义乌龙祥公司在一审鉴定及质证时均未提出评估基准日的意见，二审再要求以2011年3月27日为基准日重新评估，缺乏事实和法律依据。另外，188万元包含义乌龙祥公司在做分割转让时补交的土地出让金等费用，该费用义乌龙祥公司可另行向**主张。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23280元，由上诉人浙江义乌龙祥机械设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　应 秀 良

审　判　员　王孜力哈

代理审判员　盛　　伟

二〇一五年四月二十四日

代书　记员　吕 倩 茜