**与浙江义乌龙祥机械设备有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

浙江省义乌市人民法院

民 事 判 决 书

（（2013）金义民初字第1175号

原告：**，居民。

委托代理人：蔡宗翰。

委托代理人：孙丽巧。

被告：浙江义乌龙祥机械设备有限公司。

法定代表人：何东。

委托代理人：丁志坚。

委托代理人：金天奇。

原告**诉被告浙江义乌龙祥机械设备有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁国芳独任审判，于2013年6月24日公开开庭进行了审理。原告**的委托代理人蔡宗翰，被告浙江义乌龙祥机械设备有限公司的委托代理人丁志坚、金天奇，证人宋某、丁某、何某到庭参加了诉讼。因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年12月9日第二次公开开庭进行了审理。原告**的委托代理人蔡宗翰、孙丽巧，被告浙江义乌龙祥机械设备有限公司的委托代理人丁志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告**诉称，2001年前后，义乌市石油化工配件厂取得义乌市北苑街道丹溪三区丹桂苑21间配套住宅用房的土地使用权，因缺资金，该厂将部分配套用房交由原告等员工建造。双方约定，原告等员工作为建房人，承担土地出让金、房屋造价等一切费用，房屋所有权归原告等建房人。原告为建造丹溪三区丹桂苑25幢2单元××室（含车库），于2003年3月4日支付了配套住宅土地出让金45831.7元，于2004年12月7日补交了配套住宅土地款93160.4元，并交纳了全部建房款。2005年，房屋建成后，原告花费约6万元对房屋进行装潢，并入住至今。2005年，义乌市石油化工配件厂被改制为浙江义乌龙祥机械设备有限公司。2009年3月27日，被告出具《证明》一份，确认涉案房屋涉及的一切费用都是原告支付的，房产所有权属于原告，并承诺如果二年内未过户到原告名下，被告按最后一年市场价赔偿给原告。2009年12月，被告取得涉案房屋的房产证和土地使用权证，之后根据义乌市相关规定可以办理房屋过户手续，但被告均以各种理由推诿。2011年6月21日，被告将该房屋恶意转卖给了何志刚、费翔华，并办理了房屋产权过户登记，权证号码为：义乌房权证北苑字第c00095874号及c00095875号，被告又将原告拥有一半所有权的107室过户登记给陈光甲、朱美玲，权证号码为：义乌房权证北苑字第c00095872号及c00095873号，被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益。原告于2011年10月20日向义乌市人民法院因该案起诉过被告，开庭审理时，被告提出的一份证据名为《义乌市石油化工配件厂关于北苑二期配套住房的若干规定》，文件上印着的时间是2004年11月20日。该文件系被告为本次诉讼事后伪造的一份假文件，该假文件连公章都没有，而且假文件的内容也与2009年3月27日被告出具给原告的承诺证明内容相矛盾，无任何真实性可言。综上所述，依据被告2009年3月27日出具的《证明》及案涉房屋现已过户给他人的侵权事实，足可以确认被告严重违约。原告为维护自身的合法权益，特提出诉讼，要求：1、判令被告按义乌市丹溪三区丹桂苑25幢2单元××室（含车库）2011年市场价，赔偿原告200万元人民币；3、判令被告赔偿原告案涉房屋的装修费6万元。

被告浙江义乌龙祥机械设备有限公司辩称，1、本案争议房屋所在的土地是当时经过义乌市建设局批准，并且由符合条件的包括被告企业在内的单位取得了企业配套住宅用房的建设用地，当时被告取得该建设用地后为了稳定企业职工采取了向部分职工以集资的方式将审批所得的配套用房建成之后使用权给予了包括原告在内的部分职工。根据被告当时的规定，该用房按照实际的成本，包括出让金、建房款由职工负责交纳，房屋建成之后由出资的职工使用，并且规定该配套住宅用房使用权的职工如果离开了被告单位，由被告收回，所交的款项如数退还。原告诉状中所讲当时交纳了相关款项是事实的，房屋建成之后一直由原告在使用至今也是事实。该配套住宅用房在2010年8月份之前，市政府都规定这些配套住宅用房不允许分割转让，被告也从来没有答应过要将房屋的产权过户给原告方。原告诉状中提到的2009年3月27日的证明是原告利用其担任出纳期间有接触被告单位公章以及法定代表人私章的便利伪造了该份证明，该份证明不是被告的真实意思表示。2011年3月份原告提出离职，根据被告的规定，原告的住宅用房是应该收回的，但是当时为了考虑到妥善解决住宅用房的问题，被告也作出了让步，要求原告按照当时国家规定补交出让金，并且按照市政府规定的时间统一分割办理产权证。被告是同意将房屋产权分割、过户到原告名下，但是原告当时明确表示不要该房屋的产权，也不同意配合被告交纳土地出让金，拒绝配合被告进行分割做证。无奈之下，为了当时整个住宅用房整体分割并且做证的需要，被告方只好将原告使用的房屋产权证做在他人名下。综上，被告认为由于原告自身的原因导致现在房屋产权做在他人名下，是原告所造成的，并非被告的恶意行为，现在被告也同意将房屋过户给原告，相关的缴纳出让金以及现在过户所产生的费用由原告承担。现在却诉请要求赔偿，是没有道理的。2、原告诉请要求赔偿200万元损失和装修费的依据是不足的，恳求法庭驳回原告的诉请。

针对被告的答辩，原告补充陈述，1、根据原、被告双方的约定，原告在承担土地出让金、建房款等一些费用之后，案涉房屋的所有权归属原告，而非使用权。此外双方也没有所谓职工离职后企业收回房屋的约定。2、被告始终声称2009年3月27日的证明是原告伪造的，但是到目前为止被告从未申请司法鉴定，验明该证明的真伪，被告的说法不攻自破。3、被告从未通知原告补缴出让金、税费等费用，也没有向原告出示过相关的政府文件。4、之所以原告诉请要求被告赔偿损失，其依据是被告于2009年3月27日出具的证明。

原告就其诉讼主张提供下列证据：

一、原告身份证复印件一份，以证明原告诉讼主体资格。

二、非公司企业法人基本情况、公司基本情况各一份，以证明被告诉讼主体资格，义乌市石油化工配件厂于2005年被改制为现被告单位的事实。

三、通知二份，以证明被告改制前获得北苑配套住宅土地使用权的事实。

四、收款收据二份，以证明原告于2003年3月4日支付给被告配套住宅土地出让金45831.7元，于2004年12月7日补交了配套住宅土地款93160.4元。

五、用户信息打印件、协议书各一份，以证明原告长期居住在案涉房屋的事实。

六、协议书二份、义乌市房地产管理处房产档案证明一份，以证明原告对107室有一半的所有权且107室的房产权已全部登记在陈光甲、朱美玲名下的事实。

七、证明一份，以证明被告于2009年确认案涉房屋涉及的一切费用都是原告支付的，房产所有权属于原告，并承诺如果二年内未过户到原告名下，被告按最后一年市场价赔偿给原告的事实。

八、义乌市房地产管理处房产档案证明一份，以证明被告于2011年6月将该房屋转卖给了何志刚、费翔华，并办理了房屋产权过户登记的事实。

九、（2011）金义民初字第3180号民事裁定书一份，以证明原告于2011年10月向义乌市人民法院因本案起诉过被告的事实。

十、缴费信息查询一份，以证明原告曾为被告员工的事实。

十一、（第二次庭审时原告当庭提供）义乌市有线电视业务申请表一份、义乌市有线数字电视整体转换安装回执单二份、安装有线电视发票一份、涉案房屋2008年5月17日安装空调时的销货证明单一份、2007年8月12日送至涉案房屋花岗岩的销货清单一份，以证明原告在2007年、2008年、2009年一直使用25幢2单元××室的门牌号，并非房屋分割转让以后确定的门牌号。

十二、房地产估价报告一份，以证明该份报告能够证明被告在本案中应当承担赔偿款的数额，根据该份报告该赔偿款的数额为188万元。

被告的质证意见：

对证据一、二的真实性没有异议。

对证据三中有加盖公章的通知真实性没有异议，对没有加公章的真实性不予认可。

对证据四，收款收据中的所有内容都是**填写的，对里面的真实数额有待核实。

对证据五，用户信息系打印件，没有加盖公章，对其三性均不予认可；对协议书的真实性、合法性不予认可，与本案也无关。

对证据六，对二份协议书的真实性、合法性不予认可；对房产档案证明没有异议的，产权证做给他人是为了方便整体分割，但不是转卖的，现在也愿意配合原告办理过户手续。

对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，这是原告伪造的一份证明，理由如下：1、被告单位出具证明必须要在办公室人员打印并且有法定代表人签名，并非是何东的私章；2、在2009年时原、被告双方以及其他职工都无法确定配套住宅用房能否分割转让，所以被告不可能承诺两年内过户；3、尤其重要的是在2009年3月份原告的房屋××室是没有的，门牌号××室是在2011年市政府同意分割转让时由被告公司上报给房管局做证时才编上的，所以被告有理由认为这份证明打印的时间是在2011年5月份之后，这是一份伪造的证明。

对证据八的真实性没有异议的，产权证做给他人是为了方便整体分割，但不是转卖的，现在也愿意配合原告办理过户手续。

对证据九、十的真实性没有异议。

对证据十一，根据刚才原告所讲的以上证据形成于2008、2009年，本案开庭前法庭又给予双方当事人举证期限，该组证据不属于新证据，超过法院规定的举证期限，原告不同意质证。如果法庭需要被告说明的话，说明以下两点：一对证据的真实性无法确认，其中二份有加盖广播电视局的印刷公章外，其余没有加盖任何单位的公章；二从证据的表面现象来看，证据中所填写的丹桂苑25-2-××这些字被告无法判断形成时间。

对证据十二，对真实性没有异议，对评估报告的价值有异议，该房屋在2011年10月28日没有这个价值，被告认为评估价值过高。

被告就其抗辩主张提供下列证据：

一、（1）离职清单复印件一份，以证明原告于2011年3月份离职，在离职之前在被告单位担任出纳一职。（2）公章借用记录复印件一份，以证明原告在担任出纳之间有接触被告单位的公章及法人私章的机会。（3）四份证人证言（其中楼某的证人证言系复印件，原件在（2011）金义民初字第3180号案卷中，另外三人是证人出庭做证），以证明原告经常有接触被告单位的公章及法人私章的机会；被告单位出具证明的话必须要有公司办公室出具并且有存档，2009年3月27日的证明是原告伪造的。（4）建设局出具的关于北苑街道企业职工配套住宅规划说明复印件一份、市政府办公室抄告单复印件二份，以证明2009年3月27日原告提供的证明是原告利用担任出纳职务的便利伪造的；本案争议的房屋是属于企业配套用房，在2008年11月份之前市政府都是明文规定禁止分割转让的。

二、（1）房产分割转让申请审核表二份；2、税收联系单一份；3、国土资源局分割转让审核意见告知书一份，以证明在2011年市政府下文允许企业配套用房进行分割转让，并且要求限期、集中办理，但是原告却不同意交纳做证时的出让金等相关费用，并且明确表示不要该房屋的事实；在2011年5月份整体分割、整体上报才能做证；在2011年5月3日给25幢1、2单元包括案涉房屋交纳的税费是923234.61元，该费用是被告单位交纳，国土资源局限令是一个月内办理土地使用权分割手续。（4）录音书面文字整理及电信客户话费清单各一份（原件在（2011）金义民初字第3180号案卷中），以证明当时市政府通知可以分割转让后，被告通知原告交纳相关费用，但原告不同意交纳，也明确表示不要涉案房屋的事实。

三、申请法院调取（2011）金义民初字第3180号2011年12月13日、2012年12月20日的庭审笔录，以证明在3180号开庭审理时原告对被告方提供的第一组证据中第4份证据建设局出具的关于北苑街道企业职工配套住宅规划说明及市政府办公室抄告单没有异议，今天庭审中原告对其真实性有异议，被告认为禁止反言；在2011年12月13日庭审笔录第5-7页被告已申请了楼某当庭作证。

四、司法鉴定意见书一份，以证明2009年3月27日的证明不是当时被告方真实提供的。对鉴定意见第一点意见是没有异议，第二点意见中对证明打印的形成时间不能确定，被告表示遗憾。

原告的质证意见：

对证据一中的离职清单没有异议，但被告的证明目的不能达到。公章借用记录中没有原告签名，并且所述的公章借用情况与事实不符，对该证据的真实性、合法性均有异议。楼某的证人证言，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，证人证言按照法律规定，证人应当出庭接受当事人询问，楼某并未出庭，其所出具的证人证言不具有法律效力。当庭作证的几个证人要么是被告单位的老员工，虽然不是员工，但拥有被告的集资房，因此三名证人均与本案被告有重大的利害关系，其证人证言的真实性值得怀疑。根据我方对证人的询问可知，被告并没有严格按照单位员工集资房的规定来进行房屋的出卖，经过刚才的询问可知，何某并非是被告单位员工，但其通过其他途径买到了被告的集资房，这也就可以发现被告在答辩期间所说的将集资房卖于老员工且房屋仅提供使用权的说法是不符合事实的。一方面被告代理人声称被告单位有严格的公章管理制度，声称必须在办公室出具且经过法人签名后方可盖章，但另一方面证人宋某声称公司文件仅须办公室主任看过无误后就可加盖公章，且被告内部对公章管理并没有明文规定，被告的有关说法并不符合事实。被告在2009年3月27日出具证明时，根据自己的一般性认识，将原告所在房屋的房号定为××室，这是合乎一般的房号命名规律的，并且此后的房产记录等也可以确认当时被告对这一房号确认的准确性。对建设局出具的关于北苑街道企业职工配套住宅规划说明及二份市政府办公室抄告单的真实性都不清楚。

对证据二中第1、2、3组证据质证如下，1、该证据始终未提及交纳出让金的问题，且被告从未向原告出示有关补缴费用的书面文件，也未向原告发出补缴费用的书面通知，该份证据无法证明被告的待证目的，反而证明了被告将涉案房屋非法转卖于他人的事实；2、被告于2009年3月27日出具的证明，已经证明原告已经完全履行了出让金等全部费用交纳的事实，被告的待证目的与该份证明内容自相矛盾；3、在2009年12月已具备房屋过户条件的情况下，被告没有依照承诺完成涉案房屋的过户手续，应当承担相应的赔偿责任，因此该份证据不予采信。对第4组证据，因未见光盘，故请法院确认记录与录音光盘的一致性，若认定其真实，则质证如下：对其真实性无异议，确实有这样一次谈话，但是被告单位的法人由始至终都没有向原告出示过补缴出让金的书面依据，此外原告从未说过不要涉案房屋，特别是录音书面资料第二页第17行，原告很明确的表示是要涉案房屋的。另外对于补缴涉案房屋数额多达数十万，被告应当进行书面通知，且应当出具书面的依据，但被告均未做到，对此被告应当承担相应的法律责任。

对庭审笔录中证人证言部分三性均有异议，本案的原告代理人与前案的原告代理人并非同一人，经过前案原告代理人质证的证人证言并不代表本案代理人就应当做出相同的询问以及质证结果，因为证人证言不比一般的证据，其具有特殊性，存在易变性、以及针对不同问题所做回答的不确定性，因此不能仅仅根据前一审理的质证结果推论本案中的质证结果。此外，原审法院并没有就案件作出判决，事实上并未判决，因此原审案件的材料对于本案来说并不是不证自明的事实。

对证据四的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议，被告申请的两项鉴定事项均不涉及落款时间为2009年3月27日证明的真伪，也就是说无论鉴定结果如何对该份证明的真实性、合法性都无影响，该份证明是由被告法定代表人何东制作出具后亲自交给原告的，该份证明是先盖章还是后盖章原告不清楚，但是不论盖章先后都不影响证据的效力，此外被告没有对该份证明公章的真伪提出鉴定，表明被告认可证明上的公章系被告所持有的公章盖出，因此应当认可该份证明的真实性，并予以采信。

本院对证据认证如下：

被告对原告提供的证据一、二、证据三中已加盖公章的通知、证据六中的房产档案证明、证据八、九、十、十二的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据三中的通知，并没有加盖公章，被告对真实性有异议，故对该证据的真实性不予确认。证据四的收款收据二份加盖了”义乌市石油化工配件厂财务专用章”，本院对其真实性予以确认。用户信息系打印件，故本院对其真实性不予确认。三份协议书系原告与案外人签订，故本院对该三份协议书的真实性不予确认。对证据七的认定在后说述。证据十一系逾期提供的证据，被告不同意质证，本院对其不予确认。且证据十一的六份证据中仅有两份盖有公章，其他无法确认其真实性，依据盖有公章的两份证据也只能证明2009年9月16日原告已使用25幢2单元××室的门牌号。

原告对被告提供的离职清单、证据四的的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。原告对借用公章记录的真实性有异议，且该记录也没有原告签名，故本院对其真实性不予确认。证人楼某在本案中虽未出庭作证，但其在（2011）金义民初字第3180号案开庭中当庭作证，其他三位证人均在本案中出庭作证，故本院对四位证人证言中符合客观事实的证言予以采信。建设局出具的关于北苑街道企业职工配套住宅规划说明、市政府办公室抄告单复印件均系复印件，原告虽对其真实性不予认可，但原告在（2011）年金义民初字第3180号案庭笔录中确认对该证据的真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认。房产分割转让申请审核表二份、税收联系单一份、国土资源局分割转让审核意见告知书系被告向义乌市房地产管理处复印取得，故本院对其真实性予以确认。对录音书面文字整理及电信客户话费清单各一份的真实性，本院予以认定。被告提供的证据三系被告申请，法院依法调取，本院对该庭审笔录的真实性予以确认。

经审理查明，2001年前后，义乌市石油化工配件厂经有关单位审批取得企业配套住宅用房的建设用地。2003年3月4日，义乌市石油化工配件厂出具给原告的收款收据中载明：交款单位**，名称配套住宅土地出让金，数量102平方米，金额45831.70元，备注2002年集资建房款收条作废。2004年12月7日，义乌市石油化工配件厂出具给原告的收款收据中载明：交款单位**，名称补交配套住宅土地款，金额93160.40元。涉案房屋建成之后由原告装修并管理使用至今。

另查明，义乌市石油化工配件厂于2005年10月24日改制为浙江义乌龙祥机械设备有限公司。原告于1999年下半年到被告单位担任出纳，于2011年3月份离职。

2007年1月30日，义乌市人民政府办公室下文：北苑企业配套住宅不得分割和进入二级市场。2008年11月10日，义乌市人民政府办公室再次下文：配套住宅不能分割转让。2010年8月10日，义乌市人民政府办公室下文：允许北苑街道一、二期企业的配套住宅分割转让，但对要求转让的企业收取土地出让金，调整出让金时点为实际办理时点，并办理土地使用权转让相关手续。被告于2011年5月9日向义乌市房地产管理处提交房产分割转让申请表。

盖有”浙江义乌龙祥机械设备有限公司”公章及其法定代表人”何东”私章的证明中载明：”兹我公司有义乌市丹溪三区丹桂苑25幢2单元××室（包括一楼配有的车库半间），房屋从开始交的土地，土地出让金，建房所需的造价验收费用等都是由本公司员工**支付，房产所有权属于**所有，如二年内不过户到**，公司按最后一年市场价赔偿给**。特此证明！浙江义乌龙祥机械设备有限公司2009年3月27日”

2011年6月10日，本案所涉房屋的车库登记在陈光甲、朱美玲名下。2011年6月21日，本案所涉房屋即义乌市丹溪三区丹桂苑25幢2单元××室登记在何志刚、费翔华名下。

2011年10月28日，原告向本院提出诉讼，要求被告赔偿原告房屋折价款150万元及装潢损失6万元。2012年12月21日，原告撤回起诉，本院裁定予以准许。2013年5月21日，原告诉来本院，要求被告赔偿原告房屋折价款200万元及装潢损失6万元。

因原告申请对涉案房屋的价格进行鉴定，本院委托杭州永正房地产土地评估有限公司义乌分公司评估，结论：2011年10月28日的市场价值人民币188万元（其中××室房地产市场价值163万元［已包含装修价值］，车库使用权价值25万元）。原告为此评估交纳评估费5700元。

因被告申请对原告提供的证据七的打印文字的形成时间、印文与打印文字形成的先后顺序进行鉴定。西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书载明：《证明》原件落款处所盖”浙江义乌龙祥机械设备有限公司”印文形成于同部位打印文字之前；不能确定送检《证明》打印文字的形成时间。被告为此鉴定交纳鉴定费2200元。

本院认为，本案争议的焦点系盖有被告单位公章及法定代表人私章、落款日期为2009年3月27日证明的真实性。原告认为该证明系被告的法定代表人何东给的，是真实的。被告认为该证明系原告伪造的。本院认为，虽然鉴定意见认为该《证明》中所盖”浙江义乌龙祥机械设备有限公司”印文形成于同部位打印文字之前；但被告并不否认该《证明》中公章及私章的真实性，故本院确认该《证明》真实。本案所涉房屋现已登记在案外人名下，被告虽主张愿意协助过户，但其并未提供能协助将涉案房屋过户至原告名下的证据，故被告应按《证明》约定赔偿。本案所涉房屋经评估价值为188万元，但该188万元包含被告在做分割转让时补交的土地出让金等费用，该费用被告可另行向原告主张。现该房屋由原告管理使用，被告可另行要求原告退出房屋。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告浙江义乌龙祥机械设备有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告**房屋（义乌市丹溪三区丹桂苑25幢2单元302室及车库，已含装修价值）赔偿款188万元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23280元，由原告负担1560元，由被告负担21720元；鉴定评估费7900元，由原告负担2900元，由被告负担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币23280元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入帐号：户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。

审　判　长　　丁国芳

人民陪审员　　吴旭璐

人民陪审员　　丁国嵘

二〇一四年十二月十九日

书　记　员　　周　胜