浙江义乌龙祥机械设备有限公司、**房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

浙江省高级人民法院

民事裁定书

（2015）浙民申字第1853号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：浙江义乌龙祥机械设备有限公司。住所地：义乌市。

法定代表人：**，该公司董事长。

委托代理人：邵书砚，浙江盈轩律师事务所律师。

委托代理人：慈玲，浙江永大联合律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：**，女，1982年1月28日出生，汉族，住义乌市。

再审申请人浙江义乌龙祥机械设备有限公司（简称义乌龙祥公司）因与被申请人**房屋买卖合同纠纷一案，不服金华市中级人民法院（2015）*金民终字第211号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

义乌龙祥公司申请再审称：（一）有新证据足以推翻原判。新提交的丹桂园住户证明及证人陈某、何某的声明，能够表明义乌龙祥公司在通知**办理案涉房屋过户分割手续未果之情形下，为了避免影响公司整体房屋的分割过户，才暂时将案涉房屋过户到陈某、何某名下，同时也表明义乌龙祥公司有能力协助将案涉房屋过户至**名下。（二）卢敏提交的落款时间为2009年3月27日的《证明》系伪证。1.该《证明》经鉴定公章先于文字形成，无法排除系卢敏头盖公章之可能性；2.**未能详细陈述《证明》的来源及相关细节；3.《证明》内容涉及到分割过户，但当时义乌市政府明确规定案涉整宗土地使用权是不得分割转让的，故《证明》的内容明显不符合客观实际；4.《证明》文字内容系针式打印机打印而成，与卢敏系财务人员这一事实能够相互吻合，进一步表明该《证明》系**在偷盖印章后擅自打印；5.双方当事人××年5月10日电话沟通时，**并未提及《证明》事宜，也印证了义乌龙祥公司从未出具过案涉《证明》；6.案涉房屋门牌号××年4月才确定，而《证明》中已经案涉房屋门牌号××室，明显与现实不符；7.客观上义乌龙祥公司实无出具案涉《证明》之必要。（三）卢敏仅系案涉房屋出资建造人，但与义乌龙祥公司之间并未成立房屋买卖合同关系，原判原判认定双方当事人系房屋买卖合同关系，缺乏证据证明。（四）原判认定义乌龙祥公司构成根本违约，缺乏证据证明。1.双方当事人并未成立房屋买卖合同关系，且2011年5月10日卢敏已经明确表示放弃房屋，故双方即使存在房屋买卖合同关系，也已经解除；2.**起诉时并未请求解除房屋买卖合同，房屋买卖合同仍应继续履行，且义乌龙祥公司也愿意继续履行，并不存在根本违约情形，原判迳行判令义乌龙祥公司支付违约金，是错误的；3.案涉房屋未能分割过户到**名下的原因是卢敏拒绝协助办理相关过户手续，故应当认定**违约在先，义乌龙祥公司享有先履行抗辩权，亦不存在根本违约情形。（五）义乌龙祥公司申请二审法院对案涉《证明》文字形成时间进行鉴定，二审未予准许，是错误的。（六）即使根据《证明》的内容，房屋市场价评估节点也应当是2011年3月27日，而案涉房屋价格评估结论以2011年10月28日作为评估基准日，是错误的。（七）原判适用法律错误。1.一审判令义乌龙祥公司承担违约赔偿责任，与所判决引用的法条并不匹配；2.二审判决并未引用法律条款确定双方买卖合同关系成立；3.原判未明确义乌龙祥公司承担的是根本违约责任还是逾期违约责任；4.原判要求义乌龙祥公司赔偿188万元，远远超过造成损失的30%。（八）**并未诉请解除双方的房屋买卖和合同，原判却实质性地解除了双方房屋买卖合同，属超诉讼请求判决。义乌龙祥公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第十一项之规定申请再审。

本院认为：（一）关于双方当事人法律关系的性质和效力问题。本案现有证据表明，案涉房屋土地使用权由义乌龙祥公司以企业配套住宅建设用地名义取得，此后由**等职工缴纳配套住宅土地出让金、集资建房款等款项并集资建房。房屋建成后，客观上由集资建房职工实际占有、使用，在案涉房屋被相关管理部门允许分割转让后，集资建房职工也已经办理了房屋产权转移变更登记手续。从案涉房屋所有权及土地使用权变更情况看，虽然双方当事人未曾签订书面房屋买卖合同，但双方当事人的行为符合房屋买卖合同的特征，原判据此认定双方系房屋买卖合同关系，并无不当。义乌龙祥公司关于双方不存在房屋买卖合同关系的主张，与事实不符，难以成立。义乌龙祥公司又提出，案涉房屋买卖合同已因**放弃购买而予以解除。作为主张合同已经解除的一方当事人，理当对合同解除事实承担举证责任。然义乌龙祥公司其上述主张并未提交证据予以证实，故理当承担举证不能之不利后果，原判对其该项主张未予支持，并无不当。

（二）关于案涉《证明》的真实性问题。**在原审诉讼过程中提交了一份加盖有义乌龙祥公司公章及法定代表人私章的《证明》，义乌龙祥公司对该《证明》上所加盖的公章及法定代表人私章的真实性并无异议，但提出印章系卢敏私自加盖。经审查，虽然鉴定结论表明该《证明》上公章印文早于同部位打印文字形成，但并无证据证明该份《证明》上印章系**私自加盖，故义乌龙祥公司关于该《证明》系伪证的主张，缺乏事实依据，难以成立。况且，该《证明》的内容为：“兹我公司有义乌市丹溪三区丹桂苑25幢2单元302室（包括一楼配有的车库半间），房屋从开始交的土地，土地出让金，建房所需的造价验收费用等都是由本公司员工**支付，房产所有权属于卢敏所有，如二年内不过户到卢敏，公司按最后一年市场价赔偿给卢敏。”其中前半部分系关于案涉房屋有关费用的支付和承担问题，与双方当事人的陈述及本案现已查明的事实相符，能够相互印证；后半部分则系关于违约责任的问题，根据相关法律规范的规定，如义乌龙祥公司构成根本违约，理当赔偿卢敏相应损失，其中房屋评估价或市场价系计算损失较为常见亦较为合理的标准，故《证明》所载内容并未加重义乌龙祥公司的违约责任。换言之，即使案涉《证明》不被采信，亦不影响本案主要事实的认定和实体处理。故义乌龙祥公司对该份《证明》所提再审申请理由，均难以成立。

（三）关于违约主体问题。义乌龙祥公司提出，其将讼争房屋转让给案外人的原因在于卢敏拒绝协助办理相关过户手续，即卢敏违约在先。义乌龙祥公司就其该项主张，提交了房产分割转让申请审核表、税收联系单、国土资源局分割转让审核意见告知书、录音资料及话费清单等证据材料。经审查，房产分割转让申请审核表、税收联系单及国土资源局分割转让审核意见告知书均与**是否愿意协助办理房屋过户登记手续无涉，与该争议问题缺乏关联性；话费清单和录音资料虽能证明义乌龙祥公司法定代表人与**之间存在通话事实，但通话过程中**并未明确表示放弃购买房屋并解除房屋买卖合同，相反**在被问及“这房子要还是不要”时，回答“要总想要喽”，足以表明**并无放弃购买房屋并解除合同之意思表示。故义乌龙祥公司提交的上述证据均不足以证明**存在不愿意协助办理房屋过户登记手续之情形，义乌龙祥公司关于**违约在先的主张，缺乏事实依据，难以成立。况且，即使**存在未能及时缴纳房屋过户相关税费之情形，义乌龙祥公司亦不享有单方解除房屋买卖合同之权利。现义乌龙祥公司以此为由单方终止房屋买卖合同并将讼争房屋转让给案外第三人，既缺乏合同依据，亦缺乏法律依据，已经构成违约，理当承担相应的违约责任。

（四）关于房屋价格评估基准日问题。案涉《证明》载明：“如二年内不过户到卢敏，公司按最后一年市场价赔偿给卢敏。”根据《证明》的内容，可以确定“最后一年”系指2011年，但对于具体的市场价格基准日期，《证明》并未予以明确。一审以卢敏第一次提起诉讼的时间即2011年10月28日作为房屋价格评估基准日，与《证明》内容并不相悖，亦无不当之处。义乌龙祥公司关于房屋价格评估基准日应为2011年3月27日的主张，缺乏事实和法律依据，难以成立。

（五）关于适用法律问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十三条规定：“有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的；（三）适用已经失效或者尚未施行的法律的；（四）违反法律溯及力规定的；（五）违反法律适用规则的；（六）明显违背立法原意的。”本案属房屋买卖合同纠纷，一审在实体上适用《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条的规定，与本案性质相符，亦不存在前述司法解释所规定的“适用法律错误”的其他情形；二审则以“原审认定事实清楚、适用法律正确”为由驳回上诉，维持原判，并不需要再次罗列实体法律依据，故二审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定作出判决，亦不属于适用法律错误之情形。义乌龙祥公司该项再审申请理由，缺乏依据，难以成立。

（六）关于超诉讼请求判决问题。本案卢敏的诉讼请求为：1、判令义乌龙祥公司按义乌市丹溪三区丹桂苑25幢2单元302室（含车库）2011年市场价，赔偿200万元；2、判令义乌龙祥公司赔偿案涉房屋的装修费6万元。一审法院经审理判决：一、义乌龙祥公司于判决生效之日起十五日内支付卢敏房屋（义乌市丹溪三区丹桂苑25幢2单元302室及车库，已含装修价值）赔偿款188万元。二、驳回卢敏的其他诉讼请求。对比一审判决并未超出卢敏的诉讼请求。至于一、二审判决理由中有关案涉房屋买卖合同终止事宜的阐述，亦系针对**的起诉事由和请求权基础，即**提起本案诉请系基于义乌龙祥公司将讼争房屋转让给案外第三人而构成根本违约这一事实，并以案涉房屋买卖合同无法继续履行为客观条件，故原判在说理部分对房屋买卖合同是否终止作出论述，系实体判决之前提，并未违背卢敏起诉之意思表示，更不属于超诉讼请求之情形。义乌龙祥公司该项申请再审理由，亦不能成立。

（七）关于新证据问题。义乌龙祥公司申请再审时提交了何某、陈某、***及北苑丹溪三区丹桂苑部分住户的证言，拟证明在义乌龙祥公司已经告知卢敏补缴房屋过户相关税费之情形下卢敏仍拒绝补缴之事实，同时也证明义乌龙祥公司有能力协助将案涉房屋再次过户至**名下之事实。经审查，义乌龙祥公司无正当理由未能在诉讼过程中提交上述证据材料并申请证人出庭作证，故上述证据并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的新证据范畴。况且，如前所述，即使卢敏未根据义乌龙祥公司的通知及时补缴相关税费，义乌龙祥公司亦不当然享有合同解除权，其将讼争房屋转让给案外第三人的行为已构成违约。至于义乌龙祥公司所主张的能够协助办理讼争房屋过户登记手续事宜，因讼争房屋客观上已经转移至案外第三人名下，且义乌龙祥公司在一审法庭辩论结束前亦未提交相关证据证明其存在继续履行合同之可能，故原审据此判决其承担赔偿损失之违约责任，并无不当。义乌龙祥公司关于有新证据足以推翻原判的主张，缺乏依据，难以成立。

综上，义乌龙祥公司的再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第十一项之规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回浙江义乌龙祥机械设备有限公司的再审申请。

（本页无正文）

审判长孙奕

代理审判员***

代理审判员***

二〇一六年一月十九日

书记员***

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