陕西建工机械施工集团有限公司与陕西建工（韩城）杭萧钢构有限公司、陕西泰山置业集团有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

陕西省韩城市人民法院 执行裁定书 （2024）陕0581执异12号 异议人（案外人）：***，女，汉族，1947年9月20日出生，住韩城市新城区。 申请执行人：陕西建工机械施工集团有限公司 住所地：陕西省西安市新城区金花北路406号 统一社会信用代码：91610000220523364G 法定代表人：***，系该公司董事长。 被执行人：陕西建工（韩城）杭萧钢构有限公司 住所地：陕西省韩城市经开区管委会办公楼六楼 统一社会信用代码：91010581MA6YD0UK4P 法定代表人：***，系该公司董事长。 被执行人：陕西泰山置业集团有限公司 住所地：陕西省韩城市新城区太史大街东段 统一社会信用代码：916105817099729588 法定代表人：***，系该公司董事长。 本院在执行陕西建工机械施工集团有限公司与陕西建工（韩城）杭萧钢构有限公司、陕西泰山置业集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人***向本院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人***提出异议请求：1.请求人民法院依法裁定中止对（2021）陕0581执248号之二十一执行裁定书中韩城市新城区泰山?新天地××号楼××单元××室的执行。2.请求人民法院依法解除对“韩城市新城区泰山新天地××号楼××单元××室”查封措施。事实与理由：申请执行人陕西建工机械施工集团有限公司与被执行人陕西建工（韩城）杭萧钢构有限公司、陕西泰山置业集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，韩城市人民法院受理申请执行人的执行案件后，作出了（2021）陕0581执248号之二十一执行裁定书，裁定书第2页查封的房产中“韩城市新城区泰山?新天地××号楼××单元××室”系申请人所购房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条之规定，能够排除人民法院强制执行。具体如下：一、异议人于人民法院查封案涉房产前已签订合法有效的《商品房买卖合同》（现售）。2014年1月18日，异议人认购了被执行人陕西泰山置业集团有限公司开发的韩城市新城区泰山?新天地小区××号楼××单元××室房屋，同日缴纳了50000元定金。此后，异议人按照被执行人陕西泰山置业集团有限公司的要求全额缴足了房屋价款380000元。2019年1月9日，异议人与被执行人陕西泰山置业集团有限公司签订了《商品房买卖合同》（现售），且已在韩城市住房和城乡规划建设局完成合同备案。韩城市人民法院作出的（2021）陕0581执248号之二十一执行裁定书时间2023年9月26日，异议人在贵院查封前已签订了合法有效的《商品房买卖合同》（现售），符合执行异议和复议规定第29条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件。二、异议人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（一）异议人属于最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（以下简称《九民会议纪要》）第125条所明确的“案外人系商品房消费者”，应当适用执行异议和复议规定第29条之规定。（二）“买受人名下无其他用于居住的房屋”：（2021）陕0581执248号之二十一执行裁定书中所查封的房产系异议人唯一的住房，且异议人名下已无其他不动产，更无用于居住的房屋。符合执行异议和复议规定第29条“异议人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；”之条件。三、异议人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2014年1月18日异议人认购被执行人陕西泰山置业集团有限公司韩城市新城区泰山?新天地××号楼××单元××室之日缴纳了50000元定金；于2016年6月20日缴纳现金200000元；2016年12月28日银行转账方式缴纳了200000元（其中10万元系另一房屋款项）；2017年2月27日缴纳了现金40000元（其中1万元系车位款）；以上合计380000元（叁拾捌万元）房款全部缴纳。故，韩城市人民法院在查封裁定作出之前，异议人已经全额缴纳了房款，符合执行异议和复议规定第29条“异议人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之条件。综上所述，异议人对案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条之规定，以及九民会议纪要第125条之规定，请人民法院依法裁定中止对案涉房产韩城市新城区泰山?新天地小区××号楼××单元××室房屋执行，解除对“韩城市新城区泰山新天地××号楼××单元××室”查封措施。 异议人***向本院提交了以下证据： 第一组：1.《商品房买卖合同》（现售）；2.陕西省住宅专项维修资金专用收据；3.税收完税证明（2023年9月26日）。证明：1、异议人***系案涉房产的买受人，属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条中所规定的“案外人系商品房消费者”，向房地产开发企业购买商品房，对此种情形，人民法院明确适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定。2、结合人民法院2023年9月26日作出的（2021）陕0581执248号之二十一执行裁定书，本案异议人在人民法院裁定之前（2019年1月9日）已签订合法有效的《商品房买卖合同》（现售），符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”之规定的条件。结合异议人第二组、第三组证据证明异议人对案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 第二组：1.2017年-2019年1月缴费回单8张（电费）以及2019年至2024年2月生活缴费记录8张；2.2017年-2023年费用结算收据（水费）33张；3.2019-2023年收费票据（暖气费）5张；4.2020年-2022年收费票据（物业费）5张；5.不动产查询信息结果证明。证明：1、异议人从执行人陕西泰山置业集团有限公司购买的房产性质为商品住宅；2、证明异议人自2017年入住案涉房屋至今，且名下无其他用于居住的房产，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）第二十九条“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；”以及九民会议纪要第125条第二款规定。 第三组：1、2014年1月18日收据（NO.0016401）1张；2、2016年6月20日收据（NO.0013685）1张；3、2016年12月28日收据（NO.0015102）1张及中国农业银行账户交易明细回单1张；4、2017年2月27日收据（NO.0012147）1张；5、陕西增值税普通发票2张（NO.10133479，NO.10133480）（2017年12月26日）。证明：异议人于2017年2月27日已向开发商交付全部购房款，并且开发商亦向异议人开具了足额增值税发票。故异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之情形。 申请执行人陕西建工机械施工集团有限公司称，一、诉争房屋至今未办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。被答辩人***主张中止执行诉争房屋应以同时满足上述四个要件为前提，首先，被答辩人早于2019年与被执行人二签订《商品房买卖合同》，至今已五年有余，该诉争房屋仍未办理过户登记手续，其次，根据2019年最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款的规定，对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应当作如下理解：买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件，但被答辩人未提供证据证明其自《商品房买卖合同》签订之日起至今实施了催告被执行人二办理房屋过户登记等主张权利的行为，因此被答辩人明显系对房屋权属转移登记的办理怠于行使权利，存在一定过错。二、被答辩人非诉争房屋的实际权利人，不得对抗答辩人对诉争房屋的优先受偿权，被答辩人申请中止执行没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。答辩人系被答辩人所居住小区项目的承包方，项目已施工完毕且质量合格，答辩人依法享有建设工程价款优先受偿权，同时，被答辩人因未对诉争房屋办理过户登记手续，非诉争房屋的实际产权人，其不享有足以阻止执行的实体权利，而是应基于《商品房买卖合同》请求被执行人二配合办理诉争房屋的过户登记手续并承担相应违约责任，被答辩人基于《商品房买卖合同》所享有的请求权属债权请求权，不能优先于答辩人享有的担保物权，且该债权请求权与答辩人享有的优先受偿权并非同一法律关系，因此不能排除法院对诉争房屋的执行措施。被答辩人只有举证证明在相关法律、司法解释对其主张的权益另有保护并符合相关要件事实情形下，方能阻却诉争房屋的执行。三、被答辩人未提交证据证明其本人名下无其他用于居住的房屋，根据当前证据材料，亦无法认定被答辩人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，无论被答辩人是否于诉争房屋被查封前与被申请人二签订《商品房买卖合同》、是否支付全部购房价款等，被答辩人均无权以此为由阻却执行法院对诉争房屋的执行手段，被答辩人提出的执行异议无法律与事实依据，损害答辩人依法享有的建设工程价款优先受偿权。因此，答辩人请求贵院依法驳回其执行异议，维护答辩人合法权益。 被执行人陕西建工机械施工集团有限公司未向本院提交证据。 被执行人陕西建工（韩城）杭萧钢构有限公司述称，因申请执行人申请执行的是泰山置业公司名下房产，该房产与我公司并无关联，我公司也不知悉相关的任何情况。 被执行人陕西泰山置业集团有限公司辩称，我公司系（2021）陕0581执248号之二十一《执行裁定书》被执行人。2020年，陕西省渭南市中级人民法院作出（2020）陕05民初22号民事判决书，判令我公司在未出资本息15460935.62元范围内对被告陕西建工（韩城）杭萧钢构有限公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任，上述判决书生效后，原告向韩城市人民法院申请强制执行，韩城市人民法院于2023年9月26日作出（2020）陕0581执248号之二十一执行裁定书，对我公司名下房产予以查封，该多套房产中包括案涉房产。二、***系案涉房产的合法买受人。***于2019年1月9日与我公司签订了《商品房买卖合同（现售）》，该合同中商品房基本情况为泰山?新天地××号楼××单元××室，即本案案涉房产，且该合同已经房屋登记管理部门登记备案，***分别于2016年6月20日、2016年12月18日按照合同约定支交完了案涉房产价款，房屋交付，已经装修居住，故***系案涉房产合法买受人。综上所述，***对案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，请求人民法院在查明事实的基础上，依法审理。 被执行人陕西泰山置业集团有限公司向本院提交了以下证据：2014年1月18日我公司向异议人***出具的50000元的收据一张、2016年6月20日我公司向异议人***出具的200000元的收据一张、2016年12月28日异议人***通过中国农业银行向我公司转账200000元，用途为房款、2016年12月28日我公司向异议人***出具的一张200000元的收据一张，2017年2月27日我公司向异议人***出具的40000元的收据一张。 本院查明，申请执行人陕西建工机械施工集团有限公司与被执行人陕西建工（韩城）杭萧钢构有限公司、陕西泰山置业集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，渭南市中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）陕05民初22号民事判决书已发生法律效力，因义务人陕西建工（韩城）杭萧钢构有限公司、陕西泰山置业集团有限公司未履行该生效法律文书所确定的义务，权利人陕西建工机械施工集团有限公司向陕西省渭南市中级人民法院申请执行，陕西省渭南市中级人民法院立案受理后于2020年12月31日作出（2020）陕05执214号之四执行裁定，指定该案由陕西省韩城市人民法院执行。韩城市人民法院受理申请执行人的执行案件后，2023年9月26日作出了（2021）陕0581执248号之二十一执行裁定书，裁定对被执行人陕西泰山置业集团有限公司名下在韩城市新城区泰山新天地的多套房产予以查封，查封期限为三年。其中包含异议人***称其购买的房产“韩城市新城区泰山?新天地××号楼××单元××室”。现案外人***以案涉上述房产系其个人购买的房产为由提出执行异议。为支持其主张，***向本院提供了《商品房买卖合同》、陕西省住宅专项维修资金专用收据、税收完税证明、（电费）缴费回单、生活缴费记录、（水费）费用结算收据、（暖气费）年收费票据、（物业费）收费票据、不动产查询信息结果证明、房款交费收据及中国农业银行账户交易明细回单、陕西增值税普通发票等证据用以证明案涉房产系其个人财产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人***所提异议请求及理由是否成立,须审查其是否符合上述法律规定所设的三项条件。经查，***在本院查封之前与陕西泰山置业集团有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，已按照该买卖合同支付了380000元的全部房款。韩城市不动产登记局出具的不动产查询信息结果证明也证明了其名下无其他用于居住的房屋。案外人***提供的证据证明的事实符合上述规定第二十九条的规定，故其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 一、中止对韩城市新城区泰山?新天地××号楼××单元××室的执行。 二、解除对韩城市新城区泰山新天地××号楼××单元××室查封措施。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年五月十一日 书记员***