青岛银行股份有限公司南京路第二支行、青岛鹏利南华商业发展有限公司等保证合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省高级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）鲁执异220号

案外人：青岛东申电气工程有限公司，住所地山东省青岛市崂山区金家岭社区。

法定代表人：徐宏伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李光彩，山东惠强律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨光花，山东惠强律师事务所律师。

申请执行人：青岛银行股份有限公司南京路第二支行，住所地山东省青岛市市南区南京路8号府都大厦一层。

法定代表人：冯网大，该行行长。

被执行人：青岛鹏利南华商业发展有限公司，住所地山东省青岛市崂山区东海东路89号。

法定代表人：刘晓媛，该公司董事长。

案外人青岛东申电气工程有限公司（以下简称东申公司）不服本院（2015）鲁商初字第44号民事裁定及山东省诸城市人民法院（以下简称诸城法院）（2016）鲁0782执1006号执行裁定，向本院提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

申请执行人青岛银行股份有限公司南京路第二支行（以下简称青岛银行第二支行）与被执行人青岛鹏利南华商业发展有限公司（以下简称鹏利南华公司）借款担保合同纠纷一案，本院立案后依法指定潍坊市中级人民法院执行，现该案由诸城法院执行。案外人东申公司向本院提出异议称，请求撤销对鹏利南华商业广场2号楼14层1405室房产的拍卖并解除查封。事实与理由：2013年6月东申公司与鹏利南华公司签署了关于鹏利南华商业广场项目10KV线缆工程、10KV配电室安装工程和10KV配电室出线安装工程。截止2014年11月1日，鹏利南华公司尚欠东申公司工程款1340万元。因鹏利南华公司无力支付，双方于2014年11月8日签订《以房抵顶工程款协议书》，约定鹏利南华公司以鹏利南华商业广场2号楼14层1405室抵顶相应数额的工程款。上述房产由东申公司使用至今。

本院查明，青岛银行第二支行与鹏利南华公司借款担保合同纠纷一案，本院于2015年11月19日作出的（2015）鲁商初字第44号民事判决，判决：一、被告鹏利南华公司于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛银行第二支行借款本金3.27亿元万元及利息（截止到2015年7月6日利息为3586100元，复利为10762.11元；2015年7月7日之后的罚息，以借款本金3.27亿元为基数，按年利率13.44%自2015年7月7日计算至实际给付之日；2015年7月7日之后的复利，以借款期限内所欠利息3586100元为基数，按年利率13.44%自2015年7月7日计算至实际给付之日）；二、被告鹏利南华公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银行第二支行律师代理费100万元；三、原告青岛银行第二支行对青房地建市第2013166143号在建工程抵押权证项下的在建工程及所占用土地分摊面积享有抵押权。

2015年6月4日，本院作出（2015）鲁商初字第44号民事裁定书，冻结鹏利南华公司银行存款3.27亿元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2018年2月8日，诸城法院作出（2016）鲁0782执1006号执行裁定书，裁定拍卖被执行人鹏利南华公司名下的位于青岛市崂山区的631套房产。

另查明，2014年4月15日，鹏利南华公司与徐宏伟签订《商品房认购协议》，协议约定徐宏伟认购鹏利南华利源国际公馆2号1405室。该协议末尾载明“此房为工程抵款，合作客户公司名为青岛东申电器工程有限公司”。该协议落款处载明“王珍丽，37022196506261026”。认购协议签订后，鹏利南华公司（甲方）、东申公司（乙方）与徐宏伟（丙方）签订《关于抵款的补充协议》，主要内容为：甲乙双方于2013年6月签订了关于鹏利南华商业广场项目10KV线缆工程、10KV配电室安装工程和10KV配电室出线安装工程，丙方于2014年4月15日认购甲方开发的鹏利南华商业广场2号楼1405室，面积42.46平方米，房款总价666926元。经甲方确认，截止2014年11月1日，乙方为甲方实施贷款工程进度款为1340万元，丙方购得鹏利南华商业广场2号楼1405室。丙方已支付定金壹万元；剩余房款中甲方同意由乙方代为丙方支付656926元，并以欠乙方的货款折抵，剩余工程款由甲方一次性现金支付。鹏利南华公司在协议上加盖了合同专用章以及法定代表人“刘晓媛”个人印章，东申公司加盖公司印章，徐宏伟在协议上签字。

再查明，鹏利南华公司与王珍丽签订了《青岛市商品房预售合同》，约定王珍丽向鹏利南华公司购买崂山区户房产，建筑面积42.46平方米。2018年6月14日，东申公司出具《说明》一份，内容为：“为我司因工程抵顶所得房屋即青岛市崂山区2号楼1405房屋手续办理方便，特委托王珍丽代持该房屋。有关该房屋的手续办理，包括商品房预售合同的签订、房屋相关款项的缴纳等事由均由王珍丽办理，并署其名。特此说明。”

上述事实，有《建筑安装工程承包合同》《关于抵款的补充协议》《商品房认购协议》《青岛市商品房预售合同》《说明》、物业费收据一宗、（2015）鲁商初字第44号民事裁定书、（2016）鲁0782执1006号执行裁定书等证据在卷佐证。

本院认为，本案的焦点问题是东申公司所提异议是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，东申公司在本院查封涉案房屋之前与鹏利南华公司已签订《关于抵款的补充协议》，后为履行该协议，王珍丽代表东申公司与鹏利南华公司签订《青岛市商品房预售合同》，鹏利南华公司向东申公司交付了案涉房产，东申公司已实际占有使用，且没有证据证明未办理过户的原因是东申公司自身原因造成的。因此，东申公司所提异议能够排除对案涉房产的执行。

综上，东申公司提出的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对青岛鹏利南华商业发展有限公司开发的鹏利南华商业广场2号楼14层1405室房产的执行。

案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向山东省高级人民法院提起诉讼。

审 判 长　石少红

审 判 员　邓鲁峰

审 判 员　于海燕

二〇二〇年十二月二日

法官助理　滕　飞

书 记 员　孔雪雪