珠海树人理工培训学校、珠海市科蓉有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省珠海市香洲区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤0402民初16731号 原告：珠海树人理工培训学校，住所地珠海市香洲区运通路28号紫荆花园一栋1层办公（东侧），统一社会信用代码524404007829736584。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东显德律师事务所律师。 被告：珠海市科蓉有限公司，住所地珠海市香洲区运通路28号紫荆花园1栋1层103-106室，统一社会信用代码914404006328320243。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1976年5月21日出生，户籍住址广东省珠海市香洲区。 原告珠海树人理工培训学校（以下简称树人学校）与被告珠海市科蓉有限公司（以下简称科蓉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告树人学校的委托诉讼代理人***、被告科蓉公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告树人学校向本院提出诉讼请求：⒈判令被告向原告返还履行保证金人民币49200元；⒉判令被告以履约保证金49200元为基数，自被告拖欠上述欠款之日即2020年7月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%（一年期）上浮50%向原告支付利息，暂算至2020年8月23日利息损失为426.20元；⒊判令被告按照原告实际承租面积482平方米核算合同履行期间（2018年6月-2020年5月）的租金，并按照160平方米（公摊）的差额比160/642,以原告合同履行期间实际已支付租金588110元为基数（2018年6月-2019年6月，按24600元/月乘以12个月再加2018年7月的13400元，合计309392元；2019年7月-2020年5月，按25338元/月乘以11个月即278718元，总计588110元），将多收租金146569.47元退还原告；⒋判令被告多收取的146569.47为基数，自合同实际解除之日次日即2020年7月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%（一年期）上浮50%向原告支付逾期利息损失，暂算至2020年8月23日利息损失为1269.66元；⒌本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告2018年5月7日与被告签订《租赁合同》，承租被告位于珠海市香洲区运通路28号紫荆花园一栋1层办公场地用于教学办公。合同约定的承租面积为682.14平方米；租赁期限自2018年5月7日起至2012年5月6日止；月租金为24600元（含管理费），由原告在每月5日前支付；场地租赁费每年递增一次，按月租金费的3%递增；原告在合同签订之日起向被告交付2个月场地租赁费履约保证金49200元；合同第七条第6款约明，因不可抗拒、政府政策或遇小区整体改造、拆迁等非被告原因致使合同不能继续履行的，双方互不承担责任。合同签订后原被告一直遵约履行，直到2020年新冠疫情的出现，受其不可抗力因素的影响，原告经营所属的教育行业遵照教育管理部门的政策文件要求，必须保证校外培训机构开学前不得开展线下服务，原告只能在教育管理部门发出通知后方可开工。受疫情影响，及教育部门相关政策的约束，疫情期间原告不能正常经营，损失严重，继续履行合同对原告明显不公。原告于2020年2月5日就减租事宜与被告进行沟通未果，其后被告在疫情期间非但不予减租，另在2020年3月31日，还要求增调租金，拟递增原告每月租金1476元，后原告向其协商免增租金亦未果。由于双方多次协商不成，被告又欲增加原告租金，继续履行合同对长期停工、经营受困的原告显失公平，原告不得不于2020年6月30日，依据第七条第6款的约定，清场交还承租场地给被告，缴清所欠的6月份的租金，并于当日交回房屋钥匙。在交接当日，原告要求被告一并退还23862元（扣除6月份租金后）履约保证金，并对承租场地实际面积提出质疑，认为原告实际承租面积少于合同约定面积，被告存在多收房租的问题。但被告一直未予处理。现双方的租赁合同实际已解除，依照合同第七条第6款，原告对于合同的解除并无责任。被告应当退还原告履约保证金23862元。另对原告承租期间已付租金，被告应按原告实际承租面积（约540平方米）核算后，将多收部分的租金退还原告。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。 原告树人学校提交了以下证据：1.租赁合同及其补充协议、承租房屋房产证信息；2.微信聊天记录；3.房屋交接记录、收条；4.不动产登记内档资料；5.不动产登记信息；⒍收据；⒎照片；⒏场地租赁合同。 被告科蓉公司辩称，一、关于押金，原告是2020年6月30日将钥匙交还给被告，但是合同约定是每月的5日之前交付当月的租金，直至2020年6月30日原告交还钥匙时仍未交付6月份租金，已构成违约，是依据合同第4条第2款与第7条第9款的约定，违约的租金不予退还。截止至今我方仍未收到原告的租金，原告方以特殊原因为由解除租赁合同，我方是认可的，确实是达到了解除合同的条件。但因特殊原因也不能转嫁到我司头上，如果我方是租赁给其他行业，比如卖设备、卖电脑等这些就不会导致这些情况，所以说由我司承担这个风险的话，我认为缺乏公平性。我司主业也是从事教育行业，在今年同样也遭受疫情影响，公司生存也很困难，都在咬牙坚持。还希望物业房产这边来进行一些补贴，帮公司度过难关。关于履约保证金，是不能折抵租金的，因为履约保证金是担保性质，相对于定金，作用主要是：1、承租方欠租没有履约能力，可以对出租方进行补偿；2、合同期满终止后提前解除的情况下，承租方是否能否交还标的物完好，包括对标的物的损坏是否修复、垃圾是否清理。因损坏修复、垃圾处理等均会产生费用，如果这些费用要出租方来承担，缺乏公平性。所以履约保证金不能折抵策成租金。而且我司在2020年6月30日只交还了钥匙。并未对损坏的天花板、墙体做修复，也未对垃圾进行清理。详见证据内容。这些都需要资金来修复和处理的。二、关于面积，2018年5月7日签了合同面积为682.14平方米，是为配合承租方办理注册地址，面积与产权证的面积需要一致，只有这样承租方才能办理工商注册及消防手续。但出租的标的物是经过改造的，即实际出租的面积与产权证的面积不同，就此问题承租方去查看过现场确认好的，签订合同同时签订了补充协议，明确了以补充协议的面积为准，租用面积为642平方米减去公摊面积160平方米等于实际租用面积482平方米，当时的租金每月24600元也是按482平方米计算的，按平面图可以计算出，根据平面图长28.6米乘以宽19.4米等于554.84平方米，其中楼梯间2.6米乘以13.7米等于35.62平方米，消防楼梯间3.2米乘以11米等于35.2平方米，实际面积为554.84平方米减去35.62平方米再减去35.2平方米等于484.02平方米，484.02平方米是大于482平方米的，所以面积完全没有问题。三、关于递增租金1476元为承租方计算错误，因为合同约定从2018年6月1日起计租，每年递增3%（合同第3条第3款），那么2019年6月至2020年6月为第一年递增，而2019年6月至2020年1月承租方均按递增的3%递增租金，2020年2月因放假未及时交付租金，在2020年3月交2020年2、3月份租金时承租方是按2019年6月之前的租金未递增3%交付的，我司在3月份只是要求承租方补交所欠的1476元而已，根本没有涨租金一说，详见证据《树人2、3月租金清单》。2020年2、3月原告应该是按25338元/月交纳租金的，但实际是按24600元/月交的，2个月差了1476元。 被告科蓉公司提交了以下证据：⒈租赁合同补充协议；⒉照片；⒊平面图；⒋租金清单和转账截图。 经审理查明，2018年5月7日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《租赁合同》，约定甲方将“建筑面积为682.14平方米租给乙方作为办公、教育培训机构场所，地址位于珠海市香洲区运通路28号紫荆花园一栋1层办公”。合同约定，租赁期限自2018年5月7日起至2021年5月6日止，计租时间自2018年6月1日起；乙方每月向甲方缴纳场地租赁费为24600元，已包含管理费用，甲方租赁给乙方的场地租赁费每年递增一次，按月租赁费的3%递增；签订合同之日起乙方向甲方交付两个月场地租赁费履约保证金49200元，合同期满后，在乙方向甲方付清应交的租赁费和其他费用以及清理租赁场地物品、垃圾10日内甲方无条件将保证金无息退还给乙方，履约保证金合同期内不能用于抵扣合同规定的租赁费及其他费用；合同期内双方都应严格遵守合同，违约者应承担违约责任，任何一方的违约造成合同解除的，都要支付违约金，违约金的数额与押金数额相等，如违约金不足以弥补损失，还应承担赔偿责任…合同期满前，乙方需提前终止合同的，违约方需承担49200元违约金。 上述合同签订当日，原告作为乙方与被告作为甲方还签订了一份《租赁合同补充协议》，除对水电费、租金、税费的计算和支付补充进行了约定外，还单列条款约定“实际租用面积为642平方米（含公摊面积160平方米）”。 原告提交的相关微信聊天记录显示，原告曾于2020年2月期间向被告申请减免疫情期间的租金并附随发送了教育部门的相关文件，被告方未同意原告要求减免租金的要求。庭审时，双方对原告依约支付了押金及至2020年5月底前的租金没有争议。原告提交的《收条》显示，2020年6月30日，被告方工作人员**签收了原告交还的案涉租赁场地钥匙，原告当时一并出具的函件记载，“我校已从承租场地全部搬出…尚欠贵公司今年六月份的房租24600元，交纳给贵公司的同时，要求贵公司要把当初签约时我校交给贵公司的履约保证金49200元一次性退还给我校，我校对承租的682.14平方米建筑面积存在质疑…希望对此进行重新审核，如果确实存在多收房租的问题，希望通过双方协商方式解决…”。 当事人提交的有关产权登记资料显示，案涉租赁场地所在***一层除登记有“珠海市香洲区运通路28号紫荆花园一栋1层办公”外还登记有1-7#共7个车库，“珠海市香洲区运通路28号紫荆花园一栋1层办公”房产登记建筑面积682.14平方米，平面图显示“1-7#车库”依次排开，与“珠海市香洲区运通路28号紫荆花园一栋1层办公”相邻，面积为20多、30多平方米不等。 原告提交的一份编号为KR2018（办）001的《场地租赁合同》显示，被告作为甲方（出租方）于2018年2月28日与珠海横琴新区美希生物科技有限公司（以下简称美希公司）作为乙方（承租方）签订合同，就“珠海市香洲区紫荆花园1栋109室建筑面积300平方米”租赁事宜进行了约定，租赁期限为2018年3月1日至2021年2月28日，场地租赁费为12720元/月。被告对美希公司租用原告旁边场地事实没有异议，被告并陈述案涉租赁场地所在楼宇1层经过改造，原告租赁的场地实际为“珠海市香洲区运通路28号紫荆花园一栋1层办公”的一部分再加上1-4#车库。庭审时，双方当事人于平面图上对原告的实际租赁房屋场地进行了指认，双方并确实合同签订前原告已现场查看其承租标的。 被告就其相关抗辩主张提交的照片显示，案涉租赁房屋场地空置，天花存在部分脱落，地面有少量杂物未清理，照片文档信息显示上述照片拍摄于2020年11月2日，原告认为不能证明系其交还场地时的原始状态。 本院认为，从原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》来看，双方之间已就案涉房屋场地成立租赁合同关系，合同符合当事人真实意思表示，没有证据显示其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下几个方面： 一、原告能否以实际租赁面积与合同约定不符为由主张调减租金。双方签订《租赁合同》虽然是按“珠海市香洲区运通路28号紫荆花园一栋1层办公”房屋产权登记约定的租赁标的，但从已查明的情况来看，案涉租赁房屋场地所在楼宇1层在原告承租前已经过改造，改变了1层原来的格局，原告承租的标的实际是由“珠海市香洲区运通路28号紫荆花园一栋1层办公”的一部分和1-4#车库打通而成，从被告分别与原告和美希公司缔结的租赁合同来看，原告承租时美希公司已经入场楼宇1层的另外部分，原告理应知晓其实际租赁房屋场地与《租赁合同》上约定的“珠海市香洲区运通路28号紫荆花园一栋1层办公”房屋并不完全相符，双方于《租赁合同》签订当日另行签订的《租赁合同补充协议》中对于实际租用面积的表述亦能印证这一点。原告承租案涉房屋场地前已对现场进行查看，双方的真实意思应当就是以合同约定的24600元/月价格租赁案涉房屋场地，合同及补充协议约定的面积并不能作为确定租赁标的范围的直接依据，不能认定租金数额与合同约定的租赁面积直接相关，故，原告以实际租赁面积与合同约定不符为由主张调减租金缺乏依据，原告据此请求被告按实际承租面积计算租金并返还多收取的租金及赔偿利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于履约保证金的退还。按照合同约定，案涉租赁期限至2021年5月6日截止，原告于2020年6月30日将租赁房屋场地交还被告，在没有证据显示其已就该内容与被告协商达成一致的情况下，其行为应认定为已构成单方提前解除合同，一般情况下，原告应就该行为承担相应的违约责任，但今年自1月以来出现新冠肺炎疫情，案涉租赁合同的履行必然会受到疫情防控措施的影响，相较一般行业，教育类行业受影响还更为严重，鉴于防控期间案涉房屋场地的经营目的无法实现，应当适当变更合同条款防控期间的部分租金予以减免，原告有向被告申请租金减免但未获被告同意，在此情况下原告依约支付租金直至2020年5月底，考虑此因素，不应当认为原告未交纳2020年6月份租金的行为即构成违约，对原告提前解除合同的行为亦不应当再苛以违约责任，原告请求被告全额退还履约保证金49200元及原告搬离10日后即自2020年7月11日起按相应银行贷款利率计算的利息，本院予以支持。至于被告认为原告未按合同约定恢复场地设施及清理垃圾，从被告提交的照片来看，天花仅是打开后未恢复原位并非损坏，墙体亦不存在非正常使用导致的损坏，场地整体较为清洁，且照片形成时间并非原告退场时，没有证据显示被告有于场地交还时曾提出异议，被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告珠海市科蓉有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海树人理工培训学校返还履约保证金49200元； 二、被告珠海市科蓉有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海树人理工培训学校支付利息（以49200元为基数，自2020年7月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至付清之日止）； 三、驳回原告珠海树人理工培训学校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1635元，由原告珠海树人理工培训学校负担1093元，被告珠海市科蓉有限公司负担542元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二〇年十一月二十六日 书记员　　*** ***