北京中建物业管理有限公司港湾分公司与北京兴发展通信网络技术开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)京0115民初19445号 原告：北京中建物业管理有限公司港湾分公司，住所地北京市大兴区枣园巷3号院港湾嘉园9号楼104号。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京展达律师事务所律师。 被告：北京兴发展通信网络技术开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇立垡北路33号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京兴创律师事务所律师。 原告北京中建物业管理有限公司港湾分公司（以下简称：中建物业公司）与被告北京兴发展通信网络技术开发有限公司（以下简称：兴发展公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中建物业公司的委托诉讼代理人***、被告兴发展公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中建物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令兴发展公司向我公司支付2021年10月1日至2022年12月6日专项维修资金44947.68元，支付2022年3月1日至2022年12月6日物业费698897.16元，支付2022年3月1日至2022年12月6日垃圾处理费87362.46元，支付2022年11月15日至2022年12月6日供暖费46040.72元，各项费用共计877248.02元；2.判令兴发展公司向我公司支付专项维修资金违约金29830元，物业费违约金304702.3元，垃圾处理费违约金38091.13元，供暖费违约金3038.64元；（各项违约金应计算至实际支付之日，暂计算至2022年12月6日）；3.本案诉讼费用由兴发展公司承担。事实及理由：2017年我公司与北京中建兴华房地产开发有限公司（以下简称：中建开发公司）签订《港汇大厦前期物业服务合同》（以下简称：《前期物业合同》），我公司成为北京市大兴区丽园路9号中建港汇大厦（以下简称：港汇大厦）物业管理区域的物业服务人。2017年兴发展公司成为港汇大厦7层701、702、703、704、705，8层801、802、803、804、805，9层901、902、903、904、905，10层1001、1002、1003、1004、1005，11层1101、1102、1103、1104、1105，12层1201、1202、1203、1204、1205，13层1302、1303、1304、1305，共计34套房屋的业主，房屋建筑面积共计6330.59平方米，双方依据《前期物业合同》，分别就上述房屋签订了《中建港汇大厦前期物业服务协议》（以下简称：《前期物业协议》）。《前期物业合同》、《前期物业协议》对港汇大厦业主应交纳的物业费、垃圾处理费、供暖费、停车费、公共维修资金等相关内容均作了明确约定。《前期物业协议》第五十五条约定，本协议与《前期物业合同》具有同等的法律效力；若本协议与《前期物业合同》存在不一致的，以《前期物业合同》为准。其中，《前期物业协议》对物业费、垃圾处理费、供暖费、停车费、公共维修资金等相关内容做了以下约定：第九条约定：“经政府主管部门审批或备案，乙方根据房屋的使用性质，按政府实测房屋建筑面积向甲方收取物业服务费，具体收费标准如下：办公：12元/月/平方米；……，上述收费标准已包括公共能耗费……，但不包括专有部分供暖费……。”第十条约定：“……，甲方应在每月10日前（遇节假日顺延）交纳本月物业服务费及相关费用，……，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳违约金，直至全部费用及违约金交清之日止。”第十五条约定：“供暖费按实测建筑面积收取，依据北京市发改委《关于调整本市非居民供热价格的通知》（京发改【2015】2619号）对供暖单层建筑高度在4米以下（含4米）的按照基准价40元/建筑平方米/***收取；单层建筑高度在4至5米（含5米）的按照基准价的1.5倍收取；单层建筑高度超过5米的按照基准价的2倍收取。该费用标准已包括所有的运营费、燃料费、管理费及相关税金等。甲方应按照上述约定标准自***开始一个月前交纳供暖费用（首期供暖费用自办理入住手续之日起交纳），甲方逾期未交纳供暖费的，乙方从逾期之日起按每日欠费总额千分之三计收违约金。”第十六约定：“生活垃圾处理费参照北京市发展和改革委员会《关于加强本市非居民垃圾处理费收缴工作的通知》及《关于调整本市非居民垃圾处理收费有关事项的通知》写字楼按照1.5元/月/平方米（建筑面积）标准收取，……。”第四十四约定：“……，专项维修资金的交存标准为：0.5元/建筑平方米/月。首期缴费期于2020年6月12日之前缴纳，以后每年1月31日前完成专项维修资金交存或与物业服务费一并交纳。”第三十七条第四项约定：“对于欠费时间超过三个月且经乙方书面催收后仍拒不交费的，乙方可以采用法律诉讼等方式进行催收。”第四十九条约定：“本协议期限自2017年6月13日起至2020年6月12日止。本合同期满，本项目业主委员会未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与依法选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻大厦之日止。”我公司作为物业服务人为港汇大厦提供物业服务至今。截止2022年12月6日兴发展公司已拖欠专项维修资金、物业费、垃圾处理费、供暖费共计877248.02元，经我公司多次催收后兴发展公司仍不予支付上述费用。我公司为维护自身合法权益，根据相关法律法规的规定，特诉至法院，望判如所请。 兴发展公司辩称，不同意中建物业公司全部诉讼请求。中建物业公司与中建开发公司之间签订的《前期物业合同》、中建物业公司与我公司之间签订的《前期物业协议》终止的条件均已经成就。《前期物业合同》已于2022年1月18日（业委会与新物业公司签订《物业服务合同》）终止，《前期物业协议》已于2022年2月28日（根据双方协议的第49条，涉案小区已经有新物业公司介入，故合同已经终止）终止。涉案小区已经有新的物业公司进驻并提供物业服务，因此，我公司无需再向中建物业公司缴纳诉讼请求中的相关费用，恳请法院驳回中建物业公司的全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年，兴发展公司作为甲方（业主）与中建物业公司作为乙方（物业服务公司）签订一份《前期物业协议》，双方就物业管理区域、物业服务内容与服务标准、物业服务费用、双方的权利与义务、专项维修资金、违约责任、协议期限等进行了约定。其中，该协议第一条约定：“大厦基本情况项目名称：中建港汇大厦，房屋类型：办公、配套商业，座落位置：北京市大兴区黄村镇，本物业管理区域**：占地面积：6663.54平方米，总建筑面积：22261.77平方米，物业区域四至：枣园东里小区，南至：丽园路，西至：枣园小区，北至：枣园东里小区及横二条”；第九条约定：“经政府主管部门审批或备案，乙方根据房屋的使用性质，按政府实测房屋建筑面积向甲方收取物业服务费，具体收费标准如下：办公：12元/月·平方米；配套商业：15元/月·平方米；……。”第十条约定：“首期缴费期届满后，物业服务费按月交纳，甲方应在每月10日前（遇节假日顺延）缴纳本月物业服务费及相关费用，……，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳违约金，直至全部费用及违约金交清之日止。”第十五条约定：“供暖费按实测建筑面积收取，依据北京市发改委《关于调整本市非居民供热价格的通知》（京发改【2015】2619号）对供暖单层建筑高度在4米以下（含4米）的按照基准价40元/建筑平方米/***收取；单层建筑高度在4至5米（含5米）的按照基准价的1.5倍收取；单层建筑高度超过5米的按照基准价的2倍收取。该费用标准已包括所有的运营费、燃料费、管理费及相关税金等。甲方应按照上述约定标准自***开始一个月前交纳供暖费用（首期供暖费用自办理入住手续之日起交纳），甲方逾期未交纳供暖费的，乙方从逾期之日起按每日欠费总额千分之三计收违约金。”第十六约定：“生活垃圾处理费（清运及消纳）参照北京市发展和改革委员会《关于加强本市非居民垃圾处理费收缴工作的通知》及《关于调整本市非居民垃圾处理收费有关事项的通知》写字楼按照1.5元/月/平方米（建筑面积）标准收取，……。”第四十四条约定：“……业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，专项维修资金的交存标准为：0.5元/建筑平方米/月。首期缴费期于2020年6月12日之前缴纳，以后每年1月31日前完成专项维修资金交存或与物业服务费一并交纳。”第四十九条约定：“本协议期限自2017年6月13日起至2020年6月12日止。本合同期满，本项目业主委员会未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与依法选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻大厦之日止。” 经询问，双方当事人均认可兴发展公司系港汇大厦34套房屋（房屋总面积为6330.59平方米）的业主。双方《前期物业协议》签订后，中建物业公司为港汇大厦提供了相应的物业服务，兴发展公司亦向中建物业公司交纳了相关费用。其中，专项维修资金交纳至2021年9月30日，物业费、垃圾处理费、供暖费均交纳至2022年2月28日。 庭审中，双方当事人均认可截止至2022年2月28日前双方存在物业服务关系，但对于2022年2月28日后双方是否继续存在物业服务关系各执一词。其中，中建物业公司向法庭提交其与中建开发公司签订的《前期物业合同》、《中建港湾大厦项目清洁精准分包服务合同》、《中建港湾大厦项目垃圾清运服务承包合同》、保洁人员清单、港汇大厦提供空调制冷服务确认单、港汇大厦供暖服务确认单、《***位交接班记录表》、港汇大厦电表图片及视频等证据，证明双方合同期满后已经自动延续，中建物业公司延续管理港汇大厦至今，且对港汇大厦进行了尽职尽责的管理。另，中建物业公司向法庭提交北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书，证明港汇大厦业委会未经业主大会授权选聘新物业存在违规。 兴发展公司则向法庭提交《业主委员会备案证明》、《关于前期物业服务合同关系终止的函》、中建港汇大厦小区业主大会与北京华安宁物业管理有限责任公司（以下简称：华安宁公司）2022年2月18日签订的《北京市物业服务合同》、证明、情况说明等证据，证明2022年2月28日新选定的物业服务企业华安宁公司已进驻港汇大厦,为该小区提供物业服务；其向法庭提交农业银行业务回单、发票等，证明兴发展公司已向中建物业公司交清了双方合同终止日即2022年2月28日之前的物业管理费、垃圾清运费及车位服务费，且兴发展公司遵守小区业主大会和业主委员会的决议，向新选聘的物业服务企业华安宁公司交纳2022年3月1日之后的物业管理费及垃圾清运费等物业管理费用；其向法庭提交新物业公司服务人员工作照片、各类值班表照片、疫情防控截图照片等，证明新物业公司已履行物业服务合同的相关义务；其向法庭提交港汇大厦物业选聘项目相应文件、送达终止通知的现场视频及照片，证明港汇大厦在选聘物业服务企业的过程中，中建物业公司的上级公司中海物业公司参与了投标，且业委会已经于2022年2月18日向中建物业公司现场送达解除前期物业服务协议的书面通知，并要求该公司配合办理新老物业交接手续及协助新物业公司于2022年2月28日入驻港汇大厦小区。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案系物业服务合同纠纷，双方当事人均认可截止至2022年2月28日前双方存在物业服务关系，本院对此不持异议；但双方对于2022年2月28日之后是否继续存在物业服务关系各执一词。中建物业公司主张双方的物业服务合同自动延续至今；兴发展公司则辩称因2022年2月28日新选定的物业服务企业华安宁公司已进驻港汇大厦小区且为小区提供物业服务，故双方的物业服务合同已经终止，且向法庭提交相关证据。中建物业公司虽主张港汇大厦业委会未经业主大会授权选聘新物业存在违规，但因该主张涉及业委会及华安宁公司利益，不宜在本案中进行处理，相关权利人可另案解决。针对中建物业公司的本案诉请，结合双方向法庭提交的证据及庭审陈述，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、北京兴发展通信网络技术开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京中建物业管理有限公司港湾分公司2021年10月1日至2022年2月28日的专项维修资金15826.5元； 二、驳回北京中建物业管理有限公司港湾分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8038元，由北京中建物业管理有限公司港湾分公司负担7940元（已交纳），由北京兴发展通信网络技术开发有限公司负担98元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员　万　盈 二〇二三年三月十三日 书记员　***