北京兴发展通信网络技术开发有限公司与北京中建物业管理有限公司港湾分公司物业服务合同纠纷一审民事裁定书

北京市大兴区人民法院 民 事 裁 定 书 （2022）京0115民初17403号 原告（反诉被告）：北京兴发展通信网络技术开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇立垡北路33号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京兴创律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京中建物业管理有限公司港湾分公司，住所地北京市大兴区枣园巷3号院港湾嘉园9号楼104号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京展达律师事务所律师。 原告（反诉被告）北京兴发展通信网络技术开发有限公司（以下简称兴发展公司）与被告（反诉原告）北京中建物业管理有限公司港湾分公司（以下简称中建物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年10月9日立案后，依法进行审理。 兴发展公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令兴发展公司与中建物业公司在2017年6月12日签订的《中建港汇大厦前期物业服务协议》于2022年2月28日终止；2.确认中建物业公司与案涉小区开发商北京中建兴华房地产开发有限公司（以下简称中建开发公司）签订的《港汇大厦前期物业服务合同》于2022年2月18日终止；3.请求判令中建物业公司返还兴发展公司2022年3月1日至2022年6月30日的车位服务费10400元（计算依据13个车位*200元/月*4个月=10400元）；4.诉讼费用由中建物业公司承担。事实和理由：兴发展公司系北京市大兴区丽园路9号楼（又名港汇大厦）的业主，在该楼盘购买了合计34套房屋。在2017年6月12日楼盘开发商交房时，兴发展公司与中建物业公司签订了案涉《中建港汇大厦前期物业服务协议》，协议约定由中建物业公司为该楼盘的物业提供前期物业服务。根据双方协议第49条规定，协议期限从2017年6月13日至2020年6月12日止，协议到期后在小区业主没有成立业委会没有选定新的物业公司前该协议自动延续，直至选定新的物业服务企业且新物业公司进驻日前期物业服务协议终止。现兴发展公司房产所在港汇大厦小区已经召开业主大会、选定成立业主委员会，且已经在2022年2月18日与新的物业服务企业北京华安宁物业管理有限责任公司（以下简称华安宁公司）签订了新的物业服务合同，新的物业企业已经于2022年2月28日正式进驻港汇大厦小区提供物业服务。根据案涉《中建港汇大厦前期物业服务协议》第49条及我国《民法典》第280条、939条、940条之规定，兴发展公司作为小区的业主应当遵守业主大会及业主委员会的决定，与选定的新的物业服务企业履行物业服务合同。因此请求法院依法确认前期物业服务协议于新物业服务企业进驻小区之日即2022年2月28日终止。另外，兴发展公司在2021年6月24日（业主委员会成立前）按照前期物业服务协议第17条之规定一次性向中建物业公司交纳购买的13个车位为期一年（交费期限为2021年7月1日至2022年6月30日）的车位服务费31200元。现在兴发展公司与中建物业公司签订的前期物业服务协议于2022年2月28日终止的情况下，中建物业公司应当退还兴发展公司2022年3月1日之后的车位服务费，但中建物业公司拒不退还。因此诉请法院依法判令中建物业公司返还兴发展公司2022年3月1日至2022年6月30日的车位服务费10400元。 中建物业公司向本院提出反诉请求：1.请求判令兴发展公司向中建物业公司支付2022年7月1日至2022年12月6日车位服务费12480元；2.请求判令兴发展公司向中建物业公司支付违约金（滞纳金）585.84元（应计算至实际支付之日，暂计算至2022年12月6日）；3.本案诉讼***发展公司承担。事实和理由：2017年中建物业公司与中建开发公司签订《港汇大厦前期物业服务合同》，中建物业公司成为北京市大兴区丽园路9号中建港汇大厦物业管理区域的物业服务人。2017年兴发展公司成为丽园路9号中建港汇大厦业主，兴发展公司与中建物业公司依据《前期物业服务合同》签订了《中建港汇大厦前期物业服务协议》。两份协议对中建港汇大厦业主应交纳的物业费、垃圾处理费、供暖费、停车费、公共维修资金等相关内容均做了明确约定。两份协议对合同期满亦明确约定：本项目业主委员会未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与依法选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻大厦之日止。《中建港汇大厦前期物业服务协议》第五十五条约定，本协议与《前期物业服务合同》，具有同等的法律效力；若本协议与《前期物业服务合同》存在不一致的，以《前期物业服务合同》为准。2017年6月12日中建物业公司与兴发展公司签署《停车场车位服务协议》，约定港汇大厦车位服务费每月200元。2021年6月24日兴发展公司向中建物业公司支付9-B1-104、9-B1-105、9-B1-106、9-B1-124、9-B1-125、9-B1-126、9-B1-127、9-B1-128、9-B1-132、9-B1-133、9-B1-134、9-B1-135、9-B1-136，共计13个车位的车位服务费31200元，服务期为2021年7月1日至2022年6月30日。2022年8月22日兴发展公司租户北京叁壹肆文化传媒有限公司已支付兴发展公司名下9号楼-105号车位的车位服务费，服务期为2021年7月1日至2022年12月31日；对于其他12个车位，兴发展公司未向中建物业公司支付车位服务费。根据双方约定，兴发展公司应向中建物业公司支付车位服务费及违约金（滞纳金）。综上所述，中建物业公司作为物业服务人为大兴区丽园路9号中建港汇大厦提供物业服务至今，兴发展公司应按约定履行合同义务，向中建物业公司及时足额的支付车位服务费。现中建物业公司为维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。 本院经审查认为，兴发展公司系港汇大厦小区业主，中建物业公司系该小区前期物业服务公司。兴发展公司起诉要求确认中建物业公司与案外人中建开发公司签订的《港汇大厦前期物业服务合同》于2022年2月18日终止，兴发展公司作为案涉小区业主之一，并非该合同当事方，起诉主体不适格，对其该项诉求应予驳回。双方当事人均认可截止至2022年2月28日前双方存在物业服务关系，本院对此不持异议。但双方对于2022年2月28日之后是否继续存在物业服务关系各执一词。兴发展公司称2022年2月28日新选定的物业服务企业北京华安宁物业管理有限责任公司（以下简称华安宁公司）已进驻港汇大厦小区且为小区提供物业服务，故主张双方的物业服务合同已经终止，提交相关证据相佐证；中建物业公司主张双方的物业服务合同自动延续至今，提交其仍在案涉小区提供物业服务的相关证据相佐证。中建物业公司主张港汇大厦业委会未经业主大会授权选聘新物业公司存在违规。考虑该主张涉及业委会及华安宁公司利益且涉及多个法律关系，不宜在本案中进行处理。故对兴发展公司要求判令其与中建物业公司在2017年6月12日签订的《中建港汇大厦前期物业服务协议》于2022年2月28日终止并要求中建物业公司返还其车位服务费的诉讼请求，及中建物业公司要求兴发展公司给付车位服务费及违约金的反诉请求，均应驳回起诉。相应诉求，双方可待相应法律关系明确后，再行解决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条、第一百五十七条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 一、驳回北京兴发展通信网络技术开发有限公司的起诉； 二、驳回北京中建物业管理有限公司港湾分公司的反诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 员　　刘　军 二〇二三年三月十日 法官助理　　华　琳 书 记 员　　***