济南龙力热电开发有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省济南市市中区人民法院

民事判决书

（2013）市民初字第2112号

原告济南龙力热电开发有限公司，住所地济南市。

法定代表人姚忠，总经理。

委托代理人***，山东元序律师事务所律师。

委托代理人***，山东元序律师事务所律师。

被告**，男，1981年1月14日生，汉族，朵拉干洗店个体业主，住山东省章丘市。

原告济南龙力热电开发有限公司与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南龙力热电开发有限公司法定代表人姚忠的委托代理人***、***到庭参加了诉讼，被告**经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告济南龙力热电开发有限公司诉称：2009年9月15日，原告济南龙力热电开发有限公司与被告**签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由原告将其所有的位于济南市***4号楼一层3-101室房屋出租给被告**使用，用于经营干洗店，约定的租赁期限为五年，但从2012年10月1日起，被告**就一直拖欠租赁费用。在经原告通知后被告仍未按时交纳拖欠的租金，其行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；判决被告**向原告支付拖欠2012年10月1日至2013年6月30日的租赁费34116.75元；请求法院判决被告**向原告支付违约金21373.7元，由被告承担全部的诉讼费用。

被告**在本案审理期间未进行答辩。

经审理查明，位于济南市***居住组团4号楼房屋系原告济南龙力热电开发有限公司所有。2009年9月15日，原告济南龙力热电开发有限公司（以下简称龙力开发公司）与被告**签订了《房屋租赁合同书》一份，约定原告龙力开发公司将***4号楼公建一层3-101室房屋出租给被告**使用，面积为95.21平方米，期限自2009年10月1日至2014年9月30日，租金起算时间自2009年10月1日起计算。双方对租金的金额及支付方式约定如下：“第三条租金和水电的支付方式1、甲（原告龙力开发公司）、乙（被告**）双方协商同意，乙方租赁期间的租金以建筑面积95.21平方米计算，第一年度2009年10月1日至2010年9月30日全年租金38000元（大写叁万捌仟元整）；第二年度2010年10月1日至2011年9月30日全年租金39000元（大写叁万玖仟元整）；第三年度2011年10月1日至2012年9月30日全年租金42120元（肆万贰仟壹佰贰拾元整）；第四年度2012年10月1日至2013年9月30日全年租金45489元（肆万伍仟肆佰捌拾玖元整）；第五年度2013年10月1日至2014年9月30日全年租金49128元（肆万玖仟壹佰贰拾捌元整）。租金不含租赁范围内的物业管理费，物业管理合同由乙方与济南龙力物业管理有限公司另行签订，在合同租赁期间不得随意变动租金价格。2、合同签订三日内乙方向甲方缴纳每年度半年的房屋租赁费19000元（壹万玖仟元），以后每半年缴纳一次，乙方于每半年度开始第一个月前中旬向甲方缴纳租金。……”原、被告在合同第五条违约责任中还约定：“1、租赁期间，非因不可抗力因素，双方均不得违反本合同的约定，否则承担相应的违约责任。违约方应以租赁期（五年）房屋租赁总额10%作为违约金，赔偿给乙方。若甲方非因不可抗力因素提出解除本合同还应赔偿乙方在该租赁范围内所投入的装修费用（按未满的时间比例赔偿）。……3、承租期间，乙方如逾期支付房屋租赁费，每日按应缴数额的万分之五向甲方支付违约金，乙方逾期缴纳代收代缴水电费等，每日按应缴数额的万分之五向甲方或济南龙力物业管理有限公司支付违约金。乙方逾期支付房屋租赁费、代收代缴水电费，物业管理费等费用，在接到甲方或济南龙力物业管理有限公司催缴款通知书后逾期一个月，甲方有权单方面终止本合同，并要求乙方按照本条第一款约定支付违约金。”合同落款处，甲方加盖公司合同专用章及法定代表人印鉴，乙方由被告**签名捺印予以确认。在合同履行过程中，被告**一直按时交纳房屋租金，第四年度租期自2012年10月1日起，被告**未向原告交纳租金，经原告催要未果。原告龙力开发公司于2012年11月26日向被告**下达催收通知一份，内容为：“通知朵拉国际干洗**根据双方签订的房屋租赁合同第二条你已逾期2个月未交纳2012年10月1日至2013年3月31日房租。我公司现正式通知你10日之内（2012年12月8日前）交纳房租。否则我公司将根据双方签订的房屋租赁合同第五条有关规定执行。”通知下方空白处，被告方签有“收到**2012.11.26.”的字样。2012年12月8日前，被告**未按通知的内容交纳租金，2012年12月10日，被告**向原告龙力开发公司提交申请书一份，内容为请求原告方公司领导给予一定的宽限期，并承诺于2012年12月25日前将租金一次性付清。至被告**承诺的期限，该被告未能交纳第四年度租金。2013年春节后，被告**再未到涉案房屋中来，原告通过被告**留下的联系方式无法与其取得联系。本案在审理过程中，于2013年7月底，原告龙力开发公司已将涉诉房屋打开，将被告**放置在该房屋内的物品清点后存放在物业公司仓库内。现涉案房屋由原告龙力开发公司占有、使用。原告诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，判决被告**向原告支付2012年10月1日至2013年6月30日的房屋租金34116.75元，判决被告**向原告支付违约金21373.7元，由被告**承担本案全部诉讼费用。

另查明，原告龙力开发公司要求被告**支付拖欠租金的计算方式是以第四年度租金45489元为基数，平均到每个月为3790.75元，共9个月，应为34116.75元；违约金的计算方式是根据合同第一条的约定，以五年租金总额213737元为基数，10%为21373.7元。

以上事实，由房屋产权证书、房屋租赁合同、催收通知、申请书及原告方的陈述等证据予以证实。

本院认为，根据我国《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告龙力开发公司与被告**签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应依照合同约定全面履行义务。同时，我国《合同法》中还规定了当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方在合同中虽未对合同期内被告**逾期支付租金、原告龙力公司是否可以解除合同做出约定，但从被告**于2013年春节后搬出的行为已表示不再与原告龙力开发公司履行上述租赁合同，原告龙力开发公司解除与**签订的《房屋租赁合同》，也是对其自身权益的保护，同时也避免损失的进一步扩大，符合我国《合同法》的相关规定，故对原告的此项诉讼请求，本院依法予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。据此，原告龙力开发公司要求被告**支付拖欠的租金34116.75元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金问题，本院认为，我国《合同法》中规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在合同中对违约金也做出了明确的约定，不违反法律的禁止性规定，故对原告龙力开发公司要求被告**向其支付违约金21373.7元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告济南龙力热电开发有限公司与被告**于2009年9月15日签订的关于济南市***4号楼公建一层3-101室房屋的《房屋租赁合同》于2013年7月3日解除。

二、被告***本判决生效之日起十日内向原告济南龙力热电开发有限公司支付拖欠的2012年10月1日至2013年6月30日的租金34116.75元。

三、被告***本判决生效之日起十日内向原告济南龙力热电开发有限公司支付违约金21373.7元。

案件受理费1190元，由被告**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判长**

审判员宋芳

人民陪审员***

二〇一三年十一月十三日

代理书记员孙靖