湖南省建设物资实业有限公司、江西联创光电科技股份有限公司执行审查类执行裁定书

江西省南昌市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）赣01执异193号

异议人（案外人）：湖南省建设物资实业有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区。

法定代表人：左汗禾，执行董事。

委托代理人：王玉冰、粟沙，湖南吟正律师事务所律师。

申请人：江西联创光电科技股份有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区。

法定代表人：曾智斌。

委托代理人：刘敏荣，该公司法务助理。

被申请人：湖南高建建设集团有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区。

法定代表人：袁晓波。

被申请人：长沙国中星城置业有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区。

法定代表人：黄清。

委托代理人：肖文波，该公司法务。

在本院执行江西联创光电科技股份有限公司（以下简称“联创公司”）与湖南高建建设集团有限公司（以下简称“高建公司”）、长沙国中星城置业有限公司（以下简称“国中公司”）财产保全一案中，案外人湖南省建设物资实业有限公司（以下简称“建设物资公司”）对本院查封长沙市雨花区房屋（权证号码：201××××2213，产权面积：317.39平米）（以下简称“案涉房产”）不服，向本院提出书面异议，要求解除对案涉房产的查封，并排除对案涉房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人建设物资公司称，异议人与国中公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号为：201704251504），约定国中公司将其所有的案涉房产出售给异议人。合同签订后，异议人已向国中公司付清了全部购房款，国中公司也已将案涉房产交付给异议人，异议人已对案涉房产进行装修并使用至今；因国中公司原因，才导致异议人至今未办理产权过户登记手续；而本院对案涉房产的查封行为是在2020年3月才实施的，远在异议人购买案涉房产之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人对案涉房产享有的权利足以排除执行，请本院立即解除对案涉房产的查封措施，排除对异议人房屋的执行，切实维护异议人的合法权益。

本院查明，联创公司与高建公司、国中公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日作出（2020）赣01民初57号民事裁定书，裁定冻结被申请人高建公司、国中公司的银行存款人民币33626222.26元或查封、扣押其相应价值的财产。本院依据该裁定，于2020年3月18日向长沙市不动产登记中心送达（2020）赣01民初57号协助执行通知书，查封了被申请人国中公司名下位于长沙市雨花区。长沙市不动产登记中心在送达回证上注明：以上房产均有签约信息。

另查明，国中公司与异议人建设物资公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201704251504），约定国中公司将案涉房产出售给异议人建设物资公司，房屋总价款3277254元，全额付款（含定金）3277254元于本合同签订之日支付。2018年3月26日，吉联（上海）国际贸易有限公司（甲方）、建设物资公司（乙方）、国中公司（丙方）签订《三方债务协议》，约定甲、乙双方经协商，一直确认甲方尚欠乙方钢材款计算截止于2018年3月18日，金额为人民币3431871.67元；甲、乙、丙三方一致同意将丙方拥有的案涉房产作价3277254元人民币抵债归于乙方，尚欠差额154617.67元于协议签订后十日内给付乙方；乙方在办理产证产权过程中丙方给予必要的配合与协助；本协议生效后，乙方应向甲方开具上述款项金额的增值税发票，丙方应向乙方开具同等金额房屋销售增值发票，并在房地产管理局办理完房产本案手续并保障过户完成，乙方对甲方的债务自然失效；本协议经甲、乙、丙三方加盖公章并由三方法定代表或由法定代表人授权的代理人签字后生效。三方在该协议上签字并盖章。2018年5月24日，国中公司向异议人建设物资公司发出案涉房产的入伙通知书。2018年5月25日，异议人建设物资公司签收了上海纪联物业管理有限公司长沙分公司吉联商业中心服务中心的物品发放签收单，包括《业主手册》和入户门钥匙等，并交纳企业管理服务、物业管理费、水电费等费用。2018年11月8日，国中公司向异议人建设物资公司出具房屋销售增值发票四张，总金额为3277254元。另案外人建设物资公司提供了其占有案涉房产的照片，以及现异议人建设物资公司的住所地即为案涉房产地址。

本院认为，本案的争议焦点为异议人建设物资公司提出的异议能否排除本院对案涉房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2020年3月18日查封了案涉房产，但在查封之前，异议人建设物资公司与被执行人国中公司签订了书面买卖合同并合法占有案涉房产。关于支付价款问题，虽然异议人以房抵债形式支付房款3277254元，但国中公司出具了3277254元的发票，且认可该种支付方式，可以认定已付清全部价款。另根据《三方债务协议》，国中公司应当配合异议人建设物资公司办理产权登记，现未办理，故不能认定为买受人自身原因未办理过户登记。综上，异议人建设物资公司对案涉房产主张的所有权足以排除本院对案涉房产的执行。故异议人黄海军、杨青君、欧阳波的异议请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二规定，裁定如下：

解除对长沙国中星城置业有限公司名下位于长沙市雨花区房屋（权证号码：201××××2213，产权面积：317.39平米）的查封。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　姚　国

审判员　吴明军

审判员　李国兴

二〇二〇年十一月十三日

书记员　黄也珞