江西联创光电科技股份有限公司、长沙国中星城置业有限公司买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书

中华人民共和国

湖南省长沙市雨花区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）湘0111执异112号

案外人：刘静，女，1984年2月8日出生，回族，住湖南省长沙市雨花区。

委托诉讼代理人：王玉冰，湖南吟正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：粟沙，湖南吟正律师事务所律师。

申请执行人：江西联创光电科技股份有限公司，住所地江西省南昌市高新技术产业开发区京东大道168号。

法定代表人：曾智斌，董事长。

委托诉讼代理人：熊腾飞，男，系该公司工作人员。

被执行人：长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心6栋25楼。

法定代表人：刘云。

委托诉讼代理人：戴亮娟，女，系该公司工作人员。

被执行人：***，男，1956年2月9日出生，香港居民，住香港特别行政区。

在本院执行申请执行人江西联创光电科技股份有限公司（以下简称联创光电公司）与被执行人长沙国中星城置业有限公司（以下简称国中星城公司）、***买卖合同纠纷一案中，案外人刘静对本院查封位于湖南省长沙市雨花区××路××号××栋××号的房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人刘静向本院提出执行异议请求：解除对刘静案涉房屋的查封，并排除对该房屋的执行。事实与理由：刘静与国中星城公司于2020年1月15日签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为：20180210795203，以下简称合同），约定国中星城公司将其位于长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋出售给刘静。合同签订后，刘静已向国中星城公司付清了全部购房款，国中星城公司也已将案涉房屋交付给刘静，刘静已对该楼房进行装修并使用至今。因国中星城公司原因，才导致至今未办理产权过户登记手续。法院对案涉房屋的查封行为是在2020年4月才实施的，在刘静购买案涉房屋之后。综上，刘静在法院查封案涉房屋之前就已经与国中星城公司签订了合法有效的书面买卖合同，并且已向国中星城公司付清了全部房屋价款，法院因国中星城公司与他人之间的金钱债权纠纷查封刘静购买的案涉房屋属于不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，刘静对案涉房屋享有的权利足以排除执行，请求法院立即解除对案涉房屋的查封措施，排除对案涉房屋的执行，切实维护刘静的合法权益。

申请执行人联创光电公司称：（一）刘静与国中星城公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系虚假合同，属于无效合同，刘静与国中星城公司不存在真实的商品房买卖行为。（二）联创光电公司对刘静在人民法院查封之前合法占有该不动产存异议。联创光电公司于2020年1月份就向法院提起诉讼并对案涉房产进行保全，长沙市雨花区人民法院于2020年4月16日对案涉房产进行了实际查封，刘静是于2020年4月14日收的房，且是在未完全支付房款的情况下收的房，联创光电公司有理由怀疑刘静与国中星城公司双方系恶意串通进行交房。（三）未办理产权过户登记是因为刘静。（四）刘静所购商品房并非用于居住，而是商用。商品房买卖合同中明确了刘静所购买的房产是商用，且从刘静提供的材料显示其购买的房产正在被“湘一国际”实际使用，并非用于居住，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定，刘静对案涉房屋享有的权利不能排除。综上，联创光电公司申请查封的财产于法有据，恳请依法驳回刘静的请求。

被执行人国中星城公司称：（一）国中星城公司与刘静在法院查封之前已签订《长沙市商品房买卖合同》事实属实，且合同已在长沙市不动产登记中心办理了网签。国中星城公司与刘静就吉联商业中心5栋203房已于2020年1月15日签订了合法有效的书面合同。约定由刘静购买案涉房屋。而法院查封案涉房屋的时间为2020年4月16日，故刘静早在法院查封之前已签订了合法有效的书面合同属实。（二）刘静已全部履行了交付房款的义务，国中星城公司也向刘静交付案涉房屋。买卖合同签订后，刘静已向国中星城公司付清了案涉房屋的全部购房款697740元，且国中星城公司已于2020年4月14日将案涉房屋交付给了刘静，刘静已对案涉房屋进行装修并使用至今。综上，刘静系该案涉房屋的第一买受人，其要求停止对案涉房屋的执行有事实和法律依据。

被执行人***未提出意见。

本院查明，2020年3月10日，本院立案受理了联创光电公司与国中星城公司买卖合同纠纷一案。该案审理过程中，联创光电公司向本院申请财产保全，本院经审查，于2020年3月30日作出（2020）湘0111民初1871号之一民事裁定，裁定：冻结国中星城公司名下的银行存款6448835元或查封、扣押价值相当的其他财产。

2020年4月16日，本院向长沙市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封了案涉房屋。查封期限为叁年，自2020年4月16日至2023年4月15日止。

2020年5月18日，本院对联创光电公司与国中星城公司买卖合同纠纷一案作出了（2020）湘0111民初1871号民事调解书，其中的调解协议载明：“一、经各方确认，被告长沙国中星城置业有限公司欠原告江西联创光电科技股份有限公司货款本息644万元；二、还款计划如下：被告长沙国中星城置业有限公司于2020年7月31日之前支付货款本息43万元，如未按期支付则应支付违约金21.5万元；于2020年8月31日之前支付货款本息64万元，如未按期支付则应支付违约金43万元；于2020年9月30日之前支付货款本息107万元，如未按期支付则应支付违约金64.5万元；于2020年10月31日之前支付货款本息172万元，如未按期支付则应支付违约金107.5万元；于2020年11月30日之前支付货款本息129万元，如未按期支付则应支付违约金86万元；于2020年12月31日之前支付货款本息129万元，如未按期支付则应支付违约金86万元；三、以首次违约的时间作为计算违约金的依据，违约金不叠加计算（不计前不计后）。如出现任意违约行为，则原告江西联创光电科技股份有限公司可就剩余全部货款本息及本协议第三条计算的违约金立即申请执行；四、案外人***为以上所有债务承担连带保证责任，保证期限为二年；五、双方再无其他争议。”

此后，联创光电公司向本院申请强制执行，本院于2021年2月8日作出（2021）湘0111执1335号执行裁定，裁定：“冻结（扣留）、扣划（提取）被执行人长沙国中星城置业有限公司、***银行存款或者其他收入6533238元，如上述措施不能执行，则查封、扣押被执行人相应价值的财产”。上述对案涉房屋的查封转为执行中的查封。

另查明，2020年1月15日，刘静与国中星城公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：刘静购买案涉203号房屋，房屋价款为697740元；国中星城公司应在2020年8月30日前完成上述商品房的转移登记，办妥不动产权证。刘静就案涉房屋共支付房款697740元，其中：2020年1月14日，委托刘祥顺向国中星城公司转账300000元；2020年8月5日，委托黄丽娜向国中星城公司转账200000元；2021年3月10日，其本人向国中星城公司转账197740元。另查明国中星城公司向刘静发出《入伙通知书》，刘静与上海纪联物业管理有限公司长沙分公司签订《前期物业管理服务合同》，并签署《业主（使用人）区域消防安全责任书》。刘静对案涉房屋进行了装饰装修并实际占有使用。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封案涉房屋之前，刘静与国中星城公司签订了房屋买卖合同，并已实际占有使用案涉房屋。另外，刘静已支付了案涉房屋全部价款，也并无证据显示未办理过户登记应归责于刘静。因此，刘静就案涉房屋提出的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，对其异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对位于湖南省长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　李　勇

审判员　欧阳毅

审判员　付　冰

二〇二一年六月三十日

书记员　向依林

附：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。