某某、某某执行审查类执行裁定书

江西省南昌市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）赣01执异192号

异议人（案外人）：***，男，1965年11月21日生，汉族，住湖南省望城县。

异议人（案外人）：***，男，1972年1月28日生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。

异议人（案外人）：欧阳波，男，1973年12月20日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。

以上三异议人共同委托代理人：王玉冰、粟沙，湖南吟正律师事务所律师。

申请人：江西联创光电科技股份有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区。

法定代表人：曾智斌。

委托代理人：刘敏荣，该公司法务助理。

被申请人：湖南高建建设集团有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区。

法定代表人：袁晓波。

被申请人：长沙国中星城置业有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区。

法定代表人：黄清。

委托代理人：肖文波，该公司法务。

在本院执行江西联创光电科技股份有限公司（以下简称“联创公司”）与湖南高建建设集团有限公司（以下简称“高建公司”）、长沙国中星城置业有限公司（以下简称“国中公司”）财产保全一案中，案外人***、***、欧阳波对本院查封长沙市雨花区房屋（权证号码：201××××2197，产权面积：317.39平米）（以下简称“案涉房产”）不服，向本院提出书面异议，要求解除对案涉房产的查封，并排除对案涉房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人***、***、欧阳波称，异议人与国中公司于2019年11月28日签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为：201××××21971704），约定国中公司将其所有的案涉房产出售给异议人。合同签订后，异议人已向国中公司付清了全部购房款，国中公司也已将案涉房产交付给异议人，异议人已对案涉房产进行装修并使用至今；因国中公司原因，才导致异议人至今未办理产权过户登记手续；而本院对案涉房产的查封行为是在2020年3月才实施的，远在异议人购买案涉房产之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人对案涉房产享有的权利足以排除执行，请本院立即解除对案涉房产的查封措施，排除对异议人房屋的执行，切实维护异议人的合法权益。

本院查明，联创公司与高建公司、国中公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日作出（2020）赣01民初57号民事裁定书，裁定冻结被申请人高建公司、国中公司的银行存款人民币33626222.26元或查封、扣押其相应价值的财产。本院依据该裁定，于2020年3月18日向长沙市不动产登记中心送达（2020）赣01民初57号协助执行通知书，查封了被申请人国中公司名下位于长沙市雨花区，查封期限三年，从2020年3月18日至2023年3月17日止。长沙市不动产登记中心在送达回证上注明：以上房产均有签约信息。

另查明，2019年11月28日，国中公司与异议人***、***、欧阳波签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201××××2197），约定国中公司将案涉房产出售给异议人***、***、欧阳波，房屋总价款3480000元，全额付款（含定金）3480000元于本合同签订之日支付。2018年6月25日，欧阳波根据《半山国际中心商品房认购协议》向国中公司支付20000元定金，用于认购案涉房产。2019年12月19日，欧阳波通过银行转账向国中公司支付200000元。2020年12月28日，欧阳波通过银行转账向国中公司支付200000元，同日，高建公司向国中公司出具《确认函》，确认高建公司指定业主***、***、欧阳波所购办公楼房款2480000元整抵作国中公司应付高建公司工程款。2019年12月30日，国中公司出具《确认函》，确认***、***、欧阳波需支付给国中公司的348万元购房款中的248万元，用以抵作国中公司应支付给高建公司的工程款，鉴于三位已向国中公司支付了42万元，故自本《确认函》出具后，三位只需向国中公司支付购房款58万元。2020年1月19日，欧阳波通过银行转账向国中公司指定的上海纪联物业管理有限公司长沙分公司支付580000元。国中公司向欧阳波出具四张收款收据，总金额为348万元。2020年8月5日，异议人缴纳了案涉房产的印花税、契税、维修基金和办理产证费用。异议人提供了案涉房产已由其装修并使用的照片，且2020年7月3日，湖南妙得装饰设计工程有限公司成立，法定代表人为***，住所地为案涉房产地址。

本院认为，本案的争议焦点为异议人***、***、欧阳波提出的异议能否排除本院对案涉房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2020年3月18日查封了案涉房产，但在查封之前，2019年11月28日，异议人***、***、欧阳波与被执行人国中公司签订了书面买卖合同并合法占有案涉房产。关于支付价款问题，虽然异议人只实际支付了100万元，另外248万元为以房抵债形式支付，但国中公司出具了348万元的收款收据，且认可该种支付方式，可以认定已付清全部价款。另异议人作为普通公民，积极缴纳案涉房产的印花税、契税、维修基金和办理产证费用，应当不能认定为买受人自身原因未办理过户登记。综上，异议人***、***、欧阳波对案涉房产主张的所有权足以排除本院对案涉房产的执行。故异议人***、***、欧阳波的异议请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二规定，裁定如下：

解除对长沙国中星城置业有限公司名下位于长沙市雨花区房屋（权证号码：201××××2197，产权面积：317.39平米）的查封。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　姚　国

审判员　吴明军

审判员　李国兴

二〇二〇年十一月十三日

书记员　黄也珞