武汉新华电脑职业培训学校、武汉巨业自动化设备工程有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

湖北省高级人民法院

民事裁定书

（2019）鄂民申788号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：武汉新华电脑职业培训学校，住所地湖北省武汉市青山区冶金大道180号。

法定代表人：***，该校校长。

委托诉讼代理人：漆凯，湖北地久律师事务所律师。

委托诉讼代理人：纠丽英，湖北蕙风和律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉巨业自动化设备工程有限公司，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区关东科技工业园。

法定代表人：章荣珍，该公司总经理。

再审申请人武汉新华电脑职业培训学校（以下简称新华电脑学校）因与被申请人武汉巨业自动化设备工程有限公司（以下简称巨业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终9904号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

新华电脑学校申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）新华电脑学校不同意解除合同，新华电脑学校在《解除租赁合同协议书》上签字内容和《关于要求立即履行租赁合同的回函》可证明，原审认定在新华电脑学校参与并实际收取了巨业公司返还定金及违约金的情形下，双方权利义务关系全部终结系罔顾案件证据，明显偏袒巨业公司。（二）双方《租赁合同》签订后，新华电脑学校已经交付了35万元定金，并准备装修、学生入住等事宜，二审认定《租赁合同》并未实际履行错误。（三）巨业公司未按照约定日期向新华电脑学校交付租赁房屋违反双方约定，应按照《租赁合同》10.1.4条的约定承担违约责任。按照《租赁合同》约定，租赁房屋交付后一周内，新华电脑学校才应支付租金，原审以租赁房屋没有交付和租金未缴纳认定双方《租赁合同》并未实际履行，不能适用10.1.4条规定错误，因为不能依据该条得出租赁房屋交付后才能适用10.1.4条。（四）新华电脑学校在发回一审重审时提交了证明损失的证据。《租赁合同》签订后的新校区装饰装修投标单位来源一览表和装修设计图纸可以证明新华电脑学校有投入损失。新华电脑学校与中国一冶集团有限公司房地产公司签订的合同和付款凭证，证明在相同的租赁期限内新华电脑学校增加租金494万元。新华电脑学校2014—2016年招生情况一览表和学生档案明细表，证明由于招生人数减少，新华电脑学校损失约512万元。武汉洪发会计师事务有限责任公司出具的新华电脑学校2014—2016年财务审计报告证明新华电脑学校减少收入320万元。新华电脑学校向税务机关纳税的报表证明新华电脑学校减少收入320万元。因此，巨业公司双倍返还定金不足以弥补新华电脑学校损失。（五）二审法院两次裁判立场不一，二审法院发回重审裁定要求查清新华电脑学校实际损失，但二审第二次判决未提巨业公司违约，表明二审法院存在人为幕后操作。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定请求对本案依法再审。

巨业公司答辩称，（一）《租赁合同》已经协商解除，巨业公司据此双倍返还了定金70万元，新华电脑学校在《解除租赁合同协议书》上备注复议后反馈是玩了套路。（二）《租赁合同》第十条约定的四种情形均为租赁房屋交付后的违约责任，因此，10.1.4的规定是在租赁房屋交付后才适用的条款。由于新华电脑学校并未支付租金，巨业公司亦未交付房屋，因此该条适用条件并不具备，巨业公司应按照3.2.2条约定对房屋交付前的违约承担责任。（三）巨业公司在发回重审一审时对新华电脑学校关于损失的证据已经发表了质证意见，上述证据均为新华电脑学校单方制作或者委托作出，学校的招生数受各种因素制约，即使有减少也不一定系巨业公司解除《租赁合同》所致。新华电脑学校租赁的中国一冶集团有限公司房地产公司房屋面积与巨业公司《租赁合同》约定的房屋面积差异巨大，地段不同，不能据此证明对方的损失超过35万元。武汉洪发会计师事务有限责任公司对新华电脑学校2014—2016年财务审计报告系新华电脑学校单方委托，新华电脑学校向税务机关纳税的报表亦不能证实其主张。

本院认为，本案系因租赁合同解除引发的争议。针对双方的诉辩意见，本院评析如下：

（一）新华电脑学校在《解除租赁合同协议书》上签字内容为复议后给予反馈，且《关于要求立即履行租赁合同的回函》证明新华电脑学校要求返还该双倍定金，因此，不能依据巨业公司双倍返还了新华电脑学校的定金认定双方权利义务关系终结。二审该认定没有事实依据和法律依据。

（二）关于违约责任应适用的《租赁合同》条款问题。合同的履行，是指合同当事人按照合同的约定或法律的规定，全面适当地完成合同义务，使对方当事人的权利得以实现。合同的履行是一个包含了动态和静态的综合概念。在双方《租赁合同》签订后，新华电脑学校已经交付了35万元定金，说明双方合同已经在履行。在双方并未协商一致达成合同解除的情况下，巨业公司应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，遵循诚实信用原则继续履行合同。关于违约责任，根据《租赁合同》3.2.1条规定，巨业公司应于2015年9月3日前向新华电脑学校交付租赁房屋，如巨业公司不能按时交付租赁房屋，巨业公司应于3天内双倍返还新华电脑学校预付的定金，如巨业公司超出3天未返还新华电脑学校定金，巨业公司还应每日按定金的10%支付新华电脑学校。3.2.2条规定，新华电脑学校于合同签订后2个工作日内将支付定金35万元给巨业公司，新华电脑学校支付定金后，巨业公司不得将房屋再出租给他人，若巨业公司违约，3天内巨业公司应双倍返还新华电脑学校预付的定金，如巨业公司超出3天未返还新华电脑学校定金，巨业公司除须双倍返还新华电脑学校定金外，应每日按定金的10%支付新华电脑学校。第10.1.4规定，巨业公司擅自解除合同，应将已收取的租金余额退还新华电脑学校，并按年租金的两倍支付违约金。从上述违约金的约定来看，双方对合同履行的不同阶段规定了不同的违约责任。在房屋尚未交付和延迟交付的情况下约定的违约责任是双倍返还定金。在房屋已经交付、房租已经支付的情况下约定的违约金是年租金的两倍，这也与合同履行不同阶段对守约方的新华电脑学校造成的损失有差异相适应。因此，二审认为由于本案诉争房屋尚未交付、租金亦尚未支付，适用第10.1.4规定违约金的条件尚未成就，有事实依据和法律依据。

（三）新华电脑学校主张的违约金350万元亦远远超过其实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”据此，合同法规定的违约金的性质以补偿性为基础，适当体现惩罚性。本案系房屋租赁合同纠纷，由于巨业公司违约解除合同，新华电脑学校产生了寻找新的场地所产生的人工成本、租赁第三方房屋价格可能超过本案双方租赁物价格等损失。依照该条的规定，巨业公司本应对约定的违约金过高承担举证责任，但在房屋租赁市场租金标准未发生明显变化的情况下，巨业公司认为并未给新华电脑学校造成该项损失，亦符合常理，而且巨业公司也难以举证。对巨业公司违约解除《租赁合同》给新华电脑学校造成的损失，新华电脑学校也不能完全免除举证责任，且具有举证的便利。新华电脑学校对此亦提交了证据。但新华电脑学校与中国一冶集团有限公司房地产公司签订的合同面积为9836平方米，而本案诉争《租赁合同》的租赁面积是6156平方米，两者相差超过二分之一。因此，不能据此价格差异认定新华电脑学校的损失。新华电脑学校招生受多种主客观因素的影响，在新华电脑学校未提交其他证据的情况下，即使新华电脑学校2016年招生减少，也不足以证明本案房屋租赁合同解除系导致招生减少的唯一原因。武汉洪发会计师事务有限责任公司出具的审计报告系新华电脑学校单方委托，不能单独据此认定新华学校的损失。即使采信该审计报告，2016年4月8日针对2015年新华电脑学校会计报表出具的审计报告显示该年度该学校的收入为6829038.53元，费用开支为7126694.97元，据此可以得出该学校亏损为297656.44元，巨业公司支付的70万元双倍定金亦足以弥补该损失。税务机关的完税证明系根据新华电脑学校开具发票金额确定，该金额亦不能认定为该校的利润。综上，新华电脑学校提交的证据无法相互印证，证明其损失远远超过双倍定金。原审未予支持新华电脑学校应按年租金双倍标准支付违约金的诉讼请求并无不当。

（四）二审法院发回重审要求查清新华电脑学校实际损失，但二审第二次判决未支持新华电脑学校支付双倍年租金的诉讼请求并不违反法律规定，再审申请人关于二审法院存在人为幕后操作系猜测，并未提交证据证明，该理由亦不能成立。

综上，二审判决适用法律有瑕疵，但实体处理结果并无不当，新华电脑学校的再审申请事由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回武汉新华电脑职业培训学校的再审申请。

审判长邬文俊

审判员***

审判员吴琦

二〇一九年五月七日

法官助理*静

书记员杨洋