菏泽科诺信息科技有限公司、菏泽市泽宇市政工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省菏泽市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁17民终4102号

上诉人（原审被告）：菏泽科诺信息科技有限公司，住所地山东省菏泽市高新区万福办事处院内。

法定代表人：王建强，经理。

委托诉讼代理人：王秉坤，山东晟韵律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：菏泽市泽宇市政工程有限公司，住所地山东省菏泽市丹阳办事处何楼社区。

法定代表人：丁维东，经理。

委托诉讼代理人：杜学周，菏泽牡丹创兴法律服务所法律工作者。

上诉人菏泽科诺信息科技有限公司（以下简称科诺公司）因与被上诉人菏泽市泽宇市政工程有限公司（以下简称泽宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院(2018)鲁1702民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人科诺公司的委托诉讼代理人王秉坤，被上诉人泽宇公司的委托诉讼代理人杜学周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

科诺公司上诉请求：一、撤销（2018）鲁1702民初458号判决，改判驳回泽宇公司的诉讼请求或发回重审。二、一、二审诉讼费用由泽宇公司承担。事实与理由：一审法院判令科诺公司返还泽宇公司租金76069元事实不清，证据不足。一审法院认定泽宇公司房屋实际使用天数226天（2017年1月23日至2017年9月5日）错误。泽宇公司在一审时只提供了2017年9月5日所支付给搬家公司的搬家费票据1000元证明房屋搬迁的时间，科诺公司对此不认可。首先，泽宇公司搬离房屋时未按照合同约定通知科诺公司对房屋验收，未将房屋钥匙交付给科诺公司。科诺公司基于合理的信赖，认为泽宇公司一直使用该涉案房屋至今。其次，导致双方合同不能继续履行的原因并不是科诺公司违约，而是涉案房屋拆迁，拆迁属于不可抗力，科诺公司并没有任何的违约行为。泽宇公司在未与科诺公司协商的情况下擅自搬离承租房屋，停止履行合同的义务，其行为已经构成违约，科诺公司不应退还泽宇公司房租。综上所述。一审法院认定事实不清，证据不足。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回泽宇公司的诉讼请求或发回重审。

被上诉人泽宇公司答辩称，科诺公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人泽宇公司向一审法院起诉请求：1、判令解除泽宇公司、科诺公司之间的合同。2、判令科诺公司返还租金76875元并支付搬迁费5140元等共计82015元。事实与理由：2017年1月23日,泽宇公司、科诺公司经协商签订了《菏泽电子商务创新创业孵化基地入驻协议书》一份。根据约定,入驻地点为菏泽高新区电子商务创新创业孵化基地院内附三楼,租赁面积257平方米,租赁期限为4年,泽宇公司共缴纳租金90000元，泽宇公司刚入驻几个月,2017年9月1日科诺公司以拆迁为由强制泽宇公司搬迁,科诺公司中途毁约的行为给泽宇公司带来极大的经济损失,经协商未果。为维护泽宇公司的合法权益,现诉至法院。需要更正，诉状中所述搬迁时间应为2017年9月5日。

一审法院认定以下事实：2017年1月23日,泽宇公司、科诺公司经协商并经菏泽市高新区管委会同意，双方签订了《菏泽电子商务创新创业孵化基地入驻协议书》一份，科诺公司将其使用的菏泽高新区办公楼中的电子商务创新创业孵化基地附楼三楼的面积为257平方米的办公用房交由泽宇公司使用，使用期限为2017年1月23日至2021年1月22日共4年,该平台使用费用为90000元。协议签订后，泽宇公司向科诺公司交纳了90000元，科诺公司并泽宇公司出具了收据。上述协议的第七条还约定“因不可抗力（如地震、自然灾害、洪涝、政策拆迁等）致使本协议不能继续履行或造成损失、甲乙双方互不承担责任”。2017年7月，菏泽市牡丹区政府将原高新区办公楼进行征收拆迁；2017年7月31日，菏泽市牡丹区政府2012-1号地块项目征收建设指挥部向原高新区办公楼租赁户下发《通知》，限原高新区办公楼上的所有租赁户及人员在2017年8月3日前全部搬离办公楼。2017年9月5日，泽宇公司雇佣搬家公司进行了搬离并支出搬家费1000元。

一审法院认为，泽宇公司、科诺公司所签《菏泽电子商务创新创业孵化基地入驻协议书》，实质为写字楼租赁合同，科诺公司向泽宇公司转租并经原房主同意，该转租合同为有效合同。在合同履行期间，因遇政府征用开发，属情势变更情形，为泽宇公司、科诺公司双方意志以外的原因致合同不能履行，不可归结于双方的过错。故，本案泽宇公司主张解除双方所签合同，一审法院予以支持；泽宇公司主张科诺公司返还租金76875元，根据泽宇公司实际使用天数226天（2017年1月23日至2017年9月5日），按照日使用费61.64元（90000元÷4年÷365天），实际使用期间产生的租赁费为13931元，合同解除后科诺公司还应返还泽宇公司租金76069元；泽宇公司主张搬迁费5140元，该项损失因系房屋征收拆迁所致，与本案非同一法律关系，在本案中一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决：一、解除泽宇公司与科诺公司所签订的《菏泽电子商务创新创业孵化基地入驻协议书》。二、科诺公司返还泽宇公司租金76069元。限判决书生效后七日内付清。三、驳回泽宇公司其他及过高部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，泽宇公司负担148元，科诺公司负担1702元。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，科诺公司与泽宇公司签订的涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，且双方在合同中约定了免责条件和解除条件。因涉案房屋涉及拆迁，租赁合同客观上符合不能继续履行的解除条件，并不存在主观违约情形。科诺公司认为解除合同前其没有履行房屋验收程序，但根据双方所签合同的约定内容，并未约定验收程序是交接房屋的必经程序，亦未约定未验收的行为后果。而科诺公司并没有提交证据反驳泽宇公司提交的搬家公司出具的收据。根据泽宇公司提交的证据，能够认定泽宇公司于2017年9月5日进行了搬离。且2017年7月31日，牡丹区2012-1号地块征收建设指挥部向办公楼租赁户进行了通知，通知租赁户自2017年8月3日前全部办理案涉办公楼。根据科诺公司庭审中陈述，科诺公司系政府招商至菏泽电子商务创新创业孵化基地，从事电子商务，对外招商，将办公室租赁给招商企业，结合一审庭审情况，应认定科诺公司对拆迁指挥部的通知是知情的。一审法院判令科诺公司按照泽宇公司使用房屋时间将所剩余房租退还并无不当，本院对一审判决予以维持。

综上所述，科诺公司的上诉请求不能成立，依法应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1702元，由上诉人菏泽科诺信息科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈淑梅

审 判 员　朱晨曦

审 判 员　姜　健

二〇一九年一月十日

法官助理　田　源

书 记 员　武文静