北京宏宇翔市政工程有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0112民初36539号

原告：北京宏宇翔市政工程有限公司，住所地北京市通州区宋庄文化创意产业集聚区徐宋路**。

法定代表人：闫学飞，经理。

委托诉讼代理人：吕伟杰，北京钊睿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李欢艳，北京钊睿律师事务所实习律师。

被告：***，男，1938年5月25日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：齐光利（被告***之女），1963年2月23日出生，汉族，住北京市通州区。

原告北京宏宇翔市政工程有限公司（以下简称宏宇翔公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏宇翔公司的委托诉讼代理人吕伟杰、被告***的委托诉讼代理人齐光利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付宏宇翔公司2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业费2206.44元；2.请求判令被告支付逾期利息（以被告欠付原告的物业费2206.44元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自被告逾期之日起至实际给付之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：北京市通州区xx室（建筑面积61.29平方米）系被告所有。原告在2017年1月18日与北京宋庄小城镇投资开发有限公司（以下简称宋庄小城镇公司）签订了前期《物业管理服务合同》，并于2017年3月1日起至今持续对北京市通州区宋庄镇徐辛庄村北烛光小区西区及被告所有的上述房屋进行物业管理，提供了完善的物业服务，但被告以各种理由拖欠2017年7月1日至2020年6月30日期间物业管理费（物业收费标准：1元/㎡/月）共计2206.44元，经原告多次公告催缴后仍拒绝缴纳。为维护小区全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼。

被告***辩称：我们最大的意见不在物业公司，在开发商。我家最早是拓宽马路进行拆迁，截止到现在很多问题没有给我解决，我的理解就是现在拆迁还没有弄完。在最早的时候拆迁的单位承诺给我们成立物业公司，后来他们和小城镇订合同我们不知道，后来物业公司发了公告说他们接手了物业之后，我们也一直在告他们，拆迁公司拆迁的时候他们有正式的手续，但是当时拆迁公司承诺给我们的东西都没有履行完，在我们不知情的情况下就将物业转给了别人，2019年马路拓宽，我家就没有签字，但是有些内容写到字面上了，我们才签字，但是后来上楼后拆迁公司没有履行他们的内容。当时说我们的房还是宅基地，还按照宅基地的房子处理，徐辛庄村有物业但是我们找村里的物业他们说不归他们管，我们的房子现在也没有房本，后来我们一直上访，给我们的答复是，不是马路拓宽，是旧村改造，但是要是旧村改造我们就可以不拆迁，后来给我们看了马路拓宽的手续我们才同意拆迁，拆迁公司当时同意我们拆迁之前是二百多平米，拆迁后也给我们二百多平米，当时拆迁给的钱只够我们装修的，后续的安置问题等一直没有给我们解决。主要就是拆迁的事情，所以物业费没有交。拆迁公司不应该找现在的物业公司，应该找徐辛庄的物业，也不应该跟农民要一分钱，农民没有收入。小区内还有农作物和杂草，前些天物业告我们之前才收拾过一次杂草，下水道下面业主都拿盒子接水，夏天蚊子很多，我家一层的房子，经常需要打药。小区的水质量差，老人舍不得安净水器，我们找物业，物业说是修水道的泥，但是我认为是时间长了里面的沉淀物，具体什么原因造成的我也不清楚，水中漂浮的东西经常有。我家在东区五号楼也有房子，电梯坏了好几次，有一次是过了三天才修好，还有一次过了两天才修好，当时问物业，物业说是件坏了，需要当时买，修电梯的时候我们在场半个多小时就修好了，当时说买件需要快递要两三天，这种情况物业就应该提前准备着易损的零件。

本院经审理认定事实如下：***自认系北京市通州xx室（以下简称涉案房屋）的所有人。***自述该房屋系因原宅基地上房屋拆迁于2012年、2013年左右取得，原宅基地上房屋拆迁单位及涉案房屋建设单位为宋庄小城镇公司。

2017年1月4日，宋庄小城镇公司向宏宇翔公司出具了《中标通知书》，确认宏宇翔公司为“宋庄镇徐辛庄村烛光小区东、西区物业管理服务”招标工程的中标人，《中标通知书》载明“建设规模94692.27㎡、中标价格5014242元。”2017年1月18日，宋庄小城镇公司（甲方）与宏宇翔公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定由乙方宏宇翔公司对涉案小区提供物业管理服务，合同期限暂定十年，自2017年3月1日开始至2027年2月28日，乙方可在合同到期前一年提出续签合同申请。合同第七条第3项约定，自本项目移交乙方后，乙方向业主收取的物业管理服务费等费用归乙方所有，由乙方用于（1）物业共用部位、共用设施设备维修；（2）绿地养护；（3）便民服务费用；（4）其他物业管理支出。合同第九条约定，甲乙双方在合同签订后10日内按小区现状办理接管验收手续，移交委托乙方管理的房屋、设施、设备等物业。合同还对物业管理服务事项、甲乙双方权利义务、物业服务标准等进行了约定。合同未载明物业服务费单价标准。后宋庄小城镇公司出具《情况说明》一份，载明：“2017年1月18日，小城镇投资公司（甲方）与宏宇翔公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，委托宏宇翔公司对北京市通州区宋庄镇徐辛庄村烛光小区西区（高层、多层，建筑面积94692.27㎡）进行物业管理服务。根据宏宇翔公司投标文件中列明的物业费收费标准为：1、北京市通州区宋庄镇徐辛庄村烛光小区西区中的高层楼房的物业管理服务费收费标准为2.45元/月/㎡；2、北京市通州区宋庄镇徐辛庄村烛光小区西区中的多层楼房的物业管理服务费收费标准为1元/月/㎡。”

2017年2月27日，宏宇翔公司发布《烛光小区公告》，内容为：“受北京市通州区宋庄镇政府、北京市通州区宋庄镇小城镇公司委托，自2017年3月1日起北京宏宇翔市政工程有限公司将接管烛光小区东、西区的物业服务工作。接管后，我物业公司将本着服务第一、业主至上的宗旨，真诚服务于小区业主及住户。为方便我公司实施物业服务工作，请各位业主及使用人携带房主身份证、购房合同（或其他证明）到物业办理登记手续。”

关于涉案房屋面积，宏宇翔公司提交一份加盖北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所“2011年度测绘成果专用章”的《房屋建筑面积分户计算明晰表》，载明通州区宋庄镇烛光小区3号楼1单元401号房屋建筑面积61.29平方米（其中套内建筑面积53.47平方米、分摊的共有共用建筑面积7.82平方米）。

再查，根据双方陈述，涉案小区未成立业主委员会。

庭审中，被告向法庭提交了一些照片，用以证明小区绿化无人管理，小区内有业主种菜用泡沫箱子接水浇菜，会导致夏天有很多蚊子等问题。

本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，宏宇翔公司依据与涉案小区建设单位宋庄小城镇公司签订的《物业管理服务合同》入驻涉案小区并提供物业服务，被告也已经实际接受了宏宇翔公司提供的物业服务，双方之间已经形成了事实上的物业服务关系，被告应当向宏宇翔公司支付相应的物业费。故对宏宇翔公司主张2017年7月1日至2020年6月30日期间物业费2206.44元的诉讼请求，理由正当，证据充分，数额亦无不当，本院予以支持。关于被告抗辩意见所述房屋产权性质及产权证办理问题、拆迁安置政策及补助政策等问题，与本案不属于同一法律关系，不构成拒交物业费的理由。关于被告抗辩意见所述物业服务方面的问题，被告虽向本院提交了一些照片用以证明小区物业服务存在的问题，但是物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程，对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待，不宜根据某一短期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，因此被告提交的证据不足以认定物业公司提供的物业服务存在严重问题，不足以构成拒交或减免物业费的充分理由，故被告仍应全额交纳相应的物业费。但是综合本案案情，本院认为被告并非恶意拖欠物业费，故对原告主张逾期利息的诉求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、被告***支付原告北京宏宇翔市政工程有限公司2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业费2206.44元，于本判决生效之日起七日内给付清；

二、驳回原告北京宏宇翔市政工程有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告***负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　　齐　松

二〇二一年十一月十八日

法官助理　　于逸冰

书 记 员　　王雨薇