贵州金源华府置业有限公司、某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

贵州省毕节市中级人民法院

民事判决书

（2019）黔05民终2389号

上诉人（一审被告）：贵州金源华府置业有限公司。住所地：贵州省**县城关镇新城区**路。组织机构代码：59415600-1。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人（一般授权）：曾荣丽，该公司员工。

被上诉人（一审原告）：**，男，汉族，1974年3月15日出生，住贵州省**县。

被上诉人（一审原告）：**，女，汉族，1976年8月10日出生，住贵州省**县。

**、**委托诉讼代理人（特别授权）：赖辉，贵州名城（**）律师事务所律师。

上诉人贵州金源华府置业有限公司（以下简称：金源华府公司）因与被上诉人**、**商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省**县人民法院（2018）黔0523民初3978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

金源华府公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：依据上诉人与被上诉人在《金源华府首付款补充协议》中的约定，被上诉人应当支付的购房首付款分三期支付，如不按约定支付，上诉人有权单方面解除购房合同，前期已付款项不予退还。本案被上诉人未按时支付第三期首付款，因此上诉人随时可以解除该购房合同，上诉人不应支付违约金；同时，案涉《借条》也可以证明被上诉人未缴清首付款；上诉人为帮助被上诉人办理公积金贷款，垫付了首付款，使双方签订的合同得以在房产管理部门办理备案登记。综上，一审法院认定被上诉人已缴清首付款，认定事实不清，损害了上诉人的合法权益。

被上诉人**、**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，依法应当予以维持。案涉《补充协议》签订于《首付款补充协议》之后，且两份补充协议所指向的内容也不一致。答辩人未支付第三期首付款是因为《补充协议》约定的支付条件尚未成就，且当时案涉房屋的施工工程处于停工或大部分停工状态，答辩人拒绝支付第三期首付款，是依法行使不安抗辩权的行为。

**、**向一审法院起诉请求：1．判令被告按合同约定立即向二原告交付商品房；2．判令被告支付违约金33，984.43元（暂计至2018年10月31日，要求计算至实际交房之日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定如下事实：2013年9月8日，原告与被告签订《**县商品房买卖合同》，合同约定：原告**、**购买被告金源华府公司开发的金源华府房号为25-2-22-5的商品房一套，建筑面积100.71平方米，房价总额362，250元，首付款112，250元，余款25万元以公积金贷款支付，约定交房时间为2015年12月31日，逾期交房的违约责任的约定为：（1）逾期超过30日的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。2013年9月8日原、被告双方签订《金源华府首付款补充协议》，协议约定：二、首付款分期支付方式。因乙方（**、**）首付款不足特向甲方（金源华府公司）申请首付款分期支付：1、第一期在签定《**县商品房买卖合同》时支付28，250元；2、第二期于2014年3月8日支付37，000元；第三期于2014年9月8日支付47，000元。乙方（原告）承诺按以上分期支付方式按期足额及时的支付首付款。原告于2013年8月12日交纳契税、维修基金13，102元。原告于2013年8月12日向被告支付首付款28，250元，尚欠首付款84，000元由原告向被告借款支付。2013年9月8日原告向被告书写了一份借条，其内容为：“今购买贵州金源华府置业有限公司开发项目《金源华府》25幢2单元22层5号房，房屋建筑面积125平方米，购房单价2，898元每平方米，购房总价362，250元整，应付首付款112，250元，已付首付款28，250元，不足部分特向贵州金源华府置业有限公司借款，借款金额大写捌万肆仟元整（84，000元正）作为首付款，定于2014年3月8日前还款大写叁万柒仟元整（37，000元正）；于2014年9月8日前还款大写肆万柒仟元整（47，000元正）。此借款不计利息，如有违约按购房首付款补充协议执行。借款人：**、**签字按手印。2013年9月8日”。2014年4月13日原告偿还被告借款37，000元。原告购买的该房于2013年11月20日在**县房产管理局办理了房屋预告登记，登记号为金府房Y1302536号。2014年1月8日，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定：第一条，双方签订的《**县商品房买卖合同》依然有效，且乙方（**、**）按照该合同约定与甲方（金源华府公司）办完房屋交接手续后30日内，甲方（金源华府公司）将以现金形式一次性向原告优惠总房款10%的房屋装修金。乙方（**、**）须于合同约定的交房日期前付清所有购房款，否则交房时间依付款逾期时间相应顺延，同时乙方（**、**）不再享受总房款10%的房屋装修金的优惠政策…。另查明，涉诉的该栋房屋于2014年停工又开工建设一段时间，因资金链断裂停工至今。本案在审理过程中，原告要求对被告修建的金源华府项目第27幢2单元24层3号进行保全，一审法院作出了（2018）黔0523民3978号民事裁定书，对该房屋进行了查封。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告签订的《**县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示、不违反法律的规定和损害他人利益，予以确认。本案原告请求继续履行合同，根据原告与被告金源华府签订的《**县商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任条款和《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告要求被告按合同约定向二原告交付商品房的请求符合法律规定，予以支持。原告与被告签订商品房销售合同时支付首付款28，250元，尚欠首付款原告通过向被告借款84，000元支付，原告购买的被告开发的金源华府25幢2单元22层5号的首付款已支付完毕。原告已偿还被告借款37，000元，尚欠被告借款47，000元。被告应于2015年12月31日前向原告交付该商品房，但被告至今未交房给原告，被告已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，被告应当按合同约定承担违约责任，因此，原告要求被告支付违约金的请求，予以支持。被告辩称原告尚有47，000元的首付款未支付，已构成违约行为且不能享受优惠总房款10%的房屋装修金的辩称理由，因原告尚欠被告首付款已通过向被告借款支付清楚，该借款行为属于另一法律关系，被告可向原告另行主张权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”故被告该辩称理由不予采信。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州金源华府置业有限公司在判决生效后一月内向原告**、**交付商品房；二、由被告贵州金源华府置业有限公司从2016年1月1日起以362，250元为基数按每日万分之一计算支付违约金给原告**、***实际交房时止。案件受理费3，630元（已减半收取），保全费2，340元，合计5，970元，由被告贵州金源华府置业有限公司负担。

本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。

经审理查明：除对一审法院认定的事实予以确认外，本院另查明，案涉商品房主体工程尚未修建完工。

本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任；2.一审判决上诉人交付案涉商品房是否正确。

关于第一个争议焦点。形式上看，在案《**县商品房买卖合同》《首付款补充协议》《借条》等证据反映，上诉人与被上诉人之间同时存在商品房买卖合同关系和借款合同关系，但就本案而言，一方面，《借条》载明：“此借款不计利息，如有违约按购房首付款补充协议执行”。《首付款补充协议》第三条载明：“乙方未付清首付款之前，甲方有权拒绝将其所购上述房屋交付乙方，由此产生的违约责任由乙方承担。”依据前述约定并结合《借条》产生背景、借款目的等实际情况，上诉人与被上诉人在借款合同项下的权利义务，直接指向并对应双方在商品房买卖合同中的权利义务；另一方面，综合双方当事人在一、二审中的诉讼意见看，双方对于相互之间系商品房买卖合同关系、签订借款合同旨在履行购房款支付义务的法律事实，不持异议。故此，双方当事人在本案中的权利义务，应当依据商品房买卖合同关系予以认定。

本案双方在2014年1月8日《补充协议》第二条中约定，被上诉人应当在合同约定的交房日期前付清所有购房款，否则交房时间依付款逾期时间相应顺延，同时被上诉人不再享受总房款10%的房屋装修金的优惠政策；前述协议对被上诉人在2014年1月8日前未付清房款的事实进行了确认，同时对被上诉人应当支付完毕购房款的时间进行了变更。《补充协议》系双方当事人意思自治的产物，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。合同约定的交房时间为2015年12月31日，故被上诉人至迟应当于2015年12月31日前付清购房款。因被上诉人至今未支付完毕购房款，上诉人依约得以顺延交房时间。

对于逾期支付首付款问题，被上诉人以上诉人在商品房建设过程中存在停工情形，主张其未支付第三期首付款（即借条载明的2014年9月8日前的应还款项），系依法行使不安抗辩权的行为，具有正当性。本院审查认为，行使不安抗辩权，是负有在先合同义务的当事人依法享有的对抗违约行为的救济手段，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”之规定，不安抗辩权的行使，须以具备法定行使事由为条件。具体到本案，上诉人建设过程中存在的停工情形，可能导致其履行义务迟延，但并无确切证据证明本案具有前款法律规定的抗辩事由。被上诉人援引不安抗辩权，缺乏事实依据，本院不予支持。

综上，一审法院判令上诉人承担逾期交房违约金，于法无据，本院予以纠正。

关于第二个争议焦点。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款亦规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”前述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格，始具备交付使用的条件。根据本院查明的事实，案涉商品房尚处于主体工程建设期间，因未完成竣工验收而不具备法定交付条件，故此，上诉人负有的房屋交付义务，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”规定的不能履行情形，被上诉人要求上诉人交付案涉房屋，缺乏事实和法律依据。

综上所述，上诉人金源华府公司的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销贵州省**县人民法院（2018）黔0523民初3978号民事判决。

二、驳回被上诉人**、**的诉讼请求。

一审案件受理费3，630元，保全费2，340元，二审案件受理费7260元，共计13230元，由上诉人贵州金源华府置业有限公司承担7000元，被上诉人**、**负担63230元。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员罗珣

审判员吉雪

二〇一九年七月十八日

法官助理***

书记员何婷婷