某某与贵州金源华府置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

贵州省金沙县人民法院

民 事 判 决 书

（2017）黔0523民初1761号

原告：闫艺，女，1992年10月6日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县，

委托代理人（一般授权）：闫国琴，系原告之母亲。

委托代理人（一般授权）：李向军，金沙县禹谟法律服务所法律工作者。

被告：贵州金源华府置业有限公司，住所地：贵州省金沙县城关镇新城区二号路，组织机构代码59415600-1。

法定代表人曹福青，该公司总经理。

第三人:中国工商银行股份有限公司金沙支行，地址：贵州省毕节市金沙县城关镇中华路72号，统一社会信用代码91520523215551782A。

负责人：韦试忠，该行行长。

委托代理人（特别授权）甘青，贵州恒发律师事务所律师。

原告闫艺与被告贵州金源华府置业有限公司（以下简称金源华府公司）、第三人中国工商银行股份有限公司金沙支行（以下简称工行金沙支行）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫艺及其委托代理人闫国琴、李向军，第三人工行金沙支行的委托代理人甘青到庭参加诉讼，被告金源华府公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告闫艺向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认解除原告与被告贵州金源华府置业有限公司签订的《金沙县商品房买卖合同》和个人贷款合同；2.判决被告返还原告首付款89077元和代收房屋维修基金、契税费10150元及住房按揭贷款84249.65元；3.依法判决被告按照原、被告双方签订的《金沙县商品房买卖合同》约定支付原告逾期交房违约金总房款的万分之一（15066元）、逾期办理商品房转移登记违约金总房款的万分之二（30132元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告购买了被告金源华府公司开发的金源华府房号为25-2-16-2的商品房一套，建筑面积96.3平方米。2013年11月5日，原告交付了首付款89077元，同时被告金源华府公司代收了维修基金及契税费等10150元。同日，原告与被告签订《金沙县商品房买卖合同》，合同约定尾款19万元由银行按揭支付，交房时间为2015年12月31日。合同约定逾期超过30日的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。转移登记条款约定出卖人不能在2016年3月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。2014年2月1日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同/协议》，约定原告向第三人贷款19万元，期限为120个月，利率为中国人民银行同期同档贷款利率上浮百分之一十，被告作为担保人在合同中签字认可。同日，第三人将19万元打入被告账户。至2017年6月1日，原告已经偿还本金51216.71元及利息33032.94元，共计84249.65元。至今，被告仍未将房屋交付原告，也没有办理商品房所有权初始登记，被告的违约符合解除条件的情形，因此，诉至法院请求支持如前诉请。

被告金源华府公司未作答辩。

第三人工行金沙支行辩称，原告与被告的合同是否解除并不确定，答辩人作为第三人主体不适格。作为有独立请求权的第三人，答辩人不同意解除双方之间的担保贷款合同。原告与被告之间的合同不符合解除的条件，被告逾期已经超过一年，解除权行使期间为除斥期间，因原告与被告签订的合同不符合解除的条件，故原告与第三人的合同也应不予解除。且原告存在违约行为，是否享有解除权应由法院查明。

原告闫艺为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

1、《商品房买卖合同》一份及补充协议，拟证明原告与被告2013年10月5日签订的商品房买卖合同是合法有效的，补充协议中甲方同意返回乙方总房价的百分之十的装修金，我就想用这百分之十抵29000元的房款，但是被告的经理说我不能违约，所以我才在2016年补交了29000元。

经质证，第三人对真实性无异议，对证明目的有异议，原告所提交的补充协议是于2014年1月4日签的，且该协议上已经明确约定该款项系赠予房屋装修金，需原告在合同约定交付日期前付清所有购房款才能享受，原告在2016年才补交购房款，明显和协议不相符合。

2、被告出具的收款收据五张，拟证明被告收取原告的首付款和维修基金等费用，共计99227元。

经质证，第三人对真实性无异议，编号为7018503的收据上显示其交付首付款29000元的时间是2014年5月4日，编号为0426129的收据上显示原告最后一笔首付款29000元的交付时间是2016年11月27日，恰巧证明原告交付首付款的时间违反约定。

3、《中国工商银行个人购房借款担保合同》一份和工商银行个人借款凭证，拟证明当时原告在被告购买商品房时通过第三人工商银行贷款19万元，并由被告担保认可，第三人才放款给原告。

经质证，第三人无异议。

4、中国工商银行借记卡流水清单9张，证明原告从2014年2月1日2017年7月1日向本案第三人还款本金51216.71元，利息33032.94元，最后一张是7月1日还款2100元，共计86349.65元。

经质证，第三人对真实性无异议，对金额有异议。

被告金源华府公司未向本院提交证据。

第三人工行金沙支行为证明其答辩主张，向本院提交如下证据:

1、《首付款补充协议》、《商品房买卖合同》一份、收据一份，拟证明按照合同约定原告应于2014年11月5日前付清首付款，如果未付清首付款之前被告有权拒绝将原告所购房屋交付给原告，由此产生的违约责任由原告承担，原告在2016年11月27日才付清首付款，已构成违约，应承担违约责任。

经质证，原告对补充协议的真实性有异议，对收据和合同的真实性无异议，对证明目的有异议，补充协议是2013年11月4日签定，与商品房买卖合同签订的时间是一致的，版本和内容是之前就制作好的。

2、《个人购房借款担保合同》一份、借款借据详细信息一份、自营历史明细列表一份，拟证明合同7.2条约定了提前还款原告应支付补偿金，且原告至今偿还的金额为本金51216.71元，已还利息33700.9元，尚欠借款本金138783.29元。

经质证，原告对真实性无异议，对证明合同7.2条违约的目的有异议，因为被告先违约，导致原告现在无法履行。

庭审后，原告提供了涉诉的该栋房屋图片两张，经第三人质证对三性均有异议。

庭审后，本院依法向金源华府公司职工唐顺敏、曾荣丽作了《询问笔录》，拟证明涉诉房屋在2014年停工不到一年又开工建设，后金源华府修改施工图纸停工至今，原告提供的照片是该栋房屋的前面，属于商铺。闫艺曾到公司要求换房及退房。经原告质证对唐顺敏的笔录称停工不到一年有异议，第一次停工就找被告的，曾荣丽的笔录称前一个月应当是前两三月，首付违约是因为被告停工才未缴纳第三期首付，最后也补交了。第三人质证无异议。

本院对证据的认定情况：对原告闫艺提供的第1、2、3、4号证据，被告虽未到庭质证，但经第三人质证对真实性无异议，且证据之间能够相互印证，本院予以认定。第三人工行支行的第2号证据经原告质证无异议，本院予以认定，第1号证据因原告有异议，经本院责令第三人提交原件予以核实后，本院对真实性予以认定。对于原告提供的照片两张经质证无异议，本院予以认定，本院对于唐顺敏、曾荣丽的《询问笔录》与本案事实相符的予以认定。

本院经审理认定事实如下：2013年11月5日原告与被告签订《金沙县商品房买卖合同》，合同约定原告闫艺购买被告金源华府公司开发的金源华府房号为25-2-16-2的商品房一套，建筑面积96.3平方米。合同约定总价款279077元，首付款89077元，余款19万元由银行按揭支付，交房时间为2015年12月31日。合同第十三条逾期交房责任第1（1）约定逾期超过30日的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。合同第二十二条转移登记条款约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日以后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。2014年2月1日，原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向第三人贷款19万元，期限为120个月，利率为中国人民银行同期同档贷款利率6.55%上浮5%，并以购买人闫艺的购买房屋进行抵押，被告作为担保人在合同中签字认可。同日，第三人将19万元打入被告账户。

2013年11月4日，闫艺与金源华府公司达成《金源华府首付款补充协议》，协议约定首付款分期支付方式为：1、第一期在签订《金沙县商品房买卖合同》时支付人民币31077元，第二期于2014年5月4日支付人民币29000元，第三期于2014年11月4日支付29000元。协议约定乙方（闫艺）未付清首付款之前，甲方（金源华府公司）有权拒绝将其所购上述房屋交付乙方，由此所产生的违约责任由乙方承担。2013年7月21日，闫艺母亲闫国琴向被告缴纳涉诉房屋房款2万元。2013年11月4日，原告缴纳房款11077元，同时缴纳代收费、大修基金、税金共10150元。

2014年1月4日，原告与金源华府公司达成《补充协议》，协议约定双方签订的买卖合同有效，乙方（闫艺）与甲方（金源华府公司）按照合同约定办完房屋交接手续30日内，甲方将以现金形式一次性向乙方优惠总房款10%的房屋装修金。乙方须于合同约定的交房日期前付清所有购房款，否则交房时间依付款逾期时间相应顺延，同时乙方不再享受总房款10%的房屋装修金的优惠政策…。

2014年5月4日，原告向被告缴纳第二期首付款29000元。2016年11月27日，闫艺补交了第三期首付款29000元。

截止至2017年6月1日，原告已经偿还本金51216.71元及利息33032.94元，共计84249.65元,2017年7月1日还款2100元。

另查明，涉诉的该栋房屋于2014年停工一段时间又开工建设，后因金源华府修改规划图纸停工至今，该栋房屋修建了商铺部分。起诉前原告曾到被告公司要求换房及退房。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告签订的《金沙县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示、不违反法律的规定和损害他人利益，本院予以确认。本案原告请求解除买卖合同，根据原告与被告金源华府签订的《金沙县商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任条款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条双方对解除权既无规定也无催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭之规定，本案约定的交房时间为2015年12月31日，超过30日本案原告就享有解除权，即本案原告闫艺从2016年1月31日就享有本案买卖合同的解除权，在解除权行使的期限内闫艺并未向被告书面提出解除买卖合同的申请，故闫艺在本案中享有的解除权已经消灭，对于工行金沙支行辩称的原告享有的解除权消灭而无法解除本案买卖合同，本院予以采信。且本案原告于2016年11月27日补缴了第三期首付款，说明原告在被告逾期交房期间仍对该房屋的交付有期待，原告并无解除买卖合同的意思表示。原告称其于2017年1月5日向被告提交书面文件而被告不予理睬，因原告闫艺在举证中并未提供证据证明其是2017年1月5日向被告提交书面的退房申请，本院无法核实，且在被告工作人员曾荣丽的笔录中曾荣丽提出前一个月原告要求退房，原告质证称应当是前两三个月，即便如原告所说的前三个月，其解除权也处于消灭状态，故原告这一主张不能得到支持。因此，对于闫艺的其他诉讼请求因买卖合同未解除，应一并驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告闫艺的诉讼请求。

案件受理费已减半收取4440元，由原告闫艺负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

逾期不提起上诉，本判决发生法律效力。

审判员　　龚雪莹

二〇一七年八月三十日

书记员　　周　曼