上海裕佳物业管理有限公司与上海翔宇通信技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市长宁区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪0105民初924号

原告：上海裕佳物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。

法定代表人：毛品芳，经理。

委托诉讼代理人：黄东平，男。

被告：上海翔宇通信技术有限公司，住所地上海市金山区。

法定代表人：于忠，总经理。

委托诉讼代理人：毛小宝，男。

原告上海裕佳物业管理有限公司与被告上海翔宇通信技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序。因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告上海裕佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄东平、被告上海翔宇通信技术有限公司的委托诉讼代理人毛小宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海裕佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付租金12,000元；2.被告立即支付逾期租金违约利息(计算到实际归还之日止)。3.被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确第二项诉讼请求计算方式为：以12,000元为本金，按日千分之一的标准，自2015年7月1日起算。事实和理由：原被告在2014年12月2日就被告承租上海市长宁区定西路XXX弄XXX号地下室房屋(以下简称涉讼房屋)签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限一年，从2014年12月1日起至2015年11月30日止，先付后租，每月租赁费2,000元。签订合同之日先付上半年租金，一年租金两次付清，每年的6月底之前付下半年租金。如逾期支付，需支付日千分之三的违约金，无押金。被告拖欠2015年6月1日至11月30日的租金12,000元，因多次催讨无果，故原告提起本案诉讼。

被告上海翔宇通信技术有限公司辩称，原告已经退出小区，不再进行物业管理。被告已经向小区物业支付了该笔租金，业委会也已对此确认。故不同意原告诉讼请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，房屋租赁合同、收据、证明、备案证，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：2014年12月2日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期限一年，从2014年12月1日起至2015年11月30日止。租金每月2,000元，先付后租，乙方签订合同之日，先付上半年租金，一年租金两次付清，每年的6月底之前付下半年租金。如乙方逾期支付，须支付给甲方日千分之三的违约金。无押金。

2015年底，原告退出小区。

2016年1月17日，被告向案外人蒋明华支付了2015年6月至12月的租金14,000元，蒋明华出具收据。

2016年9月12日，上海市长宁区鸿申大厦业主大会及业主委员会取得备案证，主任刘乾云，副主任葛家萍、费凤翔。

后原告提起本案诉讼。

审理中，上海市长宁区鸿申大厦业主委员会向本院出具证明，载明于2016年9月收到小区业主(临时)自管会向其移交的自2015年6月1日起至2015年12月30日止上海翔宇通信技术有限公司缴纳的地下仓库租赁费14,000元。

庭审中，原告另提供：1.上海市长宁区住房保障和房屋管理局第一办事处、上海市长宁区人民政局新华路街道办事处社区自治办公室于2015年7月8日发布的《致鸿申大厦业主委员会的函》，载明，鸿申大厦业委会于2002年下半年组建完成并工作至今。业委会应尽快提交业主大会组建、业委会换届改选申请等。2.上海市长宁区住房保障和房屋管理局第一办事处、上海市长宁区新华路街道办事处社区自治办、上海市公安局长宁区分局新华路派出所于2016年1月6日联合发布的《告业主书》复印件一份，载明上海鸿申大厦业主(临时)自治管理委员会，在小区内从事物业管理活动是非法的。上海鸿申大厦业主(临时)自治管理委员会所刻印章，违反国家规定，未经注册登记。同时，提醒业主该自管会不具备收取物业管理相关费用的职能。目前业主大会的组建、业委会的换届改选工作正在推进中。3.上海市长宁区新华街道香花居委及上海市长宁区房管办第一办事处于2016年5月3日出具的《情况说明》复印件一份，载明本案原告在2014年10月至2015年12月期间，经鸿申大厦业委会聘用，在鸿申大厦范围内进行应急物业管理服务，与小区业委会签订物业服务合同。被告确认上述文件曾在小区内张贴过。但因原告已经退出小区，被告支付的钱款应属于鸿申大厦所有，不应该由原告带走。另外，被告直至2017年3月，仍在向鸿申大厦物业公司支付涉讼房屋的租金。

经法庭询问，原告陈述，原告撤离时曾与小区自管会发生冲突，业委会换届后，没有与业委会进行过结算，也无法结算。就业委会已对自管会收取的租金予以确认的情况，原告认为业委会无权收钱，依据物业服务合同，该笔钱款属于小区公益性收入，应当由原告享有70%，业委会享有30%，且必须用于小区维修、改造等。

法庭向案外人蒋明华进行调查，其陈述，其为自管会成员，2016年1月17日，被告向其支付了2015年6月至2015年12月的租金14,000元，现金支付，其开具了收据。钱款用于自管期间发生的保安、保洁、水电等费用的开销。自管会还收取了物业费、停车费等费用。业委会成立后，其于2016年9月22日向业委会移交了费用的账目，业委会予以了认可。原、被告对调查情况无异议。

审理中，法庭组织双方进行调解，因双方各执己见，致调解未成。

本院认为，双方争议焦点在于：被告向案外人支付租金的行为是否属于适格履行。原、被告对于租赁合同关系无异议。依据双方确认的事实，被告在向案外人支付租金时，房管部门、公安机关、街道已通过告居民书的形式告知业主，自管会无权收取与物业管理有关的费用。但原告确认，涉讼房屋的租金属于小区公益性收入。公益性收入性质上应属于小区全体业主共有。原告作为物业公司，对涉讼房屋并无所有权，也无占有使用权，其出租涉讼房屋收取租金应基于业委会授权，系代理行为，而非源于自有权利。后续换届成立的业委会认可了自管会收取的该笔租金，应当认为，业委会对于被告的支付行为予以了追认。原告认为，按照物业服务合同，业委会无权收取钱款，且该笔租金应当由原告享有70%，业委会享有30%，并只能用于小区维修改造等。原告可以与业委会按照合同约定另行结算。故原告要求被告继续履行支付义务，缺乏事实依据，本院难以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决如下：

驳回原告上海裕佳物业管理有限公司的诉讼请求。

案件受理费236.60元，由原告上海裕佳物业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　金喆勋

审　判　员　　张　沁

人民陪审员　　杨耀丰

二〇一七年五月二十六日

书　记　员　　陶艾敏

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。

委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。