***融梁行物业服务有限公司、大陆交通建设集团有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

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浙江省慈溪市人民法院

民事判决书

（2021）浙0282民初12064号

原告：***融梁行物业服务有限公司。住所地：慈溪市浒山街道大通花园二期26号楼103室（住宅）。统一社会信用代码：913302826982036186。

法定代表人：施文武，该公司经理。

委托诉讼代理人：曹细安，男，该公司员工。

被告：大陆交通建设集团有限公司。住所地：嘉兴市南湖区南溪东路918号。统一社会信用代码：91330402759080739U。

法定代表人：严建英，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张明、张梦玲，浙江前湾律师事务所律师。

原告***融梁行物业服务有限公司与被告大陆交通建设集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年11月15日立案受理后，依法适用简易程序于2021年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹细安，被告的委托诉讼代理人张明、张梦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告以被告未支付物业服务费为由，变更诉请判令：1．被告支付原告2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费53963元（因空关房而变更）；2．本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：1．原告主体不适格。涉案合同由原告的古塘分公司签订，应由分公司来主张权利。2．拍卖成交之后的物业费，我方愿意承担。但是，拍卖成交之前的物业费，应当由原业主承担。虽然拍卖公告写明拖欠的物业费由买受人承担，但并未明确欠付物业费的期限和数额，不能认定买受人有明确地接受债务转移或债务加入的意思表示。

本院经审理认定：2019年5月31日，被告通过网络司法拍卖以最高价竞得坐落于慈溪市浒山街道新城大厦20楼〈20-1〉、〈20-2〉、〈20-3〉、〈20-4〉、〈20-5〉室的商业经营性办公房地产，建筑面积合计501.89平方米，并于同年7月8日办理过户登记。原告系该房地产所在小区的物业服务企业，服务期限自2017年1月1日至2021年12月31日，收费标准为2.8元／平方米／月。

拍卖公告写明，“买受人需承担拖欠的水电费、物业费等相关费用，自行负责过户并承担相应过户费用”。

以上事实由原告提供的物业服务合同、不动产登记查询证明、拍卖文件，以及原、被告在庭审中的陈述予以证实。

本院认为，从网络司法拍卖的相关规定来看，拍卖之前欠付的物业费既非拍卖财产的瑕疵和权利负担，也非因网络司法拍卖本身形成的税费，就其性质而言，属于普通债务，应当由债权人通过诉讼执行程序实现权利。

执行法院之所以在拍卖公告中写明“买受人需承担拖欠的水电费、物业费等相关费用，自行负责过户并承担相应过户费用”，目的在于约束买受人及时缴纳相关费用，确保房屋交付及过户登记顺利进行，而非将被执行人的债务转移给买受人。

关于债权人能否依据拍卖公告直接向买受人主张权利，暂且不论司法拍卖的公法效力及其衍生争议是否具有民事可诉性的问题，即使拍卖公告的相应内容构成邀约，也仅对被执行人（或执行法院）和买受人具有约束力，“物业费由买受人承担”的约定在性质上属于向第三人履行的合同，除非法律规定或当事人约定，第三人（即债权人）无权直接向债务人（即买受人）主张权利。如果买受人接受“物业费由买受人承担”的条件而参与竞买的行为构成债务转移或债务加入，即使其效力及于债权人，债务也应当清楚明确。本案拍卖公告并未载明欠付物业费的期限和数额，不能认定买受人有明确地接受债务转移或债务加入的意思表示，故难以认定物业费缴纳义务已经发生转移。综上，原告无权直接向被告主张拍卖之前的物业费。

关于拍卖成交之后的物业费（2019年6月1日至2020年12月31日），被告应当支付，按照合同约定的80％（空关房）计算为21360元。

综上，原告诉请中的合理部分，本院予以支持，超出部分，不予支持。被告关于原告主体不适格的抗辩不成立，本院不予采信。依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告大陆交通建设集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告***融梁行物业服务有限公司物业服务费21360元；

二、驳回原告***融梁行物业服务有限公司其余的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

案件受理费1149元，减半收取计574.50元，由原告负担347.50元，由被告负担227元，于本判决生效后七日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审判员孟祥亭

二〇二一年十二月十六日

法官助理陆思颖

代书记员岑央科