*****行物业服务有限公司、大陆交通建设集团有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省宁波市中级人民法院 民事判决书 （2022）浙02民终512号 上诉人（原审原告）：*****行物业服务有限公司。住所地：慈溪市浒山街道大通花园二期26号楼103室（住宅）。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，浙江***师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大陆交通建设集团有限公司。住所地：嘉兴市南湖区南溪东路918号。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**、***，浙江前湾律师事务所律师。 上诉人*****行物业服务有限公司因与被上诉人大陆交通建设集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2021）浙0282民初12064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 *****行物业服务有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、拍卖之前拖欠的物业费当然是拍卖财产的瑕疵和权利负担。拍卖物竞拍前拖欠的水、电费、物业费的大小必将影响拍卖品价格，属于客观的权利负担和瑕疵。二、一审判决对拍卖公告的论断自我矛盾，缺乏逻辑。三、上诉人向被上诉人主张权利并非基于合同相对性，而是基于合同内容即债务的转让与承受。 大陆交通建设集团有限公司答辩称：一审判决认为拍卖成交前的物业费为普通债务并无不当。被上诉人并无接受欠付物业费的意思表示，且拍卖成交前的物业费无法确定，即使确定，上诉人应向原房屋所有人催讨，不能因拍卖公告笼统载明的条款而转移给被上诉人。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。​ *****行物业服务有限公司向一审法院起诉请求（变更后）：1．被告支付原告2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费53963元（因空关房而变更）；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理认定事实：2019年5月31日，被告通过网络司法拍卖以最高价竞得坐落于慈溪市浒山街道新城大厦20楼〈20-1〉、〈20-2〉、〈20-3〉、〈20-4〉、〈20-5〉室的商业经营性办公房地产，建筑面积合计501.89平方米，并于同年7月8日办理过户登记。原告系该房地产所在小区的物业服务企业，服务期限自2017年1月1日至2021年12月31日，收费标准为2.8元／平方米／月。 拍卖公告写明，“买受人需承担拖欠的水电费、物业费等相关费用，自行负责过户并承担相应过户费用”。 一审法院认为：从网络司法拍卖的相关规定来看，拍卖之前欠付的物业费既非拍卖财产的瑕疵和权利负担，也非因网络司法拍卖本身形成的税费，就其性质而言，属于普通债务，应当由债权人通过诉讼执行程序实现权利。 执行法院之所以在拍卖公告中写明“买受人需承担拖欠的水电费、物业费等相关费用，自行负责过户并承担相应过户费用”，目的在于约束买受人及时缴纳相关费用，确保房屋交付及过户登记顺利进行，而非将被执行人的债务转移给买受人。 关于债权人能否依据拍卖公告直接向买受人主张权利，暂且不论司法拍卖的公法效力及其衍生争议是否具有民事可诉性的问题，即使拍卖公告的相应内容构成邀约，也仅对被执行人（或执行法院）和买受人具有约束力，“物业费由买受人承担”的约定在性质上属于向第三人履行的合同，除非法律规定或当事人约定，第三人（即债权人）无权直接向债务人（即买受人）主张权利。如果买受人接受“物业费由买受人承担”的条件而参与竞买的行为构成债务转移或债务加入，即使其效力及于债权人，债务也应当清楚明确。本案拍卖公告并未载明欠付物业费的期限和数额，不能认定买受人有明确地接受债务转移或债务加入的意思表示，故难以认定物业费缴纳义务已经发生转移。综上，原告无权直接向被告主张拍卖之前的物业费。 关于拍卖成交之后的物业费（2019年6月1日至2020年12月31日），被告应当支付，按照合同约定的80％（空关房）计算为21360元。 综上，原告诉请中的合理部分，该院予以支持，超出部分，不予支持。被告关于原告主体不适格的抗辩不成立，该院不予采信。 据此，一审法院依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》（修订前）第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大陆交通建设集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告*****行物业服务有限公司物业服务费21360元；二、驳回原告*****行物业服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（修订前）第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付**履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×**履行期间）。案件受理费1149元，减半收取计574.50元，由原告负担347.50元，被告负担227元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：房地产司法评估报告，拟证明评估报告中已载明拖欠物业费的具体金额。 被上诉人经质证后认为：真实性无法确认，关联性有异议。报告并未明确物业费欠缴的具体金额，且是用于参考的，评估机构并非物业费的核定部门，只是向上诉人询问后的简单记载。​ 本院经审查认为，被上诉人的质证意见有理，据此，本院对上述证据不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人起诉要求被上诉人承担拍卖成交之前的物业费，该物业费的性质属于普通债务，应当由债权人通过诉讼执行程序实现权利。拍卖公告虽写明“买受人需承担拖欠的水电费、物业费等相关费用，自行负责过户并承担相应过户费用”，但拍卖公告并未载明欠付物业费的期限和数额，不能认定买受人有明确地接受债务转移或债务加入的意思表示。一审法院据此判决驳回上诉人该项诉讼请求，并无不当。 综上所述，*****行物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费695元，由上诉人*****行物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长    *** 审判员    *** 审判员    ** 二○二二年四月十四日 代书记员    ***