某某因与延荣、某某、山东东赵实业集团有限公司、山东圣兴建设集团有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省东营市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）东商终字第89号

上诉人（原审原告）：***。

委托代理人：徐波，山东广道律师事务所律师。

委托代理人：徐岩，山东广道律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：延荣。

被上诉人（原审被告）：***。

上述两被上诉人共同委托代理人：王新国，山东崇义律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：山东东赵实业集团有限公司。住所地：东营市东营区北一路747号。

法定代表人：赵洪德，董事长。

被上诉人（原审第三人）：山东圣兴建设集团有限公司。住所地：东营市东营区太行山路经济园区。

法定代表人：张金峰，总经理。

委托代理人：闫向阳，北京市证天律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人延荣、***、山东东赵实业集团有限公司（以下简称东赵实业公司）、山东圣兴建设集团有限公司（以下简称圣兴建设公司）租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2014）东商初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***在原审中诉称，2013年9月4日，***与延荣订立《商铺转让合同》，合同约定，延荣于2013年9月4日前将其经营的位于新宜家灯饰家具广场一楼东南角（瓦缸快餐）转让给***经营。同月，***对该商铺开始装修，并向装修公司支付装修费首付款45000元。***已向延荣支付转让费93000元。2014年1月8日，新宜家灯饰家具广场管理单位圣兴建设公司出具《解除合同通知书》，通知延荣因其转让行为违约，解除与其签订的租赁协议并收回承租商铺，同时要求***停止装修，迁出商铺。请求依法判令：一、解除***与延荣之间的《商铺转让合同》；二、延荣、***向***返还转让费93000元；三、延荣、***赔偿***租金损失18751元、装修损失45000元。

延荣在原审中辩称，一、***诉请解除合同、赔偿损失无事实和法律依据；二、圣兴建设公司与延荣无合同关系，其出具的解除合同通知书无效。应驳回***的诉请。

***在原审中辩称，***并非合同当事人，且已与延荣离婚，***起诉***无事实和法律依据，应予驳回。

圣兴建设公司在原审中述称，***与延荣签订的合同未经东赵实业公司和圣兴建设公司认可，转租协议无效。圣兴建设公司有权解除合同并收回涉案商铺。

东赵实业公司未作陈述。

原审法院审理查明，2012年7月10日，延荣（乙方）与东赵实业公司（甲方）签订租赁合同，合同约定，甲方将其位于新宜家灯饰家具广场一楼某展厅租赁给乙方经营饭店，租赁期间为2012年7月15日至2015年7月14日，应交纳租金144167元；乙方未经甲方同意擅自更换产品或品牌，一律视同超经营范围，甲方有权解除合同；乙方租赁的场地不能以转租、转让、转借等任何形式供他人使用，否则，甲方有权解除合同，乙方所交租赁费、管理费不予退还，乙方装修物归甲方所有。延荣承租期间对外张贴出租信息，***于2013年9月4日与延荣签订《商铺转让合同》，合同约定，延荣将其租赁的东赵实业公司展厅转让给***使用，***支付转让费90000元，***同意代替延荣履行其与东赵实业公司签订租赁合同的相关事宜。合同签订后，***实际支付延荣93000元，***以自己名义向东赵实业公司交纳2013年9月至12月租金共计18751元。***已就承租展厅开始装修。

另查明，2013年，东赵实业公司（甲方）与圣兴建设公司（乙方）签订租赁合同，合同约定，甲方将位于东营市东营区太行山路128号的商业楼宇（原新宜家灯饰家具广场）及房屋外附属场地整体出租给乙方作商场类经营，租赁期限为17年，自2014年1月1日至2030年12月31日；租金方面，考虑到有部分商户租期未满仍在使用中，甲乙商定2014年1月1日至2015年12月31日租金甲方实际按每年200万收取。同年12月23日，东赵实业公司与圣兴建设公司签订补充协议书，约定自2014年1月1日起，原与东赵实业公司签订租赁合同的承租人，委托圣兴建设公司实施监督、管理、收费。

再查明，2014年1月8日，圣兴建设公司向延荣发出解除合同通知书，以延荣未经圣兴建设公司同意将承租东赵实业公司展厅转让给他人，违反了延荣与东赵实业公司合同约定为由，解除延荣与东赵实业公司之间的租赁合同并收回承租房屋。同时，圣兴建设公司要求***停止装修并迁出展厅。

又查明，延荣与***原系夫妻关系，两人于2010年7月28日离婚。

原审法院认为，从***与延荣陈述分析，双方真实意思表示系就转租事宜达成一致，涉案法律关系性质应定性为租赁合同关系。涉案租赁合同、转让协议、补充协议均系各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案焦点一是圣兴建设公司是否有权发出解除通知书；二是***诉请解除转让协议是否有事实和法律依据。关于焦点一，原审法院认为，圣兴建设公司无权发出解除通知书。理由如下：其一、延荣与东赵实业公司存在租赁合同关系，即便延荣的行为违反合同约定，行使解除权的主体应是东赵实业公司，而不应是合同之外第三人圣兴建设公司；其二、即便圣兴建设公司与东赵实业公司签订了委托管理、监督、收费的补充协议，该协议仅约束双方当事人，且东赵实业公司并未丧失其为租赁合同当事人的地位，圣兴建设公司仍无权行使合同解除权；其三、依据法律规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。本案中，***与延荣签订转让协议后，***以自己名义向东赵实业公司交纳租金，东赵实业公司长达四个月时间并未提出异议，应视为默示，即认可***与延荣签订的转让协议。据此，东赵实业公司已放弃解除合同的权利，不得再行使其解除权。综上，圣兴建设公司无权发出解除通知书。关于焦点二，原审法院认为，***诉请解除合同缺乏事实和法律依据。理由如下：***诉请解除合同的事实基础在于圣兴建设公司向延荣发出解除通知书，致使其合同目的无法实现，而根据焦点一分析，圣兴建设公司无权阻碍***与延荣之间合同履行，换言之，***主张的合同目的不能实现，并非延荣违约所致，据此，***主张解除商铺转让合同并不符合法定解除条件。综上，***各项主张，均缺乏事实和法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十四条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费3435元，减半收取1718元，由***负担。

上诉人***不服原审判决上诉称，一、《商铺转让合同》应为无效合同。延荣与东赵实业公司签订的租赁合同约定延荣租赁的场地不得转租、转让、转借他人，否则原审第三人有权解除合同。延荣擅自转租，侵犯了原审第三人的物权，也违反了《中华人民共和国合同法》第七十九条的强制性规定。二、《商铺转让合同》符合法定解除条件。东赵实业公司在延荣转租之前已将与各承租人签订的《租赁合同》享有的权利全部转让给圣兴建设公司，圣兴建设公司主张解除权合法有据。原审判决将东赵实业公司对***交纳租金未提出异议，视为对延荣转让的默示，不正确。默示只约束合同当事人，***与东赵实业公司并非合同双方当事人，***交款时没有向东赵实业公司表明延荣的转让行为。东赵实业公司收款人员的职责为核对数额，无义务对交款人进行实质性审查，无义务核对交款人与延荣及商铺的关系。三、延荣、***曾系夫妻关系，双方虽离异，但仍以夫妻关系共同收取转让费93000元，应共同承担责任。四、原审违反法定程序。***未对东赵实业公司提出诉请，原审对东赵实业公司是否放弃解除权，圣兴建设公司是否有权行使解除权作出错误认定，违反“不告不理”的原则。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人延荣辩称，《商铺转让合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；东赵实业公司用默示的方式同意延荣转租，圣兴建设公司无权解除延荣与东赵实业公司之间的租赁合同；原审程序合法。请求驳回上诉人***的上诉。

被上诉人***辩称，***与延荣已于2010年7月28日离婚，***仅是替延荣收了部分转让费，并已交付延荣，***不是合同当事人。请求驳回上诉人***的上诉。

被上诉人圣兴建设公司辩称，延荣与东赵实业公司签订的租赁合同明确约定，延荣不得转租。延荣将该店铺转租***，违反该约定，涉案转租合同无效；***交纳租金，不能认定东赵实业公司默示延荣与***之间的转租；东赵实业公司与圣兴建设公司作为本案的第三人，原审法院审理了圣兴建设公司解除通知书的效力及东赵实业公司解除合同的权利，严重侵害第三人的权益。

被上诉人东赵实业公司未作答辩。

二审期间，上诉人***为支持其上诉请求，向本院提交2014年4月24日东赵实业公司出具《说明》一份。内容为，自2014年1月1日起，东赵实业公司将东营区太行山路128号商业楼宇（原新宜家灯饰家居广场）及房屋外附属场地整体出租给圣兴建设公司，东赵实业公司对原租赁合同的权利全部转让给圣兴建设公司。东赵实业公司根据建设银行付款凭证和经营品牌开具租金收据。工作人员不清楚***与瓦缸快餐的关系，误认为瓦缸快餐的经营者为***，东赵实业公司不同意延荣转租。证明：一、圣兴建设公司自2014年1月1日取得东赵实业公司对原租赁合同享有的全部权利，圣兴建设公司有权向包括延荣在内的承租方发出解除通知书。二、东赵实业公司在向***开具收据时，不清楚延荣转租，事后对其转租行为也没有追认。

被上诉人延荣质证认为，该证据不属于新证据；说明中所说的东赵实业公司将全部权利转让给圣兴建设公司，与两公司签订的租赁合同内容相矛盾；东赵实业公司收取了***交付的瓦缸快餐的租金，却称不清楚***与瓦缸快餐的关系不属实，东赵实业公司应当知道延荣与***签订的合同；至今东赵实业公司也未解除与延荣的合同。

被上诉人***质证认为，该证据与其无关，其他质证意见同延荣。

被上诉人圣兴建设公司质证认为，对真实性予以认可，该证据与其他证据可以相互印证，证明圣兴建设公司具有合同解除权。

本院对上述证据认证意见为，该证据由东赵实业公司出具，对其真实性本院予以确认。该证据能够证明东赵实业公司认可将延荣与其签订的租赁合同的权利义务转让给圣兴建设公司。对东赵实业公司是否同意延荣转租，结合本案其他证据综合认定。

二审查明，2014年4月24日，东赵实业公司出具《说明》一份，陈述自2014年1月1日起，东赵实业公司将东营区太行山路128号商业楼宇（原新宜家灯饰家居广场）及房屋外附属场地整体出租给圣兴建设公司，东赵实业公司对原租赁合同的权利全部转让给圣兴建设公司。

二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案争议的焦点问题为：第一，延荣与***签订的《商铺转让合同》是否符合解除条件；第二，如符合解除条件，***诉请延荣、***返还转让费、赔偿租金及装修损失有无事实和法律依据。

关于焦点一，本院认为，延荣与***签订的《商铺转让合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。未经出租人同意承租人进行转租，不属于法律、行政法规规定的效力性强制性规定，不产生转租合同无效的法律后果。且《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二项规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。解除合同的前提是合同成立并合法有效，因此，原审认定延荣与***签订的《商铺转让合同》，系各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，符合法律规定。

东赵实业公司不认可同意延荣与***之间的转租行为，主张根据***提供的中国建设银行转账凭证，开具交款单位为***的租金收据，不知道延荣与***之间的转租行为。本院认为，东赵实业公司与延荣签订租赁合同并至延荣转租时，已履行了一年三个月，东赵实业公司应知晓租赁方为延荣。延荣转租***后，***以自己的名义，先后分5次向东赵实业公司交纳了2013年9月至12月的租金，东赵实业公司向其开具了交款单位为***，收款事由为租金的收款收据。原审法院依据该收据，认定东赵实业公司知晓并同意延荣与***的转租行为，符合法律规定。东赵实业公司主张不知晓转租行为，如依其主张，东赵实业公司收取***的租金则于法无据，对东赵实业公司该项主张，本院不予采信。

***主张解除合同的依据是不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。如上所述，延荣转租***的行为得到东赵实业公司认可，延荣交付了***租赁物，***主张不能实现合同目的，并不是因延荣的违约行为所致。因此，***要求解除延荣与***签订的《商铺转让合同》，不符合法定解除条件，本院不予支持。

关于焦点二，本院认为，因延荣与***签订的《商铺转让合同》不符合解除的条件，***所受的损失并非因延荣违约所致，因此，其主张诉请延荣、***返还转让费、赔偿租金及装修损失无事实和法律依据，本院不予支持。

东赵实业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃部分诉讼权利。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3435元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　隋美玲

代理审判员　　郭芳芳

代理审判员　　郭　娜

二〇一四年六月五日

书　记　员　　郭亚萍