德发建设集团有限公司
重庆嘉发实业有限公司等与重庆长江电工工业集团有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民终315号
上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆嘉发实业（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路38号2幢，统一社会信用代码915001082032938860。
法定代表人：王如法，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张念，重庆达能律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：德发建设集团有限公司，住所地浙江省余姚市西石山南路118号，统一社会信用代码91330281144591532L。
法定代表人：王如法，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张念，重庆达能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆长江电工工业集团有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新区长电路1号，组织机构代码66085077-2。
法定代表人：熊萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李燕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人重庆嘉发实业（集团）有限公司（以下简称嘉发实业公司）、德发建设集团有限公司（以下简称德发建司）因与被上诉人重庆长江电工工业集团有限公司（以下简称长江电工集团公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民初字第00806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人嘉发实业公司及德发建司的委托诉讼代理人陈兵、张念，被上诉人长江电工集团公司的委托诉讼代理人张耕、李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉发实业公司和德发建司上诉请求：1.撤销重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民初字第00806号民事判决；2.改判驳回长江电工集团公司全部诉讼请求。事实和理由：1.嘉发实业公司和德发建司在诉争地籍线和规划红线之外有近30亩土地退还了市政，没有从诉争土地中获得实际利益，上诉人不应再支付土地转让款；2.即使向长江电工集团公司支付土地转让款，一审判决认定案涉土地的单价和面积均不当。一审判决按照2005年商业用地标准278万元/亩确定案涉土地单价错误，未扣除土地出让金以及拆迁成本。一审判决确定案涉未退还市政道路的土地面积为13.33亩错误，案涉土地中有3.79亩已退还市政，未退还市政道路的土地面积只有9.54亩。
被上诉人长江电工集团公司辩称，嘉发实业公司和德发建司的上诉理由均不成立。事实和理由：1.按照补充协议的约定，上诉人应当向长江电工集团公司支付土地转让款，嘉发实业公司和德发建司是否在其他地块退让市政道路与本案无关；2.一审判决按照2005年商业用地标准278万元/亩确定案涉土地单价正确，案涉土地不涉及拆迁的问题，扣除拆迁成本于法无据。3.虽然案涉土地转让时为划拨地，但是上诉人与国土部门签订土地出让合同并缴纳土地出让金后，案涉土地性质即变为商业用地，尽管土地出让金由上诉人缴纳，但是基于政策，部分土地出让金已退还给了嘉发实业公司和德发建司，不应再进行扣减。即使案涉土地单价扣除土地出让金，也应当按照缴纳的金额据实扣除，不应按照评估报告中2005年周边土地出让金价格进行扣减。4.一审判决确定案涉未退还市政道路的土地面积为13.33亩正确，上诉人举示的证据不能证明有3.79亩案涉土地已退还市政。
长江电工集团公司向一审法院提起本诉请求：1.确认长江电工集团公司与德发建司签订的《土地使用权转让合同》第三条约定的“地籍线与规划红线之间的地块”中除退让市政道路的地块外的土地面积为13.33亩；2.判令嘉发实业公司、德发建司立即向长江电工集团公司支付因获得并使用前述第一项诉讼请求范围内土地的费用14663万元；3.由嘉发实业公司、德发建司承担诉讼费用。
嘉发实业公司、德发建司向一审法院提起反诉请求：1.判令长江电工集团公司开具137039760元的发票；2.判令长江电工集团公司支付因防空洞增加建筑成本549385.32元；3.判令长江电工集团公司退还多支付的转让款62.2万元；4.长江电工集团公司承担诉讼费用。
一审判决认定事实：2000年12月26日，重庆长江电工厂与德发建司签订了《重庆长江电工厂南坪长江村生产区域土地转让协议意向书》，双方就南坪生产厂区土地转让面积、转让费等事项达成初步意见。
2001年8月16日，重庆长江电工厂（甲方）与德发建司（乙方）签订《土地使用权转让合同》，主要约定：甲方将位于南坪厂区约235亩土地转让给乙方，用于商业住宅综合用地开发。第一条：总转让面积约235亩（包括球王俱乐部地址后约5.7亩土地）。转让总金额为17933.976万元。本合同项下转让土地权的实际面积和其范围，以国土部门确认并附图所示为准。第二条：本合同第一条转让地中，重庆市规划局划定的正式规划设计红线范围内的土地，总转让面积为213.22亩，转让金为每亩均价82.8万元，合计金额为17654.616万元。球王俱乐部地址后约5.7亩土地除按均价计算外，德发建司另补偿重庆长江电工厂人民币100万元。第三条：与工贸大厦相邻的约2.5亩地块，转让金为每亩40万元，合计约100万元。根据双方签订的意向协议有关条款所定的原则，在转让地块总面积约235亩地中地籍线与规划设计红线之间的地块，共计19.84亩，每亩转让金为4万元，合计79.36万元。第十条：甲方所转让土地北侧边缘有防空洞，乙方在编制总体规划方案时，尽可能避开在此地块修建高层建筑物。在无法回避的情况下，确因防空洞而增加同类建筑物成本，增加部分由甲方承担。费用须经甲方审定认可。
2001年12月20日，重庆长江电工厂（甲方）与德发建司（乙方）签订《补充协议》，主要约定：第一条《土地使用权转让合同》第一条所述“总转面积约235亩（包括球王俱乐部地址后约7.5亩土地）。转让总金额为17933.976万元。”以及《土地使用权转让合同》第二条、第三条的相关内容中，均包含拆迁安置补偿费13703.976万元。第二条：甲方转让给乙方的南坪厂区约235亩土地的价值为总价款中扣除上述补偿价值后的余额即4230万元。
2002年2月28日，嘉发实业公司与重庆长江电工厂签订《重庆长江电工厂南坪厂区拆迁安置方案》，约定：按照《土地使用权转让合同》的约定，由嘉发实业公司以货币形式支付给重庆长江电工厂土地转让费（含拆迁安置费用），由重庆长江电工厂自行负责具体实施南坪厂区拆迁工作，并在茶园新区新建厂房予以安置。
前述协议签订之后，重庆长江电工厂陆续移交了部分土地给嘉发实业公司，而《土地使用权转让合同》中约定的“地籍线与规划设计红线之间的地块”仅部分用作了退让市政道路用途，其余均供嘉发实业公司、德发建司商业开发使用。
2003年1月8日，重庆长江电工厂改制更名为重庆长江电工（集团）有限公司。
2004年10月13日，重庆长江电工（集团）有限公司与嘉发实业公司签订《土地移交书》，主要约定：转让合同约定的地籍线与规划红线之间的土地，退让市政道路的土地转让费仍按4万元/亩计价，除退让市政道路的地块外，与长江新村相邻的部分地块转让费，若长江新村实施拆迁，双方另行协商转让费。随后重庆长江电工（集团）有限公司将合同约定全部土地移交给了嘉发实业公司和德发建司，嘉发实业公司和德发建司也支付了相应款项。2005年9月2日,长江新村片区改造第一次发放拆迁许可，长江新村片区陆续开始实施拆迁。2009年2月23日,长江新村片区改造最后一次发放拆迁许可。由于在随后的开发建设过程中，长江新村等地块进行规划调整后，《土地使用权转让合同》中约定的地籍线与规划红线之间的土地未全部用于退还市政道路。
2007年3月30日，重庆长江电工工业有限责任公司设立登记。2007年4月29日，中华人民共和国国防科学技术工业委员会批复：同意将军品科研生产部分从重庆长江电工（集团）有限公司中剥离出来，组建重庆长江电工工业有限责任公司，承担保军责任；原重庆长江电工（集团）有限公司继续从事民用产品及三产后勤的生产经营，保留原名称。重庆长江电工工业有限责任公司和重庆长江电工（集团）有限公司均独立运作，自负盈亏。
2011年2月28日,重庆长江电工工业有限责任公司向嘉发实业公司发函，要求协商地籍线与规划红线之间的土地价格。2011年3月2日，嘉发实业公司向重庆长江电工工业有限责任公司回函，认为受让土地中有约30亩地块已经退让给市政道路，关于该部分土地价格的商议并无必要，双方关于土地转让和拆迁等相关问题均已结算清楚。2011年4月20日，重庆长江电工工业有限责任公司向嘉发实业公司发函，要求嘉发实业公司提供“上海城”规划红线图，共同核实确认市政道路占地面积。2011年8月3日，嘉发实业公司提供了“重庆嘉发实业公司红线图”。
2011年11月18日，重庆长江电工工业有限责任公司更名为长江电工集团公司。
一审诉讼中，双方对涉案土地转让费未能达成一致意见，长江电工集团公司申请对涉案土地面积及价值进行司法评估。一审法院委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司进行资产评估。2015年6月24日，重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具《资产评估报告书》（重康评报字【2015】第166号），评估结论为：地籍线与规划红线之间的地块中除退让市政道路外的土地面积为13.33亩。在评估基准日的评估值分别如下：1.2005年9月2日总价为3705.74万元，评估单价278万元/亩；2.2009年2月23日总价8483.12万元，评估单价663.40万元/亩；3.2011年8月3日总价14663万元，评估单价1100万元/亩。长江电工集团公司质证认可《资产评估报告书》，并要求按评估基准日2011年8月3日对应的14663万元确定土地转让费。嘉发实业公司、德发建司质证认为，案涉土地转让时是工业性质的划拨土地，按照国有出让用地评估的《资产评估报告书》不应作为定案依据。
2012年4月30日，重庆捷迅工程造价咨询有限公司出具《上海城二期15#，21#(原长江电工厂防空洞)基础结构增加部分结算审核报告》，主要载明：受嘉发实业公司的委托，对防空洞基础结构增加部分审核工程造价为549385.32元。
2012年12月27日，重庆市南岸区民防办公室（甲方）与嘉发实业公司（乙方）签订《拆除（毁损）人防工程赔偿协议》，主要约定：乙方开发建设的上海城项目二期B区工程，拆除了南岸区原重庆长江电工厂管理的防空洞一个，由乙方赔偿甲方113.10万元。该协议签订后，嘉发实业公司按约支付了该笔款项，重庆市南岸区民防办公室向嘉发实业公司出具收据，载明收到人防工程损毁赔偿费113.10万元。
一审法院认为，本诉部分双方争议点为：1.长江电工集团公司诉讼主体是否适格；2.长江电工集团公司起诉是否超过诉讼时效；3.德发建司、嘉发实业公司应按什么价格支付涉案土地的转让费。
一、关于长江电工集团公司诉讼主体是否适格的问题。
2007年4月29日，中华人民共和国国防科学技术工业委员会下发《关于长江电工公司实行军民品分立有关问题的批复》，同意中国兵器装备集团公司的《关于长江电工公司军品部分实施分离的请示》，同意重庆长江电工工业有限责任公司从重庆长江电工（集团）有限公司剥离出来，沿用791代号，作为兵装集团全资子公司，承担军品科研和生产的保军责任，原重庆长江电工（集团）有限公司从事民品生产经营任务。2008年4月10日，中国兵器装备集团公司下发《关于重庆长江电工（集团）有限公司军民分立及军品资产和负债剥离的批复》，同意重庆长江电工（集团）有限公司以2007年12月31日作为资产分割基准日正式进行资产分割，并将资产一分为二即军品资产和民品资产，其中重庆长江电工工业有限责任公司分得军品资产总额85998万元,剥离后的重庆长江电工（集团）有限公司分得民品资产总额14865万元。据此，重庆长江电工工业有限责任公司（后更名为长江电工集团公司）根据国家政策和上级主管部门的批准获得了原重庆长江电工（集团）有限公司的全部军品资产。
2006年8月17日，国防科工委下发《关于进一步规范军工企事业单位改革重组工作程序的通知》，规定军工企业单位的改革重组，凡涉及军工国防资产的权属关系的，均应严格按照国防科工委印发的《关于明确国防科技工业企事业单位改革调整等有关办理程序问题的通知》要求，事前履行报批手续。由此可知，军品资产未经报批均不得擅自改变其权属关系擅自转为民品资产。本案中，涉案债权并未经过任何报批手续，故其当然属于军品资产，在原重庆长江电工（集团）有限公司军、民品资产分割时由长江电工集团公司直接继受。同时，民品资产明细中并不包含涉案债权，进一步印证涉案债权在军、民品资产分割时已划为军品资产由长江电工集团公司享有。
第一次庭审中，长江电工集团公司出庭的一般授权代理人虽陈述和举示证据主张涉案土地的权利系通过破产拍卖取得。但涉案土地并非继受长江电工集团破产财产取得，长江电工集团公司随后对其委托代理人的意见予以了否认，并补充举示了相应证据以证明涉案债权在长江电工集团军、民品资产分割时已划为军品资产由长江电工集团公司享有。故对嘉发实业公司、德发建司关于长江电工集团公司已自认其通过继受长江电工集团破产财产取得涉案债权，不得再变更其主张的意见，一审法院不予采纳。
综上，长江电工集团公司举示的证据能证明涉案债权在长江电工集团军、民品资产分割时已划为军品资产由长江电工集团公司享有，长江电工集团公司是本案适格原告。
二、关于长江电工集团公司起诉是否超过诉讼时效的问题。
一审法院认为，2004年4月13日，重庆长江电工（集团）有限公司与嘉发实业签订的《土地移交书》第四条约定：转让合同约定的地籍线与规划红线之间的土地，退让市政道路的土地转让费仍按4万元/亩计价，除退让市政道路的地块外，与长江新村相邻部分地块的转让费，若长江新村片区实施拆迁，双方另行协商转让费。依上述约定，涉案土地转让费的诉讼时效应从“另行协商”的条件成就时起算。2005年9月2日长江新村片区改造第一次发放拆迁许可，长江新村片区陆续开始实施拆迁。2009年2月23日长江新村片区改造最后一次发放拆迁许可。2011年2月28日长江电工集团公司发函要求协商涉案土地费用，并随后要求对方提供土地整体规划等以最终确定协商转让费的土地面积。2011年8月3日，嘉发实业公司向长江电工集团公司提供了“重庆嘉发实业公司红线图”，据此明确了讼争土地的面积，故2011年8月3日应当视为双方为明确涉案土地转让费形成意思表示的最早时间，故长江电工集团公司于2012年12月13日起诉并未过诉讼时效。
三、关于德发建司、嘉发实业公司应按什么价格支付涉案土地的转让费的问题。
重庆长江电工厂与德发建司于2001年8月16日签订的《土地使用权转让合同》合法有效，双方于2001年12月20日签订的补充协议是对《土地使用权转让合同》内容的补充，只是双方议定了土地转让款以何种名义支付，并不能否定双方之间形成的土地转让的法律关系。
《土地使用权转让合同》前言部分明确表明“土地为商业住宅综合用地”；第4条约定：“乙方与国土部门一次性签订土地出让合同，甲方予以配合。土地使用权年限，以国土部门按商业住宅综合用地使用确认的年限为准。”；第5条约定：“本合同项下的转让金不含被批准转让应交纳的土地使用权出让金。应交纳的出让金由国土部门按其规定缴纳，并依法办理土地使用权出让手续。”根据前述合同约定及案件事实可知，涉案土地使用权是经相关职权部门批准将划拨用地使用权转为商业用地使用权后转让给嘉发实业公司，期间需缴纳的出让金按约由嘉发实业公司承担并由其代长江电工集团公司直接向相关职能部门缴纳，后续嘉发实业公司与国土部门签约等手续仅为形式上的手续并不改变涉案土地使用权是从长江电工集团公司处受让的实质。故嘉发实业公司、德发建司受让土地的性质应属商业用地。
双方于2004年10月13日签订的《土地移交书》明确约定，《土地使用权转让合同》约定的地籍线与规划红线之间的土地，退让市政道路的土地转让费仍按4万元/亩计价，除退让市政道路的地块外，与长江新村相邻的部分地块的转让费，若长江新区片区实施拆迁，双方另行协商转让费。据此，对于《土地使用权转让合同》约定的地籍线与规划红线之间未退让市政道路的土地，在长江新区片区拆迁时，双方可协商土地转让款价格。从以上约定可见，当时双方对《土地使用权转让合同》约定的地籍线与规划红线之间未退让市政道路的土地并未确定具体的转让费，也未明确转让费的计算方法。因双方对涉案土地转让费不能达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，以所属地块市场价格来予以确定。按双方“若长江新区片区实施拆迁，双方另行协商转让费”的约定，该片区2005年9月25日开始拆迁，双方此时即可协商转让费，庭审中双方确认未退让市政道路的土地实际上用作了商业开发。综上，一审法院采纳重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司的评估意见之：地籍线与规划红线之间的土地除退让市政道路外的土地面积为13.33亩，2005年9月2日总价为3705.74万元作为裁判依据。综上，嘉发实业公司、德发建司对地籍线与规划红线之间的土地除退让市政道路外的土地面积为13.33亩应支付长江电工集团公司转让费3705.74万元，扣除其已付的每亩4万元，还应支付3652.42万元。
反诉部分双方的争议焦点为：1.长江电工集团公司是否支付因防空洞增加的建筑费用；2.长江电工集团公司是否多收土地转让款；3.嘉发实业公司、德发建司能否在本案中请求长江电工集团公司开具土地转让款发票。
一、关于长江电工集团公司是否支付因防空洞增加的建筑费用的问题。
《土地使用权转让合同》是双方真实意思表示，双方约定德发建司在编制总体规划方案时，尽可能避开在此地块修建高层建筑物。在无法回避的情况下，确因防空洞而增加同类建筑物成本，增加部分由重庆长江电工厂承担。费用须经重庆长江电工厂审定认可。该条约定的是保留防空洞前提下，由长江电工集团公司承担嘉发实业公司增加的建筑成本。而嘉发实业公司拆除了该防空洞，该拆除行为是嘉发实业公司自行决定，并非双方约定，故嘉发实业公司与民防办达成的赔偿协议与长江电工集团公司无关，赔偿费用不应由长江电工集团公司承担。由于防空洞被嘉发实业公司拆除，地块实际情形已与合同约定的情形不同，且嘉发实业公司主张的增加费用并未提交长江电工集团公司审定，故嘉发实业公司、德发建司要求长江电工集团公司承担基础结构增加的费用不符合合同约定，对嘉发实业公司、德发建司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
二、关于长江电工集团公司是否多收土地转让款的问题。嘉发实业公司、德发建司要求长江电工集团公司退还多收的转让款，但该公司用以证明多付款项的发票、收据等载明的收费项目均与土地转让款无关，一审法院无法据此确认嘉发实业公司在履行合同过程中多付土地转让款的事实，嘉发实业公司并未完成其多付土地转让款的证明责任，故对嘉发实业公司、德发建司关于长江电工集团公司应退还多收的土地转让款622000元的反诉请求，一审法院不予支持。
三、关于嘉发实业公司、德发建司能否在本案中请求长江电工集团公司开具土地转让款发票的问题。
《中华人民共和国税收征收管理法》规定，税务机关是发票的主管机关。发票的使用管理是税务机关的职责，长江电工集团公司是否开具发票属行政管理范畴，如嘉发实业公司认为长江电工集团公司拒不出具发票，可向税务管理机关要求处理，本案中嘉发实业公司、德发建司请求判令长江电工集团公司开具发票于法无据，故对嘉发实业公司、德发建司的该项反诉请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、2001年8月16日重庆长江电工厂与德发建司签订的《土地使用权转让合同》第三条约定的“地籍线与规划设计红线之间的地块”中除退让市政道路的地块外的土地面积为13.33亩。二、由嘉发实业公司和德发建司于本判决生效后十五日内向长江电工集团公司支付因获得并使用一审判决第一项确定的13.33亩土地的转让费3652.42万元。三、驳回长江电工集团公司的其他诉讼请求。四、驳回嘉发实业公司和德发建司的反诉请求。一审案件受理费774950元，由长江电工集团公司负担550529元，由嘉发实业公司和德发建司共同负担224421元；鉴定费45万元，由长江电工集团公司负担15万元，由嘉发实业公司和德发建司负担30万元；反诉案件受理费24504元，由嘉发实业公司和德发建司承担。
二审另查明：1.2001年11月7日，重庆市国土资源和房屋管理局（出让方）与嘉发实业公司（受让方）签订《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2001）合字（南区）第172号），主要约定：出让方同意将位于重庆市南岸区南坪面积为135971平方米的国有土地出让给受让方作为综合建设用地，该地块土地使用权出让综合价金为4582.0337万元。
2.2004年8月31日，重庆市国土资源和房屋管理局（出让方）与嘉发实业公司（受让方）签订《重庆市国土房管局关于渝地（2001）合字（南区）第172号国有土地使用权出让合同部分条款的修改协议》，主要约定：因规划调整，双方就转让地块面积和土地出让价金达成修订补充协议，将位于重庆市南岸区长江村重庆长江电工厂南坪车间面积为145541平方米的国有土地出让给受让方作为商业、住宅和教育建设用地，该地块的土地出让价金为6373.3932万元。
3.2004年，重庆市国土资源和房屋管理局（出让方）与嘉发实业公司（受让方）签订《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2004）合字（南区）第131号），主要约定：出让方同意将位于重庆市南岸区南坪西路长江新村面积24288平方米的国有土地挂牌出让给受让方作为商业、住宅建设用地。该宗地的土地出让综合价金为4321.71万元。
4.2006年12月8日，重庆市国土资源和房屋管理局（出让方）与嘉发实业公司（受让方）签订《关于渝地（2001）合字（南区）第172号出让合同及其部分条款的修改协议和渝地（2004）合字（南区）第131号出让合同的再次修订补充协议》，主要约定：原两个出让合同建设规模合并统计修订为1090351平方米，原两个出让合同约定的土地出让金（不含拆迁整治费用）合并统一修订为15666.1032万元。
5.二审诉讼中双方确认，案涉地块包含在《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2001）合字（南区）第172号）和《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2004）合字（南区）第131号）范围之内，土地出让价金由嘉发实业公司缴纳。
6.一审诉讼中，长江电工集团公司举示了《政府专题会议纪要-研究重庆长江电工厂南坪厂区土地出让金有关事宜》(复印件)，主要载明：根据市委办公厅会议纪要21期精神，市级土地出让金已返还重庆长江电工厂，根据区政府会议纪要166期精神，2003年底以前所缴纳的土地出让金区所得部分已全额返还嘉发实业公司。2004年嘉发实业公司上缴土地出让金1446.3万元，返还南岸区572.7万元，按照相关会议纪要精神应分别返还重庆长江电工厂286.4万元、嘉发实业公司286.3万元。
7.二审诉讼中，经嘉发实业公司和德发建司申请，本院委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对案涉地块的土地出让金价格进行补充评估。2018年9月12日，重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具《资产评估报告》（重康评报字（2018）第242号），评估结论为：截至评估基准日，重庆市高级人民法院委托评估嘉发实业公司和德发建司与长江电工集团公司土地使用权转让纠纷一案所涉及的13.33亩土地出让金价格，在评估基准日2005年9月2日的评估值为2097.32万元，评估单价为157.34万元/亩。本次评估费用为10万元。嘉发实业公司和德发建司质证无异议。长江电工集团公司质证认为，依照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》第4.4条的规定，出让地价评估，应至少采用两种评估方法。而《资产评估报告》（重康评报字（2018）第242号）只采用了一种评估方法，评估程序违法。重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出庭接受质询时陈述，《资产评估报告》（重康评报字（2018）第242号）评估对象系土地出让金并非案涉地块的地价，故不应适用《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》第4.4条的规定，资产评估有多种方法，要根据具体评估对象确定，本案评估程序合法。本院对该评估报告予以采信。
8.二审诉讼中，2018年5月30日，本院依职权向重庆市规划局南岸区分局发函，协助调查：《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2001）合字（南区）第172号）和《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2004）合字（南区）第131号）出让的24288平方米地块具体控规土地性质，以及前述地块中规划用于“道路与交通设施用地”的位置和面积。2018年9月25日，重庆市规划局南岸区分局向本院复函：来函提及项目系嘉发实业公司在重庆市规划局南岸区分局报审的上海城二期C区3楼C37~44轴（上海城）项目。依据许可的规划条件，该宗地用地性质为商业、居住，须按规定配置小学、幼儿园、公测、垃圾站、配电房、社区管理用房、医疗设施等（详见附件控规整合图）。该宗地出让红线范围内规划用于道路与交通设施的用地面积共393.86平方米。双方当事人对该组证据的三性均无异议，本院依法予以确认。诉讼中双方确认，重庆市规划局南岸区分局复函中标明规划用于道路与交通设施面积为393.86平方米的地块不在本案争议的范围之内。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、德发建司、嘉发实业公司应否向长江电工集团公司支付土地转让款；二、案涉土地的转让价格。
一、关于德发建司、嘉发实业公司应否向长江电工集团公司支付土地转让款的问题。德发建司、嘉发实业公司应向长江电工集团公司支付土地转让款，事实和理由：1.重庆长江电工厂与德发建司于2001年8月16日签订的《土地使用权转让合同》，以及重庆长江电工厂与嘉发实业公司于2004年10月13日签订的《土地移交书》意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对各方具有约束力。重庆长江电工厂进行改制后，涉案债权作为军品资产由长江电工集团公司继受取得，故案涉《土地使用权转让合同》以及《土地移交书》中约定的关于重庆长江电工厂的权利义务由长江电工集团公司继受，一审判决认定长江电工集团公司诉讼主体适格正确。德发建司与嘉发实业公司系关联公司，《土地使用权转让合同》虽由德发建司订立，而后续合同的履行均由嘉发实业公司完成，诉讼中德发建司与嘉发实业公司对于共同承担合同责任无异议，本院依法予以确认。综上，长江电工集团公司与德发建司、嘉发实业公司应当按照《土地使用权转让合同》和《土地移交书》的约定履行合同义务。2.《土地移交书》第四条约定：“土地使用权转让合同约定地籍线与规划红线之间的土地，退让市政道路的土地转让费按4万元/亩计价，除退让市政道路的地块外，与长江新村相邻部分地块的转让费，若长江新村片区实施拆迁，双方另行协商转让费。”2005年9月2日，长江新村片区开始实施拆迁。2011年8月3日，长江新村片区拆迁完毕。依照前述约定，德发建司和嘉发实业公司应就《土地使用权转让合同》中约定地籍线与规划红线之间未退还市政道路的土地另行支付转让费。3.至于德发建司和嘉发实业公司上诉主张地籍线与规划红线之间虽然有部分土地未退还市政道路，但是地籍线与规划红线之外有30亩土地已经退让给市政道路，另行退让的市政道路与案涉土地进行了置换，故不应再另行支付土地转让费用的上诉理由，与双方约定不符，且诉讼中德发建司和嘉发实业公司未举示证据证明双方就另行退让市政道路与案涉土地进行置换达成了合意，故德发建司和嘉发实业公司的该项上诉理由不能成立。
二、关于案涉土地转让价格的问题。
1.案涉土地面积。重庆长江电工厂与德发建司于2001年8月16日签订的《土地使用权转让合同》中附件“交地面积图”载明：地籍线与规划红线之间地块共计19.84亩（共9宗地，面积分别为3.71亩、1.34亩、0.64亩、0.82亩、3.54亩、5.71亩、2.53亩、0.16亩和1.39亩）。诉讼中，双方对于其中4宗地共计6.51亩（即3.71亩、1.34亩、0.64亩和0.82亩）用于退还市政道路的事实均无异议，本院依法予以确认。剩余5宗地共计13.33亩（即3.54亩、5.71亩、2.53亩、0.16亩和1.39亩）是否退还市政道路双方存在争议。本院认为，重庆市规划局南岸区分局的《复函》证实，上海城二期C区项目出让红线范围内规划用于道路与交通设施的用地面积为393.86平方米，但是二审诉讼中经双方共同确认，《复函》中标明规划用于道路与交通设施面积为393.86平方米的地块并不在本案争议的13.33亩范围之内，地籍线与规划红线之间双方争议的13.33亩土地规划用途全部为商业设施用地和商务设施用地，结合《资产评估报告书》（重康评报字【2015】第166号）评估结论：“地籍线与规划设计线之间的地块除退让市政道路外的面积为13.33亩”，一审判决认定案涉地籍线与规划红线之间未退还市政道路的面积为13.33亩正确。
2.案涉土地单价。首先，重庆长江电工厂与嘉发实业公司于2004年10月13日签订的《土地移交书》第四条约定，土地使用权转让合同约定地籍线与规划红线之间的土地，除退让市政道路的地块外，与长江新村相邻部分地块的转让费，若长江新村片区实施拆迁，双方另行协商转让费。依照前述约定，双方应协商确定转让费用，但是截至目前，双方未就转让费用达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，当事人就有关合同价款或者报酬内容约定不明确，可以按照订立合同时履行地的市场价格履行。一审法院委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对案涉土地价格进行评估，在评估基准日2005年9月2日宗地评估单价278万元/亩。二审诉讼中双方对于评估基准日确定为长江新村片区开始实施拆迁之日即2005年9月2日均无异议，本院予以确认。
其次，关于德发建司和嘉发实业公司上诉主张案涉地块评估单价278万元/亩应扣除拆迁费用的上诉理由。嘉发实业公司与重庆长江电工厂于2002年2月28日签订的《重庆长江电工厂南坪厂区拆迁安置方案》中约定，嘉发实业公司以货币形式支付给重庆长江电工厂土地转让费（含拆迁安置费用），由重庆长江电工厂自行负责具体实施南坪厂区拆迁工作。依照前述约定，案涉地块土地转让费中包含了拆迁安置费用，拆迁工作由重庆长江电工厂负责实施。虽然诉讼中德发建司和嘉发实业公司举示了拆除长江新村片区家属区的相关证据材料，但是长江新村片区家属区在双方签订的《土地使用权转让合同》附件“交地面积图”约定的地籍线与规划红线之外，故德发建司和嘉发实业公司举示的证据不能证明地籍线与规划红线之间地块的拆迁工作由其完成，该项上诉理由不能成立。
最后，关于德发建司和嘉发实业公司上诉主张案涉地块评估确定的单价中应扣除土地出让金的上诉理由。重庆长江电工厂与德发建司于2001年8月16日签订的《土地使用权转让合同》第五条约定，本合同项下的转让金不含应交纳的土地使用权出让金。应交纳的出让金由德发建司向国土部门缴纳，并依法办理土地使用权出让手续。从合同约定的内容来看，德发建司和嘉发实业公司向重庆长江电工厂支付的土地转让款中不包含土地出让金部分。从合同实际履行情况来看，案涉地籍线与规划红线之间地块土地出让金业已由德发建司和嘉发实业公司自行向国土部门实际缴纳。故德发建司和嘉发实业公司应支付的土地转让款中不应包含土地出让金费用。一审诉讼中重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《资产评估报告书》（重康评报字【2015】第166号）按照评估宗地“五通一平”的开发程度、国有出让用地的土地使用权类型进行的评估，在评估基准日2005年9月2日宗地评估单价278万元/亩包含了土地出让金，应当予以扣除。德发建司和嘉发实业公司的该项上诉理由成立。二审诉讼中重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具《资产评估报告》（重康评报字（2018）第242号），评估确定宗地在评估基准日2005年9月2日的土地出让金为157.34万元/亩。诉讼中双方共同确认，德发建司和嘉发实业公司就地籍线与规划红线之间地块已按照4万元/亩的标准向长江电工集团公司支付了土地转让款。据此，地籍线与规划红线之间地块单价应为116.66万元/亩（即278万元/亩-157.34万元/亩-4万元/亩）。德发建司和嘉发实业公司还应向长江电工集团公司支付土地转让款为1555.0778万元（即13.33亩×116.66万元/亩）。
综上，嘉发实业公司、德发建司上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民初字第00806号民事判决第一项和第四项；
二、撤销重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民初字第00806号民事判决第二项和第三项；
三、重庆嘉发实业（集团）有限公司和德发建设集团有限公司于本判决生效之日起十五内向重庆长江电工工业集团有限公司支付土地转让款15550778元；
四、驳回重庆长江电工工业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费774950元，由重庆长江电工工业集团有限公司负担581212元，由重庆嘉发实业（集团）有限公司和德发建设集团有限公司共同负担193738元；一审司法评估费45万元，由重庆长江电工工业集团有限公司负担15万元，由重庆嘉发实业有限公司、德发建设集团有限公司负担30万元；一审反诉案件受理费24504元，由重庆嘉发实业（集团）有限公司和德发建设集团有限公司承担。
二审案件受理费224421元，由重庆长江电工工业集团有限公司负担89768元，由重庆嘉发实业（集团）有限公司和德发建设集团有限公司负担134653元。二审司法评估费10万元，由重庆长江电工工业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
审 判 员 周 倩
审 判 员 谭振亚
二〇一八年十月三十日
法官助理 黄 巍
书 记 员 文婷婷
