浙江麦加实业有限公司、浙江省省直同人集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙01民终5088号

上诉人（原审被告）：浙江麦加实业有限公司,住所地：杭州市西湖区翠苑街道教工路**百脑汇科技大厦**。

法定代表人：陈光标，执行董事。

委托诉讼代理人：刘大佳、喻伟东，浙江腾智律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：浙江省省直同人集团有限公司，住所地，住所地：杭州市保俶路**iv>

法定代表人：冯建德，董事长。

委托诉讼代理人：吴方荣、屠沈樑，北京中伦（杭州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：杭州玩美时光文化艺术有限公司,住所地：,住所地：杭州市西湖区古墩路****楼101-9&mdash12室。

法定代表人：潘亦丹，执行董事。

上诉人浙江麦加实业有限公司（以下简称麦加公司）与被上诉人浙江省省直同人集团有限公司（以下简称省直同人公司）、杭州玩美时光文化艺术有限公司（以下简称玩美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初10798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。

原审法院查明，浙江省杭州市西湖区××广场××座××层××号商铺系浙江省机关事务管理局所有，属于政苑小区省直专用房（公建部分）。浙江省省级机关事务管理局对于政苑小区省直专用房（公建部分），授权省直同人公司全权办理开发、建设、招商、租售、物业管理、银行融资等经营活动。

2013年11月25日，省直同人公司与案外人杭州同邦实业有限公司（以下简称同邦公司）签订房屋租赁合同，约定省直同人公司将其负责经营的杭州市西湖区古墩路598号同人广场A、B座底商1-4层房屋租赁给同邦公司，其中包括案涉房屋。

2014年11月20日，同邦公司（甲方）与麦加公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定“甲方愿意出租及乙方愿意承租位于浙江省杭州市西湖区××广场××座××层××号商铺，双方确认建筑面积为966平方米……乙方经营品牌：玩美；经营种类：少儿艺术培训等；……租金标准第一年每天每平方米租金为人民币3元，……。”

2016年6月5日，省直同人公司（甲方）与同邦公司（乙方）签订《协议书》一份，约定“……甲乙双方经协商确定乙方承租甲方房屋的租赁范围由租赁合同约定的杭州市西湖区古墩路同人广场A、B座底商1-4层变更为杭州市西湖区古墩路同人广场A座底商1-2层，B座1-4层（不含B座1层十足便利店所在区域），即原A座3-4层、B座1层十足便利店所在区域乙方不再承租。……。”2016年7月26日，省直同人公司向麦加公司发出通知书，告知其已与同邦公司在2016年6月20日解除了案涉房屋的租赁合同，请麦加公司处理承租的相关事宜（包括重新签订租赁合同等）。

玩美公司于2015年4月成立。案涉房屋曾由玩美公司占用。玩美公司曾向省直同人公司提交报告，提出2017年3月1日开始签署新的租赁合同等。玩美公司于2017年3月10日、2017年4月13日分两次向省直同人公司转账共计106122元，但未与省直同人公司达成一致签订新的租赁合同。2017年3月9日，玩美公司腾退案涉房屋中190平方米部分。2017年6月21日，玩美公司腾退案涉房屋剩余776平方米部分。

2017年11月13日，省直同人公司向法院提出诉讼请求：1、麦加公司、玩美公司共同向省直同人公司支付房屋占用费999060元（按3元/天/平方米的标准，190平方米部分，自2016年6月20日至2017年3月9日，计262天，共149340元；776平方米部分，自2016年6月20日至2017年6月21日，计365天，共849720元）；2、麦加公司、玩美公司共同向省直同人公司支付利息损失暂计7667元（按银行同期贷款基准利率年利率4.35%计算，其中149340元自2017年3月9日起暂计至2017年8月9日，849720元自2017年6月22日起暂计至2017年8月9日，此后按前述标准计算至生效判决确定的履行之日止）；3、诉讼费用由麦加公司、玩美公司承担。

原审法院认为，转租合同以原租赁关系为基础，具有附属性。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。省直同人公司与案外人同邦公司关于案涉房屋部分的租赁关系已于2016年6月20日解除，此时，同邦公司已无法实际履行其与麦加公司之间的《商铺租赁合同》，故麦加公司此后占有使用案涉房屋的权利并非来源于同邦公司。因原租赁关系的解除，同邦公司与麦加公司的转租合同因履行不能而随之解除，麦加公司应及时腾退房屋并交还省直同人公司。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”麦加公司称案涉房屋并非其实际占用而是交由玩美公司实际占用，但其作为次承租人，于转租合同解除之日起负有腾房义务。根据现有证据，麦加公司怠于履行腾房义务，应当支付逾期腾房的占有使用费。故省直同人公司主张麦加公司支付自原租赁关系解除之日至案涉房屋实际腾退之日的房屋占有使用费之诉请，该院予以支持。对房屋占有使用费之标准，以参照同邦公司与麦加公司商铺租赁合同约定的租金标准为宜。省直同人公司要求支付房屋占有使用费计算标准为按3元/天/平方米，其中190平方米房屋自2016年6月20日计算至2017年3月9日，为149340元；776平方米自2016年6月20日计算至2017年6月21日，为852048元；经计算以上两项共计主张999060元，该院予以支持。

《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因麦加公司未履行腾房义务，给省直同人公司造成了相应的损失，省直同人公司有权要求麦加公司予以赔偿。省直同人公司要求按照人民银行公布的同期同档次贷款基准利率向省直同人公司支付利息损失，符合法律规定，该院予以支持。案涉房屋190平方米部分的占有使用费149340元自2017年3月10日计算至2017年8月9日；776平方米部分的占有使用费849720元自2017年6月22日计算至2017年8月9日,经计算以上两项省直同人公司合计主张7667元，该院予以支持。2017年8月10日起至款项实际付清之日的利息损失，应当以未支付的房屋占有使用费为基数，按银行同期贷款利率4.35%标准另行计付。

玩美公司并非案涉房屋租赁合同当事人，其实际占有使用案涉房屋的相关认定和责任承担并非本案审查范围。省直同人公司要求玩美公司支付房屋占用费及利息损失无事实与法律依据，该院不予支持。麦加公司与完美公司之间的责任承担问题，应另行处理。玩美公司于2017年3月10日、2017年4月13日分两次向省直同人公司支付的款项，并无证据证明系其与省直同人公司协商一致后支付的租金，该款项亦应另行处理。

综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：一、浙江麦加实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省省直同人集团有限公司占有使用费999060元、逾期付款损失7667元（计算至2017年8月9日），以上合计1006727元。2017年8月10日起至款项实际付清之日的利息损失，以未支付的房屋占有使用费为基数，按银行同期贷款利率4.35%标准另行计付。二、驳回浙江省省直同人集团有限公司其他诉讼请求。如浙江麦加实业有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6930元，由浙江麦加实业有限公司负担。浙江省省直同人集团有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；浙江麦加实业有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。

宣判后，麦加公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、省直同人公司在原审中不具备诉讼主体资格，浙江省省级机关事务管理局才是本案的适合诉讼主体，原判认定错误。本案中，涉案租赁商铺的所有权人为浙江省省级机关事务管理局，涉案房屋属政苑小区省直专用房(公建部分)。浙江省省级机关事务管理局授权省直同人公司全权办理政苑小区省直专用房(公建部分)的开发、建设、招商、租售等经营活动。即浙江省省级机关事务管理局与省直同人公司为委托关系。其中，浙江省省级机关事务管理局为委托人，省直同人公司为受托人。在省直同人公司与案外人同邦公司签订的《房屋租赁合同》中，省直同人公司系作为受托人以自己名义与第三人签订的合同，且《房屋租赁合同》明确披露了浙江省省级机关事务管理局与省直同人公司的委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第402条的规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”即本案中，省直同人公司与案外人同邦公司签订的《房屋租赁合同》直接约束的是浙江省省级机关事务管理局与案外人同邦公司。省直同人公司不是古墩路598号同人广场A、B座底商l-4层《房屋租赁合同》项下的出租方，本案中真正的出租方为浙江省省级机关事务管理局。省直同人公司作为同人广场A、B座底商1-4层《房屋租赁合同》项下的受托人不是真正的出租方，无权直接以出租人的名义起诉麦加公司，省直同人公司在原审中不具备诉讼主体资格，原判认定错误。二、原审中上诉人对省直同人公司与案外人同邦公司签订的《房屋租赁合同》涉嫌国有资产流失以及刑事犯罪，可能致使合同无效的抗辩理由后，原审未依法予以审查，亦未中止审理本案，将涉嫌国有资产流失以及刑事犯罪的线索移交检察或监察部门，原审程序违反法律规定。根据省直同人公司提交的其与案外人同邦公司签订的《房屋租赁合同》，西湖区古墩路598号同人广场A、B座底商1-4层(建筑面积191100平方米)的所有权人为浙江省省级机关事务管理局，属于浙江省级行政单位的国有资产；同人广场A、B座底商1-4层由省直同人公司按照每平方米约0.6元／天的价格一次性出租给案外人同邦公司50年，涉嫌以租代卖处置国有资产，且租金价格远远低于市场价格(每平方米约3元／天)。根据《行政事业单位国有资产管理办法》、《浙江省省级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》、《浙江省省级行政事业单位国有资产收入收缴管理暂行办法》等相关规定，省直同人公司与案外人同邦公司签订的《房屋租赁合同》涉嫌国有资产流失以及刑事犯罪，并可能致使合同无效。上诉人在原审中提出相关抗辩理由后，原审未依法予以审查，亦未中止审理本案，或者将涉嫌国有资产流失以及刑事犯罪的线索移交检察或监察部门，原审程序明显与法律不符。三、上诉人在2016年6月20日后实际已将涉案房屋腾退，并未继续使用和占用涉案房屋，原判事实认定错误。省直同人公司与案外入同邦公司案涉房屋的租赁关系于2016年6月20曰解除后，上诉人实际已将涉案房屋腾退。后因玩美公司有意继续承租案涉房屋，省直同人公司同意玩美公司暂时使用涉案房屋，并与玩美公司商谈续签租赁合同的相关事宜，在此期间省直同人公司还向玩美公司收取了部分租金。即2016年6月20日后，案涉房屋的实际占用方为玩美公司，不是上诉人麦加公司，原判事实认定错误。四、原判在判决主文部分引用“《中华人民共和国物权法》第37条”之规定，判决上诉人向省直同人集团赔偿损失，法律适用错误。本案原审中，上诉人曾当庭要求被上诉人省直同人公司明确其提起诉讼的请求权基础，省直同人公司明确是基于合同提起诉讼，而非基于物权提起的诉讼。但原判却在省直同人公司未主张任何物权权利的情况下，超出当事人选择的晴求权基础范围，强行引用物权法作为判决依据，法律适用明显错误。请求二审法院撤销杭州市西湖区人民法院(2017)浙0106民初10798号民事判决书，改判驳回被上诉人省直同人公司在原审中的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人省直同人公司承担。

被上诉人省直同人公司答辩称：关于诉讼主体的问题，上诉人对于事实属于理解错误。省直同人公司的授权是基于国有资产管理的授权，并非间接代理的授权，省直同人公司在一审中提供了直接的证据以及《说明函》。授权中的实质性的权利义务都归属省直同人公司。上诉人在本案中是次承租方，其地位跟本案的审理并无实质影响。一审中关于国有资产流失的说法上诉人并未提出，同时与同邦公司之间的租赁是整个大楼的出租，并不是小宗租赁，而且租赁手续完备。即使合同无效，次承租人还是要返还房屋。所以麦加公司的该抗辩理由还是不能成立。本案省直同人公司就是根据租赁合同要求麦加公司腾退房屋，上诉人作为次承租人必须承担法律上的合同租赁义务。省直同人公司不认可2016年6月20日腾退房屋的说法，该事实并不存在。在租赁关系结束之后，根据物权法赔偿损失占有的角度判罚是正确适用法律。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

玩美公司针对麦加公司的上诉答辩称：玩美公司交2个月的房租，是因为省直同人公司跟同邦公司之间的纠纷，不知道该交给谁，最终由第三方借给玩美公司两个月租金之后，玩美公司付给了省直同人公司。玩美公司是处于倒闭状态。

本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。2016年6月20日，省直同人公司与案外人同邦公司关于案涉房屋部分的租赁关系解除。同邦公司无法实际履行其与麦加公司之间的《商铺租赁合同》，同邦公司与麦加公司的转租合同因履行不能而随之解除，麦加公司作为次承租人，应及时腾退房屋并交还省直同人公司。上诉人麦加公司上诉主张其于2016年6月20日将案涉房屋交还省直同人公司，之后案涉房屋并非其实际占用，之后占有使用费不应由其承担。麦加公司没有证据佐证其2016年6月20日已经将案涉房屋交还给省直同人公司的事实，麦加公司应承担举证不能的责任。同时麦加强公司作为次承租人，有义务将案涉房屋交还省直同人公司，而不是麦加公司所称租赁后将案涉房屋交由玩美公司实际使用而无需承担责任。玩美公司非案涉房屋租赁合同当事人，麦加公司与玩美公司之间的责任承担问题，可另行处理。浙江省省级机关事务管理局授权省直同人公司代表浙江省省机关事务管理局全权办理政苑小区省直专用房（公建部分）的开发、建设、招商、租售、物业管理、银行融资等经营活动。省直同人公司作为出租方与同邦公司作为承租方签订房屋租赁合同，现麦加公司没有证据证明同邦公司对省直同人公司作为案涉房屋的出租方提出异议。麦加公司作为次承租人，认为省直同人公司本案诉讼主体不适格的理由不能成立。综上，麦加公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13856.04元，由上诉人浙江麦加实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张一文

审判员　　徐　丹

审判员　　毕克来

二〇一八年九月十四日

书记员　　何英杰