江苏洁净环境科技有限公司与苏州净瑞环保科技有限公司对外追收债权纠纷一审民事判决书

苏州市吴中区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0506民初1401号

原告：江苏洁净环境科技有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇宝带西路延伸段。

诉讼代表人：王亚丽，该公司管理人负责人。

委托诉讼代理人：史敏寅，江苏辰海律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆姿，江苏辰海律师事务所实习律师。

被告：苏州净瑞环保科技有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇万禄路****。

法定代表人：张洪图，总经理。

委托诉讼代理人：赵同双，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：车犇，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。

原告江苏洁净环境科技有限公司（以下简称洁净公司）与被告苏州净瑞环保科技有限公司（以下简称净瑞公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2020年3月6日立案。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洁净公司委托诉讼代理人史敏寅、陆姿，被告净瑞公司委托诉讼代理人赵同双、车犇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告洁净公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付其自2019年4月20日至2020年3月17日的租金6758000元；2、请求判令被告支付原告至2020年3月17日逾期支付租金的违约金155806元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：吴中法院于2018年3月26日裁定受理洁净公司破产清算一案，并于2018年3月29日指定江苏辰海律师事务所为管理人。原、被告于2018年9月30日签订《建筑物及机器设备租赁合同》，被告承租其位于苏州市吴中区木渎镇宝带西路延伸段的苏州餐厨垃圾处理项目厂区内的全部建筑物、机器设备等财产，并约定了租金、租赁期限、违约责任等。该租赁合同已于2019年3月19日到期，但到期后被告仍继续使用其厂房、机器设备等财产，至今未搬离。故租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告已支付租金至2019年4月19日，洁净公司名下房地产、单项资产、无形资产和存货已于2020年2月27日拍卖成交，洁净公司管理人与买受人签署《拍卖成交确认书》并在该协议第六条约定“双方确认自2020年3月18日（含当日）起往后的租金、占有使用费等收益归买受人所有，2020年3月18日（不含当日）前的租金、占有使用费等收益归拍卖人（即洁净公司管理人）所有”，故其有权收取截至2020年3月17日及以前的租金及违约金。

被告净瑞公司辩称，1、原告主体不适格，原告所提交的申请书加盖的公章为洁净公司管理人，本案系追回破产财产案件，应以洁净公司名义起诉。2、案涉租赁合同部分有效，部分无效。出租物中部分建筑物没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房产证，涉及该部分的租赁合同无效。3、原告未按合同约定向其完整交付租赁物，例如宿舍楼一直未交付，办公楼大部分由原告自行使用，其仅适用少部分，设备车间其只使用了17号楼。评估报告中所提及的动产许多其都没有看到实物，有些在别人处保管，有些在外维修，还有些应属洁净公司对其的共益债务，也被作为租赁标的物出租给其。还有一辆奥迪汽车被相城法院扣押，从未交付给其使用。4、受新冠××疫情影响，案涉处理系统主要用于处理餐厨垃圾，但自2019年12月底开始至今所有餐饮业基本处于停滞状态，没有原料生产，损失巨大，本次疫情属于不可抗力，要求调减租金。5、房产税申报纳税有两种计税方式，一种以自用房产方式纳税，一种以出租房产方式纳税。原告一直以自用房产行使申报房产税，可以反推原告未按约交付租赁物。6、原告未按约全额开票，故其不存在逾期支付租金的情况，不应承担逾期违约金。

本院经审理认定事实如下：

2018年3月26日，本院作出（2018）苏0506破申5号民事裁定书，受理苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司（以下简称永大小贷）对洁净公司的破产清算申请。后，本院于2018年3月29日指定江苏辰海律师事务所为洁净公司管理人。

2018年9月30日，原告洁净公司（乙方、出租方）与被告净瑞公司（甲方、承租方）签订1份《建筑物及机器设备租赁合同》，就甲方租赁乙方位于苏州市吴中区木渎镇宝带西路延伸段的苏州餐厨垃圾处理项目厂区内的全部建构筑物、机器设备等相关事宜，约定如下：一、租赁物清单：（1）机器设备清单及概况以编号苏恒安信评报字（2018）XXXX号评估报告为准。（2）建构筑物（含办公场所）清单及概况以苏信谊行估字（2018）第XXXX-A号报告为准。（3）存货以2018年8月1日甲方向乙方出具的承诺书及附件为准。上述机器设备及建筑物以下合称“租赁物”。二、租赁期限：2.1租赁期限暂定12个月，自2018年3月20日起至2019年3月19日止。2.2如甲方提前终止租赁的，应提前30天向乙方书面提出，租赁期限至资产交接完毕之日止。2.3如乙方提前终止租赁的，应提前30天向甲方书面提出，自甲方收到解除通知期满30日时，本租赁合同自动终止。2.4租金/使用费的结算以实际使用期限为准。三、租赁价格：鉴于甲方承建政府“6+2”项目，垫付资金巨大，乙方同意甲方租赁本合同项下所有建筑物及机器设备等的租金为优惠价620000元/月，包含税金。四、租金的支付：4.12018年3月20日至2018年9月20日租金272万元，甲方自双方签署本协议之日起5日内支付完毕（已扣除甲方已支付的100万元使用费）。4.2正常情况下，租金每满1个月结算一次，按自然月周期进行结算，并由甲方在1个月期满后的次月10日前向乙方支付上月租金。在甲方支付租金前乙方应先向甲方出具相应金额的合规发票，否则，甲方有权顺延付款。4.3如租赁物因乙方原因不能正常使用导致甲方停止生产经营的，对于停产期间的租赁费甲方不需支付。五、双方责任与义务：5.1甲方责任与义务5.1.1甲方应按乙方与苏州市政府和主管部门的相关协议和要求运营管理乙方的苏州市餐厨垃圾处理项目（包括收运、处理、及资源化利用）。5.1.2甲方自觉接受乙方或政府授权的监管方的监管……5.1.5应乙方所在地政府及相关部门的要求，需要对乙方的苏州餐厨处理项目的提标或改造的，甲方应配合政府及时完成，由此产生的投入和费用由双方另行商议。……5.1.7租赁期间，甲方独立组织生产经营，自负盈亏。5.2乙方责任与义务5.2.1乙方保证租赁的建筑物及租赁设备处于良好状态，可以被正常使用；建筑物的证照齐全并合法有效。5.2.2租赁物在正常使用情形下的维修、保养、维修费用由甲方承担，乙方全力提供技术支持。……六、租赁物及原材料、产成品所有权：6.1本合同租赁物清单中的机器设备的所有权及建构筑物清单中的建筑物产权归乙方所有。因租赁物产权纠纷或抵押权人行使抵押权给甲方造成停产等损失的，由乙方负责赔偿。6.2租赁期间，甲方利用乙方租赁物生产经营所得的所有半成品、产品等均属甲方所有。6.3租赁期间，甲方销售油脂、饲料等产品的销售收入均归甲方所有，租赁期间，苏州市政府及各区政府支付的餐厨垃圾收运、处置补贴收入均归甲方所有。

苏恒安信评报字（2018）XXXX号洁净公司因破产清算涉及的单项资产清算价值的评估报告摘要部分特别事项说明：（一）权属等主要资料不完整或存在瑕疵的情形：①纳入评估范围的车辆及运输工具评估明细表中序号为32的吸污车1辆，未领取车辆行驶证及牌照。②纳入评估范围的在建工程-设备设施评估明细表中序号为3的厌氧发酵储罐2组，根据管理人提供的建造合同，该储罐的建造者为净瑞公司。（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素：①纳入评估范围的车辆及运输工具评估明细表中序号为20的奥迪汽车1辆（车牌苏Ｅ×××**）已于2017年10月23日被相城法院查封并扣留在其驻地。本次申报评估的固定资产部分机械、辅助配套设备和车辆及运输工具存在他项权利，依据委托人提供的信息，抵押权人为永大小贷。该评估报告所附固定资产-机器设备评估明细表载明设备名称、规格型号、数量等，部分设备备注未见实物、已拆解、被案外人拉走、已处置、已遗失、实物存在报废等情况。

苏信谊行估字（2018）第XXXX-A号房地产估价报告载明估价对象为洁净公司所拥有的位于苏州市吴中区木渎镇XXXX号房地产（含未登记房屋、室内装饰装修及厂区附属物），房屋建筑面积合计14177.34平方米（其中证载房屋面积合计9046.49平方米，未登记房屋面积合计5130.85平方米），土地使用权面积26642.7平方米。其中幢号1至6号为证载房屋，7至20号均为无证房屋。

另查，2020年4月3日，案外人水发鲁控环保科技（苏州）有限公司（以下简称水发鲁控公司）通过淘宝网司法拍卖平台竞得洁净公司名下位于苏州市吴中区木渎镇XXXX号房地产、单项资产、无形资产及存货。水发鲁控公司与洁净公司管理人签订1份拍卖成交确认书，约定2020年3月18日起，洁净公司管理人在本次拍卖中拍卖的洁净公司名下上述房地产、单项资产、无形资产及洁净公司、洁净公司管理人与净瑞公司签署的《承诺书》项下的全部权利义务转移给买受人。自2020年3月18日（含当日）起往后的租金、占有使用费等收益归买受人所有，2020年3月18日（不含当日）前的租金、占有使用费等收益归拍卖人所有。

原、被告一致确认租金开票及付款情况如下：2018年3月20日至2018年9月19日期间的租金，原告于2018年10月11日开具相应发票，2018年9月20日至2018年12月19日的租金，原告于2019年3月12日开具相应发票，2018年12月20日至2019年4月19日的租金，原告于2019年6月11日开具相应发票，2019年4月20日至2019年6月19日的租金，原告于2019年10月14日开具相应发票，2019年6月20日至2019年12月19日的租金，原告于2020年1月17日开具相应发票，2019年12月20日至2020年3月18日期间的租金原告尚未开票。被告实际于2018年9月5日支付1000000元，于2018年11月29日支付500000元，于2018年12月7日支付220000元，于2018年12月10日支付500000元，于2018年12月29日支付300000元，于2019年1月31日支付300000元，于2019年3月5日支付900000元，于2019年3月14日支付620000元，于2019年5月28日支付1240000元，于2019年5月31日支付620000元，于2019年6月6日支付620000元，于2019年10月8日支付620000元，于2019年12月27日支付620000元，余款80600000元未付。原告主张每月租金自逾期之日起按日利率万分之1.75计算违约金至2020年3月17日合计金额为155806元。

以上事实，由原告提供的民事裁定书、决定书、《建筑物及机器设备租赁合同》、拍卖成交确认书、发票、付款凭证，被告提供的评估报告及当事人陈述等证据予以证实。

原告称，被告自2018年3月20日起接受苏州市市容市政管理人的临时委托，在其厂区内经营。自该日起其不再自行运营公司，厂区内仅有被告一家经营。签订案涉《建筑物及机器设备租赁合同》时被告已在其厂区内经营6个月，对厂区内情况清楚知晓。其在2018年8月27日洁净公司第一次债权人会议中向包括被告在内的债权人发放了会议资料，该会议资料中包括被告所举证的两份评估报告的部分内容，被告未对此提出异议。在两份评估报告中已对无证房屋、租赁物情况予以披露。故在签订案涉《建筑物及机器设备租赁合同》时其已实际交付租赁物，被告已明知厂区情况，实际占有并使用租赁物且进行了改造。应视为被告在签约时对租赁物现状及是否能够实际使用的风险予以认可，不存在其未披露租赁物现状导致履行不当的问题。被告作为承租人，在2018年3月20日已收到全部租赁物的情况下有权决定是否实际使用租赁，被告以对租赁物的实际使用障碍情况已充分了解情况下，以其未交付租赁物抗辩，无事实与法律依据。案涉《建筑物及机器设备租赁合同》的租金是根据审计报告记载的被告2018年4月至8月收入为2226289.17元，按2015年、2016年、2017年其固定资产折旧和土地摊销的三年占营业收入的平均占比17.92%测算，被告运营其公司应分摊利润为3986535.02元，每月净利润797307元。考虑被告实际履行前承担及在实际履行过程中可能支付了6+2项目的部分资金，其对被告租金予以优惠，最终双方约定每月租金620000元，被告实际不仅租用其厂房设备而已，实际其生产人员、无形资产（专利技术等）亦由被告使用，管理人未将前述生产要素纳入租金收取范围，还在原应收取租金基础上进行折让。故应当支持其诉请。同时对于被告所抗辩的主体问题，其表示洁净公司管理人系洁净公司诉讼代表人，有权代表洁净公司履行职责、处分权利，故有权提出相应的诉请。同时，原告表示虽然合同约定其需先开具发票，但因被告存在长期结欠租金的情况，其再开具发票会造成税金损失，故其还有最后两期发票未开，但这并不能构成被告不付租金的理由。为证明其主张，原告还提供了如下证据：

1、洁净公司第一次债权人会议会议资料。第70至74页内容插入了洁净公司的房地产及单项资产的评估报告。

2、甲方为苏州市市容市政管理局、乙方为净瑞公司、2018年3月20日签订的苏州市区餐厨废弃物应急收运和处置协议，载明：鉴于1、2015年1月12日，苏州市市容市政管理局与洁净公司签订《苏州市区餐厨废弃物收集、运输和处置委托经营协议》（以下简称委托经营协议），继续委托洁净公司对苏州市区食品生产经营者在2013年8月1日至2023年7月31日期间所产生的餐厨废弃物进行收集、运输和处置。2、因洁净公司面临破产困境，洁净公司向甲方申请紧急启动餐厨废弃物收集、运输、处置应急预案，推荐净瑞公司开展应急收运和处置工作，洁净公司同净瑞公司签订了《建筑物及机器设备租赁合同》。根据《苏州市区餐厨废弃物收集、运输和处置应急预案》，为确保餐厨废弃物处置工作正常开展，确定由乙方开展苏州市区餐厨废弃物临时应急收运和处置工作，并临时享有和承担洁净公司在委托经营协议中的权利和义务。故甲乙双方约定：甲方同意在本协议约定期间由乙方享有和承担委托经营协议中所约定的权利和义务。乙方保证严格按照上述委托经营协议中约定的原应由洁净公司履行的所有义务，绝对服从苏州市政府及相关部门的监管，并承诺不因洁净公司的债务问题影响到餐厨废弃物的收集、运输和处置工作。乙方应当根据《苏州市区餐厨废弃物收集、运输、处置监管考核办法》的规定，服从苏州市市容市政管理局对乙方收集、运输、处置餐厨废弃物工作进行监管考核，甲方有权就乙方违反委托经营协议约定的行为追究其违约责任。……乙方有权获得政府每月支付的综合补贴费等收入。具体操作办法按委托经营协议约定条款执行。协议约定的临时委托期为6个月，自2018年3月20日至2018年9月20日。

3、苏亿鑫审字（2018）XXXX号洁净公司审计报告，系审计部门受洁净公司委托对净瑞公司2018年3月20日至2018年8月31日经营情况进行审核，审核结果为：苏州市市容市政管理局与净瑞公司签订苏州市区餐厨废弃物应急收运和处置协议，协议临时委托期为2018年3月20日至2018年9月20日。期间净瑞公司处理餐厨垃圾废弃物利用了洁净公司的固定资产和场所应分摊的每月利润为797307元，即洁净公司的固定资产和场所的机会成本的收益。

4、洁净公司债委会微信群聊截图，管理人在群内询问管理人是否同意根据净瑞公司提出的意见，因疫情影响，减免2个月租金。吉标梅、王洪良、吉刚、钱惠民四人均表示不同意。

被告净瑞公司发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，出租人交付标的是首要义务，原告未完全向其交付租赁标的物，以奥迪汽车为例，其在使用相关资产期间从未见过该奥迪汽车，但原告在与标的资产购买人交割时直接将该奥迪汽车交付给了水发鲁控公司，故原告未按约交付标的。对证据2真实性认可，关联性不认可。对证据3真实性认可，但该审计报告专业性较差，双方确实是原告提出以审计报告结果中固定资产折旧占收入比重、考虑其为6+2项目投入资金等因素核算租金金额，双方磋商后按62万元每月计算。对证据4真实性认可，其是债委会成员，但管理人在该群内发表意见时应当有自己的法律分析意见，表明案件存在的风险和机会，随后让债委会成员表态，但现在表态的人都是与其存在直接、间接利益冲突的人，其他人并未表态，不能作为法院裁判的依据。

被告净瑞公司称，其原设立于原告厂区内，与原告签署了其他租赁合同，租用原告的一个办公室设立登记，但实际工作人员均在苏州市办公。后其在2018年3月20日实际运营了原告厂区的案涉运营设备，主要包括17号车间和地沟油两项，并非接收了所有的租赁物。原告仅向其交付了门卫室、17号生产车间、发电机（发电机共2台，1台系原告出租给其，另1台系原告对其的共益债务）、行政楼的一楼、二楼及三楼的部分，地，地沟油活楼一楼食堂是大家共用。宿舍楼因历史遗漏问题，一直有洁净公司外包的收地沟油的人员居住。同时，被告表示部分无证房屋虽然其进行了使用建设，但实际是为了原告的6+2项目而建设。故该部分租金应当扣除。其还申请对原告未按租赁合同约定交付的租赁物、其因垫付资金承建6+2项目而无需支付租金的建筑物、厌氧罐在租赁期间（2018年3月20日至2020年3月17日）的使用费进行鉴定。被告还提出，其主营业务是处理餐饮行业的餐厨垃圾，自2019年12月底至2020年4月初，因受新冠××疫情影响，其损失巨大，故该期间租金应当全免。为证明其主张，被告还提供了如下证据：

1、2020年1至4月被告餐厨垃圾收运量同比下降情况汇总表、2019年1-4月及2020年1-4月苏州市吴中区、相城区、姑苏区、2019年1-4月高新区餐厨垃圾收运量统计表，共计28页，包括泔脚、地、地沟油两部分证明其收到新冠××疫情影响，2020年1月至4月间所经营的餐厨垃圾收处业务量同比出现巨大下滑。

2、苏州市疫情防控第14号通告、相城区委宣传部微博号今日相城的2020年4月9日发布内容的网页截图。拟证明疫情发生后，江苏省自2020年1月启动一级响应，苏州市餐饮行业自2020年1月至3月19日期间一直停业，3月19日起部分业务可以自主附页。2020年4月8日起部分城区的餐饮行业才被允许在满足条件的情况下分批次回复宴席业务，以相城区为例，仅有49家允许经营，绝大部分当时没有允许营业，导致其收入出现巨大下滑。

3、收入（销售额）对比情况汇总说明及增值税纳税申报表，系其在2019年4月及2020年4月向税务机关填报的纳税情况，可以体现其2020年1-4月受疫情影响，销售额与去年同期相比减少800余万元，同比下降约47%。

4、证人张某,4的证人证言。证人自称是被告的员工，在进入被告处工作前是原告员工，且在原告管理人接手管理原告事务后，聘请其作为临时工作人员，临时聘用合同在2020年3月26日终止。2020年2月底3月初，被告公司委派其与原告管理人关于因疫情影响减免房租事宜进行商谈，原告管理人答复其虽然政府出台的文件是针对国有房产，但会积极响应政府号召，原则上可以减免2个月租金，但是有条件：1、被告要支付之前拖欠的房租，2、原告减免的2个月期间的税收例如房产税等要由被告承担，3、原则上可以减免但是需要向法院和债权人报备。由于被告未能支付之前拖欠的房租，所以此后没有继续谈下去。

原告发表质证意见如下：证据1、2、3真实性、合法性无异议，关联性不认可，2020年开始高新区收运量为0是因为被告自2019年开始就不收运高新区垃圾，且疫情爆发于2020年1月底，被告在疫情前经营下滑属于正常经营风险，且2020年、2月是中国农历春节期间，老百姓没有上餐馆的生活习惯。故被告要求自2019年12月底开始减免租金没有依据。纳税申报表内容是被告自行填写的。且根据其提供的审计报告可看出其折旧土地摊销很高，其是破产企业，部分债权人明确表示不同意减免租金，且减免租金会导致其财产损失，损害债权人利益，其不同意减免租金。对证据4真实性、关联性均无异议。

本院认为，本案争议焦点如下：一、本案原告主体是否适格。二、案涉《建筑物及机器设备租赁合同》的效力。三、被告要求减免部分租金的意见能否支持。四、原告主张的违约金能否支持。

关于争议焦点一：人民法院裁定受理破产申请并指定管理人，管理人根据法律规定履行职责，有权管理和处分债务人的财产。本案中，原告洁净公司进入破产程序，其管理人有权在保证债务人财产安全，使债务人财产价值得到最大实现的前提下管理和处分洁净公司财产，亦有权代表洁净公司向洁净公司的债务人提起诉讼实现债权。故本案原告主体适格。

关于争议焦点二：原、被告于2018年9月30日签订的《建筑物及机器设备租赁合同》是针对洁净公司位于苏州市吴中区木渎镇宝带西路延伸段的苏州餐厨垃圾处理项目厂区内全部建构筑物、机器设备等标的物的整体租赁合同，该合同约定的租赁物包括以相应评估报告所记载的机器设备、建构筑物、存货等。被告抗辩该《建筑物及机器设备租赁合同》中部分建筑物没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房产证，涉及该部分的租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。作为案涉《建筑物及机器设备租赁合同》租赁物依据之一的苏信谊行估字（2018）第0718-A号房地产估价报告显示，洁净公司拥有的案涉房地产包含面积合计5130.85平方米的无证房屋，原、被告均确认该部分无证房屋未取得建设工程规划许可证，故以该部分房屋为租赁标的的租赁合同无效。其余租赁物系动产或有证不动产，对应的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。对于合同有效的部分租赁物，被告应当按照约定支付租金。对于无效的部分租赁物，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予支持。

关于争议焦点三：第一，被告以原告未交付全部租赁物、其垫付资金承建6+2项目的部分建筑物、设备为由要求扣减租金，依据不足，不予采纳。首先，案涉《建筑物及机器设备租赁合同》约定租赁物以两份评估报告为准，两份评估报告明确记载了租赁物中动产、不动产的现状，包括部分设备未见实物、车辆被查封扣押等内容。故在签订案涉租赁合同时，被告对租赁物情况是明知且同意的。其次，根据原、被告的陈述，结合《建筑物及机器设备租赁合同》所约定的租期，被告在2018年3月20日接受苏州市市容市政管理局的临时委托，开展苏州市区餐厨废弃物临时应急收运和处置工作，此时被告已实际接收原告厂内相关生产经营设施，对案涉租赁合同的租赁物情况已有充分了解。最后，被告承租至今未就租赁物交付向原告提出异议，且已实际按每月620000元支付了8060000元租金，在已承租两年之久时再以出租人未交付全部租赁物为由要求扣减租金，依据不足。对于被告要求对该部分扣减的租金进行鉴定的申请，本院不予准许。第二，被告以受新冠疫情影响损失巨大为由要求减免4个月租金。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，本院组织双方调解未成。根据被告举证，被告主营业务系收运餐饮行业的餐厨垃圾，江苏省人民政府根据新冠疫情情况于2020年1月25日起启动一级响应，被告营业收入因此明显减少，本院根据公平原则，酌情减少承租人2个月的租金及占有使用费。故被告还需支付原告租金及占有使用费合计5518000元。

关于争议焦点四：原告要求被告按日利率万分之1.75支付违约金，被告认为根据合同原告负有先行开票的义务，原告未按约开票故其不应承担违约金。本院认为，根据双方合同约定甲方逾期支付租金，自逾期之日起按收租金金额万分之一点七五每日支付违约金，在甲方支付租金前乙方应先行开票，否则甲方有权顺延付款。本案中原告所主张的租金，原告分别在2019年10月14日开具124万元发票，在2020年1月17日开具372万元发票，故本院酌情调整违约金为以开票金额自开票次日起按日利率万分之1.75计算至2020年3月17日止，经核，违约金为71827元。

综上，被告应支付原告2019年4月20日至2020年3月17日期间的租金及占有使用费5518000元及违约金71827元。

依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告苏州净瑞环保科技有限公司于本判决生效起十日内给付原告江苏洁净环境科技有限公司租金及占有使用费5518000元及违约金71827元。

二、驳回原告江苏洁净环境科技有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费60197元，由原告江苏洁净环境科技有限公司负担9268元，由被告苏州净瑞环保科技有限公司负担50929元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。

审　判　长　　沈　歆

人民陪审员　　杜卫敏

人民陪审员　　苏　华

二〇二〇年九月二十五日

书　记　员　　俞佳平