某某、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省洛阳市西工区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0303民初2694号

原告（案外人）：***，女，1989年6月1日出生，汉族，住河南省偃师市。

委托诉讼代理人：刘亮，河南晟品律师事务所执业律师。

被告（申请执行人）：***，女，1954年11月8日出生，汉族，住河南省孟津县。

委托诉讼代理人：冀雅娇，河南大鑫律师事务所执业律师。

第三人（被执行人）：河南绿都置业有限公司，住所地：洛阳市西工区凯旋西路24号院1幢811、812室。

法定代表人：孙万社。

原告***与被告***、第三人河南绿都置业有限公司（以下简称绿都公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人刘亮、被告***及其委托诉讼代理人冀雅娇到庭参加诉讼。第三人绿都公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于洛阳市老城区的强制执行，并解除该房产的查封；2.确认位于洛阳市老城区归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年原告与王明霞签订合同，约定原告购买王明霞位于洛阳市老城区房产，并将位于该小区3幢负02号地下室留于***。原告支付了所有购房款，王明霞向原告交付了销售不动产发票及收据，绿都公司已经将涉案地下室交付***使用至今，且原告就涉案地下室已经到物业公司办理相关手续。***与绿都公司民间借贷纠纷一案，洛阳市西工区人民法院作出（2020）豫0303民初284号民事判决书，判决生效后，***向法院申请执行，案号（2020）豫0303执1175号，执行过程中将3幢负02号地下室予以查封。2021年3月12日，***提出书面执行异议，并提供购房凭据等相关证据，要求解除查封并中止上述地下室的执行。法院裁定驳回了***的异议，并明确告知可在15日内另案起诉。原告认为其购买地下室后虽未办理过户登记，但已按合同支付全部价款并占有标的物至今。依据法律规定，原告享有案涉地下室的物权期待权不仅受法律保护，而且优先于金钱债权，故应解除查封终止对案涉地下室的执行。

被告***辩称，1.原告提出的意见，无证据予以证明，不具备阻却执行、确权的条件。原告未提交其与绿都公司签订的合法有效的书面买卖合同和支付全款的银行流水，不能证明交易的真实性。原告无证据证明在法院查封前已经合法占有该不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记，不具备阻却执行条件。原告提交的发票付款方为王明霞，开票金额24985元，不能证明是原告用于购买案涉执行标的。2.***提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的规定。3.原执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，***提起执行异议之诉无事实及法律依据，应予以驳回。

第三人绿都公司未作陈述。

根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：

***诉绿都公司、河南银祥投资担保有限公司合同纠纷一案，在诉讼保全阶段查封了绿都公司名下位于洛阳市老城区院3幢负01、负02、负03、负04、负05、负06共六套房产。本院于2020年4月3日作出（2020）豫0303民初284号民事判决书，判决绿都公司于本判决生效后十日内偿还***借款本金374000元及利息66000元。因绿都公司未履行判决书确定的义务，***向本院申请执行要求执行保全阶段查封房产。案外人***对本院执行的位于洛阳市老城区房产提出书面异议，要求解除该房产的查封。本院于2021年4月27日作出（2021）豫0303执异43号民事裁定书，裁定驳回***的异议请求，并告知案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内提起诉讼。***于2021年5月20日向本院提起执行异议之诉。

2017年6月16日，王明霞（卖方、甲方）、***（买方、乙方）、洛阳铭曦房产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定***购买王明霞位于春都路××院绿都××单元××号房产，建筑面积83.88平方米，价格33万元。***办理的该房产的不动产登记证书，证号：豫（2017）洛阳市不动产权第0××7号。案涉洛阳市老城区院3幢负02号，规划用途仓储，面积16.33㎡，登记在绿都公司名下。

绿都公司开具的《收据》显示2011年8月8日王明霞向绿都公司交纳地下室3-02款项24985元，2013年8月15日绿都公司为王明霞开具该地下室的发票。该《收据》、《发票》原件现由***持有。

2021年6月10日，洛阳富佳物业管理有限公司出具《证明》一份，载明：金福佳苑（绿都?阳光佳苑）房号：3-02号地下室，已于2013年8月15日交付使用。

2021年6月15日，绿都公司出具《情况说明》一份，载明：王明霞于2013年8月15日购买绿都公司开发的金福佳苑（阳光佳苑）小区，房号3-02号地下室，已经开具收款收据、发票。根据物权法及相关的法律法规规定，该小区的地下室不能办理房屋产权证，开发商不能和买受人就单独地下室签订房屋买卖合同，开发商给买受人统一开具发票，不动产发票，可以证明买受人对该地下室拥有所有权和使用权。

本院认为，第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在绿都公司名下，绿都公司出具了证明显示案涉地下室非因买受人的原因未办理过户登记。***提供了绿都公司给王明霞出具的《收据》、《发票》原件，能够证明绿都公司与王明霞就案涉地下室的买卖合同关系成立，并已全部支付全部价款。***购买了王明霞位于绿都阳光佳苑3栋1单元502号房产，并持有王明霞交付的《收据》、《发票》原件，其主张购买房产时王明霞将地下室留与***的意见，本院予以采信。***与王明霞之间就案涉地下室实际存在买卖合同关系，并已实际履行完毕。第二，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。因此，***要求确认其享有案涉地下室所有权的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、不得执行洛阳市老城区；

二、驳回***的其他诉讼请求。

案件受理费424元，由***负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判员　武　浩

二〇二一年十一月十八日

书记员　史向丹