上诉人湖南锦霖建设有限公司（以下简称锦霖建设公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司衡阳分公司（以下简称电信公司衡阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

湖南省衡阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘04民终696号

上诉人（原审被告）：湖***建设有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区船山西路48号4栋9楼。

法定代表人：刘柳，总经理。

委托诉讼代理人：罗雪锋，湖南德巍律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘璇，湖南德巍律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司衡阳分公司，住所地：衡阳市石鼓区蒸水桥桥邮电新村。

法定代表人：周小玩，该公司总经理。

委托诉讼代理人：裴占刚，湖南秦湘律师事务所律师。

上诉人湖***建设有限公司（以下****建设公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司衡阳分公司（以下简称电信公司衡阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2019）湘0408民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

锦霖建设公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法确认《房屋租赁合同》已于2014年12月解除，并改判锦霖建设公司不承担租金及租金逾期利息的给付责任；本案诉讼费由电信公司衡阳分公司承担。事实与理由：一审法院对锦霖建设公司在一审举证期限前提出的反诉请求不予受理，属程序违法。因涉案房屋漏水一直未得到解决，2014年底锦霖建设公司与电信线路局就2014年12月前的租金结算完毕后，便搬离涉案房屋，租赁合同已于2014年12月解除，故对2014年12月后的租金锦霖建设公司无需承担支付义务，更不存在给付逾期利息的法律基础。即使锦霖建设公司应承担部分支付租金义务，由于电信公司衡阳分公司未能提供符合约定的租赁物，租金应相应减少，且不应支持其逾期利息的请求。

电信公司衡阳分公司辩称，根据相关法律规定，反诉可以合并审理也可以另行起诉，一审程序合法。锦霖建设公司主张涉案合同于2014年12月底解除没有事实依据。假设涉案房屋漏水，根据合同约定出租方如不维修，承租人可自行维修，费用由出租人承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

锦霖建设公司向一审法院起诉请求：判令依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；判令锦霖建设公司支付电信公司衡阳分公司房屋租金共计406135元以及逾期付款的利息58544.79元，暂合计金额为464679.79元（逾期付款利息暂计算至2019年6月10日，之后利息仍按年利率6%计算至租金全部付清时止）；本案的诉讼费用由锦霖建设公司承担。

一审法院认定事实：电信公司衡阳分公司系衡阳市蒸湘区船山西路48号4栋9楼房屋的所有权人。2011年11月30日，中国电信股份有限公司衡阳长途线路局（以下简称电信线路局）作为衡阳市蒸湘区船山西路48号4栋9楼房屋的出租人与锦霖建设公司签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于衡阳市蒸湘区船山西路48号4栋9楼房屋，建筑面积600平方米，出租给被告锦霖建设公司使用；租赁期限自2011年12月1日至2021年11月30日；该房屋租金为70000元/年，且约定租金3年内均为70000元/年，从第4年起，租金每年递增5%。租金支付时间为每年12月10日前。电信线路局应当向被告锦霖建设公司出具结算凭证。合同签订后，电信线路局依约向锦霖建设公司交付房屋。锦霖建设公司仅缴纳了前三年的租金70000元/年，总计210000元。2014年12月28日，电信线路局建制划归电信公司衡阳分公司，电信公司衡阳分公司承继了本案《房屋租赁合同》。锦霖建设公司未向电信公司衡阳分公司支付2014年后的房屋租金。电信公司衡阳分公司为维护自身的合法权益，特提起诉讼，故酿成本案纠纷。

一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。电信公司衡阳分公司依法承继了电信线路局，锦霖建设公司未按约定支付房屋租金，已构成违约，应承担本案民事责任。一、关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，锦霖建设公司自2014年起未再向电信公司衡阳分公司支付租金，致使不能实现合同目的，诉请涉案合同解除，于法有据，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。锦霖建设公司辩称涉案房屋在2014年出现房屋漏水致使房屋不能继续使用，并通知了电信线路局进行维修，但电信线路局并未进行维修，涉案合同应当于2014年解除，2014年12月份之前的租金已经支付完毕，锦霖建设公司不应再支付租金。且电信公司衡阳分公司提供的房屋漏水，影响了锦霖建设公司的办公，应当予以核减租金。从锦霖建设公司提供的证据来看，锦霖建设公司提供的证据不足以证明其辩称的事实发生，故锦霖建设公司的辩称涉案合同于2014年已经解除，无事实依据，该院不予支持。二、关于租金的问题。锦霖建设公司辩称电信公司衡阳分公司没有向锦霖建设公司主张租赁费，对超过诉讼时效的租金，锦霖建设公司有权不支付。该院认为，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。在租赁合同持续履行的前提下，债权人提起诉讼时效尚未超过最后一期租金的诉讼时效，各期租金的诉讼时效可一并计算。本案中，涉案房屋租赁合同并未解除，处于持续履行的状态，电信公司衡阳分公司提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效，各期租金的诉讼时效可一并计算。电信公司衡阳分公司诉请锦霖建设公司支付2014年12月1日至2019年11月30日的租金406135元。本案的租金应自2014年12月1日计算至2019年11月30日止，应为406133.89元（2014年租金为73500元；2015年租金为77175元；2016年租金为81033.75元；2017年租金为85085.43元；2018年租金为89339.71元）。三、关于逾期付款利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，衡阳电信公司衡阳分公司要求锦霖建设公司对未付租金按年利率6%的标准计收逾期付款利息，符合逾期交纳租金对其造成实际损失的范围，以衡阳电信公司衡阳分公司诉请为限，故衡阳电信公司衡阳分公司诉请逾期付款利息58455.79元（暂计算至2019年6月10日），后期逾期利息，按年利率6%计算自2019年6月11日起至清偿之日止，该院予以支持。四、关于房屋漏水造成损失赔偿问题。锦霖建设公司辩称电信公司衡阳分公司提供的房屋漏水，影响了锦霖建设公司的办公，应当由电信公司衡阳分公司进行赔偿。该案系房屋租赁法律关系。锦霖建设公司提出因涉案房屋漏水给其造成的损失，应当由电信公司衡阳分公司进行赔偿，系损害赔偿关系，与本案诉请不是同一法律关系，本案不作处理，锦霖建设公司应当另行向电信公司衡阳分公司请求赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除中国电信股份有限公司衡阳分公司承继中国电信股份有限公司衡阳长途电信线路局与湖***建设有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、湖***建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国电信股份有限公司衡阳分公司租金406133.88元、逾期付款利息58544.79元，总计464678.67元，后期逾期利息，按年利率6%自2019年6月11日起计算至清偿之日止；三、驳回中国电信股份有限公司衡阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4135元，由湖***建设有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：涉案租赁合同是否已于2014年12月底解除；一审未受理锦霖建设公司提出的反诉，程序是否严重违法。对此，本院作如下认定：

一、涉案租赁合同约定，锦霖建设公司因双方约定事由单方解除合同的，应及时书面通知出租方并及时迁离涉案房屋。合同履行过程中，锦霖建设公司未就解除合同事宜书面通知出租方，锦霖建设公司称已于2014年12月底口头通知，因电信公司衡阳分公司不予认可，锦霖建设公司亦无其他证据佐证，故不能认定涉案合同已于2014年12月底解除。

二、根据本案一审卷宗材料，不能反映锦霖建设公司向一审法院提出反诉的情况。即使锦霖建设公司在一审中提出反诉，一审法院未予受理，因该公司提出的反诉与本诉系可分之诉，即锦霖建设公司可另行诉讼。况且上述问题并不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项发回重审的法定条件。锦霖建设公司因涉案房屋漏水造成的损失可另行解决。

综上所述，锦霖建设公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8270元，由湖***建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　宏

审 判 员　　杨丽萍

审 判 员　　刘丽娅

二〇二〇年六月三日

法官助理　　贺碧清

书 记 员　　匡光美