某某与湖南锦霖建设有限公司、某某、某某、衡阳市嘉盛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

湖南省衡阳市中级人民法院

执行裁定书

（2019）湘04执异84号

异议人（案外人）：**。

委托代理人：***，湖南衡州律师事务所律师（一般授权）。

申请执行人：湖南锦霖建设有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区船山西路******。

法定代表人：刘柳。

委托代理人：钱书梅。

委托代理人：***。

被执行人：衡阳市嘉盛房地产开发有限公司，，住所地湖南省衡阳市蒸湘区解放西路**宏雁名仕华府****

法定代表人：左朝阳。

本院在立案执行申请执行人湖南锦霖建设有限公司（以下简称锦霖公司）与被执行人衡阳市嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人**对本院执行衡阳市东风北路277号广盛阁104号商业用房不服，向本院提出异议。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月19日进行了听证，异议人**及其委托代理人***，申请执行人锦霖公司的委托代理人钱书梅、***到庭参加听证，被执行人嘉盛公司经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查完毕。

**提出异议申请：请求本院中止对衡阳市东风北路277号广盛阁104号商业用房的执行。事实与理由是：异议人在2009年9月6日与本案被执行人嘉盛公司就案涉门面签订认购协议书，约定总价款202400元。2009年至2014年10月29日，异议人分三次向嘉盛公司支付购房款26万元。2014年12月29日，嘉盛公司向异议人交付了该门面，2016年异议人将该门面出租给他人使用，承租人在承租期间交纳了物业管理费。因嘉盛公司的原因，异议人要求办理该门面的过户手续未果。

锦霖公司答辩称：异议人于2009年交纳押金的时候案涉工程还没有开始施工，嘉盛公司也没有办理预售许可，签订购房合同时还没有施工图纸和具体房号，2014年10月29日交纳9万元时法院已经查封案涉门面，对交纳15万元的收据不予认可，请求驳回**的异议请求。

经本院查明，本院审理锦霖公司诉嘉盛公司建设工程施工合同纠纷一案，于2014年8月25日作出（2014）衡中法诉保字第67号民事裁定书，裁定查封嘉盛公司名下位于衡阳市珠晖区市东风北路277号广盛阁101、102、103、104室商用门面及2305、1803室住房。2018年7月26日本院作出（2014）衡中法民一初字第37号民事判决，判决：一、嘉盛公司在本判决生效之日起十日内支付锦霖公司工程款（不含钢材调差款）7940473.59元，其中的6125586.41元自2014年9月1日起，1088932.3元自2015年2月1日起，725954.88元自2016年2月1日起，均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至款项付清之日止；二、嘉盛公司在本判决生效之日起十日内支付锦霖公司钢材调差款1144234元；三、锦霖公司对本判决第一、二项的工程款7940473.59元和钢材调差款1144234元就涉案工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。嘉盛公司不服，向湖南省高级人民法院提出上诉。湖南省高级人民法院于2018年12月24日作出（2018）湘民终773号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。根据上述裁判文书查明的事实，锦霖公司和嘉盛公司于2009年6月签订该涉案工程的《建设工程施工合同》。

另查明，异议人**与嘉盛公司于2009年9月6日签订《“********”内部认购协议书》，约定**认购的案涉门面总房款为202400元，付款方式为分期付款，其中签订内部认购协议书时付购房款15万元，项目工程进度到15层时付房款2万元，项目交付时付清余款32400元。异议人提供了三张收据，即2008年12月11日交付房款15万元、2012年2月20日交付房款2万元、2014年10月29日交付房款9万元，总计26万元。嘉盛公司于2014年12月29日向异议人发出《通知》，将案涉门面交付给异议人使用。异议人于2016年3月13日与承租人签订《商铺租赁合同》，将案涉门面出租给他人使用，承租人交纳了水电费用。

本院认为，本案的争议焦点是：案外人**对案涉门面所享有的权利能否排除人民法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人虽然通过内部认购书的形式购买了涉案门面，但其在人民法院查封之后才占有该门面，故不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定。此外，案外人虽然提供了收据证明其已经支付了全部房款，但其并未提供相关转账记录或者取款凭证以资佐证，在收款人嘉盛公司未到庭听证的情况下，对其付款的真实性难以判定。其第一笔15万元房款系2008年12月11日交付，远早于其与嘉盛公司2009年9月6日签订《内部认购协议书》的时间，且其总计交付房款26万元，亦明显超过协议书约定的202400元，均不符合一般情理。因此，案外人的权利不能排除人民法院的执行。

综上所述，案外人**的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人**的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长尹驰

审判员**审判员***

二〇一九年九月二十三日

法官助理兼书记员***