中国电信股份有限公司衡阳分公司与湖南锦霖建设有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省衡阳市蒸湘区人民法院

民事判决书

（2019）湘0408民初2687号

原告：中国电信股份有限公司衡阳分公司，住所地：衡阳市石鼓区****邮电新村。

法定代表人：周小玩，总经理。

委托诉讼代理人：***、***，湖南秦湘律师事务所律师。

被告：湖南锦霖建设有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区船山西路48号4栋9楼。

法定代表人：刘柳，总经理。

委托诉讼代理人：***、**，湖南德巍律师事务所律师。

原告中国电信股份有限公司衡阳分公司（以下简称电信公司衡阳分公司）与被告湖南锦霖建设有限公司（以下简称锦霖建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告电信公司衡阳分公司的委托诉讼代理人***、***、被告湖南锦霖建设有限公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告电信公司衡阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告中国电信股份有限公司衡阳分公司与被告湖南锦霖建设有限公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告湖南锦霖建设有限公司支付原告电信公司衡阳分公司房屋租金共计406135元以及逾期付款的利息58544.79元，暂合计金额为464679.79元（逾期付款利息暂计算至2019年6月10日，之后利息仍按年利率6%计算至租金全部付清时止）；3、本案的诉讼费用由被告湖南锦霖建设有限公司承担。事实与理由：2011年11月30日，中国电信股份有限公司衡阳长途电信线路局（以下简称电信线路局）与被告锦霖建设公司签订《房屋租赁合同》。该协议约定，原告电信公司衡阳分公司将座落于衡阳市蒸湘区船山西路48号4栋9楼的房屋租赁给被告锦霖建设公司办公使用；租赁期限为10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；租赁费前三年为70000元/年，自第四年起，租金每年递增5%，每年的12月10日前支付当年租金等。租赁协议签订后，电信线路局依约将房屋交付给被告锦霖建设公司。之后，中国电信股份有限公司湖南分公司下发《线路维护管理体系改革方案》的通知，电信线路局人、财、物等划转到中国电信股份有限公司衡阳分公司，由原告电信公司衡阳分公司承继。被告锦霖建设公司仅支付前三年租金。且经原告电信公司衡阳分公司催讨仍未支付租金。原告电信公司衡阳分公司认为，电信线路局与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效。被告锦霖建设公司应当依照租赁合同的内容，履行支付租金的义务。现被告锦霖建设公司拒不交付租金的行为，严重侵害原告的合法权益，致使合同目的无法实现。根据《合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告锦霖建设公司辩称，1、被告锦霖建设公司于2014年12月份已搬离了涉案房屋，双方的租赁合同已经解除，且2014年12月份之前的租金已经支付完毕，被告锦霖建设公司不应再支付租金。2、2014年后，原告电信公司衡阳分公司没有向被告锦霖建设公司主张租赁费，对超过诉讼时效的租金，被告锦霖建设公司有权不支付。3、原告电信公司衡阳分公司提供的房屋漏水，影响了被告锦霖建设公司的办公，应当予以核减租金。4、原告电信公司衡阳分公司主张的租金利息没有法律依据，请求驳回原告电信公司衡阳分公司的诉讼请求。

根据原、被告各方的诉辩及原、被告提供的证据，本院确认以下事实：

原告电信公司衡阳分公司系衡阳市蒸湘区船山西路48号4栋9楼房屋的所有权人。2011年11月30日，原告电信线路局作为衡阳市蒸湘区船山西路48号4栋9楼房屋的出租人与被告锦霖建设公司签订《房屋租赁合同》，约定原告电信线路局将坐落于衡阳市蒸湘区船山西路48号4栋9楼房屋，建筑面积600平方米，出租给被告锦霖建设公司使用；租赁期限自2011年12月1日至2021年11月30日；该房屋租金为70000元/年，且约定租金3年内均为70000元/年，从第4年其，租金每年递增5%。租金支付时间为每年12月10日前。原告电信线路局应当向被告锦霖建设公司出具结算凭证。合同签订后，原告电信线路局依约向被告锦霖建设公司交付房屋。被告锦霖建设公司仅缴纳了前三年的租金70000元/年，总计210000元。2014年12月28日，原告电信线路局建制划归原告电信公司衡阳分公司，原告电信公司衡阳分公司承继了本案《房屋租赁合同》。被告锦霖建设公司未向原告电信公司衡阳分公司支付2014年后的房屋租金。原告电信公司衡阳分公司为维护自身的合法权益，特提起诉讼，故酿成本案纠纷。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告电信公司衡阳分公司依法承继了原告电信线路局，被告锦霖建设公司未按约定支付房屋租金，已构成违约，应承担本案民事责任。一、关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告锦霖建设公司自2014年起未再向原告电信公司衡阳分公司支付租金，致使不能实现合同目的，原告诉请涉案合同解除，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告辩称涉案房屋在2014年出现房屋漏水致使房屋不能继续使用，并通知了原告电信线路局进行维修，但原告电信线路局并未进行维修，涉案合同应当于2014年解除，2014年12月份之前的租金已经支付完毕，被告锦霖建设公司不应再支付租金。且原告电信公司衡阳分公司提供的房屋漏水，影响了被告锦霖建设公司的办公，应当予以核减租金。从被告锦霖建设公司提供的证据来看，被告锦霖建设公司提供的证据不足以证明被告辩称的事实发生，故被告锦霖建设公司的辩称涉案合同于2014年已经解除，无事实依据，本院不予支持。二、关于租金的问题。被告辩称原告电信公司衡阳分公司没有向被告锦霖建设公司主张租赁费，对超过诉讼时效的租金，被告锦霖建设公司有权不支付。本院认为，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。在租赁合同持续履行的前提下，债权人提起诉讼时效尚未超过最后一期租金的诉讼时效，各期租金的诉讼时效可一并计算。本案中，涉案房屋租赁合同并未解除，处于持续履行的状态，原告电信公司衡阳分公司提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效，各期租金的诉讼时效可一并计算。原告电信公司衡阳分公司诉请被告锦霖建设公司支付2014年12月1日至2019年11月30日的租金406135元。本案的租金应自2014年12月1日计算至2019年11月30日止，应为406133.89元（2014年租金为73500元；2015年租金为77175元；2016年租金为81033.75元；2017年租金为85085.43元；2018年租金为89339.71元）。三、关于逾期付款利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告衡阳电信公司衡阳分公司要求被告锦霖建设公司对未付租金按年利率6%的标准计收逾期付款利息，符合逾期交纳租金对其造成实际损失的范围，以原告衡阳电信公司衡阳分公司诉请为限，故原告衡阳电信公司衡阳分公司诉请逾期付款利息58455.79元（暂计算至2019年6月10日），后期逾期利息，按年利率6%计算自2019年6月11日起至清偿之日止，本院予以支持。四、关于房屋漏水造成损失赔偿问题。被告锦霖建设公司辩称原告电信公司衡阳分公司提供的房屋漏水，影响了被告锦霖建设公司的办公，应当由原告电信公司衡阳分公司进行赔偿。该案系房屋租赁法律关系。被告锦霖建设公司提出因涉案房屋漏水给其造成的损失，应当由原告电信公司衡阳分公司进行赔偿，系损害赔偿关系，与本案诉请不是同一法律关系，本案不作处理，被告锦霖建设公司应当另行向原告电信公司衡阳分公司请求赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告中国电信股份有限公司衡阳分公司承继原告中国电信股份有限公司衡阳长途电信线路局与被告湖南锦霖建设有限公司签订的《房屋租赁合同》；

二、被告湖南锦霖建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国电信股份有限公司衡阳分公司租金406133.88元、逾期付款利息58544.79元，总计464678.67元，后期逾期利息，按年利率6%自2019年6月11日起计算至清偿之日止；

三、驳回原告中国电信股份有限公司衡阳分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取4135元，由被告湖南锦霖建设有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判员易晖

二〇一九年十一月二十一日

法官助理阳琼

书记员**

附:相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十九条【分期履行债务的诉讼时效】当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。

最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》

第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。