山西晋能千禧置业有限公司与某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山西省太原市中级人民法院

民事判决书

（2020）晋01民终4265号

上诉人（原审被告）：山西晋能千禧置业有限公司，住所地山西省太原市小店区唐明路43号2排5室。

法定代表人：郭峰，董事长。

委托诉讼代理人：张慧，山西冠航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：闫明霞，山西冠航律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1983年7月6日出生，汉族，太原市利雅得机电设备有限公司会计，住太原市。

委托诉讼代理人：李秀涛，北京市京师（太原）律师事务所律师。

上诉人山西晋能千禧置业有限公司因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

山西晋能千禧置业有限公司上诉请求：1.依法改判判决第一项为:“一、被告山西晋能千禧置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***逾期交房违约金9345元”；或者依法撤销原判发回重审。2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，经太原市小店区人民法院审理，制发了(2020)晋0105民初2129号民事判决书，上诉人认为被上诉人缴纳房款存在逾期，应承担相应的违约责任，原审法院认定事实错误，损害上诉人的合法权益，依法提起上诉。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》经原审法院确定为有效合同，原审法院也认为双方就应按照合同约定全面履行义务，上诉人延迟交房及被上诉人延迟付款均属于违约，均应向对方支付违约金，一审仅判决上诉人向被上诉人支付违约金，但对于被上诉人延期付款的违约行为未予以认定，明显有失公平，属于严重认定事实错误。合同中约定：封顶后一周内，被上诉人需向上诉人支付总房款的40%计人民币310000元，在2014年12月封顶后，上诉人通知被上诉人支付房款，按照约定被上诉人应在一周内支付房款，但是被上诉人直到2016年7月25日才向上诉人支付房款310000元，这明显属于逾期付款，被上诉人应按照合同约定承担逾期付款违约责任。并且上诉人在原审法院审理时，明确提出原审法院判决计算被上诉人主张违约金时，应核减被上诉人延迟付款的违约金，但原审法院计算违约金却没有核减该部分，属于严重认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第一种方式处理：(1)逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意,合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。根据约定，在本案中，被上诉人自2015年1月1日起至2016年7月24日，逾期570天，故被上诉人应支付购房款310000元为基数，按日万分之0.5的标准向上诉人支付违约金8835元。因此，在双方都有违约行为的情况下违约金应当相互折抵，应核减被上诉人支付上诉人的延期付款违约金，判决上诉人支付被上诉人支付核减后违约金9345元。综上，原审法院认定事实错误，显失公平，请贵院查明事实后依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。

被上诉人***辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，上诉人各个房屋的封顶时间是不一致的，被上诉人是按照上诉人通知的时间去交付二次房款的，不存在违约的行为，原审法院认定事实清楚，判决正确，请求法院依法维持。

***向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金24768元。2.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2017年4月15日，原告***（买受人）与被告山西晋能千禧置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告位于彩虹街西段1号X幢X座X单元X层X号房屋，房屋总价款为809295元。付款方式为分期付款，付款时间为签订合同时支付房款总额的50％，即400000元；封顶一周后支付总房款的40％，即320000元；剩余购房款交房前五日内（接到收房通知起），交付总剩余房款89295元。合同第八条约定，出卖人应在2016年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同还约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.5的损失。收房前，原告主张违约金所依据的购房款720000元已全额支付。原、被告于2018年5月20日办理了交房手续。庭审中，原告陈述其与案外人山西千禧房地产开发有限公司在2014年10月23日签订过《房屋认购协议》。被告称其系该项目的实际开发商，故原告与被告重新签订了《商品房买卖合同》，并变更了交款票据。

一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案争议的焦点为对合同中约定交房时间的认定及逾期交房违约金的计算。《中华人民共和国合同法》第三十条规定：承诺的内容应当与要约的内容一致，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，视为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等变更，是对要约内容的实质性变更。本案中，原、被告在后签订的《商品房买卖合同》中重新约定了交房时间，故双方应受在后签订的合同的约束。双方约定的交房时间为2016年12月31日，实际收房时间为2018年5月20日，逾期505天。故被告应以已付购房款720000元为基数，按日万分之0.5的标准向原告支付违约金18180元。依据《中华人民共和国合同法》第三十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告山西晋能千禧置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***逾期交房违约金18180元。二、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费减半收取210元（原告已预交），由原告***负担56元，被告山西晋能千禧置业有限公司负担154元。

二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利的后果。本案山西晋能千禧置业有限公司主张***存在逾期付款的违约责任，但在诉讼过程中未提交***存在逾期交款情形的相关证据，其主张***应承担逾期交款违约责任的上诉请求，本院不予支持。

综上所述，山西晋能千禧置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人山西晋能千禧置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 李　瑜

审 判 员 刘平则

审 判 员 王丰毅

二O二O年九月二十九日

法官助理 王　艳

书 记 员 王晓璀