南京安居颐和资产经营管理有限公司与南京锦驰建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2016）苏01民终5238号

上诉人（原审原告）南京安居颐和资产经营管理有限公司，统一社会信用代码913201000707315542，住所地南京市雨花台区软件大道119号8幢606室。

法定代表人郭海东，该公司执行董事。

委托代理人汪雯，江苏宁嘉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）南京锦驰建筑工程有限公司，统一社会信用代码913201135715545764，住所地南京市栖霞区仙林街道文枢东路2号商住综合楼5楼511室。

法定代表人涂建香，该公司总经理。

委托代理人叶大庆，男，南京锦驰建筑工程有限公司职工。

上诉人南京安居颐和资产经营管理有限公司（以下简称安居管理公司）因与被上诉人南京锦驰建筑工程有限公司（以下简称锦驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2016)苏0113民初734号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

安居管理公司原审诉称，2013年，南京安居建设集团有限责任公司与锦驰公司签订了南京市栖霞区华银路19号01栋107号一楼和107、108、109、110、111、112号二楼房屋的租赁合同，租赁期限自2013年1月20日至2015年12月31日。2013年11月，南京安居建设集团有限责任公司将本案所涉的房屋经营管理权利交给安居管理公司负责。2015底，安居管理公司、锦驰公司无法达成续租协议，安居管理公司要求锦驰公司自合同终止之日从租赁房屋迁出，但直至安居管理公司起诉，锦驰公司仍占用房屋，致使安居管理公司不能与他人签约。为维护安居管理公司的合法权益，故诉请法院判令锦驰公司支付房屋占用费52144元，并自栖霞区华银路19号01幢107号一楼商铺及107号-112号商铺的二楼迁出，本案诉讼费用由锦驰公司承担。

锦驰公司原审辩称，第一，安居管理公司诉请没有事实和法律依据，租赁合同未约定双倍租金，安居管理公司主张的房屋占用费依据不明，组成不清。第二、安居管理公司诉称要求锦驰公司迁出租赁房屋，与事实不符。2015年12月29日，安居管理公司发函给锦驰公司，告知租赁物将移交给迈皋桥街道，锦驰公司接到通知后于2016年1月4日发函要求续租，双方达成口头意向，在原租金基础上增加10%，待安居管理公司与街道完成房屋移交后签订租赁协议。2016年1月4日，锦驰公司按口头约定向安居管理公司支付了半年的房屋租金86037.6元。第三、安居管理公司诉讼主体不符，租赁合同与委托函公章不一致，租赁合同盖章方为南京安居建设集团有限责任公司。综上，请求法院驳回安居管理公司诉请。

原审法院经审查查明，2013年2月5日，南京安居建设集团有限责任公司（以下简称安居建设集团公司）与锦驰公司签订《租赁合同》，约定安居建设集团公司将南京市栖霞区华银路19号01栋107号一楼和107、108、109、110、111、112号二楼的商铺出租给锦驰公司用于经营茶社，建筑面积共691.31平方米。租赁期自2013年1月20日至2015年12月31日。

2013年11月12日，安居建设集团公司委托安居管理公司处理南京丁家庄、花岗、上坊、岱山四大保障房片区商业经营活动，具体委托权限为：商业策划、商业租赁、商业销售、商业运营、商业所附资产的经营管理、代表产权单位以受托人的名义签订合同，履行相关的合同权利义务。

租赁期届满后，锦驰公司未与安居建设集团公司或安居经营管理公司签订书面租赁合同。

原审审理中，安居管理公司陈述：根据市政府文件，涉案租赁物产权由建设方移交给安居建设集团公司，目前尚未办理权属登记，安居管理公司以管理人身份要求锦驰公司支付房屋占用费并腾退房屋。

原审法院认为，《民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，安居管理公司与本案没有直接利害关系。首先，基于房屋租赁合同法律关系，锦驰公司履行合同是否违约，应由出租人安居建设集团公司行使诉讼权利，安居经营管理公司不是合同相对方，与本案无直接利害关系。其次，安居经营管理公司接受安居建设集团公司的委托负责经营管理事项，是委托代理人，以自己的名义行使诉讼权利不符合法律规定。因此，合同期满后锦驰公司继续占用房屋引起的纠纷，与安居管理公司没有直接利害关系。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，原审法院裁定驳回南京安居颐和资产经营管理有限公司的起诉。

上诉人安居管理公司不服原审法院裁定，上诉至本院，请求撤销原审裁定，指令原审法院继续审理本案。其理由为，原审法院认定事实错误，涉案房屋虽未办理权属登记，但安居建设集团有限公司已经委托上诉人处理涉案房屋的经营活动，建设方南京汇杰建设发展有限公司也认可上诉人为涉案房屋的经营管理人，有权以自己名义起诉被上诉人非法占用涉案房屋，上诉人对涉案房屋有管理、使用、收益、占有的权利，是涉案房屋的有权占有人，不能因上诉人既不是产权人也不是涉案房屋合同上的出租人就割断上诉人与涉案房屋之间的直接利害关系。上诉人作为涉案房屋的占有人可以以自己名义提起诉讼维护自己的相关权益，上诉人对涉案房屋享有用益物权，行使的是返还原物请求权，本案应为物权纠纷。

被上诉人锦驰公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原裁定。

双方对原审法院查明的事实并无异议，本院二审予以确认。

二审中，安居管理公司认可锦驰公司从未向其支付过租金。

本案二审争议焦点为安居管理公司与本案是否有直接利害关系。

本院认为，当事人的起诉应符合法律规定。安居管理公司与本案并无直接利害关系，并非适格原告。理由为：直接利害关系指当事人自己的民事权益受到侵害或者与他人发生争议。上诉人安居管理公司诉请要求锦驰公司向其支付房屋占用费并从涉案房屋迁出，但上诉人安居管理公司并非涉案房屋租赁合同的当事人，锦驰公司亦从未向其支付过租金，其与锦驰公司并无合同关系。涉案房屋尚未办理权属证书，上诉人安居管理公司亦非涉案房屋的建设方，上诉人安居管理公司主张其根据安居建设集团有限公司及南京汇杰建设发展有限公司的授权对涉案房屋享有用益物权，并不符合法律规定，原审法院裁定驳回安居管理公司的起诉，并无不当。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审　判　长　　殷源源

审　判　员　　孙　伟

代理审判员　　张卓慧

二〇一六年七月二十日

书　记　员　　王　慧