某某、新疆某某房地产开发有限责任公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新23民终151号 上诉人（原审原告）：***，女，1985年3月18日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：***，新疆联明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆***房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市青年南路***商业文化广场（乐活小镇）2号楼2-5004（80区1丘10栋）。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，新疆同创律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：新疆隆合昌泰建筑工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）长春中路401号锦城大厦24层办公2号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 上诉人***、新疆***房地产开发有限责任公司（以下简称“***公司”）与被上诉人新疆隆合昌泰建筑工程有限公司（以下简称“隆合昌泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2022）新2301民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月14日立案后，依法组成合议庭，于2023年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人***，上诉人***公司的委托诉讼代理人***，被上诉人隆合昌泰公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2022）新2301民初127号民事判决第一项，改判新疆***房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人损失124，805.66元。事实与理由：1．***重量实际应是115千克，一审认定为75千克有误。根据公证书载明，涉案房屋内被水淹的***是23袋，虽然公证书内没有记载每袋重量，但是根据***举证的发票显示每箱重量为5千克，故损失***的总重量为115千克。2．***的举证已达到高度盖然性标准。被淹***的重量已经无法反映未进水之前的状态，客观事实无法再现，一审应从前提事实中推导出具有高度盖然性的推定事实。通过公证书内现场照片反映，可以看出每袋***的包装大小相同，与***举证的***实物证据一致，综合发票等证据说明已达到高度盖然性标准。 ***公司辩称，***自述在2021年11月8日将案涉物品放置案涉房屋，但原审认定的75公斤***的发票时间是2021年11月24日，故不是同一物品，且***未能提供支付凭证。另，***未提供任何证据证明这些货物在进入房间前系完好，且根据损害赔偿填平原则，不应按照鉴定意见采用的市场价格，应以进货价格认定损失。综上，驳回***的上诉请求。 隆合昌泰公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。 ***公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2022）新2301民初127号民事判决书，改判***公司不承担责任。事实和理由：1．本案***不是适格主体，应当依法驳回起诉。根据***提供的发票显示货物购买方系新疆大**养科技有限公司，***仅是该公司持股20％的股东，并非货物所有权人，***无权要求赔偿，应当依法驳回起诉。2．原审认定的损失金额缺乏事实和法律依据。首先，受损物品单价认定错误，***在申请鉴定时要求鉴定的是市场价而非损失，涉案物品未在市场上公开流通，***的委托诉讼代理人在一审庭审中亦陈述鉴定人员未进行市场调查仅询问***，且鉴定意见书中错误频出，不应当作为定案依据。其次，损害赔偿遵循填平原则，应赔偿造成的损失而不是涉案物品的市场价。再次，按75千克计算***的重量错误。涉案***未现场称重系***自身过错，其应当承担举证不能的后果。且***自述是2021年11月8日将涉案物品放置涉案房屋，但发票时间是2021年11月24日，且***未提供支付凭证，故不是同一物品。3．本案事故发生时双方仅签订了合同，尚未交付房屋，没有实际履行合同，***擅自使用造成的损害，***公司不应当承担责任。上诉人虽在2021年7月通知交房，但2022年3月25日才实际办理交付，此时五方验收已完毕。另，本案没有查明损害发生的原因，且根据***陈述事故发生原因是暖气管球头脱落，应当由隆合昌泰公司赔偿。 ***辩称，请求驳回***公司的上诉请求。本案为商品房销售合同纠纷，双方为合同相对人，故***主体适格。一审认定损失数额有误，违约方承担违约责任符合公平原则。 隆合昌泰公司辩称，依照不告不理原则，隆合昌泰公司不应承担责任。本案系合同纠纷案件，隆合昌泰公司主体不适格。另，未经竣工验收擅自使用，质量责任承担主体转移至***公司。 ***向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告赔偿货物损失439，624.3元；2．判令被告支付房屋租金损失2，000元；3．本案鉴定费3，000元由被告承担。 一审法院认定事实：2021年7月31日原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的昌吉市80区1丘20幢5座1**102室，价款为1，500，000元，该合同约定商品房交付时应符合下列1.2所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告，交付时间约定为2021年7月30日，在合同附件四，该房屋保修期限为供热、供冷系统和设备保修期限为2个采暖期。2021年8月27日被告向原告出具购房发票两张，金额分别为1，000，000元和500，000元。原告自述于2021年7月31日取得房屋，2021年11月8日原告将其部分货物存放于该房屋中。当日被告公司销售员说房屋水管爆裂漏水，原告到达房屋后发现货物被淹。原告于2021年11月9日原告申请昌吉市庭州公证处办理保全证据公证，该公证处出具（2021）新昌庭州证民字第6027号公证书，对房屋被水淹的现状进行保全，并对受损物品进行清点，清点的物品有：***暖颈贴360盒8袋，小***精油247盒，大号灸盒2套，小号灸盒5个，***23袋，艾轻差足浴包115盒，***暖腰带808盒零62袋，**53根，**9袋（其中20：1有6袋，15：1有3袋）。双方当事人对原告主张的上述物品价值不认可，经一审法院释明，原告申请对上述物品的市场单价进行鉴定。经一审法院委***正祥资产评估房地产土地估价有限公司对上述物品单价进行评估，该公司出具报告书，评估结论为：***暖颈贴4片／盒，每盒单价19.43元；小***精油10克／盒，每盒13.28元；大号灸盒每套142.82元；小号灸盒每套142.82元；***1千克807.67元；艾轻差足浴包30＊8／盒240克，每盒22.28元；***暖腰带3片／盒，每盒19.43元；**4.0CM／支，每支单价19.26元，**20：1的1KG／袋，每袋107.67元，15：1（1KG／袋），每袋97.67元。另查，被告开发的昌吉市80区1丘20幢5座楼房工程，系由被告与第三人签订《建设工程施工合同》，由第三人进行施工。合同约定的开工日期为2019年7月1日，竣工日期为2020年12月30日。2021年11月26日该工程进行五方竣工验收报告。被告填写给原告的入住通知单中载明于2021年7月1日到物业公司办理入住手续，该通知单落款时间为2022年3月25日。 一审法院认为，原、被告签订商品房销售合同合法有效，对双方当事人有约束力。原告主张被告交付的房屋在质量保修期内出现水管爆裂，造成原告财产损失，要求被告赔偿损失。被告认为房屋水管爆裂系第三人施工原因所致，认为第三人应当承担赔偿责任。法院认为，被告向原告交付的房屋应当符合约定的质量，但被告在房屋尚未验收合格的情况下与原告办理交房手续。因此被告向原告交付的房屋不符合约定质量标准，对因此造成的损失，应当负赔偿责任。被告对原告主张的损失不予认可。由于事发后原告申请公证人员到现场进行公证，对受损物品的现状进行了公证，法院结合公证书及鉴定机构认定的单价进行认定。关于原告提交的受损的***的重量问题，公证机关到现场清点为23袋，但对于物品的重量没有称重，无法显示受损***的重量，原告提交的照片及公证处的照片均不能显示受损***的重量为每袋5千克。原告提交发票显示其购买75千克***，因此法院按75千克计算重量。原告的被淹物品损失法院认定如下：***暖颈贴360盒零8袋，单价19.43元／盒／4片，合计362盒，计19.43×362＝7，033.66元；小***精油247盒，单价13.28元，计247×13.28＝3，280.16元；大号灸盒2套，单价142.82，计2×142.82＝285.64元，小号灸盒5个，5×142.82＝714.1元；***75千克计算，75×807.67元＝60，575.25元；***足浴包115盒，计115×22.28＝2，562.2元；***暖腰带808盒零62袋，每盒3片，合计828盒，计828×19.43＝16，088.04元；**53根，单价19.26元，计53×19.26＝1，020.78元；**9袋（其中20：1有6袋，15：1有3袋），计3×107.67＋6×97.67＝909.03元。以上合计92，468.86元。关于原告主张房屋租金损失，并没有提交相应的证据证实，一审法院不予支持。关于鉴定费系原告为证实损失物品价值而支出的合理支出，应由被告承担。原告在本案中不要求第三人承担民事责任，故第三人在本案中不承担民事责任。综上，原告的部分诉讼请求成立，一审法院予以支持。遂判决：一、被告新疆***房地产开发有限责任公司应于判决生效后十日内赔偿原告***损失92，468.86元；二、被告新疆***房地产开发有限责任公司应于判决生效后十日内支付原告***鉴定费3，000元；三、第三人新疆隆合昌泰建筑工程有限公司在本案中不承担民事责任。四、驳回原告***其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，认证如下： 上诉人***提交照片2张，视频两段，拟证明***称重重量为5千克。结合一审公证书所附照片，显示损失***的包装与本案提交的实物证据包装大小一致。从视频中还可以看出，损失的***包装箱上标注重量为十斤，与本案***实物证据称重重量、发票中显示的***规格型号为每箱5千克相互印证。 经质证，***公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是其无法证明该物品与案涉物品一致。新疆隆合昌泰建筑工程有限公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。 因***公司、隆合昌泰公司对上述证据的真实性均不认可，且***提交上述证据系自行拍摄，无法证实照片及视频中的***与案涉***为同一物品，故本院对上述证据的真实性不予确认。 二审期间，***公司、隆合昌泰公司未向本院提交新证据。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，***公司在二审期间认可案涉房屋漏水的位置处于厨房地暖管分水器。 综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、***是否是本案适格诉讼主体；二、鉴定程序是否违法；三、***主******房地产开发有限责任公司赔偿损失124，805.66元有无事实及法律依据。 本院认为，一审法院认定双方于2021年7月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效，理据充分，本院不再赘述，予以确认。 关于争议焦点一，***公司认为***非货物所有权人，不是本案适格诉讼主体，无权要求赔偿的上诉理由。经审查，《商品房买卖合同》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。…”附件四中约定：“该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，…3．供热、供冷系统和设备：保修期限为：2个采暖期（不得低于2个采暖期、供冷期）…”。本案中，***公司向***交付的案涉房屋不符合合同约定的房屋质量标准及须验收后进行交付使用的条件，已构成违约，***有权就案涉房屋地暖管分水器漏水造成的物品损失主张其合法权益。对于存放在案涉房屋内的物品，***享有支配、占有的权利，其对该项权利的行使并非必须以其享有所有权为前提，故***公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二，***公司上诉主张受损物品单价认定错误，***在申请鉴定时要求鉴定的是市场价而非损失，但涉案物品未在市场上进行公开流通。***的委托诉讼代理人在一审庭审中亦陈述鉴定人员未进行市场调查仅询问***，且鉴定意见书中错误频出，不应当作为定案依据。经审查，案涉《资产评估报告》的评估机构新疆正祥资产评估房地产土地估价有限公司由一审法院经摇号程序选定，鉴定机构的选定程序合法。资产评估人员已在《资产评估报告》新正资评字（2022）第0705号中出示资格证书，鉴定人员均具备资产评估师职业资格。涉案鉴定报告也附有新疆正祥资产评估房地产土地估价有限公司的资格证书，该公司具备资产评估资质。新疆正祥资产评估房地产土地估价有限公司将2022年6月20日作为评估基准日，采用市场法评定估算，评估过程中依据***提供的产品购销合同、发票，实施的市场调查及底单价资料，评估人员其他有关资料、网络询价资料所收集的各类与评估相关的佐证资料，对案涉物品的市场价值进行评估，并于2022年7月25日出具《资产评估报告》新正资评字（2022）第0705号。一审法院已向双方当事人合法送达《资产评估报告》，并组织双方当事人进行质证，***公司对《资产评估报告》提出书面异议，新疆正祥资产评估房地产土地估价有限公司亦作出书面回复。***公司在一、二审期间均未提交证据证实鉴定程序违法、鉴定意见不能作为证据使用的情形，一审判决据此对《资产评估报告》新正资评字（2022）第0705号予以采信，处理正确，本院予以维持。***公司的该项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，经审查，乐活小镇微信公众号发布的***公司于2021年6月24日刊登的《交房公告》载明，乐活小镇·悦府1#、2#、3#、4#、5#住宅定于2021年7月1日至2021年7月3日办理交付手续。***公司出具的《入住通知单》载明通知***于2021年7月1日到物业公司办理入住手续，***自认于2021年7月31日取得案涉房屋。2021年11月26日案涉房屋所在的建设工程进行五方竣工验收报告。案涉《商品房买卖合同》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。…”附件四中约定：“该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，…3．供热、供冷系统和设备：保修期限为：2个采暖期（不得低于2个采暖期、供冷期）…”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部第88号令）第三十三条第一款、第四款：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”依照上述规定，本案中，***公司在取得建设工程竣工验收备案证明文件之前向***交付案涉房屋，既违反合同约定的交付条件，亦不符合上述法律规定的交付条件，且案涉物品受损发生在房屋保修期限内，故***公司应当对***主张的案涉房屋地暖管分水器漏水造成的损失承担赔偿责任。对此，***公司认为本案漏水发生时双方仅签订了合同，尚未进行交付，损害系***擅自使用造成，其不应当承担责任。***在一审期间的提交证据证实***公司已书面通知***办理入住手续，***公司亦向***交付了房屋钥匙，***公司在一、二审期间均未提交证据证实***擅自使用案涉房屋，亦未能提供证据证实案涉物品损失系***擅自使用案涉房屋的行为造成，理应承担举证不能的不利后果，故***公司的该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。关于损失数额的确定，***上诉认为案涉损失的***总重量为115千克，而非一审认定的75千克。本案中，因新疆维吾尔自治区昌吉市庭州公证处对现场受损的23袋***未进行称重，一审法院以***提供发票显示的75千克认定受损***的重量，及新正资评字（2022）第0705号《昌吉市人民法院委托评估***牌部分产品单价项目资产评估报告》评估的相应物品单价认定损失数额为92，468.86元，并无不当，本院予以维持。***认为案涉损失的***总重量为115千克而非75千克，应当赔偿损失数额为124，805.66元的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。 综上所述，***、新疆***房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《商品房销售管理办法》第三十三条第一款、第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2，796元（***预交609元，新疆***房地产开发有限责任公司预交2，187元），由***负担609元，新疆***房地产开发有限责任公司负担2，187元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书确定的给付义务，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长　*** 审 判 员　彭　涛 审 判 员　杨　敏 二〇二三年四月六日 法官助理　*** 书 记 员　李　静