某某、新疆某某房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新23民终850号 上诉人（原审原告）：邓皓元，男，1987年6月6日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：**越，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆***房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市青年南路***商业文化广场（乐活小镇）2号楼2-5004（80区1丘10栋）。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，新疆同创律师事务所律师。 原审第三人：新疆隆合昌泰建筑工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）长春中路401号锦城大厦24层办公2号。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 上诉人邓皓元因与上诉人新疆***房地产开发有限责任公司（以下简称***房产公司）、原审第三人新疆隆合昌泰建筑工程有限公司（以下简称隆合昌泰建筑公司）买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2022）新2301民初6327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2023年6月13日公开开庭进行了审理。上诉人邓皓元的委托诉讼代理人**越，上诉人***房产公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。原审第三人隆合昌泰建筑公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓皓元上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2022）新2301民初6327号民事判决，依法发回重审或改判支持1．***房产公司向邓皓元返还剩余购房款2,180,000元；2．***房产公司向邓皓元支付资金占用期间利息损失76,123.81元（以一年期贷款市场报价利率为标准，自2021年8月3日起暂计算至2022年7月6日，实际计算至本息清偿之日）。事实和理由：一、双方合意确认房产买卖合同解除，上诉人***房产公司应当向上诉人邓皓元退还全款。2021年8月2日、3日，邓皓元缴纳4套房屋全款，***房产公司向邓皓元出具房款收据，约定立即办理交房，变更房屋登记手续，但款项收取后***房产公司一直未予办理，邓皓元多次催促未果，后***房产公司于2021年11月19日告知邓皓元可就其中两套房屋办理解除合同关系，并退还全款，邓皓元同意并配合办理了解除手续，庭审时才知晓***房产公司提前找好了买家，为了规避一房二卖才主动找邓皓元签订解除手续。解除手续办理完毕后***房产公司就该房产协助其他买家办理了交房、房产变更登记手续，其中*号房屋变更后产证号为（2021）002***号，登记人为***、***；*号房屋变更后产证号为（2021）002***号，登记人为***。2021年8月23日***房产公司向邓皓元全额退款，同时要求邓皓元配合其进行170,000元的倒款，称若配合办理就立即安排另两套房屋的交房、办理房屋变更登记手续，操作形式为***房产公司向邓皓元转款425,000元，邓皓元将其中的170,000元转至***房产公司财务***指定人员刘睿德账户内，本次实际退房款255,000元。倒款完毕后经邓皓元的多次催促后，***房产公司未向邓皓元退还剩余款项并办理另两套房屋手续，故邓皓元向***房产公司要求解除另两套房屋合同，***房产公司口头答应后仅于2021年11月29日退款了177,500元后再未退款；二、***房产公司长期不予交房，办理变更登记手续，应当退还全款。双方于2021年11月23日口头确认解除合同，***房产公司于11月29日退款时未注明系某套房的退款，且其受到房屋全款后至今未办理相关手续，致使合同目的无法实现，邓皓元有权解除合同。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人邓皓元的上诉请求。 ***房产公司辩称，一、邓皓元要求***房产公司返还购房款3,700,000元无事实和法律依据。双方于2021年7月31日至8月2日签订四份商品房买卖合同，购买***房产公司开发的四套房产，合计支付房款金额为3,530,000元；二、邓皓元于2021年11月19日向其申请*、*两套房产退房，根据邓皓元的申请，双方签订了解除协议，其已向邓皓元退还了两套房产的部分房款，剩余房款917,550元未退还，由于邓皓元未向其返还收据，故其未向上诉人退还剩余房款，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。 ***房产公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2022）新2301民初6327号民事判决第二项即“被告新疆***房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告邓皓元支付2011年11月19日至2022年7月6日期间的利息损失21，232.10元并以917，550元为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率计算，向原告邓皓元支付自2022年7月7日至上述购房款实际付清之日的利息损失。”事实和理由：一、上诉人***房产公司在一审中提交《合同解除协议》中明确约定“双方不因解除合同而追究对方相关责任”，该解除协议系双方真实意思表示，故不应承担违约责任；二、上诉人***房产公司不应向邓皓元支付利息损失，一审法院认定***房产公司应当自合同解除之日即2021年11月19日起向邓皓元支付利息，但根据双方签订的《合同解除协议》约定，邓皓元应当向***房产公司交回所有收据，由于其一直未将收据全部交给***房产公司，且以超出实际未付金额的诉讼请求向人民法院提起诉讼，故行使不安抗辩权，从而未向其返还剩余房款。综上请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 邓皓元辩称，一、根据《中华人民共和国民法典》第五百零六条规定，合同中的下列免责条款无效，其中因故意或者重大过失造成对方财产损失的合同约定，不应解除合同，向另一方承担违约责任，应属于故意造成对方损失，应属于无效条款。***房产公司长期占用邓皓元的款项，不予退还，应当承担占用利息损失。收据系不可分物，***房产公司对退款项数额未达到任何一张收据的金额，故邓皓元不应向其退还任何一张收据，且其未向邓皓元主张过邓皓元交付收据，才能继续退款，其自2021年11月29日后再未进行退款，邓皓元迫于无奈于2022年8月3日才提起的本案诉讼，***房产公司上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 隆合昌泰建筑公司未到庭参加诉讼亦未提交书面陈述意见。 邓皓元向一审法院起诉请求：1．判令被告返还购房款3，97,550元并支付资金占用期间利息108，163.88元（以一年期贷款市场报价利率为标准，自2021年8月3日起暂计算至2022年7月6日，实际计算至本息清偿之日）；2．判令被告向原告支付可得利益等损失1，430，517．14元；3．判令被告承担本案保全保险费5，200元，保全申请费5，000元。 一审法院认定事实：2021年8月2日和8月3日，被告***房产公司收到原告邓皓元交付的四套房产的购房款分别是：悦府*，房款740，000元；悦府*，房款780，000元；悦府*，房款790，000元；悦府*，房款1，220，000元，以上共计3，530，000。被告***房产公司于2021年11月23日退还原告邓皓元上述购房款425，000元，于2021年11月29日退还原告邓皓元上述购房款177，450元，共计602，450元。2021年11月19日，原告向被告出具书面申请内容：原告因资金转向其他领域，由于资金的需求，先申请将其2021年购买的被告公司坐落于昌吉市青年南路80号小区*室，1-2-1401室房产退房。同日，原告与被告签订《合同解除协议》，约定原、被告双方于2021年7月30日签订的《商品房买卖合同》（昌吉市青年南路80#小区*室，*室）于2021年11月19日解除该合同，原合同中约定的服务内容将不继续履行。原告目前已缴纳的房款给予退还，交款时所有收据全部交回被告。原、被告双方不因解除合同而追究对方的相关责任。原告因本案申请保全，支出保全申请费5，000元，保全保险费5，200元。一审法院认为，原告向被告交付本案涉案四套房屋的购房款的行为以及2021年11月19日原告与被告签订《合同解除协议》，均属于原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应予以确认。关于原告主张被告返还购房款3，97,550元的诉讼请求。经审查，原、被告双方之间签订《合同解除协议》中涉及的两套房屋分别是昌吉市青年南路80#小区*室，*室，原告向被告交付该两套房屋购房款总额是1，520，000（780，000元＋740，000元），被告已经向原告退还购房款602，450元，尚有917，550元未向原告退还，一审法院对原告主张被告返还购房款的金额按照917，550元予以支持。关于原告主张被告支付资金占用期间的利息108，163.88元（以一年期贷款市场报价利率为标准，自2021年8月3日起暂计算至2022年7月6日，实际计算至本息清偿之日）的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第一款第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。本案中，原、被告双方对于返还购房款的具体时间并未进行约定，原告主张自2021年8月3日起由被告向原告支付资金占用利息损失无事实依据，应当自双方签订《合同解除协议》之日即2021年11月19日起计算至2022年7月6日期间占用资金利息损失为21，232.10元（917，550元×3.85％／年×0.08年（2021年11月19日至2021年12月19日）＋917，550元×3.8％／年×0.08年（2021年12月20日至2022年1月19日）＋917，550元×3.7％／年×0.46年（2022年1月20日至2022年7月6日）），同时应当以917，550元为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率计算，由被告向原告支付自2022年7月7日至上述购房款实际付清之日的利息损失。关于原告主张被告支付可得利益等损失1,430,517.14元的诉讼请求。因原告该项主张无事实和法律依据，应不予支持。关于原告主张被告支付本案保全保险费5,200元，保全申请费5,000元的诉讼请求。因保全保险费不属于原告因本案必然发生的费用，应不予支持，保全申请费5,000元属于原告因本案保全必然支出的合理费用，应予以支持。遂判决：一、被告新疆***房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告邓皓元返还购房款917,550元；二、被告新疆***房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告邓皓元支付2011年11月19日至2022年7月6日期间的利息损失21，232.10元并以917，550元为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率计算，向原告邓皓元支付自2022年7月7日至上述购房款实际付清之日的利息损失；三、被告新疆***房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告邓皓元支付本案保全申请费5,000元；四、驳回原告邓皓元的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。邓皓元向本院提交2023年6月8日昌吉市不动产登记中心出具的不动产房地产权情况证明2份，拟证实1．涉案房屋违反合同约定且已被司法查封，邓皓元有权解除合同，***房产公司应当退还已付全部房款，并自其付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期存款基准利率计算向邓皓元给付利息；2．案涉买卖合同事实上履行不能。经质证，***房产公司对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为邓皓元与***房产公司签订合同时间系在查封时间之前，因邓皓元个人原因未到其处办理相应过户手续，导致后续因工程问题被原审第三人隆合昌泰建筑公司予以查封，其并不存在上诉人邓皓元所述的违约行为。隆合昌泰建筑公司未到庭亦未发表质证意见。本院对上述证据的真实性予以确认。 上诉人***房产公司、原审第三人隆合昌泰建筑公司均未向本院提交新证据。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点：1．对上诉人邓皓元主张退还的房款数额应当如何认定；2．上诉人***房产公司占用上诉人邓皓元资金期间的利息损失是否应当支持，如支持数额如何计算？ 本院认为，关于应退房款数额如何认定的问题，邓皓元主张***房产公司应返还剩余购房款2,180,000元。结合一、二审查明事实及庭审陈述，邓皓元与***房产公司于2021年11月19日签订《合同解除协议》，明确约定将涉昌吉市青年南路80#小区*室，*室房屋的《商品房买卖合同》予以解除，***房产公司将已缴纳的房款予以退款，邓皓元将交款时所有收据全部交回***房产公司。该两套房屋购房款共计1,520,000元（780,000元＋740,000元），***房产公司已向邓皓元退款共计602,450元（425,000元＋177,500元），一审法院认定由***房产公司向邓皓元退还剩余房款917,550元并无不当，本院予以维持。邓皓元主张***房产公司向其退款的425,000元中包含170,000元的倒款，实际收到的退款金额系255,000元，但未提供相应的证据予以证实，故对此主张不予支持。关于占用资金利息损失应否支持的问题，***房产公司自2023年11月29日后再未向邓皓元退款，其应当承担占用剩余房款917,550元的利息损失。邓皓元主张应于2021年8月3日其暂计算至2022年7月6日，实际计算至本息清偿之日，本案中，双方均未对返还购房款的具体时间进行约定，其主张利息计算的起始时间无事实依据，一审法院依照邓皓元与***房产公司签订《合同解除协议》的时间即2021年11月19日起计算至2022年7月6日，认定占用资金利息损失为21,232.10元，同时应当以917.550元为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率计算，由***房产公司向邓皓元支付自2022年7月7日至上述购房款实际付清之日的利息损失并无不当，本院予以维持。关于邓皓元主张涉案四套房产中另外两套（悦府*102室、*室）房屋的买卖合同，由于***房产公司违约行为致使合同目的不能实现，其有权予以解除。根据庭审陈述及查明事实可知，邓皓元虽称其与***房产公司于2021年11月23日口头确认解除，并认为***房产公司于2021年11月29日所退款项系对4套房产的共同退款，但其未提交相关证据予以证实，且也未提交对该两套（悦府3*室、6*室）房屋达成合同解除相关证据，故其主张***房产公司应对4套房产的购房款全部退还无事实依据，本院不予支持。 综上，邓皓元、新疆***房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十一条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25,180元，由上诉人邓皓元负担24,849元，由上诉人新疆***房地产开发有限责任公司负担331元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年七月四日 法官助理　*** 书 记 员　刘　瑶