岳阳市君和建筑工程有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省岳阳市君山区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0611民初966号

原告：岳阳市君和建筑工程有限公司，住所地湖南省岳阳市君山区柳林洲街道办事处挂口新区，统一社会信用代码91430600712144934Q。

法定代表人：戴慧，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邓贤平，湖南天朋律师事务所律师，特别授权。

被告:***，女，1978年11月30日出生，汉族，住岳阳市君山区。

被告:张卫先，男，1974年9月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。

委托诉讼代理人：罗运湘，男，1969年3月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区，系被告张卫先的姨夫，特别授权。

原告岳阳市君和建筑工程有限公司与被告***、张卫先房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年9月1日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告岳阳市君和建筑工程有限公司（以下简称“君和公司”）的委托诉讼代理人邓贤平、被告***、被告张卫先的委托诉讼代理人罗运湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告君和公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付购房款61649元、电控门费500元、办证费300元、评估费500元，共计62949元;2.二被告向原告赔偿因逾期支付购房款造成的损失18344元(以61149元为基数，按年利率5％标准，支付自逾期付款之日起6年的利息)；3.二被告承担本案的案件受理费、财产保全费。事实与理由：君山区层山安全移民迁建项目办公室(以下简称“层山移民迁建办”)系君山区钱粮湖百花小区移民迁建项目的建设方。2009年1月经公开招投标，君和公司中标承建。2011年12月18日，层山移民迁建办与***签订《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》，约定被告购买层山移民迁建办位于钱粮湖镇百花小区第32栋5层A5号住房，单价540元/㎡，住房总价款按产权证面积计算;付款方式为分期付款，签订协议时被告预交房款3万元，其余房款在领取房屋钥匙前付清;交房时间为2012年3月31日;层山移民迁建办为被告办理房产证、土地证，被告承担费用300元。层山移民迁建办已为被告办理土地使用证和房屋所有权证。被告所购住房产权证记载面积为127.98㎡，按540元/㎡计算，住房总价款为69109元(127.98㎡×540元/㎡)。建造交付被告的是砖混结构杂屋，且因购房户的要求及实用性，将杂屋楼层提升至2.3米左右。《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)规定:架空层是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”因此，被告所购买第32栋9号杂屋的价款不能按照协议约定的架空层单价(均价的半价)计算。双方商定杂屋价款为22040元。被告应支付购房款总额为91149元(69109元+22040元)。被告已付29500元，尚欠购房款61649元。被告存在严重逾期付款违约行为，依据《合同法》第107条、第113条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款的规定，被告应按照银行同期货款基准利率上浮30％至50％标准赔偿出卖方逾期付款的损失。2016年12月23日，层山移民迁建办与原告签订《债权转让协议》，层山移民迁建办将上述《安置建房协议书》中权利和义务整体转让给原告。为了业主居住安全及业主要求，原告在百花小区每个单元楼道口安装电控门，每套住房分费用500元，但被告至今未支付。二被告系夫妻关系，且被告张卫先是所购住房的共有权人，因此被告张卫先依法应承担共同偿还义务。原告向被告催讨购房款均未果。

被告***、张卫先辩称，当时签订购房协议后，一共交了3万元，但是一直没有钥匙，未收房，未入住，也没有房产证等证件。关于房屋的架空层，君和公司提出了与签订协议时不同的价格，被告***、张卫先不予认可。关于电控门，未使用过，也不清楚好坏。对于所购房屋因达不到被告***、张卫先购买房屋以便孩子读书的目的，被告***、张卫先要求解除购房协议，由原告君和公司向被告***、张卫先退还已缴纳的房款。

经审理查明，2011年12月18日，君山区钱粮湖层山安全移民迁建项目办公室办与***签订《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》，约定：***购买钱粮湖镇百花小区第32栋5层A5号住房，单价540元/㎡，住房总价款按产权证面积计算；架空层按均价的半价结算（不办理产权证，分配原则采用本单元住户抽签）；签协议时***需预交房款3万元，其余房款在领取房屋钥匙前付清；君山区钱粮湖层山安全移民迁建项目办公室负责为***办理房屋所有权证、国有土地使用证，***承担费用300元。

君山区钱粮湖层山安全移民迁建项目办公室已于2014年12月11日办理了房屋所有权证、土地使用证，房屋所有权证登记建筑面积为127.98㎡，房产于2015年2月3日登记在***及其丈夫张卫先二人名下。住房的购房款金额69109.2元（127.98㎡×540元/㎡）。***已向岳阳市君和建筑工程有限公司预交房款30000元。剩余住房的购房款金额为39109.2元。

建造交付***的是砖混结构杂屋，不是架空层，且提升了杂屋楼层高度。经评估，***所购买的百花小区第32栋9号杂屋价款为20619元（35.55㎡×580元/㎡）。君和公司支付评估费1000元。***对湖南三权价格评估咨询有限公司出具的价格评估报告书未提出异议。君和公司在协议约定之外为百花小区每个单元楼道口安装了电控门，经评估，上述电控门包安装的市场价格为5000元/个，因每个单元为10套房屋，每户业主应支付电控门费用500元。

***在本案审理前未受领房屋钥匙，未实际对涉案住房房屋装修入住，***已对杂屋安装了门锁。2021年9月1日，岳阳市君和建筑工程有限公司向本院起诉，要求***、张卫先支付剩余购房款及杂屋的房款等费用。2021年9月2日，本院向***、张卫先合法送达涉案起诉书及应诉材料。

上述事实，有君和公司的陈述及君和公司提交的《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》、《债权转让协议》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《价格评估报告》、付款收据、本院的应诉材料送达回证等证据在卷佐证。

本院认为，《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》及《债权转让协议》系君和公司、***真实意思表示，主体适格，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。本案争议焦点为1.***、张卫先是否应当向君和公司支付涉案住房房款、杂屋房款以及逾期支付的损失？***称一直未受领房屋，本案审理过程中，经现场查看，房屋门锁完整，后由君和公司的人员开锁，涉案住房仍属于毛坯房，但君和公司已于2015年为涉案住房房屋办理房产权证，***、张卫先系涉案住房的共同产权人。根据涉案合同的约定，其应向君和公司支付剩余的住房购房款39109.2元。杂屋购房款的产生是因实际交付的建筑物与涉案合同约定的架空层不一致，以实际交付的杂屋予以计算该建筑物的购房款，经评估，***所购买百花小区第32栋9号杂屋的价款20619元。杂屋已由***安装了门锁，君和公司完成了交付，对君和公司要求***夫妻二人支付杂屋购房款的诉讼请求，本院予以支持。君和公司未向本院提交证据证明已向***交付了房屋钥匙或者在本案受理前已向***履行了通知其受领房屋的义务，故对君和公司主张本案受理前的违约损失不予支持。君和公司向本院起诉后，本院向***送达起诉书副本、应诉、举证通知书之日，可以认定为已向***履行了通知其受领房屋的义务，故***承担住房的购房款逾期支付的违约责任应从收到本院应诉材料之日起开始计算。君和公司认为杂屋已完成交付，主张逾期支付杂屋购房款应当承担违约责任，本院认为虽然***已对杂屋安装了门锁，但君和公司未举证证明杂屋交付给***的时间，故***应承担杂屋购房款的逾期付款责任应从本院送达起诉书副本、应诉、举证通知书之日开始计算。君和公司主张的逾期支付购房款损失的时间为从逾期支付之日起6年，按照年利率5%予以算，因君和公司主张的逾期支付之日未明确界定，且君和公司对房屋的交付负有相应的责任，本院酌情予以认定逾期损失，以住房购房款和杂屋购房款共计59728.2元（39109.2元+20619元=59728.2元）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%予以计算，从2021年9月2日起计算至本判决书送达之日止。2.关于涉案杂屋的评估费、住房的办证费、电控门费是否应由***、张卫先承担？办证费300元是涉案合同中约定的事项，且君和公司已为涉案住房办理了相关产权证，对君和公司主张由***、张卫先承担办证费300元的诉讼请求，本院予以支持。《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》中没有杂屋的价款约定，因当事人之间无法协商杂屋价款而对杂屋价款进行评估鉴定，是必要费用开支，应由原被告双方共同承担，君和公司要求***夫妻二人承担500元鉴定费的诉讼请求，本院予以支持。关于君和公司主张的电控门费用500元，因君和公司一直未履行交付的手续或者履行通知其受领房屋的义务，且涉案合同上未对电控门的安装及其费用进行约定，目前，该电控门已不能正常使用，对君和公司的该项诉讼请求，本院不予支持。3.关于君和公司主张的财产保全费，因君和公司对涉案房屋的交付负有相应的责任，其申请诉前财产保全所产生的保全费用，本院不予支持。对***主张解除涉案合同的辩称意见，因涉案住房房屋产权已登记***夫妻二人名下，产权所有人已归属于***夫妻二人，主张解除合同会构成对本诉的实质变更，***夫妻二人可另行主张权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告***、张卫先向原告岳阳市君和建筑工程有限公司支付住房购房款39109.2元、杂屋购房款20619元、办证费300元、评估费500元，共计60528.2元及逾期付款损失(逾期付款损失自2021年9月2日起至本判决书送达之日止，以59728.2元为基数，按年利率3.85％予以计算)，此判项在本判决生效之日起十日内履行完毕；

二、驳回原告岳阳市君和建筑工程有限公司其他诉讼请求。

如被告未按本判决确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息。

案件受理费1832.32元，减半收取计916.16元，由被告***、张卫先负担682.16元，原告岳阳市君和建筑工程有限公司负担234元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。

审 判 员　刘　　　　　　　　柳

二〇二一年十月二十八日

法官助理　罗　　　 晓　　　 玲

书 记 员　谭蓉附相关法律条文：

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十八条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%-50%计算逾期付款损失。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。