某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省岳阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘06民终4505号

上诉人（原审被告）:***，女，1978年11月30日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。

上诉人（原审被告）:***，男，1974年9月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。

委托诉讼代理人：杨萃，湖南湘智律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：岳阳市君和建筑工程有限公司，住所地湖南省岳阳市君山区柳林洲镇挂口新区，统一社会信用代码91430600712144934Q。

法定代表人：戴慧，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邓贤平，湖南天朋律师事务所律师。

上诉人***、上诉人***因与被上诉人岳阳市君和建筑工程有限公司（以下简称君和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市君山区人民法院(2021)湘0611民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月14日立案受理后，依组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***、***上诉请求:一、依法撤销一审判决，驳回君和公司的起诉。二、依法判决解除上诉人与君山区层山安全移民迁建项目办公室签订的《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》(以下简称建房协议书),由君和公司退回上诉人已交的购房款3万元,并承担利息10500元。三、由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用和保全费用。事实和理由:一、2016年12月23日,君山区层山安全区移民迁建项目办公室(以下简称项目办)跟被上诉人签订的《债权转让协议》因项目办无民事主体资格而无效。本案中,项目办作为一个为移民迁建而成立的临时机构,没有组织机构代码,不具备法律上的民事主体资格,其对外签订《债权转让协议》因主体不符而归于无效。二、按照上诉人与项目办签订的《建房协议书》的约定,上诉人与项目办之间是委托关系,上诉人系委托方、项目办是受托方,委托事项是项目办为上诉人建房提供服务,接受委托后,项目办应当在授权范围内从事民事活动,没有委托人的特别授权,受托人的民事行为无效,也就是说项目办将债权转让给被上诉人的行为超出了上诉人的授权,事后没有得到上诉人的追认,所以说该《债权转让协议》无效。上述两点理由,请二审法院驳回上诉人的起诉。三、一审法院将上诉人跟项目办签订的《建房协议书》认定为《购房协议》,属于认定事实错误。上诉人与项目办签订的是一份委托协议,确立的是一种委托关系,按照《城市房地产管理办法》第40规定,城市商品房的买卖应当订立书面合同,很显然项目办与上诉人是委托合同的双方,而不是买卖合同的双方,项目办接受上诉人的委托后,并未将合格的房屋交付给上诉人,也没有与上诉人对建房款进行过结算。从上诉人至今没有拿到涉案房屋的钥匙可以看出,房屋至今没有交付,虽然项目办未经上诉人许可,伪造上诉人的签名,为涉案房屋办理了产权证书,侵犯了上诉人的合法权益,上诉人将依法追究伪造签名人的法律责任,但一审法院推断双方有合法的买卖关系,属于严重的事实错误,也违反了法律逻辑。事实上上诉人与项目办之间的委托协议,因项目办的违约应当予以解除,并由被上诉人返还前期建房款30000元和利息10500元。四、一审法院认定百花小区第32栋9号杂物间的价款为20619元属于认定事实错误。按照《建房协议书》第二条的约定,架空层(杂屋间)的价格,按照均价的半价结算,该约定对双方均有法律约束力,因此涉案杂物间的价格应为9598.5元(540元/平方÷2×35.55)。五、办证费300元、评估费500元均是君和公司单方行为,且办证签字系他人伪造,在对杂屋间价格有合同约定的情况下,君和公司私自评估所产生的费用,都应当由君和公司承担。

君和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。事实与理由：一、君山区层山安全移民迁建项目办公室的组织机构代码为××－2，具有民事主体资格，案涉《债权转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，且***、***在一审庭审质证时对《债权转让协议》认可，无异议。二、案涉《建房协议书》的内容是约定买卖双方的权利义务，***、***是按约定价格支付房款，项目办的主要义务是交付房屋，并转移房屋所有权。《建房协议书》不符合委托合同的特征，没有约定项目办按***、***的指示处理委托事务及报告等受托人的义务。且中标通知书可以佐证案涉房屋建设方是项目办，不是***、***。***、***在一审亦表示其是购房人。付款收据佐证***、***是购房人。三、***、***在一审未曾表示解除协议，更未反诉，其在二审反诉请求解除协议，君和公司不同意调解，该请求不应纳入审理范围。四、一审判决对案涉杂屋价款认定是正确的。五、一审判决认定***、***承担协议约定的300元办证费及一半的评估费500元是正确的。六、案涉房屋于2014年7月1日竣工验收完毕，依据协议竣工验收完毕10天内交清房款的约定，***、***至今未付清，存在逾期付款，一审判决***、***支付全部房款有事实和法律依据。七、一审庭审中***、***表示交20000元房款时拿钥匙看了房，即已领钥匙收房，故事实上案涉房屋已经交付。

君和公司向一审法院起诉请求：1.判令***、***向君和公司支付购房款61649元、电控门费500元、办证费300元、评估费500元，共计62949元;2.***、***向君和公司赔偿因逾期支付购房款造成的损失18344元(以61149元为基数，按年利率5％标准，支付自逾期付款之日起6年的利息)；3.***、***承担本案的案件受理费、财产保全费。

一审法院认定的事实，2011年12月18日，君山区钱粮湖层山安全移民迁建项目办公室办与***签订《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》，约定：***购买钱粮湖镇百花小区第32栋5层A5号住房，单价540元/㎡，住房总价款按产权证面积计算；架空层按均价的半价结算（不办理产权证，分配原则采用本单元住户抽签）；签协议时***需预交房款3万元，其余房款在领取房屋钥匙前付清；君山区钱粮湖层山安全移民迁建项目办公室负责为***办理房屋所有权证、国有土地使用证，***承担费用300元。君山区钱粮湖层山安全移民迁建项目办公室已于2014年12月11日办理了房屋所有权证、土地使用证，房屋所有权证登记建筑面积为127.98㎡，房产于2015年2月3日登记在***及其丈夫***二人名下。住房的购房款金额69109.2元（127.98㎡×540元/㎡）。***已向岳阳市君和建筑工程有限公司预交房款30000元。剩余住房的购房款金额为39109.2元。建造交付***的是砖混结构杂屋，不是架空层，且提升了杂屋楼层高度。经评估，***所购买的百花小区第32栋9号杂屋价款为20619元（35.55㎡×580元/㎡）。君和公司支付评估费1000元。***对湖南三权价格评估咨询有限公司出具的价格评估报告书未提出异议。君和公司在协议约定之外为百花小区每个单元楼道口安装了电控门，经评估，上述电控门包安装的市场价格为5000元/个，因每个单元为10套房屋，每户业主应支付电控门费用500元。***在本案审理前未受领房屋钥匙，未实际对涉案住房房屋装修入住，***已对杂屋安装了门锁。2021年9月1日，岳阳市君和建筑工程有限公司向本院起诉，要求***、***支付剩余购房款及杂屋的房款等费用。2021年9月2日，本院向***、***合法送达涉案起诉书及应诉材料。

一审法院认为，《建房协议书》及《债权转让协议》系君和公司、***真实意思表示，主体适格，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。本案争议焦点为1.***、***是否应当向君和公司支付涉案住房房款、杂屋房款以及逾期支付的损失？***称一直未受领房屋，本案审理过程中，经现场查看，房屋门锁完整，后由君和公司的人员开锁，涉案住房仍属于毛坯房，但君和公司已于2015年为涉案住房房屋办理房产权证，***、***系涉案住房的共同产权人。根据涉案合同的约定，其应向君和公司支付剩余的住房购房款39109.2元。杂屋购房款的产生是因实际交付的建筑物与涉案合同约定的架空层不一致，以实际交付的杂屋予以计算该建筑物的购房款，经评估，***所购买百花小区第32栋9号杂屋的价款20619元。杂屋已由***安装了门锁，君和公司完成了交付，对君和公司要求***夫妻二人支付杂屋购房款的诉讼请求，予以支持。君和公司未向一审法院提交证据证明已向***交付了房屋钥匙或者在本案受理前已向***履行了通知其受领房屋的义务，故对君和公司主张本案受理前的违约损失不予支持。君和公司起诉后，人民法院向***送达起诉书副本、应诉、举证通知书之日，可以认定为已向***履行了通知其受领房屋的义务，故***承担住房的购房款逾期支付的违约责任应从收到法院应诉材料之日起开始计算。君和公司认为杂屋已完成交付，主张逾期支付杂屋购房款应当承担违约责任。一审法院认为虽然***已对杂屋安装了门锁，但君和公司未举证证明杂屋交付给***的时间，故***应承担杂屋购房款的逾期付款责任应从本院送达起诉书副本、应诉、举证通知书之日开始计算。君和公司主张的逾期支付购房款损失的时间为从逾期支付之日起6年，按照年利率5%予以算，因君和公司主张的逾期支付之日未明确界定，且君和公司对房屋的交付负有相应的责任，本院酌情予以认定逾期损失，以住房购房款和杂屋购房款共计59728.2元（39109.2元+20619元=59728.2元）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%予以计算，从2021年9月2日起计算至判决书送达之日止。2.关于涉案杂屋的评估费、住房的办证费、电控门费是否应由***、***承担？办证费300元是涉案合同中约定的事项，且君和公司已为涉案住房办理了相关产权证，对君和公司主张由***、***承担办证费300元的诉讼请求，予以支持。《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》中没有杂屋的价款约定，因当事人之间无法协商杂屋价款而对杂屋价款进行评估鉴定，是必要费用开支，应由双方共同承担，君和公司要求***夫妻二人承担500元鉴定费的诉讼请求，予以支持。关于君和公司主张的电控门费用500元，因君和公司一直未履行交付的手续或者履行通知其受领房屋的义务，且涉案合同上未对电控门的安装及其费用进行约定，目前，该电控门已不能正常使用，对君和公司的该项诉讼请求，不予支持。3.关于君和公司主张的财产保全费，因君和公司对涉案房屋的交付负有相应的责任，其申请诉前财产保全所产生的保全费用，不予支持。对***主张解除涉案合同的辩称意见，因涉案住房房屋产权已登记***夫妻二人名下，产权所有人已归属于***夫妻二人，主张解除合同会构成对本诉的实质变更，***夫妻二人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、***、***向岳阳市君和建筑工程有限公司支付住房购房款39109.2元、杂屋购房款20619元、办证费300元、评估费500元，共计60528.2元及逾期付款损失(逾期付款损失自2021年9月2日起至判决书送达之日止，以59728.2元为基数，按年利率3.85％予以计算)，此判项在本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回岳阳市君和建筑工程有限公司其他诉讼请求。如果未按判决确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1832.32元，减半收取计916.16元，由***、***负担682.16元，岳阳市君和建筑工程有限公司负担234元。

二审期间，君和公司提供了二份证据：一、君山区人民法院（2020）湘0611民初652号民事判决书，拟证明项目办组织机构代码为××－2，具有民事主体资格；二、建设工程施工许可证，拟证明案涉房屋的建设单位为项目办，发包给君和公司承建。经质证，***、***对证据一的真实性无异议，但认为不能实现证明目的。认为证据二不能证明项目办是一个企业。本院认证意见为，君和公司提供的二份证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采信。

本院二审查明，君山区层山安全移民迁建项目办公室组织机构代码证号为××－2，机构类型为其他机构。

本院二审查明的其他事实与一审一致。

本院认为，本案二审争议的焦点主要为：一、《建房协议书》的性质；二、《债权转让协议》的效力；三、杂屋间的价款一审认定是否正确，办证费、评估费应如何承担。

关于第一个焦点，《建房协议书》约定：***购买钱粮湖镇百花小区第32栋5层A5号住房，单价540元/㎡，住房总价款按产权证面积计算；架空层按均价的半价结算，签订协议时需预交房款30000元。故从协议的内容可知，《建房协议书》实质是房屋买卖合同，只是户型需按购买人的要求进行设计和施工。且***交款时，君和公司出具的结算收据亦载明是购房款。***、***认为《建房协议书》系委托合同的理由不能成立。

关于第二个焦点，本院已查明，项目办组织机构代码证号为××－2，机构类型为其他机构。故***、***认为项目办没有组织机构代码，不具备法律上的民事主体资格，其对外签订的《债权转让协议》因主体不符而无效的理由不能成立，本院不予采纳。根据前文分析，《建房协议书》并非委托合同，***、***认为没有委托人的特别授权,项目办将债权转让给君和公司的行为超出了***、***的授权,事后没有得到***、***的追认,故《债权转让协议》无效的理由亦不能成立，本院不予采纳。

关于第三个焦点，交付***的是砖混结构杂屋，不是架空层，且提升了杂屋楼层高度。经评估，***所购买的百花小区第32栋9号杂屋价款为20619元（35.55㎡×580元/㎡）。君和公司支付评估费1000元。办证费300元是案涉合同中约定的事项，且君和公司已为案涉住房办理了相关产权证，故一审法院认定杂屋间的价款及判决由***、***承担办证费300元并无不当。《建房协议书》中对杂屋的价款没有进行约定，因当事人之间无法协商杂屋价款而对杂屋价款进行评估鉴定，是必要费用开支，故一审认为应由双方共同承担，并判决***夫妻二人承担500元鉴定费亦无不当。

另外，***、***认为房屋存在漏水的质量问题，其并未提供证据证明，且如确因建设方的原因存在质量问题，***、***可依照法律规定要求出卖方修复。***、***要求解除协议并要求返还建房款30000元及利息10500元，因其在一审未提起反诉，二审经本院调解亦不能达成一致协议，故本院对***、***的该上诉请求不予审理。

综上，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2320元，由***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　蒋立春

审判员　　胡伏军

审判员　　胡　哲

二〇二二年一月二十日

书记员　　伏宇恬