岳阳市君和建筑工程有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省岳阳市君山区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0611民初974号

原告：岳阳市君和建筑工程有限公司，住所地岳阳市君山区柳林洲街道办事处挂口新区，统一社会信用代码91430600712144934Q。

法定代表人：戴慧，该公司负责人。

委托诉讼代理人：邓贤平，湖南天朋律师事务所律师，特别授权。

被告：***，男，1958年11月19日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。

被告：***，女，1958年1月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。

本院于2021年9月1日立案受理了原告岳阳市君和建筑工程有限公司（以下简称君和建筑公司）与被告***、***房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君和建筑公司诉讼委托代理人邓贤平与被告***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告君和建筑公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令二被告向原告支付购房款45706元、电控门费用500元、办证费300元，共计47006元；二、判令二被告向原告赔偿因逾期支付购房款造成的利息损失13711元（以45706元为基数，按年利率5%标准，支付自逾期付款之日起6年的利息）；三、被告承担本案的案件受理费、财产保全费。事实和理由：君山区层山安全移民迁建项目办公室（以下简称层山移民迁建办）系君山区钱粮湖百花小区移民项目的建设方。2009年该项目经公开招投标，原告君和建筑公司中标承建。2010年8月20日，层山移民迁建办与被告***签订《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》，协议约定：被告购买层山移民迁建办位于钱粮湖镇百花小区第26栋4层B9号住房，单价680元/㎡。住房总价款按产权证面积计算，付款方式为分期付款，签订协议时被告预交房款30000元，其余房款在领取房屋钥匙前付清，交房时间为2011年12月30日。层山移民迁建办为被告办理房产证、土地证，被告承担费用300元。因劳动力及建筑材料价格猛涨，2010年12月31日，层山移民迁建办召开了相关领导、村支书及部分购房户参加的价格听证会，并形成一致意见：对已签协议的购房户，房价不上涨，但取消协议中室内装简易木门和厨房、厕所铺地板砖及墙砖到顶；今后新签协议的，取消内装修，房价上调。即协议内容变更为室内无装修，层山移民迁建办按无内装修向被告交付房地产。层山移民迁建办已为被告办理了土地使用证和房屋所有权证。被告所购房产权证记载面积为127.92㎡，按680元/㎡的价格计算，住房总价款为86985元。建造交付被告的是砖混结构杂屋，且因购房户的要求及实用性，将杂物楼层提升至2.2米左右。《民用建设设计通则》（GB50352-2005）规定，架空层是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”，因此，被告所购买第26栋11号杂物的价款不能按照协议约定的架空层单价计算。事实上，原告建造杂屋的支出超过580元/㎡。杂屋按580元/㎡计算，价款为20746元。被告应支付购房款总额为107731元。被告已付62025元（含拆迁补偿款44065元），尚欠购房款45706元。被告存在严重逾期付款的违约行为，依据相关法律规定，被告应按照银行同期贷款基准利率上浮30%-50%标准赔偿出卖逾期付款的损失。2016年12月23日，层山移民迁建办与原告签订《债权转让协议》，层山移民迁建办江上述《安置建房协议书》中权利和义务整体转让给原告。另外，为了业主的居住安全及业主的要求，原告在百花小区每个单元楼道口安装电控门，该电控门费用各户分摊费用500元，但被告至今未支付。二被告系夫妻关系，且***是所购住房的共有权人，故被告应承担共同偿还责任。因被告逾期不支付房费，原告特向贵院起诉，望判如所请。

被告***、***辩称，《安置建房协议书》中约定的地下室按照房屋价格的半价计算。规划时，被告住房东边楼房只有六层，后来建成了七层，导致我东边房间无法采光。原告在被告所住楼房前加建了一个杂屋，导致被告前坪面积缩小。如果原告将上述情况处理好，被告将立即支付剩余购房款。

原告君和建筑公司为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1.《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》、杂屋《价格评估报告书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，拟证明被告应付购房款86985元、杂屋购买款20746元，已支付62025元，共计尚欠45706元、被告存在严重逾期付款，应向原告赔偿逾期付款损失、被告应支付原告办证费300元；2.中标通知书、《债权转让协议》、公告，拟证明案涉小区由原告2009年1月23日中标承建，2016年12月23日层山移民迁建办将《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》中全部债权转让给原告，并张贴公告通知了被告；3.电控门的《价格评估报告》，拟证明被告应向原告支付电控门费用500元；4.统建房价格座谈会记录、李顺宏、杨正华、罗龙峰等百花小区部分购房户与移民迁建办签订的协议书、百花小区房产证领取证明及身份证复印件，拟证明因建筑材料及人工工资猛涨，被告与移民迁建办之间的协议书变更为室内无装修；5.君山区人民法院（2021）湘0611财保25号裁定书、省非税收入电子缴款收据、评估费发票，拟证明被告应向原告支付财产保全费30元、被告至少应承担评估费500元；6.二被告常住人口登记卡，拟证明二被告系婚后共同购房，应共同偿还购房的债务。被告对原告提交的证据2、5、6无异议，对原告提交的证据1中的杂屋《价格评估报告书》有异议，评估时被告不知情；对原告提交的证据3有异议，被告并无电控门钥匙，也从未使用过电控门；对原告提交的证据4有异议，协议变更内容被告不知情，被告未参加听证会。被告***、***未提交证据。

本院对本案的证据分析与认定如下：对于原告提交的证据1、2、5、6具有证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。其中，被告对原告自行委托评估的杂屋及电控门的《价格评估报告书》提出异议，但未对实质内容提出异议，也未申请重新鉴定，故本院对该二份《价格评估报告书》予以认可。对于原告提交的证据3，原告未提交已交付或者通知被告领取电控门钥匙的证据，且涉案合同上未对电控门的安装及其费用进行约定，该电控门已不能正常使用，故对该证据证明目的，本院不予认可。对于原告提交的证据4，被告未参与听证会，原告亦未能举证证明已提前通知被告，且事后未与被告签订补充协议，对该份证据的关联性本院不予认可。

经审理查明，2010年8月20日，层山移民迁建办与***签订《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》，约定：***购买钱粮湖镇百花小区第26栋4层B9号住房，单价680元/㎡，住房总价款按产权证面积计算；架空层按均价的半价结算（不办理产权证，分配原则采用本单元住户抽签）；签协议时***需预交房款3万元，其余房款在领取房屋钥匙前付清；君山区钱粮湖层山安全移民迁建项目办公室负责为***办理房屋所有权证、国有土地使用证，***承担费用300元。

层山移民迁建办已于2014年12月11日办理了房屋所有权证、土地使用证，房屋所有权证登记建筑面积为127.92㎡。住房的购房款金额86985.6元（127.92㎡×680元/㎡）。2014年，双方交付房屋，***向君和建筑公司预交房款62025元（含拆迁补偿款44065元）。剩余住房的购房款金额为24960.6元。

建造交付***、***的是砖混结构杂屋，不是架空层，且提升了杂屋楼层高度。经评估，***所购买的百花小区第26栋11号杂屋价款为20746元（35.77㎡×580元/㎡）。君和建筑公司支付评估费1000元。君和建筑公司在协议约定之外为百花小区每个单元楼道口安装了电控门，经评估，上述电控门包安装的市场价格为5000元/个，因每个单元为10套房屋，每户业主应支付电控门费用500元。2021年5月18日原告向本院申请诉前财产保全，冻结了被告***、***名下银行存款52000元。

本院认为，《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》及《债权转让协议》系君和建筑公司、***真实意思表示，主体适格，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。2014年涉案房屋已交付被告***、***，二人已入住该房屋。君和建筑公司已于2014年12月11日为涉案住房房屋办理房产权证，***、***系涉案住房的共同产权人。根据涉案合同的约定，其应向君和建筑公司支付剩余的住房购房款24960.6元。杂屋购房款的产生是因实际交付的建筑物与涉案合同约定的架空层不一致，以实际交付的杂屋予以计算该建筑物的购房款，经评估，***所购买百花小区第26栋11号杂屋的价款20746元。杂屋君和建筑公司已完成交付。对君和建筑公司要求***夫妻二人支付杂屋购房款的诉讼请求，本院予以支持。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。涉案住房交付时间为2014年，《层山安置点百花小区移民综合安置建房协议书》中未对逾期利息进行约定，君和建筑公司主张的逾期支付购房款损失的时间为从逾期支付之日起6年，按照年利率5%予以算，低于2014年中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，本院予以支持。办证费300元是涉案合同中约定的事项，且君和建筑公司已为涉案住房办理了相关产权证，对君和建筑公司主张由***、***承担办证费300元的诉讼请求，本院予以支持。关于君和建筑公司主张的电控门费用500元，因君和建筑公司未提交证据已交付或者通知被告受领电控门钥匙，且涉案合同上未对电控门的安装及其费用进行约定，目前，该电控门已不能正常使用，对君和建筑公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告***、***向原告岳阳市君和建筑工程有限公司支付住房购房款24960元、杂屋购房款20746元、办证费300元，共计46006元及逾期付款损失13711元(逾期付款损失自2014年12月1日起6年的利息，以45706元为基数，按年利率5％予以计算)，此判项在本判决生效之日起十日内履行完毕；

二、驳回原告岳阳市君和建筑工程有限公司其他诉讼请求。

如被告未按本判决确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1317.92元，减半收取658.96元，由被告***、***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。

审判员　刘　平

二〇二一年十一月二十五日

书记员　毛丽仪

附相关法律条文：

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十八条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%-50%计算逾期付款损失。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。