扶余市粮食建筑有限责任公司、某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

吉林省松原市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）吉07民终509号

上诉人（原审被告）：扶余市粮食建筑有限责任公司。

法定代表人：李祖民。

委托诉讼代理人：张君。

委托诉讼代理人：张新记。

被上诉人（原审原告）：***。

委托诉讼代理人：曲长红。

委托诉讼代理人：蓝昊。

被上诉人（原审第三人）：松原市君和房地产开发有限责任公司。

法定代表人：李国忠。

上诉人扶余市粮食建筑有限责任公司（以下简称粮建公司）因与被上诉人***、松原市君和房地产开发有限责任公司（以下简称君和）案外人执行异议之诉一案，不服松原市宁江区人民法院（2021）吉0702民初9863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2022年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人粮建公司的委托诉讼代理人张君、张新记，被上诉人***及其委托诉讼代理人曲长红、蓝昊，被上诉人君和公司的法定代表人李国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

粮建公司上诉请求：撤销松原市宁江区人民法院（2021）吉0702民初9863号民事判决，改判驳回被上诉人***的诉讼请求。事实与理由：上诉人系案涉房屋的施工单位，松原市中级人民法院作出的（2015）松民一重字第1号判决书第四项判决，“粮建公司在4,994,131.28元工程款范围内，对其建筑的位于宁江区新城东路的新城综合楼在建房屋折价或拍卖的价款享有优先受偿权。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“执行申请人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”显然，上诉人享有的建设工程价款的优先受偿权已经由人民法院依法确定，建设工程价款优先受偿权是法定优先受偿权，优于意定的抵押权。一审法院对上诉人的建设工程价款优先受偿权不予保护错误。被上诉人非因本人原因没有办理过户登记手续，不受物权期待权的保护，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的全部要件，被上诉人的诉讼请求不能排除上诉人的执行。案涉房屋在2020年5月7日在松原市不动产登记中心办理了初始登记，次日即可以办理产权登记，但在人民法院于2021年3月19日对案涉房屋予以查封，被上诉人在可以办理产权登记的10个月期间没有办理产权过户，明显自身存在过错。综上，请二审法院查明事实，判决驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人***辩称：一、***符合法律、司法解释规定的特定条件，享有排除建设工程款优先受偿权人粮建公司执行案涉房屋的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条确立了设有担保物权的执行标的不能排除执行的一般规定，但同时明确了法律、司法解释另有规定的除外情形。第二十八条规定了无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权即属于前述第二十七条所规定的除外情形，即买受人***在符合法律、司法解释规定的特定条件下，享有排除建设工程价款优先受偿权人粮建公司执行案涉房屋的权利。二、***享有足以排除强制执行的民事权益，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的全部要件。三、案涉房屋不属于君和公司可供执行的责任财产。粮建公司与君和公司关于建设工程款及优先权的生效民事判决时间是2015年10月15日，***购买房屋时间是2014年12月1日，因此，生效判决确定优先权生效是在***购买案涉房屋之后。建设工程款优先受偿权旨在使实际承包人的债权优先获得偿付，承包人仅对其施工工程折价、拍卖后价款确有优先受偿权，对其施工工程并不享有物权。同时，该优先受偿权亦需在所指向的房屋被纳入可供执行的责任财产范围后，以相关房屋变现后的价款为标的发生优先受偿的法律效力，并在执行分配程序中通过取得优先顺位而实现。***已经按照合同约定取得了对案涉房屋的物权期待权，该房屋已经实质性脱离了君和公司所控制的责任财产范围，粮建公司主张的涉案房屋执行没有事实及法律依据。综上，***所提供的证据能够证实其享有排除强制执行的民事权益。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

君和公司辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：被告与第三人之间建设施工合同纠纷一案，宁江法院查封*小区214号商企。原告以案外人的身份提出执行异议。宁江法院作出（2021）吉0702执异85号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告为此提起执行异议之诉。事实及理由：2014年12月1日，原告购买第三人开发建设的*小区*幢*、*号商企，双方签订书面买卖合同，原告以现金和转账方式支付购房款，并办理备案登记。原告交纳涉案房屋物业维修基金、物业费、取暖费和水电费等费用，该房屋装修对外出租至今。涉案房屋所在小区手续不全，直至2019年新城小区被列入无籍房，原告要求第三人协助办理产权证照，但第三人以各种理由不予配合，导致原告至今仍无法办理产权证照。根据法律规定，法院驳回原告执行异议请求是错误的，故原告诉至法院要求判令不得执行座落于宁江区文化街*小区*幢*室商企。

一审法院认定事实：2014年8月27日，松原市中级人民法院作出（2013）松民二初字第62号民事判决书，判决：一、解除粮建公司与君和公司间签订《建筑工程施工合同》及《建筑工程补充协议书》。二、君和公司给付粮建公司工程款4,994,131.28元。三、君和公司给粮建公司违约金1,306,700元。四、粮建公司在4,994,131.28元工程款范围内，对其建筑的位于宁江区新城东路的新城综合楼在建房屋折价或拍卖的价款享有优先受偿权。五、驳回粮建公司和君和公司的其他诉讼请求。粮建公司不服，上诉于吉林省高级人民法院，吉林省高级人民法院将此案发回重审，松原市中级人民法院于2015年6月10日作出（2015）松民重字第1号民事判决书，判决：一、粮建公司与君和公司间签订《建筑工程施工合同》及《建筑工程补充协议书》自2013年8月9日解除。二、君和公司立即给付粮建公司工程款4,994,131.28元及相应利息。利息计算方式．．．．．．三、君和公司立即给付粮建公司违约金372,416.26元。四、粮建公司在4,994,131.28元工程款范围内，对其建筑的位于宁江区新城东路的新城综合楼在建房屋折价或拍卖的价款享有优先受偿权。五、驳回粮建公司其他诉讼请求。六、驳回君和公司的其他反诉请求。双方均不服上诉至吉林省高级人民法院，吉林省高级人民法院于2015年10月15日作出（2015）吉民一终字第115号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，松原市中级人民法院立案执行，松原市中级人民法院于2018年11月20日作出裁定，将该案件移交松原市宁江区人民法院执行，宁江法院于2021年3月19日作出（2020）吉0702执恢769号执行裁定，裁定：查封被执行人君和公司的坐落在宁江区文化街*小区*幢*室建筑面积245.28平方米。本案争议的房屋首次房产登记申请的时间为2020年5月7日。原告向宁江法院提出异议，法院于2021年8月20日作出（2021）吉0702执异85号执行裁定书，以异议人未能提供证据证实非因买受人自身原因未办理过户登记，裁定驳回案外人***的异议请求。另查明：2014年12月1日骆琳、原告与第三人签订的商品房买卖合同，商品房买卖合同记载，骆琳、原告购买*小区第*幢*号房、*号房。第三人给原告出具房款收据，证人邰福军、李海涛出庭证实原告部分购房款来源。原告提供4枚物业费票据，记载新*区综合楼一单元214、215物业费。松原市房屋产权交易管理中心的个人住房信息查询证明记载：房屋座落宁江区文化街214、215，建筑面积78.14平方米、159.25平方米，所有人为***、骆琳，原告购买的214、215号房于2014年12月12日办理预售登记备案手续。2019年12月3日松原市广厦房地产测绘有限责任公司将原告购买的214、215号两处房屋测绘为现在214号房。2021年11月15日松原市广厦房产测绘有限责任公司出具情况说明，该说明记载“受松原市不动产登记中心委托，我公司对松原市新城小区综合楼项目展开实际测量后出具了《房产测绘成果报告书》。2020年10月，新城小区购房人***以我公司实际测绘结果与开发企业签订的《商品房买卖合同》不符向我公司提出异议，我公司只对现场实际状况出具实测报告，***与开发企业签订的购买合同与测绘现场不符，与我公司无关”。松原市不动产登记中心房产信息查询情况说明记载涉案房屋214号权利人为第三人。2021年11月5日松原市不动产登记中心给吉林车宏伟律师事务所出具关于不动产新建商品房转移登记所需手续的情况说明，该说明记载“松原市不动产登记中心在贵所调查的不动产登记中办理新建商品房转移登记时需提供的手续，做如下说明：1、不动产权属证书原件；2、商品房买卖合同原件；3、税收完税证明原件；4、身份证明原件拍照，不动产登记机构留存复印件；5、婚姻证明原件拍照，不动产登记机构留存复印件”。

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个要件需要同时具备才能够排除执行。原告在涉案的房屋查封之前与第三人签订商品房买卖合同，缴纳了全部购房款，并实际占有涉案房屋。涉案房屋在第三人出售给原告是以214、215号两套房屋形式出售给原告，且在松原市房屋产权交易管理中心预售备案登记时也是以214、215号两套房屋的形式存在的。松原市广厦房产测绘有限责任公司出具的《房产测绘成果报告书》中原告购买的214、215号房屋测绘为214号房，同时松原市不动产登记中心也将原告购买的214、215号房屋登记为214号房。松原市广厦房产测绘有限责任公司出具情况说明证明原告就涉案房屋的测绘问题向松原市广厦房产测绘有限责任公司提出异议，也就说明原告购买的房屋未办理产权转移登记并非原告原因导致的，原告提供的证据就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，可以认定原告与第三人之间房屋买卖情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，原告要求排除执行的诉讼请求，宁江法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项，第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行坐落于宁江区文化街新城小区综合楼（*幢）*号商企。案件受理费100元，由第三人君和公司负担。

本院二审查明事实与一审基本一致。双方当事人在二审诉讼期间均未提供新的证据。上诉人在辩论过程中对被上诉人***缴纳全部购房款一事提出质疑，称***在一审没有提供银行的交款凭证，且房屋价格偏低，但未提供反驳证据。

另查，粮建公司与君和公司建设工程施工合同一案执行中，本院拍卖了君和公司所有的位于宁江区*小区部分房屋，因无人竞买流拍。粮建公司以流拍价接收了部分房屋。本院于2016年11月11日作出（2015）松执字第128-7号执行裁定，将君和公司所有的位于宁江区新城小区综合楼14套房屋抵偿君和公司所欠工程款1,936,384元；2017年8月21日作出（2017）吉07执恢15号之一执行裁定，将君和公司所有的位于宁江区新城小区三套商企抵偿工程款3,999,440元；2018年8月21日作出（2017）吉07执恢15号之三执行裁定，将君和公司所有的位于宁江区*小区1套商企抵偿工程款370,945.12元。上述18套房屋抵偿工程款合计6,306,769.12元。

本院认为，本案争议的焦点一：***对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。

本案系案外人执行异议之诉案件，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。该条款明确要求买受人需同时符合该规定的四项情形，其权利即能够排除人民法院的强制执行。就本案而言，***的请求符合上述四个要件。一、***与君和公司于2014年12月1日签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，可以认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、合同签订后，***缴纳物业费等费用后，君和公司即将案涉房屋交付***使用，并于2014年12月12日办理了不动产备案登记。现该房屋一直由***占有、使用。三、根据***提供的银行流水、证人证言可以充分认定***支付了全部案涉房屋的价款。四、该房屋符合办理物权登记时，由于双方针对房屋面积产生争议，因此，在执行法院查封之前未办理过户手续应当认定非因***自身原因所致。以上情形符合上述条款规定可以排除执行的法定情形，能够阻却执行。虽然上诉人粮建公司对原审认定***支付了全部房款、未办理过户手续非因***自身原因等有异议，但未提出反驳证据，其主张本院不予支持。

焦点二：上诉人对案涉房屋是否享有优先受偿权，能否继续执行。

本院认为，承包人的优先受偿权首先是存在于发包人所有的建筑物或者建设工程上。本案执行依据确定“粮建公司在4,994,131.28元工程范围内，对其建筑的位于宁江区新城东路的新城综合楼在建房屋折价或拍卖的价款享有优先受偿权”，而本案在执行中，粮建公司获取的对在建房屋拍卖款已经超出优先受偿数额，因此，上诉人粮建公司主张对案涉房屋优先受偿权无事实及法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100.00元，由上诉人扶余市粮食建筑有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张秋铧

审判员　　孙　丽

审判员　　范雪慧

二〇二二年六月十八日

书记员　　宫睿营