长沙市开福区北国风光业主委员会与湖南顺天房地产开发有限责任公司、湖南顺天建设集团有限公司等排除妨害纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市开福区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘0105民初6914号

原告：长沙市开福区北国风光业主委员会，住所地湖南省长沙市开福区北国风光小区7栋105室。

负责人：李雪梅，主任。

委托诉讼代理人:蒋秉坤，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王益长，男，汉族，1946年6月23日出生，户籍地湖南省长沙市天心区。

被告：湖南顺天房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区福城路108号黄金海岸家园14栋201。

法定代表人：苏行，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：黄亮，湖南言顺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：戴卓，湖南言顺律师事务所律师。

被告：湖南顺天建设集团有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路顺天北国风光小区20栋201。

法定代表人：谢佳林，董事长。

委托诉讼代理人：陈雷，法务专干。

被告：湖南华佳宏物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市高新开发区麓谷大道668号高新开发区管委会综合服务大楼裙楼4楼A1区。

法定代表人：侯亚军，董事长。

委托诉讼代理人：李志均，该公司经理。

原告长沙市开福区北国风光业主委员会（以下简称北国风光业委会）诉被告湖南顺天房地产开发有限责任公司（以下简称顺天房产公司）、湖南顺天建设集团有限公司（以下简称顺天建设公司）、湖南华佳宏物业管理有限公司（以下简称华佳宏物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月26日作出（2017)湘0105民初2580号民事判决，原告北国风光业委会不服，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）湘01民终4148号民事裁定书，认为原审认定基本事实不清，裁定撤销本院（2017)湘0105民初2580号民事判决，案件发回本院重审。本院重审立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北国风光业委会的负责人李雪梅及委托诉讼代理人蒋秉坤、王益长，被告顺天房产公司委托诉讼代理人黄亮、戴卓，被告顺天建设公司委托诉讼代理人陈雷，被告华佳宏物业公司委托诉讼代理人李志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告北国风光业委会向本院提出诉讼请求：1、确认长沙市开福区北国风光小区20栋501、502为小区物管用房；2、判令被告顺天房产公司、被告顺天建设公司排除妨害，立即迁出长沙市开福区北国风光小区20栋501、502物管用房，并将该物管用房交还原告用于恢复规划和审批确认用途；3、判令三被告排除妨害，立即拆除在北国风光小区7、8栋底层架空层违法修建的建筑物，并按设计规划恢复原状；4、判令三被告按1元/平方/天的租金标准返还或赔偿原告自起诉之日向前推两年期间，因被告顺天房产公司、被告顺天建设公司占用北国风光小区物管用房用于经营所获利益或给全体业主造成的损失共计人民币487440元，并相互承担连带责任；5、判令三被告按以上租金标准返还或赔偿原告自起诉之日至被告顺天房产公司、被告顺天建设公司实际迁出北国风光小区20栋501、502物管用房，并恢复原状交还原告之日止，被告顺天房产公司、被告顺天建设公司占用北国风光小区物管用房所获利益或给全体业主造成的损失，并相互承担连带责任；6、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：长沙市开福区北国风光小区由被告顺天房产公司开发兴建，由被告华佳宏物业公司提供小区物业管理服务，小区占地面积为12114.9㎡，总建筑面积115139.9㎡。根据规划设计和实际建成时的现状，小区物管用房位于20栋501房，面积为677㎡；小区7栋东边和8栋西边底层均为架空层，属业主公共休闲场地。2004年7月起，被告顺天房产公司通过被告华佳宏物业公司陆续将北国风光小区房屋交付给业主使用，期间小区业主均在20栋501物管用房办理入住手续。2005年中旬，被告趁小区业主入住率不高、大多数业主不知情，强行将北国风光小区7栋东边和8栋西边底层架空层合围建成房间，被告华佳宏物业公司擅自将物业办公场所从20栋501物管用房搬至北国风光小区7、8栋底层架空层违法建筑物中，同时，20栋501物管用房被被告顺天房产公司、被告顺天建设公司占用。自此，北国风光小区20栋501物管用房长期被被告顺天房产公司、被告顺天建设公司占用作为经营用房使用。对此，小区业主及业主委员会曾多次向三被告及政府有关部门反映，要求恢复原状及原有使用功能，均未得到解决。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定，小区的物管用房及建筑区划内的公共场所等属于业主共有。被告既无合法依据，也未经过法定程序，便合意侵占小区物管用房和共有部分，改变使用功能和进行经营活动，其行为严重侵害了小区业主享有的合法权益，权利人依法有权请求排除妨害、恢复原状和要求赔偿损失。为此，特向法院提起诉讼，请求依法裁判。

被告顺天房产公司辩称：一、顺天房产公司仅应返还北国风光20栋502号房屋而非20栋5楼整层，对北国风光业主委员会要求返还20栋501号房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。1、北国风光小区20栋房屋所有权证、房地产勘测报告书上均清楚记载北国风光20栋仅有502号房屋为物业管理用房，并不包括501号房屋。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护，既然501号房屋没有在房地产部门等行政部门登记为物业管理用房，则其权属理应归被告顺天房产公司依法建造和登记而取得，而不属于业委会自认的物业管理用房。2、原告并未充分举证证明20栋501号房屋为物业管理用房，故对其关于20栋501号房屋的诉求应予驳回。从其举证的北国风光小区2003年8月的《总平面及竖向布置图》来看，该图上无任何规划部门的盖章，亦无任何规划部门意见签署，显然这不是规划部门最终认定的图纸，不能等同于规划部门的认定；另一方面原告提交的《长沙市物业管理方案确认单》中，物业服务用房的实缴面积为677㎡，大于应缴面积573㎡，明显不符合当时《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十五条关于物管用房面积为3%-5%之间的规定，且实缴面积数据处存在明显涂改痕迹，故该证据虽盖有长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处的公章写明复印件与原件一致，但在顺天房产公司多次至该部门去调查时却没有找到该证据的原件，故怀疑该关键证据有变造的可能。因此，上述两证据并不能证明20栋501号房屋为物业管理用房，显然北国风光小区的物业管理用房的确定应以长沙市房地局最后出具的房屋所有权证和房地产勘测报告书的记载为准，原告关于20栋501为物业管理用房并主张返还的诉求应予驳回。二、北国风光小区7栋105、8栋101号房虽登记为架空层，但实质权属应归属于开发商所有。根据北国风光小区7栋和8栋的栋证和实测报告以及5栋和10栋的实测报告显示：7栋105号房层高2.8米，建筑面积为221.02㎡,分摊面积为29.84㎡；8栋101号房层高2.8米，建筑面积为248.62㎡,分摊面积为33.5㎡。7栋105、8栋101号房虽登记为架空层，但有单独房号、计算了建筑面积、套内面积，其建筑面积未计入业主分摊且反而分摊了整栋的分摊面积，加之开发商在开发过程中对于上述7栋、8栋的架空层的建筑面积，已作为整个小区总建筑面积的一部分进行了交税，这与同一小区其他栋一层有单独房号、计算了建筑面积、套内面积，且分摊了整栋分摊面积、已出售给其他业主的房屋状况基本一致,而与同一小区10栋的层高5米、无单独房号、未计算建筑面积、套内面积且未分摊整栋分摊面积的真正的架空层性质完全不同。故7栋105、8栋101号房虽登记为架空层，其实质权属应根据谁投资谁受益的原则而属开发商顺天房产公司自身所有，并有权由顺天房产公司进行管理使用。三、顺天房产公司提供了自身所有的北国风光小区7栋105、8栋101号架空层房屋给北国风光业委会及物业公司使用，并未给原告北国风光业委会造成实际经济损失，故无需支付房屋占用费用。北国风光小区7栋105、8栋101号架空层房屋权属目前登记在顺天房产公司的栋证之下，顺天房产公司系基于建造而原始取得了该架空层的权属。顺天房产公司早在2005年就已将自身所有的7栋105号和8栋101号架空层房屋作为临时性物业管理用房置换给北国风光业委会用于业主委员会及物业公司的物业管理用房使用。虽然7栋105号和8栋101号房屋不是最初规划和登记的20栋502号物业管理用房，但其总面积达到了469.7㎡,超过了20栋502号物管用房面积(365.18㎡)，且符合当时《湖南省城市住宅区物业管理条例》内关于物业管理用房的面积要求，而其位置地处北国风光小区一楼，比20栋5楼层更方便作为物业管理用房使用，故顺天房产公司将上述房屋置换给北国风光业委会及物业公司作为物业管理用房使用，其功能性和实用性并未有任何贬损，反而是更利于全体业主的使用，即：事实上北国风光业委会及物业公司自始至终都有办公场地在使用，并未产生任何实际损失，因此被告顺天房产公司无需支付房屋占用费用。四、原告未向人民法院提出关于架空层房屋确权的诉讼请求，故人民法院理应采信顺天房产公司提供自身架空层房屋置换物业用房且避免了北国风光业委会损失的观点。在整个诉讼过程中，原告就是仅凭架空层的结构以及不计容积率等技术规范就自行认定被告顺天房产公司在北国风光小区2003年规划设计的架空层房屋就归全体业主所有，而其援引的《物权法》、《侵权责任法》、《建筑物区分所有权解释》等法律、司法解释均是生效于2005年被告顺天房产公司置换该架空层房屋之后，但根据《中华人民共和国立法法》的规定，上述法律、司法解释均不溯及既往。故北国风光小区架空层房屋权属归原告北国风光业委会所有的观点仅是其一方之词，人民法院根据不诉不理的原则，无需在本案当中就北国风光小区架空层房屋的权属作出认定，那么目前鉴于该7、8栋架空层仍登记在被告顺天房产公司栋证名下，故人民法院应接受被告顺天房产公司置换给业委会使用且避免了其经济损失的观点。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故恳请法院依法驳回，以维护被告顺天房产公司的合法权益。

被告顺天建设公司辩称：同意被告顺天房产公司的答辩意见，原告要求按1元每平方米每天的租金返还或者赔偿原告自起诉之日起向前追索两年期间的租金既无事实也无法律依据。顺天建设公司与顺天房产公司之间不存在连带责任，顺天房产公司将20栋502房交由顺天建设公司使用是无偿的，未获取任何利益，而且北国风光业主也未因此遭受实际损失。被告顺天建设公司对20栋501和502进行了整体的装饰装修，如果法院要判令支付房屋占用使用费的话，请求将装饰装修及增加的费用予以扣除。

被告华佳宏物业公司辩称：一、被告华佳宏物业公司没有实施妨害原告的合法权益行为，没有排除妨害并恢复原状的义务。理由如下：1、北国风光小区是由被告顺天房产公司开发建设的楼盘，2004年3月26日，被告顺天房产公司通过合法程序聘请被告华佳宏物业公司为北国风光小区物业服务提供方，双方签订了前期《物业管理委托合同》，合同期限是自房屋交付之日至业主委员会成立之日止。在被告华佳宏物业公司入驻北国风光小区后，被告顺天房产公司将北国风光小区7栋东边、8栋西边底层架空层合围建成临时性用房（以下简称：临时性用房）作为配套的物业用房；该临时性用房基本能满足物业工作人员办公、住宿、值班的需求；被告搬入被告顺天房产公司提供的临时性用房，属于履行《物业管理委托合同》的合法行为，并且被告在使用该临时性用房期间，主要用途完全是为北国风光小区广大业主提供周到的物业服务，没有用作他用。2、2011年11月原告北国风光业委会成立后，原告分别于2011年11月1日、2014年8月1日与被告华佳宏物业公司签订《物业委托服务合同》，合同期限是2011年11月至2018年12月；两次签订的《物业委托服务合同》中第一条都明确约定了：“临时物业管理办公用房494.5平方米”；但是，原告没有明确约定临时物业管理办公用房的具体位置，也没有告知被告现在的办公场地（临时性用房）建设的合法性及其是否存在争议；被告华佳宏物业公司作为北国风光小区物业服务的提供方，为了更好的服务好小区，确保履行好合同约定的义务，在原告没有安排其他场地办公之时，被告华佳宏物业公司也就只能在现在的办公场地（临时性用房）中继续办公。3、原告所指的临时性用房，被告没有参与建设，更没有实施其他侵害行为，所以，被告华佳宏物业公司没有排除妨害并恢复原状的义务。二、被告华佳宏物业公司没有实施占用或参与经营20栋501房的行为而不当得利，不需赔偿全体业主自起诉之日起前推两年至恢复原状交还用房之日止的损失。理由如下：1、被告华佳宏物业公司没有实施占用或参与经营20栋501房行为，同时，也没有参与涉及该房屋的任何收益分配，所以不存在承担返还或赔偿责任。2、被告华佳宏物业公司与被告顺天房产公司、被告顺天建设公司属于完全独立的法人主体，被告顺天房产公司、被告顺天建设公司的行为是否侵害到了原告的合法权益，完全属于他们之间的民事纠纷，要求被告华佳宏物业公司承担连带返还或赔偿责任于法无据。综上所述，本案系原告与被告顺天房产公司、被告顺天建设公司之间的民事纠纷，被告华佳宏物业公司既没有侵犯原告的合法权益，也没有在此次纠纷中获得任何利益，所以，请求法院依法驳回原告的全部请求。

本院查明：长沙市开福区北国风光小区系被告顺天房产公司开发建设。该小区20栋于2005年5月办理房屋产权证，产权证号长房权证开福字第××号，登记记载为：房屋总层数5层，建筑面积3423.85平方米，设计用途为商业，共有户室18套，502为物业管理房（祥见附记或户室面积对照表）。在长沙市不动产登记中心登记簿中，该栋房屋户室面积对照表记载，户室号502的建筑面积为365.18㎡，套内面积290.45㎡。该小区7栋于2005年3月办理房屋产权证，产权证号为长房权证开福字第××号，登记记载为：房屋总层数11层，建筑面积8449.10平方米，设计用途为住宅，共有户室66套，依设计用途一层05为架空层，06为消防控制室。（祥见附记或户室面积对照表）。在长沙市不动产登记中心登记簿中，该栋房屋户室面积对照表记载，户室号105的建筑面积为221.02平方米，套内面积191.18平方米。该小区8栋于2005年3月办理房屋产权证，产权证号长房权证开福字第××号，登记记载为：房屋总层数11层，建筑面积8449.26平方米，设计用途为住宅，共有户室65套，依设计用途101号为架空层。（祥见附记或户室面积对照表）。在长沙市不动产登记中心登记簿中，该栋房屋户室面积对照表记载，户室号101的建筑面积为248.62平方米，套内面积215.12平方米。

原告北国风光业委会系经长沙市开福区北国风光小区全体业主依法成立的业主委员会，2014年9月1日，长沙市开福区北国风光小区第二届业主委员会选举后将该委员会成员名单向长沙市开福区城乡建设局办理了备案手续，其中备案的该业主委员会成员有：王海雄、王本强、王益长、李雪梅、杨欢，业主委员会主任为李雪梅。

原告北国风光业委会认为：被告顺天房产公司于2005年3月私自将位于该小区的7栋105和8栋101架空层改为房间并作为物管用房使用影响了业主的活动空间，另被告顺天房产公司将原属于原告所有的物业管理用房于2005年5月以后即作为被告顺天建设公司经营办公用房且未向原告支付任何费用，上述行为严重侵犯了原告的合法权益。原告为此与被告就上述问题协商未果故而成诉。

原告为支持其20栋5楼整层（501、502）均为物业管理用房的主张，向本院提交其从长沙市城市建设档案馆调取的北国风光小区2003年8月的《总平面及竖向布置图》及从长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处调取的《长沙市物业管理方案确认单》予以佐证。原告提交的《总平面及竖向布置图》，成图时间为2003年8月，制作机构为湖南方圆建筑工程设计事务所，在图纸旁附注的“建构筑物一览表”中，20栋写明“其中商业2544物管636”，该图纸上没有规划部门等职能部门的签章。原告提交的《长沙市物业管理方案确认单》复印件上显示该单形成时间为2004年5月31日，标注有“顺天嘉园小区物业管理用房，拟定北国风光小区20栋501房，面积为677㎡”，复印件中面积“677㎡”有改动痕迹，长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处在该复印件上盖章确认与原件无误。（顺天嘉园系北国风光小区正式办证前的曾用名）。

被告顺天房产公司对上述两份证据质证认为：《总平面及竖向布置图》上无任何规划部门的盖章，亦无任何规划部门意见签署，显然不是规划部门最终认定的图纸，不能等同于规划部门的认定；《长沙市物业管理方案确认单》中，物业服务用房的实缴面积为677㎡,大于应缴面积573㎡,明显不符合当时《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十五条关于物管用房面积为3%-5%之间的规定，且实缴面积数据处存在明显涂改痕迹，故该证据虽盖有长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处的公章写明复印件与原件一致，但被告顺天房产公司多次至该部门去调查时却没有找到该证据的原件，故怀疑该证据有变造的可能。因此，上述两证据并不能证明20栋501号房屋为物业管理用房。被告顺天房产公司为支持其质证意见，向本院提交《长沙市不动产登记中心关于调取物业管理方案确认单原件的回复》，2018年9月4日，长沙市不动产登记中心对被告顺天房产公司要求查询《长沙市物业管理方案确认单》原件的申请进行书面答复，确认该小区房屋档案中无此件。

本案在重审过程中，本院前往长沙市城市建设档案馆调取长沙市开福区北国风光小区建设档案，在档案中未查到有规划部门正式核准的有关物业管理用房的图纸、批件。

本案在原审过程中，原告向本院申请对本案所涉长沙市开福区北国风光小区20栋第五层物管用房作为经营用房每平米的市场租金价格进行司法鉴定评估，后原告以向本院提供相应证据为由撤回该项鉴定申请。

本案在重审庭审中，被告顺天房产公司认可原告的第三个诉讼请求，即拆除架空层，按设计规划恢复原状。

本院认为：一、关于物业管理用房。1、关于长沙市开福区北国风光小区的物业管理用房的认定。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，根据国家相关部门及长沙市房屋管理部门关于物业管理用房登记的相关规定，物业管理用房属于只登记不发证的类型，由房屋登记部门4在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。因此，房屋登记部门在房屋登记簿上的记载，是认定物业管理用房的依据。本案中，2005年所颁长沙市开福区北国风光小区的20栋房屋产权证，登记502为物业管理房，在房屋登记簿上，登记户室号502的建筑面积为365.18平方米，套内面积290.45平方米。虽然原告提交了2003年8月《总平面及竖向布置图》及2004年5月31日《长沙市物业管理方案确认单》，但该两份证据均未经规划、权属登记等职能部门的审核确认，其证明效力远低于时间在后由房屋登记部门最终确认的权属登记所具有的证明效力，房屋登记部门最终确认的权属登记具备法律效力，系本案认定长沙市开福区北国风光小区物业管理用房的依据，本院据此认定长沙市开福区北国风光小区的物业管理房为20栋502房。2、《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》也规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。因此，长沙市开福区北国风光小区的全体业主对该小区的物业管理用房享有所有权。3、被告顺天房产公司及20栋502房的实际占有人被告顺天建设公司应在限期内将小区物业管理用房20栋502房交还给小区业主，由代表业主权利的原告北国风光业委会接收。4、被告顺天房产公司无权将物业管理用房交被告顺天建设公司使用，两被告应向业主支付相应的占用费，本院酌情认定两被告向业主支付房屋占用费200000元。

二、关于小区第7栋105、第8栋101的问题。房屋产权登记部门对上述两处已确定为架空层，根据《住宅设计规范》的相关规定，架空层指仅有结构支撑无外围护结构的开敞空间层，被告顺天房产公司将架空层建设成封闭式房屋的行为违反了小区整体规划，破坏了小区整体环境，侵害了业主权益，应予纠正。本案在重审庭审中，被告顺天房产公司亦同意原告的该诉讼请求，即拆除架空层，按设计规划恢复原状，本院对此予以认可。

三、被告华佳宏物业公司系根据物业服务合同为小区业主提供物业服务，不属于本案侵权责任的主体。

综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第七十条、第七十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条之规定，判决如下：

一、确认长沙市开福区北国风光小区20栋502房（建筑面积为365.18平方米，套内面积290.45平方米）为该小区物业管理房；

二、被告湖南顺天房地产开发有限责任公司、被告湖南顺天建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内将长沙市开福区北国风光小区20栋502房腾空交还给长沙市开福区北国风光小区业主，由原告长沙市开福区北国风光业主委员会接收；

三、被告湖南顺天房地产开发有限责任公司、被告湖南顺天建设集团有限公司向长沙市开福区北国风光小区业主支付占用上述房屋期间所产生的占用费200000元，该款应于本判决生效之日起七日内向原告长沙市开福区北国风光业主委员会支付；

四、被告湖南顺天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内拆除长沙市开福区北国风光小区第7栋105、第8栋101原架空层改成的房屋，按设计规划恢复架空层原状；

五、驳回原告长沙市开福区北国风光业主委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费8612元，由被告湖南顺天房地产开发有限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　蔡瑜平

人民陪审员　　颜建玲

人民陪审员　　刘丽清

二〇一九年三月二十九日

代理书记员　　王　瑾

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。

当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。

宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。

宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。

《中华人民共和国物权法》

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《中华人民共和国民法总则》

第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）修理、重作、更换；

（七）继续履行；

（八）赔偿损失；

（九）支付违约金；

（十）消除影响、恢复名誉；

（十一）赔礼道歉。

法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。

本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

《中华人民共和国侵权责任法》

第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。

第十五条承担侵权责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）赔偿损失；

（七）赔礼道歉；

（八）消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。