长沙市开福区北国风光业主委员会、湖南顺天房地产开发有限责任公司排除妨害纠纷二审民事判决书

法定代表人：侯亚军，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李志均，系该公司工作人员。

上诉人长沙市开福区北国风光业主委员会（以下简称北国风光业委会）因与被上诉人湖南顺天房地产开发有限责任公司（以下简称顺天房产公司）、湖南顺天建设集团有限公司（以下简称顺天建设公司）、湖南华佳宏物业管理有限公司（以下简称华佳宏物业公司）排除妨害纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初6914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

北国风光业委会上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、五项，改判：1、确认北国风光小区20栋501、502房为小区物管用房；2、判令顺天房产公司、顺天建设公司立即将案涉501、502房腾空交还北国风光业委会；3、判令顺天房产公司、顺天建设公司按1元/平方/天的租金标准返还或赔偿北国风光业委会自起诉之日向前推两年期间，因顺天房产公司、顺天建设公司占用北国风光小区物管用房用于经营所获利益或给全体业主造成的损失共计人民币487440元，并相互承担连带责任；4、判令顺天房产公司、顺天建设公司按以上租金标准返还或赔偿北国风光业委会自起诉之日起至顺天房产公司、顺天建设公司实际迁出北国风光小区20栋501、502物管用房并恢复原状交还北国风光业委会之日止，顺天房产公司、顺天建设公司占用北国风光小区物管用房所获利益或给全体业主造成的损失，并相互承担连带责任；二、由被上诉人负担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决支付占用费的标准及方式违反客观事实，有失公允。主要体现在以下几个方面：一、一审将权属登记作为认定小区物管用房的依据错误。认定依据应该是规划部门有关案涉小区物管用房的规划审批文件、物业用房主管部门对小区物管用房的确认文件及房产测绘部门的面积测绘报告等；二、501房的栋证产权登记内容与不动产登记簿记载不一致，且与法律相关规定相悖，一审以此记载来认定事实错误。栋证显示501方属顺天房产公司所有，但不动产登记簿载明501、502均未办理产权登记且不可售，足以反映501、502属于特殊物权，法院不应依据记载明显不一致的栋证和不动产登记簿来认定事实，而应当通过审查取得501房权属的证明文件来认定；三、一审认定从长沙城建档案馆调取的《规划报建图》和由长沙市住建委物业监管处出具的《长沙市物业管理方案确认单》效力低于权属登记错误。《规划报建图》是顺天房产公司自己向城建档案馆报送备案的，这足以表明顺天房产公司是认可的，且小区的实际建设与该《规划报建图》一致。《长沙市物业管理方案确认单》是对小区物管用房进行确认的文件，该确认单是建设单位申请登记和房产登记部门确认产权登记的依据之一，在权属登记的结果与取得依据发生矛盾时，法院应当对权属登记房产的取得行为及合法性进行审查，而不能根据双方争议的且未经合法性审查的权属登记来认定事实，况且，物管用房是由建设单位办理申请，建设单位完全可以进行不完整申报，权属登记部门亦没有强制要求申报；四、一审判决在未对《长沙市物业管理方案确认单》的行政确认行为性质和效力进行认定的前提下直接改变该具体行政行为的结果确认502房为小区物管用房缺乏法律和事实依据，该确认行为不符合《物业管理条例》和《湖南省城市住宅区物业管理条例》的关于应交面积的规定，也与开发商资源申报的面积677平方米不符；五、一审判决支付占用费用的标准和方式不清，有失公平。上诉人所主张的费用有两项，即起诉之日前两年的利益和损失及起诉之日起至实际迁出交还之日止的利益和损失，后段的利益和损失是随着时间的推移不断增加的，因此，一审法院将该两段的利益和损失合并计算成固定金额明显不当。在一审法院认定501房为物管用房后，需改判被上诉人支付501房的占用费用。

顺天房产公司、顺天建设公司共同辩称：一、一审法院依照权属登记认定小区物管用房正确。答辩人所举的北国风光小区20栋房屋所有权证、房地产勘测报告书以及上诉人所提交的不动产登记簿查询记录均显示仅有502房为小区物管用房。上诉人上诉称认定物管用房的依据应该是规划部门有关案涉小区物管用房的规划审批文件、物业用房主管部门对小区物管用房的确认文件及房产测绘部门的面积测绘报告，但其并未提供规划部门认定501房为物管用房的规划审批文件，而当时物管用房的主管部门长沙市房屋产权管理局所出具的权证以及房产测绘部门的面积测绘报告均显示只有502房为物管用房；二、上诉人提交的新证据不足以推翻栋证对物管用房权属作出的认定。上诉人提交的长沙市住房与城乡建设局的信息公开回复明显事实依据不足，不足以改变长沙市房屋产权管理局对物管用房的最终权属认定。上诉人提交的《总平面及竖向布置图》并不是长沙市规划局当年的审批图纸，而答辩人调取到的盖章的图纸上没有关于20栋5层整层为物管用房的记录；三、案涉小区物管用房的不动产权属证书与不动产登记簿记载一致，501房不可出售的原因系因为办理抵押；四、一审法院认定《长沙市物业管理方案确认单》的效力低于权属登记正确。上诉人提交的《长沙市物业管理方案确认单》的效力早就被物管监管处所在的行政机关的后续效力性文件和物权凭证所取代，故不能作为确认本案物管用房的最终依据。物业监管处、房地产测绘队、房屋产权监理处均是长沙市房屋产权管理局的下属部门，即便物业监管处于2004年5月31日进行了盖章确认，但之后房地产测绘队、产权监理处在2004年11月17日出具的测绘报告上注明审查了规划审批，只有502房为物管用房，2005年5月8日长沙市房屋产权管理局出具的栋证更进一步证明了只有502房为物管用房，栋证足以取代《长沙市物业管理方案确认单》的效力；五、答辩人提供了自身所有的案涉小区7栋105号、8栋101号架空层房屋给上诉人作为物管用房使用，其面积大于502房，并未给上诉人造成实际经济损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。

华佳宏物业公司辩称：答辩人没有参与20栋5层的经营，也没有不当得利。综上，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。

北国风光业委会向一审法院起诉请求：一、确认长沙市开福区北国风光小区20栋501、502为小区物管用房；二、判令顺天房产公司、顺天建设公司排除妨害，立即迁出长沙市开福区北国风光小区20栋501、502物管用房，并将该物管用房交还北国风光业委会用于恢复规划和审批确认用途；三、判令顺天房产公司、顺天建设公司、华佳宏物业公司排除妨害，立即拆除在北国风光小区7、8栋底层架空层违法修建的建筑物，并按设计规划恢复原状；四、判令顺天房产公司、顺天建设公司、华佳宏物业公司按1元/平方/天的租金标准返还或赔偿北国风光业委会自起诉之日向前推两年期间，因顺天房产公司、顺天建设公司占用北国风光小区物管用房用于经营所获利益或给全体业主造成的损失共计人民币487440元，并相互承担连带责任；五、判令顺天房产公司、顺天建设公司、华佳宏物业公司按以上租金标准返还或赔偿北国风光业委会自起诉之日起至顺天房产公司、顺天建设公司实际迁出北国风光小区20栋501、502物管用房并恢复原状交还北国风光业委会之日止，顺天房产公司、顺天建设公司占用北国风光小区物管用房所获利益或给全体业主造成的损失，并相互承担连带责任；六、判令由顺天房产公司、顺天建设公司、华佳宏物业公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：长沙市开福区北国风光小区系顺天房产公司开发建设。该小区20栋于2005年5月办理房屋产权证，产权证号长房权证开福字第**，登记记载为：房屋总层数5层，建筑面积3423.85平方米，设计用途为商业，共有户室18套，502为物业管理房（详见附记或户室面积对照表）。在长沙市不动产登记中心登记簿中，该栋房屋户室面积对照表记载，户室号502的建筑面积为365.18㎡，套内面积290.45㎡。该小区7栋于2005年3月办理房屋产权证，产权证号为长房房权证开福字第**，记记载为：房屋总层数11层，建筑面积8449.10平方米，设计用途为住宅，共有户室66套，依设计用途一层05为架空层，06为消防控制室。（详见附记或户室面积对照表）。在长沙市不动产登记中心登记簿中，该栋房屋户室面积对照表记载，户室号105的建筑面积为221.02平方米，套内面积191.18平方米。该小区8栋于2005年3月办理房屋产权证，产权证号长房权房权证开福字第**，记载为：房屋总层数11层，建筑面积8449.26平方米，设计用途为住宅，共有户室65套，依设计用途101号为架空层。（详见附记或户室面积对照表）。在长沙市不动产登记中心登记簿中，该栋房屋户室面积对照表记载，户室号101的建筑面积为248.62平方米，套内面积215.12平方米。

北国风光业委会系经长沙市开福区北国风光小区全体业主依法成立的业主委员会。北国风光业委会认为：顺天房产公司于2005年3月私自将位于该小区的7栋105和8栋101架空层改为房间并作为物管用房使用影响了业主的活动空间，另顺天房产公司将原属于北国风光业委会所有的物业管理用房于2005年5月以后即作为顺天建设公司经营办公用房且未向北国风光业委会支付任何费用，上述行为严重侵犯了北国风光业委会的合法权益。北国风光业委会为支持其20栋5楼整层（501、502）均为物业管理用房的主张，向法院提交了其从长沙市城市建设档案馆调取的北国风光小区2003年8月的《总平面及竖向布置图》及从长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处调取的《长沙市物业管理方案确认单》予以佐证。北国风光业委会提交的《总平面及竖向布置图》成图时间为2003年8月，制作机构为湖南方圆建筑工程设计事务所，在图纸旁附注的“建构筑物一览表”中，20栋写明“其中商业2544物管636”，该图纸上没有规划部门等职能部门的签章。北国风光业委会提交的《长沙市物业管理方案确认单》复印件上显示该单形成时间为2004年5月31日，标注有“顺天嘉园小区物业管理用房，拟定北国风光小区20栋501房，面积为677㎡”，复印件中面积“677㎡”有改动痕迹，长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处在该复印件上盖章确认与原件无误。（顺天嘉园系北国风光小区正式办证前的曾用名）。顺天房产公司对该两份证据质证认为：《总平面及竖向布置图》上无任何规划部门的盖章，亦无任何规划部门意见签署，显然不是规划部门最终认定的图纸，不能等同于规划部门的认定；《长沙市物业管理方案确认单》中物业服务用房的实缴面积为677㎡,大于应缴面积573㎡,明显不符合当时《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十五条关于物管用房面积为3%-5%之间的规定，且实缴面积数据处存在明显涂改痕迹，故该证据虽盖有长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处的公章并写明复印件与原件一致，但顺天房产公司多次至该部门去调查时却没有找到该证据的原件，故怀疑该证据有变造的可能。因此，上述两证据并不能证明20栋501号房屋为物业管理用房。顺天房产公司为支持其质证意见，向一审法院提交了《长沙市不动产登记中心关于调取物业管理方案确认单原件的回复》。2018年9月4日长沙市不动产登记中心对顺天房产公司要求查询《长沙市物业管理方案确认单》原件的申请进行书面答复，确认该小区房屋档案中无此件。本案在重审过程中，一审法院前往长沙市城市建设档案馆调取长沙市开福区北国风光小区建设档案，在档案中未查到有规划部门正式核准的有关物业管理用房的图纸、批件。本案在原审过程中，北国风光业委会向原审法院申请对本案所涉长沙市开福区北国风光小区20栋第五层物管用房作为经营用房每平米的市场租金价格进行司法鉴定评估，后北国风光业委会撤回该项鉴定申请。本案在重审庭审中，顺天房产公司认可北国风光业委会的第三个诉讼请求，即拆除架空层，按设计规划恢复原状。

一审法院认为：一、关于物业管理用房的问题。1、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，根据国家相关部门及长沙市房屋管理部门关于物业管理用房登记的相关规定，物业管理用房属于只登记不发证的类型，由房屋登记部门在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。因此，房屋登记部门在房屋登记簿上的记载是认定物业管理用房的依据。本案中，长沙市开福区北国风光小区的20栋房屋产权证登记502为物业管理房，在房屋登记簿上登记户室号502的建筑面积为365.18平方米，套内面积290.45平方米。虽然北国风光业委会提交了2003年8月《总平面及竖向布置图》及2004年5月31日《长沙市物业管理方案确认单》，但该两份证据均未经规划、权属登记等职能部门的审核确认，其证明效力远低于时间在后由房屋登记部门最终确认的权属登记所具有的证明效力，房屋登记部门最终确认的权属登记具备法律效力，系本案认定长沙市开福区北国风光小区物业管理用房的依据，据此，法院认定长沙市开福区北国风光小区的物业管理房为20栋502房。2、《中华人民共和国物权法》规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。《物业管理条例》也规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。因此，长沙市开福区北国风光小区的全体业主对该小区的物业管理用房享有所有权。3、顺天房产公司及20栋502房的实际占有人顺天建设公司应在限期内将小区物业管理用房20栋502房交还给小区业主，由代表业主权利的北国风光业委会接收。4、顺天房产公司无权将物业管理用房交顺天建设公司使用，顺天房产公司、顺天建设公司应向业主支付相应的占用费，法院酌情认定顺天房产公司、顺天建设公司向业主支付房屋占用费200000元。二、关于小区第7栋105、第8栋101的问题。房屋产权登记部门对上述两处已确定为架空层，根据《住宅设计规范》的相关规定，架空层指仅有结构支撑无外围护结构的开敞空间层，顺天房产公司将架空层建设成封闭式房屋的行为违反了小区整体规划，破坏了小区整体环境，侵害了业主权益，应予纠正。本案在重审庭审中，顺天房产公司同意北国风光业委会的该诉讼请求，即拆除架空层，按设计规划恢复原状，法院对此予以认可。三、华佳宏物业公司根据物业服务合同为小区业主提供物业服务，不属于本案侵权责任的主体。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第七十条、第七十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条之规定，判决：一、确认长沙市开福区北国风光小区20栋502房（建筑面积为365.18平方米，套内面积290.45平方米）为该小区物业管理房；二、被告湖南顺天房地产开发有限责任公司、被告湖南顺天建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内将长沙市开福区北国风光小区20栋502房腾空交还给长沙市开福区北国风光小区业主，由原告长沙市开福区北国风光业主委员会接收；三、被告湖南顺天房地产开发有限责任公司、被告湖南顺天建设集团有限公司向长沙市开福区北国风光小区业主支付占用上述房屋期间所产生的占用费200000元，该款应于本判决生效之日起七日内向原告长沙市开福区北国风光业主委员会支付；四、被告湖南顺天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内拆除长沙市开福区北国风光小区第7栋105、第8栋101原架空层改成的房屋，按设计规划恢复架空层原状；五、驳回原告长沙市开福区北国风光业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费8612元，由被告湖南顺天房地产开发有限责任公司承担。

二审审理过程中，北国风光业委会向本院提交了四份新证据：证据一、长沙市自然资源和规划局政府信息公开告知书、规划部门签章认可的北国风光小区报建图，拟证明长沙市城建档案馆存档的北国风光小区报建图是经长沙市自然资源和规划局审批认可并移交存档的文件，经规划部门审批许可的物管用房为20栋5层整层，建筑面积636平方米；证据二、经规划局审批的北国风光20栋放线定位图、报建图审查通知单，拟证明北国风光小区报建图和新建的20栋已通过规划审批；证据三、长沙市规划信息服务中心建筑面积复核表，拟证明北国风光小区20栋规划为5层，规划批准的其他面积为736.52平方米，其他面积与规划报建图、长沙市住房和城乡建设局审批确认的北国风光小区物管用房情况及不动产登记簿记载的20栋501、502不可出售的情况相对应，即这个面积为20栋物管用房和顶层梯间面积；证据四、长沙市住房和城乡建设局关于李雪梅同志政务信息公开申请的回复，拟证明按规划部门审批许可申报并经长沙市住房和城乡建设局审批确认的北国风光小区物管用房为20栋第5层，建筑面积为677平方米。顺天房产公司亦向本院提交了新证据：证据一、总平面及竖向布置图，拟证明2003年11月15日长沙市规划管理局建管处在总平面图及竖向布置图上加盖了图纸审核章并签署了意见，但该图纸上无20栋5层整层为物管用房的记录，由此证明北国风光业委会所提交的总平面图及竖向布置图并非规划部门最终认定的图纸；证据二、关于顺天嘉园物业用房确认信息的回复，拟证明长沙市住房与城乡建设局2019年5月16日回复李雪梅的信息内容来源于长沙市房地产测绘队编号为YC2004040201的预测档案；证据三、顺天嘉园小区20栋预测成果表，拟证明2004年顺天嘉园项目长沙市房地产测绘队在预测时显示第5层为物管用房，经办人为张成建；证据四、长沙市房屋外勘登记证件收据，拟证明2004年7月6日顺天房产公司在申请该项目进行实测时向长沙市房地产测绘队提交了规划审批图，测绘队是依据相应规划审批图纸得出的结论；证据五、顺天嘉园小区20栋实测勘测成果表，拟证明2004年11月长沙市测绘队在审查了顺天房产公司提交的规划审批图后，得出了房屋建设符合规划审批图纸要求的结论，第5层502房为物管用房。同时还证明了长沙市不动产登记中心就顺天嘉园项目至今登记的物管用房仍是20栋5层502房；证据六、顺天嘉园小区20栋房屋栋证不动产登记情况表查询件及栋证复印件，拟证明顺天嘉园小区20栋的房屋栋证至今未发生变化；证据七、长沙市住房与城乡建设局的官网职能介绍以及成立时间，拟证明长沙市住房与城乡建设局前身是长沙市住房与城乡建设委（2010年成立），其主要职能之一是负责房地产交易的管理工作，并不负责对不动产权属纠纷的处理和回复，其结论不能推翻原长沙市房屋产权管理局的房屋产权证；证据八、长沙市不动产登记中心官网职能介绍，拟证明长沙市不动产登记中心（2016年成立）隶属长沙市自然资源与规划局（原市国土资源局），其才是不动产纠纷权属的认定机构。

经庭审质证，顺天房产公司对上诉人提交的证据一中的信息公开告知书的真实性、合法性与关联性没有异议，但该告知书明确了需去城建档案馆调取，而不是由规划局出具。对报建图的真实性、关联性及证据来源有异议，规划局审批图纸时必须要盖章，而不能用2019年的信息公开章取代，故该份图纸不是最终审批图纸；证据二的真实性、合法性与关联性没有异议，但该证据上没有任何关于物管用房面积的记录；对证据三的关联性有异议，该证据仅显示736平方米为其他面积并非直接表述为物管用房，且开发商在开发过程中发现申报的物管用房超过法定最高面积申请变更的也是正常情况，故该份证据不能证明501、502房均为物管用房；对证据四的真实性和关联性有异议，住房和城乡建设局在此之前不是北国风光小区关于物管用房的最终审查和权证发放机构，也不是保管十几年前北国风光小区全部项目开发档案的机构，故其回复不能取代长沙市房地产管理局当年发放的不动产权；住房与城乡建设局明确了其回复信息内容的依据来源于2004年3月长沙市房地产测绘队的预测报告，而开发商申请确认502房为物管用房的依据除了2005年的房屋栋证外还有2004年11月的长沙市房地产测绘队的实测报告，故其信息回复的依据明显不足；不动产登记中心才是负责处理不动产登记权属纠纷的法定单位，住房与城乡建设局的信息回复不能取代不动产登记中心保管的不动产登记簿上的记载。顺天建设公司认为上诉人提交的证据一、二不能达到其证明目的，过程性的文件不能取代结论性的文件；对证据三、四的质证意见同顺天房产公司。上诉人对顺天房产公司提交的证据一的合法性有异议，该图纸的建筑面积与实际建设和不动产登记测绘部门的测绘文件不符，因此不是经规划部门审核的图纸，不能达到其证明目的；对证据二的证明目的有异议，反而证明501房为物管用房；证据三恰好证明了上诉人的证明目的；证据四、五、六不能达到顺天房产公司的证明目的，勘验成果表只能证明502房的产权，不能证明物管用房取得的依据，勘验成果表记载502房为物管用房为本案争议所在，且勘验成果表与预测表矛盾，户室表只能证明面积；对证据七、八的关联性有异议，关于物管用房的审批确认是属于长沙市住房建设局，无法达到顺天房产公司的证明目的。顺天建设公司对顺天房产公司提交的证据没有异议。华佳宏物业公司对双方提交的证据均不发表意见。

本院经审查认为：上诉人提交的证据一中的政府信息公开告知书、证据二与本案待证事实没有关联，本院不予采信；证据一中的报建图没有规划部门的盖章，且被上诉人顺天房产公司提交的证据一可以证明上诉人提交的报建图不是规划部门最终认定的图纸，故本院对该份证据不予采信。证据三中其他面积并不当然就是物管用房面积，故不能达到上诉人的证明目的；上诉人提交的证据四虽然是长沙市住房和城乡建设局出具的，但被上诉人顺天房产公司提交的证据二能证明长沙市住房和城乡建设局出具该回复的依据为长沙市房地产测绘队出具的YC2004030201号测绘档案，而该档案是预测，并不是实测，故本院对上诉人提交的该份证据亦不予采信。被上诉人提交的证据三、四、五、六能形成证据锁链，且与本案待证事实相关联，可以作为证据采信。被上诉人顺天房产公司提交的证据七、八与本案待证事实无关，本院不予采信。

本院经审理查明：20栋5层房屋原是相通的，统称501房。2004年11月17日后20栋5层房屋分户为501房和502房。2004年11月17日长沙市房地产测绘队、长沙市房屋产权监理处审批的《勘测成果表》载明：第五层502户室为物管用房。另长沙市房地产测绘队于2004年7月6日向顺天房产公司出具一份《房屋外勘登记证件收据》，其内容为收到顺天房产公司规划审批图原件。

一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。

本院认为：本案的争议焦点为：一、案涉501房是否为物管用房；二、一审法院判决顺天房产公司与顺天集团公司向上诉人支付20万元房屋占用费是否存在不当。关于争议焦点一，上诉人主张认定物管用房的依据应该是规划部门有关案涉小区物管用房的规划审批文件、物业用房主管部门对小区物管用房的确认文件及房产测绘部门的面积测绘报告等。本案中，被上诉人提供了其已将规划审批图原件交给长沙市房地产测绘队的证据，故不能提供有关物业管理用房的图纸、批件的责任不在被上诉人；关于物业用房主管部门对小区物管用房的确认文件和房产测绘部门的面积测绘报告的问题。上诉人提供了由长沙市房屋产权管理局物业监管处盖章的落款时间为2004年5月31日的《长沙市物业管理方案确认单》，被上诉人提交了由长沙市房地产测绘队、长沙市房屋产权监理处盖章落款时间为2004年11月17日的《勘测成果表》和2005年5月8日长沙市房屋产权管理局颁发的栋证。本院认为，长沙市房屋产权管理局物业监管处的确认、长沙市房地产测绘队的测绘和长沙市房屋产权管理局的颁证是确认物管用房的三个必经程序，在长沙市房屋产权管理局物业监管处对物管用房进行确认后，不能排除长沙市房地产测绘队在测绘环节对物管用房进行变更，虽然被上诉人没有提交申请变更的证据，但鉴于勘测成果表内容与栋证记载内容一致，且《勘测成果表》和栋证结合的效力高于《长沙市物业管理方案确认单》的效力，故应认定《勘测成果表》和栋证所载明的内容，且502房面积符合《湖南省城市住宅区物业管理条例》的规定。综上，上诉人关于501房为物管用房的上诉理由不能成立。关于争议焦点二，虽然案涉物管用房并非用作物管用途，但顺天房产公司另行提供了房屋用作物管用房，据此一审法院在限定顺天房产公司、顺天建设公司交还物管用房的时间后，酌情判定顺天房产公司与顺天建设公司支付20万元房屋占用费并无不当。

综上，北国风光业委会的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8612元，由上诉人长沙市开福区北国风光业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长　　柳江华

审判员　　符建华

审判员　　文　芳

二〇一九年十一月七日

书记员　　曾知畅